【正文】 樓宇、商品房……以及金陽商業(yè)廣場等。這樣它就形成了某種有別于其它鎮(zhèn)區(qū)的特定產(chǎn)業(yè)和特定都市文化的“洼地”效應(yīng)，形成了跟其它鎮(zhèn)區(qū)在產(chǎn)業(yè)和文化上的一種“分工”，那些不切合其它鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)和文化元素將在這里獲得生存的空間，并不斷聚集而形成更大的規(guī)模。4. 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身也需要完善、充實(shí)，使之成為地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中不可或缺的一部分，增加財(cái)政收入，完善市場經(jīng)濟(jì)體系。城市化也是為著提升地方對內(nèi)對外的凝聚力而來的；只有城市化，才能帶來更大規(guī)模產(chǎn)業(yè)和人口的聚集。但是，這正好形成了它的一個(gè)優(yōu)勢——后發(fā)優(yōu)勢，使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在吸收他人經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上獲得良性的發(fā)展。金豪花園等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。某四周港澳、深圳、惠州親密簇?fù)?，多條高速及國家一級公路穿梭而過，為某南部的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。(不含轉(zhuǎn)廠出口值)，%。2003年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值25億元；兩稅收入4億元；出口創(chuàng)匯21億美元。面積143平方公里，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，城鎮(zhèn)配套設(shè)施完善。(三) 某房地產(chǎn)市場分析某房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)是：多元化，各鎮(zhèn)區(qū)都有自己的特色，這是由于整個(gè)某區(qū)域從西到東、北到南，無論地形地貌、歷史文化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、內(nèi)外地緣關(guān)系、交通格局，都各有特色，比如某西接珠江口，東鄰惠州，南接深圳，北鄰增城，地緣關(guān)系可謂差異巨大，且四條交通干線從西北到東南基本上把全市各鎮(zhèn)區(qū)都有串聯(lián)起來，形成四條經(jīng)濟(jì)走廊，還有各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)特色各不相同，虎門、厚街、樟木頭、塘廈等產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)各有不同，更別說莞城區(qū)跟各鎮(zhèn)區(qū)相比，政治經(jīng)濟(jì)形態(tài)差異更大……這些因素就造成了在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來的房地產(chǎn)形態(tài)豐富多樣，使整個(gè)某各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)多元化并存格局，比如樟木頭房地產(chǎn)市場的特色是港化色彩，其它莞城、厚街、虎門等都各有特色。3. 別墅開發(fā)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型受國家政策和市場的影響，別墅開發(fā)無論是在土地供應(yīng)、金融信貸還是市場需求上都受到相對制約，具體體現(xiàn)在：一方面新立項(xiàng)的大型別墅項(xiàng)目越來越少，另一方面別墅開發(fā)施工面積占商品住宅開發(fā)的比重也逐年下降，而且別墅戶型也從豪華大戶型向經(jīng)濟(jì)實(shí)用型轉(zhuǎn)變。某作為世界重要電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)基地的地位進(jìn)一步鞏固。 ，增長34%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額389億元，%。