【正文】 使用權(quán) 主要動因： 一是為了規(guī)避法律有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定。 各方所獲利益之和 ，實際是甲高校原土地用途發(fā)生改變而使土地使用權(quán)增加的價值 ， 而這一價值正是國家流失的土地資產(chǎn) 。 由于轉(zhuǎn)讓行為非法 ， 導(dǎo)致各公司之間的轉(zhuǎn)讓行為一概無效 。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為 【 違法性質(zhì)認定 】 一種意見認為 ， 甲高校與乙公司的交易屬于土地置換 ， 乙公司與丙公司之間的轉(zhuǎn)讓屬于平等民事主體間的合法轉(zhuǎn)讓 。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為 非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)案例 【 案情 】 某高校甲位于市中心 ， 土地以劃撥方式取得 。 違反 《 土地管理法 》 第 63條的規(guī)定 ，買賣 、 轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為 。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為 ? 二 、 特點 ? 土地權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)移； ? 土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移是非法的； ? 轉(zhuǎn)讓人通過非法轉(zhuǎn)移土地權(quán)利獲 取了非法所得 。 ? 土地違法行為概述 ? 二 、 構(gòu)成要件 ? 必須是違反土地管理法律 、 法規(guī)的一種行為 。 ? 侵犯了土地管理法律法規(guī)所保護的土地關(guān)系和土地管理秩序 ， 具有社會危害性； ? 主觀方面有過錯 ， 即行為人是出于故意或過失； ? 違法行為主體是具有責(zé)任能力的自然人 、 法人或者其他組織 。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為 ? “買賣土地”和“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，區(qū)別： ? 對在實質(zhì)上非法將土地權(quán)利完全地、永久地提供給另一方，另一方為此支付價款的，應(yīng)定性為“買賣土地”； ? 對將土地違法地、有期限地提供給他人使用，則應(yīng)定性為“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為 非法轉(zhuǎn)讓土地行為表現(xiàn)形式之一 非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán) 非法轉(zhuǎn)讓土地行為 《 房地產(chǎn)管理法 》 第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時 ， 應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定 ， 報有批準權(quán)的人民政府審批 。 某房地產(chǎn)公司乙在市郊有一宗以出讓方式取得的土地 。 另一種意見認為 ， 甲 、 乙 、 丙之間土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓未依法辦理批準手續(xù)是非法的 ， 屬于非法轉(zhuǎn)讓土地行為 。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為 【 總結(jié) 】 甲高校與乙公司置換土地后雖然區(qū)域條件比市中心差 ， 但是獲得了可觀的資金 5000萬元 。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為 非法轉(zhuǎn)讓土地行為表現(xiàn)之二 不具備法定條件 ， 非法轉(zhuǎn)讓以出讓等有償方式取得的土地使用權(quán) 。 二是為了 規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費的繳納。 以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) １、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，規(guī)避了土地管理法律法規(guī)關(guān)于嚴禁非法倒賣土地的規(guī)定，以表面合法的形式掩蓋了非法倒賣、轉(zhuǎn)讓土地的實質(zhì)；使大量國有土地交易處于隱性狀態(tài)，缺乏監(jiān)管。 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 27條規(guī)定，依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 要從根本上杜絕此類不合理問題的發(fā)生 ， 須做出新的法律規(guī)定或司法解釋 。