【正文】 511c8a7eb6e3bcfeec0 32 準(zhǔn)收益率 8%）水平看，本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)上是可行的。 本項(xiàng)目銷售定價(jià) 為獨(dú) 立 庭院生態(tài)住宅凈用地 1畝（177。 大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 31 汽車噪聲：汽車?yán)仍肼?、發(fā)動(dòng)時(shí)的馬達(dá)聲主要對(duì)生態(tài)住宅區(qū)的內(nèi)環(huán)境有一定影響，可以通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、綠化、建立有關(guān)管理制度來減少和控制其噪聲的影響。 107470=1955 元 /M2 大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 29 E 單位經(jīng)營(yíng)成本： 單位銷售成本 +單位稅收 =1955+118=2073元 /M2 （ 3）利稅總額 利稅總額：銷售收入一項(xiàng)目總成本 =2355021011=2539萬元 利潤(rùn)總額：利稅總額一銷售稅金 =25391273=1266萬元 企業(yè)所得稅： 1266 33%=418萬元 企業(yè)凈利潤(rùn)：利潤(rùn)總額一所得稅 =1266418=848萬元 （ 4）盈利能力分析 從財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)可知，若所建蓋的生態(tài)住宅能按預(yù)期目標(biāo)和價(jià)格銷售，則本項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)效益和盈利能力。銷售定價(jià)為 獨(dú) 立 庭院生態(tài)住宅凈用地 1 畝（177。 （ 2）為社會(huì)提供了高尚住宅 ：增 加了住房的有效供給，為國(guó)家推行住宅商品化和貨幣分房增加物質(zhì)基礎(chǔ)。 （ 3）銷售工作的內(nèi)容和時(shí)間計(jì)劃 制訂銷售方案，進(jìn)行銷售人員培訓(xùn)，做好銷售的準(zhǔn)備工作，時(shí)間為 2020年 10 月一 2020年 12 月 進(jìn)行廣告制作與投放，規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售環(huán)境，營(yíng)造銷售現(xiàn)場(chǎng)，樹立公司形象，推廣項(xiàng)目的品牌和概念，提高公司和項(xiàng)目的知名度，推動(dòng)項(xiàng)目的預(yù)售和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 連排住宅 凈用地 3 分 （177。 售價(jià)分析 （ 1）大理住宅售價(jià)情況： 調(diào)查結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升，其主要原因是土地價(jià)格上漲；另外由于對(duì)生態(tài)住宅區(qū)環(huán)境綠化、美化和配套要求提高，用地成本和建筑成本相應(yīng)增加。一些私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶和收入較高者最近幾年也相繼購(gòu)房或購(gòu)地建房。人們已不能滿足于?夠住就行?的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。尤其 2020 年后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。 大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 20 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有著直接的影響。 第二期 完成其它 住宅 ， 建筑面積 24499 平方米 和 室外道路、管網(wǎng)、綠化等 ， 第二期大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 19 待第一期住宅銷售至 60%時(shí)開工。 電力：施工動(dòng)力用電可從就近引入。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 現(xiàn)狀植被好，土層厚，山澗有水，棕樹、松樹已成林，體現(xiàn)著原始質(zhì)樸本色，環(huán)境優(yōu)美，到處洋溢著爛漫而清幽的生活氣息。?（論語建筑風(fēng)水學(xué)選址法則：好的風(fēng)水要后方高起有靠山，前方開 闊有水 ；左（青龍）右（白虎）兩翼有小山丘圍繞中央平地，形成?四神相應(yīng)?，坐 如 龍 椅。 開發(fā)計(jì)劃采取滾動(dòng)開發(fā)，分期建設(shè)?？紤]當(dāng)?shù)爻Ｄ暧酗L(fēng)的情況，趨利避害。 （ 2）設(shè)計(jì)方案 單體設(shè)計(jì) ： 獨(dú) 立 庭院生態(tài)住宅 36戶 ， 雙拼住宅 94 棟 188 戶 ，連排 住宅 96戶 ， 疊拼住宅 12戶， 共計(jì) 332 戶 。作為未來城市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對(duì)生活的享受，成功與自我的實(shí)現(xiàn) ... 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 建筑 形態(tài)講究的是 通過對(duì)地塊山形地貌的理解，找到最佳的 人與自然和建筑完美 融合 構(gòu)思方案。在景觀設(shè)計(jì)的中提出?園林與自然和諧，景觀與文化交融?的設(shè)計(jì)理念，注重回歸自然，以構(gòu)筑一幅陽(yáng)光、清風(fēng)、綠意與藍(lán)天的美景，追求一種?天人合一?的意境，留下的將是?人在畫中居，畫作 ‘長(zhǎng)卷’ 觀?并與山河同存的建筑 。首先，保護(hù)原生態(tài)系統(tǒng)，使地形、溪流、植被等都有其連續(xù)性。 目前 ，公司 注冊(cè)資本金已增加到 1000 萬元人民幣，年開發(fā)建設(shè)能力可達(dá) 10 萬平方米。 現(xiàn)任 泰宇 集團(tuán) 副總裁， 丁榆生：高級(jí)規(guī)劃師，國(guó)家注 冊(cè)規(guī)劃師。 楊中雄：高級(jí)工程師。 集團(tuán)核心企業(yè)為大理 泰宇 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、 大理市第一建設(shè)工程 有限責(zé)任公司、 大理生源水務(wù)工程有限責(zé)任 公司、漾濞縣蒼山西坡大花園生態(tài)發(fā)展有限責(zé)任公司 、昆明劉家駿建設(shè)大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 8 工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司滇西辦事處、云南監(jiān)協(xié)監(jiān)理咨詢有限責(zé)任公司大理項(xiàng)目部等 6 個(gè)法人實(shí)體。