【正文】 計(jì)不會(huì)超過20%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600—1700萬余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬人次，接待國內(nèi)旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力 從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：l全國范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破1500萬輛。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。旅游總收入154．4億元，其中國際旅游外匯收入3．3億美元，分別比上年增長45．1％和1．3倍。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095．87億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13．5％。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。項(xiàng)目總建筑面積約32000平方米。項(xiàng)目總地價(jià)為南北長95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（,）。作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營過程中有可能遇到的各類問題。第一部分　項(xiàng)目背景第一章 結(jié)論... 65 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明... 3編制依據(jù)... 3編制說明：... 3第二章　項(xiàng)目概況... 4１．基本情況... 4２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)... 6第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析... 6第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析... 6經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)... 7經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革... 7成長中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命... 8消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：... 9西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析... 10第二節(jié) 微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析... 36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成... 36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——呼喚... 36第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃.... 37第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案... 37一、項(xiàng)目總體情況... 37二、項(xiàng)目管理情況：... 37三、和平大廈規(guī)劃審批情況：... 38四．和平大廈設(shè)計(jì)說明... 39五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃... 39第五章　項(xiàng)目定位... 41一、定位依據(jù)... 41二、定位策略... 41項(xiàng)目定位... 42２．概念定位：... 42第六章 營銷策略... 44“和平大廈”項(xiàng)目營銷目標(biāo)... 44銷售、租賃比例安排... 44定價(jià)策略... 45營銷促進(jìn)... 47營銷周期安排... 48可售面積營銷進(jìn)度安排... 49回款進(jìn)度安排... 50第七章　資本運(yùn)作思路... 50一、投資組合方式... 50二、資金運(yùn)作方式... 51第八章　項(xiàng)目利潤保證策略... 52一、遵循市場(chǎng)規(guī)律　實(shí)現(xiàn)多方共贏... 52二、加強(qiáng)橫向合作　構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁... 53三　項(xiàng)目開發(fā)資金支撐體系... 54第三部分　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析.... 55第九章　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)... 55第一節(jié)　建設(shè)資金籌措方案和投資估算... 55第二節(jié) 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明編制依據(jù)一、《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》二、《實(shí)施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2000年—2010年）三、《西安市城市總體規(guī)劃(1996～2010)》四、《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建議書的批復(fù)》五、西安市人民政府關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號(hào)xx字（xx）第xx號(hào)）六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況七、2004年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書《經(jīng)濟(jì)卷》八、國家工業(yè)發(fā)展組織編寫的《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》九、國家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（1983年2月2日）十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限70年）。計(jì)劃建設(shè)周期2年。 和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長期。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂等消費(fèi)額均比上年有所增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。全市擁有年接待游客10萬人以上的景區(qū)20個(gè)；國家4A級(jí)景區(qū)9個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館72家，其中五星級(jí)賓館4家，四星級(jí)賓館13家。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。陜西高速公路總里程已突破1300公里，位居西部第二。 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析：將由過去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。 從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。 從消費(fèi)層次上分析：人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)，更追求精神上的享受。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)，更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究價(jià)值。③、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。事實(shí)上，在以上計(jì)算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為900—1100萬人次為保守估計(jì)，另外，在這890—1100萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。%，15m18m%，14m%。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了40%，兩家（10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的30%，其他的酒店其高檔客房均不超過20%。酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（15001800萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。各酒店價(jià)格不一，市場(chǎng)無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)西安酒店業(yè)目前存在的問題軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。酒店市場(chǎng)布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過25%。西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場(chǎng)，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城F座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開發(fā)的“水晶島”，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場(chǎng)而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析：“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是“時(shí)權(quán)酒店”，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。位于城東興慶公園對(duì)面的“中匯商務(wù)酒店”，是西安第一個(gè)酒店式商務(wù)公寓。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級(jí)職業(yè)白領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場(chǎng)（或基本處于空白市場(chǎng)），具有很大的開發(fā)空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠(yuǎn)的、通盤的考慮和相對(duì)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，西安酒店式公寓也遲早會(huì)遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營過程中必須有十分清醒的認(rèn)識(shí)，在開發(fā)之初便做長遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對(duì)于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對(duì)酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對(duì)酒店式公寓客戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個(gè)非常重要的因素。從西安酒店市場(chǎng)目前反映出來的問題看，大的方面是整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競(jìng)爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營方式去面對(duì)市場(chǎng)，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場(chǎng)所淘汰，因此，無論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。時(shí)下休閑、娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。經(jīng)營時(shí)間：多數(shù)健身中心營業(yè)時(shí)間從早上8：00至8：30開始，到晚上的21：00至2：00結(jié)束。消費(fèi)的目的：男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場(chǎng)所經(jīng)營規(guī)模普遍在30 m2至400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在100—120人左右。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。 迷你型 20 m2左右； 30 m2左右。 大陸風(fēng)情極品 25/20元 味純 3元 60人左右 2030人 百威啤酒 34人 7元 2540元/壺 價(jià)格合適消費(fèi)者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和3040歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。消費(fèi)場(chǎng)所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目 周六、日消費(fèi)人次： 300人左右 旋滑道 直滑道 高速滑道經(jīng)營時(shí)間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。 50元 80元 100元 小型 中型 大型 豪華型 100—200元時(shí)下，人們將健身、運(yùn)動(dòng)作為生活的時(shí)尚，對(duì)健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對(duì)廣大市民（主要對(duì)象為大學(xué)生、工薪白領(lǐng)、商務(wù)人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。以2004年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約7——8萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會(huì)加大。第二節(jié)隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況該項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)，（和平路南端），總建筑面積可達(dá)32000平方米。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。為此公司專門成立了“和平大廈項(xiàng)目部”由公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項(xiàng)目部正副項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目部下設(shè)拆遷部、工程部、合同預(yù)算部、開發(fā)部，經(jīng)營銷售部、招商部全力配合項(xiàng)目的實(shí)施。三、和平大廈規(guī)劃審批情況：　　2002年經(jīng)政府土地部門對(duì)ＸＸ號(hào)辦公宿舍用地掛牌，我公司通過競(jìng)拍，于2003年11月取