此外，還有港澳臺同胞70多萬人，海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。2002年外貿(mào)進(jìn)出口總額2211億美元，其中出口總額1185億美元，%.某是全國吸收外資最多的省份，截至2002年，累計(jì)實(shí)際利用外資約1576億美元，其中，外商直接投資1249億美元，占全國的28%.近幾年，某每年實(shí)際利用外資均在150億美元左右，2002年外商直接投資達(dá)131億美元。工業(yè)產(chǎn)品有機(jī)床、儀表、船舶、發(fā)電量、水泥、硫酸、機(jī)制紙,蔗糖、化學(xué)纖維、塑料、家用電器、罐頭食品、日用五金、自行車、攝影器材、絲麻棉織品等。1978－2002年，某國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）%。南海沿岸的珠江三角洲、韓江三角洲土地肥沃，是著名的魚米之鄉(xiāng)。某南臨南海，土地面積１８萬平方公里，海岸線總長３３６８公里，島嶼眾多。全省山地、平原、丘陵交錯(cuò)。某交通發(fā)達(dá)，以某為中心的海、陸、空交通運(yùn)輸網(wǎng)，四通八達(dá)。2002年，某GDP達(dá)11770億元（約合1418億美元），占全國GDP的十分之一強(qiáng)。手工藝品有某牙雕、粵繡、佛山陶瓷、潮汕抽紗、肇慶端硯和草席、某煙花等。世界500強(qiáng)企業(yè)已有超過一半投資于某，并且取得了良好的業(yè)績。二十年來，某的經(jīng)濟(jì)以平均每年22%的增長率蓬勃發(fā)展，是中國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力30強(qiáng)城市之一，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，形成了以制造業(yè)為主，以電子資訊產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，是國際性的加工制造業(yè)基地和中國重要的外貿(mào)出口基地。某形成了以電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)、食品飲料加工制造業(yè)、電力蒸汽熱水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為支柱的現(xiàn)代化的制造業(yè)體系。2005年，是鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果、保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展良好態(tài)勢、實(shí)現(xiàn)“五年見新城”目標(biāo)、加強(qiáng)基層基礎(chǔ)建設(shè)的關(guān)鍵一年。4. 南城東城上市量居前在全市32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中，南城和東城的上市量以92萬平方米和80萬平方米穩(wěn)居前兩名，位于第二梯隊(duì)的是常平和長安，約在40—45萬平方米之間，第三梯隊(duì)是虎門和厚街，在33萬平方米左右，第四梯隊(duì)是塘廈、鳳崗、萬江、城區(qū)和沙田，均在20多萬平方米以上。 這里說明一個(gè)某房地產(chǎn)市場的規(guī)律或特征：各鎮(zhèn)區(qū)之間沒有可比性，只有依據(jù)自己當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特色，歷史文化，人口結(jié)構(gòu)等特點(diǎn)來開發(fā)房地產(chǎn)，就能獲得自己所特有的市場，形成自己的特色，從而以差異化、特色化的形態(tài)跟其它鎮(zhèn)區(qū)并存于整個(gè)某房地產(chǎn)大市場當(dāng)中。先后被定為國家社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)、和全國綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，并獲得全國造林綠化百佳鎮(zhèn)、全國外資企業(yè)出口創(chuàng)匯十強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和國家衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號。