大理市政府對(duì)城市建設(shè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展中的住宅建設(shè)問題十分重視，該項(xiàng)目是充分合理利用荒山荒進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)生態(tài)住宅建設(shè)用地提供了必要的用地保證。無論通 過何種途徑增加，城市的發(fā)展都需要相應(yīng)的配套建設(shè)和住房。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 （ 1）住宅建設(shè)在大理城市建設(shè)中具有重要意義。 （ 3）海灣生態(tài)住宅區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，將帶來社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)方面的效益。五?規(guī)劃： 把大理市建設(shè)成為滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，建設(shè) 成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市，將城市人口發(fā)展到 50 萬人，城區(qū)建設(shè)面積達(dá)到 35 平方公里這一目標(biāo) 而建立 ，是響應(yīng)州、市政府鼓勵(lì)發(fā)展旅游業(yè)、居住業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) 而建立 ?，F(xiàn)任泰宇 集團(tuán) 常務(wù)副總裁， 楊鳳鳴： 工程師。 杜德勝：高級(jí)工程師，國(guó)家一級(jí)建造師。 規(guī)劃方案將圍繞提供居民良好居住體驗(yàn)這個(gè)核心，充分考慮人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完備便捷的生活配套，倡大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 10 導(dǎo)鄰里交流的場(chǎng)所精神，營(yíng)造良好的文化氛圍，提供人性化的服務(wù)，從實(shí)際意義上實(shí)現(xiàn)了理想家園的生活 意境 ，達(dá)到人對(duì)生活的自然向往和回歸。第四，不破壞山峰線，保持大自然的美姿，盡量按山地等高線設(shè)計(jì)，既使建筑高低錯(cuò)落有致，又盡量保持 原來地貌。建筑的完美融合。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) ， 一切遵循?國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)?，最大可能的保留了現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境，讓建筑與自然和諧融合。 3%），建筑面積 約 250M2，連排住宅住宅 凈用地 3 分（177。所有電線、電視、通訊等線路采用專用地溝 埋 設(shè)。 （ 1） 依山面水， 符合中國(guó)五千年來對(duì)住宅科學(xué)選址的原則。 (2) 交通便利， 符合人們?回歸自然?的心靈追求。謝靈運(yùn)傳）詳說山居的由來，說山居具有?網(wǎng)羅天地于門戶，飲吸山川于胸懷?的景觀意識(shí)。隨著城市的迅速發(fā)展，人口的不斷增多，道路的暢通為城市居民遷出市中心、到城市周邊的山地建造優(yōu)美的住宅創(chuàng)造了條件，住宅勢(shì)必向著資源豐富的山地移動(dòng)，山地生態(tài)住宅勢(shì)必成為時(shí)代居住發(fā)展的主流。根據(jù)工程計(jì)劃和進(jìn)度安排，可從市場(chǎng)、廠家或商家直接訂貨和購(gòu)進(jìn)。 （ 2）施工力量的組織 施工隊(duì)伍的選擇：采取招投標(biāo)方式選擇專業(yè)施工隊(duì)伍。為使工作順利開展，暫制定項(xiàng)目實(shí)施的具體進(jìn)度計(jì)劃，到時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況順延和調(diào)整。大理市 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要表現(xiàn)：一是新區(qū)開發(fā)與舊城改造相結(jié)合 ；二是外來私營(yíng)大客商入圍開發(fā)比重較大；三是典型的借雞生蛋的特點(diǎn)， 投資項(xiàng)目一經(jīng)確定，房地產(chǎn)商即異域貸款或民間融資購(gòu)置土地，以預(yù)定和預(yù)售的方式收取購(gòu)房款，在建筑市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)的條件下，迫使建筑企業(yè)墊款施工。 房地產(chǎn)開發(fā)與住宅市場(chǎng)： 目前 ,大理市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有五十家，有 80%左右開展了正常業(yè)務(wù)， 60%的公司已經(jīng)售房或開始預(yù)售房，另外有少數(shù)昆明及縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司已涉足大理市的房地產(chǎn)開發(fā)，但開發(fā)規(guī)模不大。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。定價(jià)大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 24 的策略：采取成本價(jià)、吉祥數(shù)字入市，先買優(yōu)惠，分期定價(jià)的辦法。地域以大理市為中心輻射周邊市縣，以滇西及外銷市場(chǎng)為輔。時(shí)間為 2020年 6 月 2020年 12 月。 （ 5）促進(jìn)大理市項(xiàng)目招商引資 ：本項(xiàng)目建設(shè)將使周圍環(huán)境得大理 5d74fb3079df3511c8a7eb6e3bcfeec0 27 到改善，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，集聚人氣，增強(qiáng)投資者的信心，從而促進(jìn)招商引資工作。 3%），建筑面積 約 250M2，每 一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格 75 萬元。 可能形成的污染因素 生活污水：廚房、衛(wèi)生間、洗衣等形成的生活污水； 生活拉圾：家庭生活拉圾、市場(chǎng)、道路清掃的拉圾； 汽車噪聲：汽車?yán)嚷暫推饎?dòng)馬達(dá)聲在寧?kù)o社區(qū)中顯得特別突出； 煙、塵：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)使用不當(dāng)?shù)娜剂?、小餐館的油煙