城鎮(zhèn)土地價(jià)格ppt課件-wenkub
2023-05-27 13:51:41 本頁面
【正文】 集 一般 較不密集 不密集 距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米） ≤200 （ 200，400] （ 400，1000] （ 1000，1500] ＞ 1500 交通條件 臨街道路狀況 混合型主干道 生活型主 干道 生活或交通型主干道 交通型次干道 支路 臨公交站點(diǎn)狀況（條） ≥14 [12， 14） [8， 12） [6， 8） ＜ 6 距漢口火車站距離（米） ≤3500 （ 3500，4500] （ 4500，5500] （ 5500，6500] ＞ 6500 距長途汽車站距離（米） ≤800 （ 800，1300] （ 1300，1800] （ 1800，2300] ＞ 2300 距碼頭距離（米） ≤600 （ 600，1100] （ 1100，1600] （ 1600，2100] ＞ 2100 修正系數(shù)指標(biāo)說明表 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商務(wù)中心距離（米） 0 距區(qū)級商務(wù)中心距離（米） 0 距小區(qū)級商務(wù)中心距離 0 距街區(qū)級商務(wù)中心距離 0 商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密度狀況 0 距高級商務(wù)區(qū)中心距離 0 交通條件 臨街道路狀況 0 臨公交站點(diǎn)狀況（條） 0 距長途汽車站距離（米） 0 距漢口火車站距離（米） 0 距碼頭距離（米） 0 1 1 0 修正系數(shù)表 因素 因子 調(diào)查情況 優(yōu)劣度 修正系數(shù) 商服繁華度 距市級商務(wù)中心距離（米） 約 2500米 劣 距區(qū)級商務(wù)中心距離（米） 約 1000米 一般 0 距小區(qū)級商務(wù)中心距離（米） 約 150米 一般 0 距街區(qū)級商務(wù)中心距離（米） 約 80米 較優(yōu) 商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密度狀況 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集程度一般 一般 0 距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米） 約 1200米 較劣 交通條件 臨街道路狀況 生活型主干道 較優(yōu) 臨公交站點(diǎn)狀況（條） 14 優(yōu) 距漢口火車站距離（米） 約 3000米 優(yōu) 距長途汽車站距離（米） 距新華路車站約 2200米 較劣 距碼頭距離（米） 約 3公里 劣 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 排水狀況 暢通 優(yōu) 距醫(yī)院距離（米） 約 600米 較優(yōu) 距電信營業(yè)廳距離（米） 不足 300米 優(yōu) 距郵局距離（米） 不足 300米 優(yōu) 環(huán)境狀況 聲環(huán)境 輕度污染 一般 0 視覺環(huán)境 一般 一般 0 地質(zhì)狀況 硬塑類場地土體抗震能力較強(qiáng) 較優(yōu) 人口狀況 居住人口密度 較密集 較優(yōu) 客流人口密度 較密集 較優(yōu) 合計(jì) 土地級別 Ⅰ II III IV V 商業(yè)用地 952 708 452 305 236 住宅用地 524 476 308 260 215 工業(yè)用地 297 224 178 145 宗地地價(jià) =宗地所在級別基準(zhǔn)地價(jià) *面積 *(1+∑K i)*年 期修正系數(shù) *交易日期修正系數(shù) *容積率修正系數(shù) Ki— 土地狀況修正系數(shù) （ ） 收益還原法 定義： ? 又稱地租資本化法，是將待估土地在未來每年的預(yù)期純收益，以一定的還原利率還原為評估時(shí)日收益總和的一種估價(jià)方法。 收益還原法實(shí)例： ? 估價(jià)對象情況介紹 – 某公司于 2022年 10月以有償出讓方式取得一宗 50年使用權(quán)的土地，并于 2022年 11月開始在此地塊上建一棟寫字樓，2022年 10月建成完工，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 1300元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，目前該類建筑重置價(jià)格為每平方米1400元，殘值率為 5%，該宗地面積為 4500㎡ ，容積率為，目前該建筑全部出租， 每月實(shí)收租金為 9000元 。 – 步驟： – 第一步：計(jì)算出租年總收益 ? 采用客觀收益而不是實(shí)際收益 ； ? 年總收益 =35 4500 12 =8505000 ? 第二步：計(jì)算出租總費(fèi)用 （ 1）年稅金 =20 4500 =405000 （ 2）年管理費(fèi) = 8 505000 4%= 340200 （ 3）年維修費(fèi) =1400 4500 2%=567000 （ 4）年保險(xiǎn)費(fèi) = 1400 4500 2 ‰ =56700 （ 5）計(jì)算房屋折舊費(fèi) 房屋折舊費(fèi) =房屋重置價(jià) /房屋可使用年限 =1400 4500 /48=590 625元 所以，總費(fèi)用 =405000+340200+567000+56700+ 590 625 =1959525 ? 第三步 ：計(jì)算房屋出租年純收益 房屋現(xiàn)值 =房屋重置價(jià) 年折舊費(fèi) 已使用年限 =1400 4500 2 =27168750元 房屋年純收益 =房屋現(xiàn)值房屋還原率 =27168750 6%=1630125元 ? 第四步：計(jì)算年土地純收益 土地純收益 =房地年純收益 房地年總費(fèi)用 房屋年純收益 =850500019595251630215=4915350 ? 第五步：確定 2022年 10月的土地使用權(quán)價(jià)格 ]%)51(11[%54915350])1(11[46??????nrrap 7 8 8 6 7 8 4?。 ? 估價(jià)要求 – 根據(jù)上述資料估算該宗地在 2022年 10月的土地使用權(quán)價(jià)格。 ? 公式 1 純理論的一般公式 )1) . . . (1)(1)(1(. . .)1)(1)(1()1)(1()1(321321321211nnrrrrarrrarrarap???????????????P—— 土地價(jià)格 a—— 土地年純收益 r—— 土地還原率 公式 2 土地純收益固定不變的公式 ? 公式 無限年期公式 ? 公式 有限年期公式 rap ?])1(11
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