以電腦制造業(yè)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，NEC、三洋、實(shí)盈、群光等一批國際知名電腦企業(yè)在某投資設(shè)廠，主要生產(chǎn)電腦機(jī)箱、顯示器、主板、鍵盤等零部件和組裝整機(jī)，形成完善的配套能力和較大的生產(chǎn)規(guī)模，使某成為國內(nèi)最大的電腦制造基地之一。某鎮(zhèn)現(xiàn)有外資企業(yè)行業(yè)分布廣泛，門類齊全，其中以電子信息及電腦產(chǎn)業(yè)為主，截止2003年底，擁有電子信息及電腦產(chǎn)業(yè)246家，被譽(yù)為國際電子信息產(chǎn)品制造基地。每年有上百家企業(yè)在這里落戶，富裕的本地居民和數(shù)十萬外來勞務(wù)人員構(gòu)成了強(qiáng)大的購買力，促進(jìn)本鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各個(gè)項(xiàng)目有著不同于別的獨(dú)特風(fēng)格和優(yōu)點(diǎn)，供廣大不同要求的消費(fèi)者選購。伴隨著全國城市化浪潮這樣一種機(jī)遇，也適逢著地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新飛躍，某的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將很快迎來新的春天，它將一步踏上現(xiàn)代城市以及現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。所以，必須進(jìn)行城市變革，提升城市的品位，所以，某中心區(qū)的誕生是大勢所趨。在這樣一種背景下，某房地產(chǎn)的發(fā)展是順勢而為，合乎形勢與市場的要求。 據(jù)公開資料，某在今年前四個(gè)月外商投資擴(kuò)資的比例高達(dá)42%，足以可見某在獨(dú)特產(chǎn)業(yè)和文化發(fā)展上的光明前景。該區(qū)位的特點(diǎn)是人居歷史深厚，某鎮(zhèn)的居民大多居住于此，由此，片區(qū)內(nèi)商業(yè)、休閑、文教、生活、衛(wèi)生、行政、交通等配套發(fā)達(dá)，僅香芒路，就遍布七大百貨商場（華潤、大新、大欣、富紳、金鳳、名尚、婦幼）、麥當(dāng)勞、肯德基以及規(guī)模與業(yè)態(tài)多種多樣的服飾店、精品店、休閑娛樂場所，人氣旺盛，車水馬龍。2. 某房地產(chǎn)發(fā)展的第二個(gè)時(shí)代：新中心區(qū)時(shí)代。新中心區(qū)的優(yōu)勢在于：1) 地處從惠州到塘廈，某到樟木頭，某到鳳崗三條干道的交匯處。3) 這一帶各式公園林立（某公園、郊野公園、即將建立的市政公園等），綠野廣布，空氣清新。2) 知名度不高，了解的人不多，政府的宣傳推廣還沒正式展開。建筑類別為多層、小高層，戶型為二房、三房、四房，價(jià)格為27003000元/㎡。2) 建筑風(fēng)格：建筑外觀清新、亮麗，立面造型簡潔，頗具現(xiàn)代主義風(fēng)格，開創(chuàng)了某商業(yè)物業(yè)的先河。4) 功能規(guī)劃布局：原有規(guī)劃以主題概念來打造商業(yè)組合，集購物、娛樂、休閑、飲食為一體，為消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)與便利，引領(lǐng)了某商業(yè)發(fā)展潮流。同時(shí)，這一定位拉低了該項(xiàng)目的整體形象，降低了項(xiàng)目的檔次及品牌形象。因而造成目前二層商鋪多數(shù)被商戶用來居住，失去了其商業(yè)功能，使二樓幾乎成為“死鋪”。項(xiàng)目社區(qū)配套、周邊生活配套比較完善。一期工程用地面積60122平方米，建筑面積50672平主米，%。聚富家園位于某鎮(zhèn)聚富與廣場路交匯處，占地7783平方米，總建筑面積逾30000平方米，由19層電梯洋房和6層花園洋房及黃金商鋪組成。4. 是政府規(guī)劃中新興的人文社區(qū)，周邊生活氣氛日漸濃厚。戶型方正實(shí)用，面積適中。8. 休閑效應(yīng)，兩個(gè)小區(qū)主入口廣場，區(qū)內(nèi)48米寬的兩條主街以及大面積中庭廣場，有利于營造休閑中購物的主題氛圍，易于增強(qiáng)項(xiàng)目的聚客能力。經(jīng)營商的品牌，國內(nèi)外知名品牌的經(jīng)營組合，商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理。3. 缺乏吸引區(qū)外客戶的天然景觀資源。機(jī)會(huì)（O）1. 