協(xié)議簽訂后企業(yè)開始動工建設(shè)廠房。 非法占地行為 ， 是指行為人未經(jīng)批準 ，或者采取欺騙手段騙取批準 ， 非法占用土地的行為 。 非法占地行為 ? 案例 ? 2022年，某開發(fā)區(qū)管委會，在用地審批手續(xù)已經(jīng)申報但尚未獲批準的情況下，開始修建園區(qū)道路，和建設(shè)標準工業(yè)廠房。 拒不歸還依法 非法批地行為 二 、 表現(xiàn)形式 無權(quán)批準而批準； 超越權(quán)限批準； 不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地； 違反法定程序批準征收 、 占用土地； 沒有新增建設(shè)占用農(nóng)用地計劃指標批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的； 將單個建設(shè)項目用地拆分審批的等 。 非法批地行為 【 違法批地主體的界定 】 該案中 ， 非法征收土地的決定由開發(fā)區(qū)管委會做出 ， 開發(fā)區(qū)征地動遷指揮部具體組織實施征地拆遷 。 耕地破壞行為 一 、 概念 指違反法律規(guī)定 ， 非法占用或使用耕地 ，造成種植條件破壞的行為 。 第二部分 土地違法行為法律責(zé)任 土地違法行為法律責(zé)任 一 、 概念 土地違法行為的法律責(zé)任 ， 是指行為人對其實施的違反土地管理法律 、 法規(guī)規(guī)定行為 ， 所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的不利的法律后果 。 土地行政法律責(zé)任包括非法轉(zhuǎn)讓 、 非法占地 、破壞耕地 、 非法批地等 。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為法律責(zé)任 ? 一、違法所得如何計算 ? 違法所得是指買賣或者非法轉(zhuǎn)讓土地時所獲得的全部價款。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為法律責(zé)任 ? 二、建筑物如何處理 ? 這是對非法轉(zhuǎn)讓土地的受讓方做出的，取得非法轉(zhuǎn)讓的土地，往往是從事某項建設(shè)活動，由于土地是違法的，建筑物也是違法的。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為法律責(zé)任 ? 四、土地如何處理， 法律沒有明確的規(guī)定。關(guān)于這一點全國人大有明確的解釋。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為法律責(zé)任 ? 六、非法轉(zhuǎn)讓成立時間的認定： ? 轉(zhuǎn)讓方實際取得違法所得，或者受讓方占有、使用土地只要其中一個行為完成就應(yīng)認定非法轉(zhuǎn)讓行為已實際發(fā)生。 非法轉(zhuǎn)讓土地行為法律責(zé)任 九 、 《 土地管理法 》 第７３條和第８１條如何適用的問題 普通條款與特別條款的關(guān)系 非法占地行為法律責(zé)任 《 土地管理法 》 第七十六條 責(zé)令退還非法占用的土地； 對違反土地利用總體規(guī)劃的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符和土地利用總體規(guī)劃的沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施； 可以并處罰款（ 處以每平方米３０元以下罰款） 對有關(guān)責(zé)任人員給予行政處分； 構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。大量毀壞則是指在耕地上實施建筑等非農(nóng)業(yè)建設(shè)，致使耕地的種植條件遭到嚴重毀壞或者嚴重污染。 非法批地行為法律責(zé)任 行政處分： 根據(jù) 15號令第五條的規(guī)定 ， 違反土地管理規(guī)定 ， 濫用職權(quán) ， 非法批準征收 、 占用土地的 ，對有關(guān)責(zé)任人員 ， 給予記過或者記大過處分；情節(jié)較重的 ， 給予降級或者撤職處分；情節(jié)嚴重的 ， 給予開除處分 。 非法批地行為法律責(zé)任 情節(jié)嚴重的四種情形： 按照司法解釋 ， 非法批準征用 、 占用基本農(nóng)田十畝以上 ， 基本農(nóng)田以外的耕地三十畝以上 ，其他土地五十畝以上 ， 或造成直接經(jīng)濟損失三十萬元以上的 ， 屬于非法批準征用 、 占用土地情節(jié)嚴重；出讓國有土地使用權(quán)面積在三十畝以上 ，并且出讓價額低于國家規(guī)定的最低價額的百分之六十的 ， 造成國有土地資產(chǎn)流失價額在三十萬元以上的 ， 屬于非法低價出讓國有土地使用權(quán)情節(jié)嚴重 。 破壞耕地行為法律責(zé)任 刑事處罰： 根據(jù) 《 刑法 》 第 342條 ， 違反土地管理法規(guī) ，非法占用耕地改作他用 ， 數(shù)量較大 ， 造成耕地大量毀壞的 ， 處五年以下有期徒刑或者拘役 ， 并處或者單處罰金 。隨