市場：某缺乏現(xiàn)代新型商業(yè)中心，本項(xiàng)目的開發(fā)將填充某的市場空白。5. 有效合理整合市政公園與本項(xiàng)目的關(guān)系，使之在概念上與本項(xiàng)目融為一體，錯(cuò)位經(jīng)營，共榮共生，有效擴(kuò)大項(xiàng)目的體量，使周邊配套為項(xiàng)目帶來邊際效應(yīng)。威脅（T）1. 某人口數(shù)量少，消費(fèi)潛力不足，商業(yè)市場聚客能力不強(qiáng)。5. 項(xiàng)目周邊的利好因素并非發(fā)展商所能控制，如果這些利好因素啟動(dòng)不利或流產(chǎn)，則對項(xiàng)目的市場推廣極為不利，亦是一種威脅。二、 四至分析項(xiàng)目位于某市某鎮(zhèn)，位處某中心區(qū)，周邊有國稅分局、地稅分局、城建國土辦、電信分局、自來水公司等行政企事業(yè)單位。項(xiàng)目北面環(huán)境相對較差，是一排企業(yè)宿舍，遠(yuǎn)處是一片農(nóng)民房。3. 經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)的生命線，只有通過通過卓越的經(jīng)營管理，才能使物業(yè)的租金不斷走高或使物業(yè)本身不斷增值。商場要提高市場競爭力，就必須注入豐富的文化及服務(wù)含量，進(jìn)行服務(wù)文化滲透戰(zhàn)略，使商業(yè)和文化交融并蓄，形成一種商業(yè)文化營銷理念，這也是主題式商場之精髓所在。3. 主題式商場可以誘發(fā)潛在消費(fèi)、增加消費(fèi)收入。(二) 我們的宗旨第一、 為開發(fā)商樹立品牌，使開發(fā)商通過對本項(xiàng)目的開發(fā)和市場運(yùn)作，沉淀品牌效應(yīng)，為開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展奠定品牌基礎(chǔ)。三、 某商業(yè)印象如下圖：(一) 某商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1. 商業(yè)格局：已形成老城商業(yè)金三角系,由大新商業(yè)廣場、大欣百貨、華潤超市場、富昇百貨廣場、以及金陽商貿(mào)廣場組成。某目前的商業(yè)購物環(huán)境大多較差，沒有優(yōu)雅、舒適的購物環(huán)境，缺乏精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，沒有體現(xiàn)出休閑購物的基本功能。在某商業(yè)格局中，“核心主力店+十大功能主題區(qū)模塊組合”模式是本項(xiàng)目獨(dú)有的特征，構(gòu)筑起本項(xiàng)目的差異化價(jià)值體系，起到區(qū)隔競爭對手作用。消費(fèi)者要能從項(xiàng)目中找到一種對文化感知的存在，能看得見，摸得著，能展示，能體驗(yàn)。每個(gè)國家都有自己獨(dú)特的歷史文化以及人文特點(diǎn)，由此就會(huì)不可避免地產(chǎn)生差異，中國和西方其他各國就有很大的文化差異。(三) 某人口結(jié)構(gòu)與文化素養(yǎng)分析，外來人口約40萬。這種人口結(jié)構(gòu)造成目前某文化斷層的現(xiàn)象，年輕的外來打工一族與本地居民大多文化層次較低，對于西方文化的接受程度不高甚至不理解。同時(shí)人們對鹿文化這種文化現(xiàn)象接受能力較強(qiáng)，鹿與商業(yè)又有著良好的意向關(guān)系——生財(cái)有鹿。五、 商業(yè)空間規(guī)劃(一) 商業(yè)規(guī)劃原則1. 立足某商業(yè)市場，超越現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃格局，形成差異化、特色化。5. 不同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)安排在不同的區(qū)域，依靠不同的商業(yè)特色吸引人流互動(dòng)，打造項(xiàng)目的永續(xù)聚客能力。③ 主通道可配置休閑景點(diǎn)，如休閑椅、低矮園燈、背景音樂、低矮觀賞型植物等，使主通道變成步行街系統(tǒng)，對主通道進(jìn)行人性化、休閑性設(shè)計(jì)，提高顧客的感受質(zhì)量。即在項(xiàng)目多處位置從地面直接引導(dǎo)人流直上二層。充分考慮不同經(jīng)營主體間的相容性和親和力，不同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)安排在不同的區(qū)域，合理的業(yè)態(tài)組合及各店鋪資源整合以帶動(dòng)人流循環(huán),依靠不同的商業(yè)特色吸引人流互動(dòng)流通。8一期D區(qū)3棟， 約3000男性品牌區(qū)品牌服飾、皮具鞋帽、手表、眼鏡、運(yùn)動(dòng)及體育用品等9二期B區(qū)112棟約3400飾物城各類工藝禮品、潮流飾物、家居飾品、藝術(shù)裝飾品、手工藝品等各類裝飾性商品10二期B區(qū)3棟約3600文化音像區(qū)書籍、光碟、文具、報(bào)紙雜志、影音器件、音像及放映廳、電子用品等11二期B區(qū)8棟約2000電子產(chǎn)品直銷展示區(qū)為某眾多的電子企業(yè)提供產(chǎn)品展示和直銷平臺12二期B區(qū)9棟約900麥當(dāng)勞西式快餐13三期C區(qū)，四期C區(qū)約15000大眾消費(fèi)區(qū)服裝、時(shí)裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)及用品、娛樂、玩具、器材專賣店等14各類服務(wù)銀行、干洗、電話、花店、寵物店、攝影沖印、電訊、修鞋、煤氣服務(wù)中心等規(guī)劃依據(jù)：（一） 一期A區(qū)10棟，二期B區(qū)6棟設(shè)置休閑區(qū)——以中青年男性和女性為主1. 休閑、娛樂等消費(fèi)形式，帶有很強(qiáng)的目的性。3. 休閑娛樂區(qū)的中間區(qū)域?yàn)閮和徽臼劫徫飬^(qū)，當(dāng)消費(fèi)者在兒童區(qū)購物時(shí)，休閑娛樂對其有進(jìn)一步消費(fèi)提示作用。由此可知，硬購物氣氛其實(shí)越弱越好。（二） 一期A區(qū)9棟設(shè)置社區(qū)型超市主力店——消費(fèi)對象為項(xiàng)目所在區(qū)域的全體消費(fèi)者1. 在空間形式上，該區(qū)域適合于超市貨架的擺放。4. 超市經(jīng)營的品種是一些日常用品，在消費(fèi)形式上表現(xiàn)為小額（較小的金額）、多次（日常多次、經(jīng)常購買）要求超市有很好的便利性。（三） 一期A區(qū)5棟設(shè)置銀鹿美食區(qū)——消費(fèi)對象為某乃至珠江三角洲的消費(fèi)者建議開發(fā)商與鹿餐飲中心合作進(jìn)行連鎖經(jīng)營1. 某有鹿城之美譽(yù)，設(shè)置銀鹿美食區(qū)將充實(shí)鹿城形象的內(nèi)涵，確實(shí)將鹿城概念落實(shí)到本項(xiàng)目，提升項(xiàng)目檔次，豐富項(xiàng)目文化內(nèi)涵。2. 餐飲也具有很強(qiáng)的消費(fèi)關(guān)聯(lián)性，是休閑消費(fèi)和購物消費(fèi)的一種消費(fèi)延伸和業(yè)態(tài)補(bǔ)充，能夠帶來較多與直接消費(fèi)者關(guān)聯(lián)的其他人群。（五） 一期A區(qū)8棟設(shè)置肯德基；二期B區(qū)9棟設(shè)置麥當(dāng)勞——消費(fèi)對象為某及周邊城鎮(zhèn)的所有消費(fèi)者肯德基與麥當(dāng)勞的市場形象已勿庸置疑，將之引入到本項(xiàng)目，完善飲食區(qū)的功能，與兒童區(qū)形成關(guān)聯(lián)消費(fèi)，將更加穩(wěn)固項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)，加強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力， 形成商業(yè)洼地，有更強(qiáng)大的人流吸納效果。既能夠營造出休閑購物的氣氛，也有利于打造雙首層概念。同時(shí)其商品屬性為“比較購物”的商品，需要互相聚集以形成較強(qiáng)的吸引力并給消費(fèi)提供充分的比較平臺。1. 目前兒童在家庭中的地位越來越高，父母愿意為其支付越來越多的各種花費(fèi)。（八） 二期B區(qū)112棟設(shè)置飾物城——以中青年女性為主，男性為輔1. 此類商品體積小、柜臺式展賣，這種模式與空間格局相對靈活實(shí)用。（九） 二期B區(qū)3棟設(shè)置文化音像區(qū)1. 完善本項(xiàng)目的經(jīng)營功能，滿足本項(xiàng)目及周邊居民文化生活的需要，提升項(xiàng)目商業(yè)文化形象。2. 將該區(qū)打造成整個(gè)某電子產(chǎn)業(yè)的縮影，打造成一個(gè)永不落幕的展銷會(huì)。（十一） 三期C區(qū)，四期C區(qū)設(shè)置大眾消費(fèi)區(qū)雖然本項(xiàng)目定位為中高檔商業(yè)形象，但廣大的工薪階層占某消費(fèi)的基數(shù)比例甚大，因此不能將他們排除在項(xiàng)目的定位之外。我司建議改造如下：1. 為了使人流更合理的在項(xiàng)目商業(yè)二層