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文化居住片區(qū)市場(chǎng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub

2023-05-26 00:03:11 本頁(yè)面
 

【正文】 云集,跑馬圈地,品牌競(jìng)爭(zhēng)開始,東南西北幾大區(qū)域各抱地勢(shì),板塊競(jìng)爭(zhēng)序幕已經(jīng)拉開,2010年一系列調(diào)控政策的出臺(tái)是房地產(chǎn)從繁榮到低迷的,2011調(diào)控政策進(jìn)一步加緊,各房地產(chǎn)商的壓力可見一般。在生態(tài)環(huán)境方面,該區(qū)域用三塊城市綠地資源,是城市中稀缺的綠色生態(tài)居住片區(qū)。文化居住片區(qū)市場(chǎng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目名稱及開發(fā)建設(shè)單位本報(bào)告所陳述的對(duì)象名為某小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目),由****房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。在商業(yè)方面,項(xiàng)目所處區(qū)域是城市核心商圈(五一商圈)和副中心商圈(星沙商圈)的橋梁。各房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)也可能會(huì)進(jìn)一步加劇,本案如何超前地提升產(chǎn)品品質(zhì),突出品牌形象,如何讓與對(duì)手差異化,如何對(duì)板塊的選擇和同一板塊項(xiàng)目合縱連橫,形成獨(dú)特的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。隨著長(zhǎng)株潭一體化的推進(jìn),的城市輕軌,地鐵正如火如荼的進(jìn)行,這將帶動(dòng)城市的高速發(fā)展,城市化和工業(yè)化進(jìn)程都將加快,這樣將會(huì)帶來(lái)大量的高素質(zhì)人口的流入,從而帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)需求。::。因此經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定的發(fā)展,提高了作為中心城市的魅力,加速吸引中南部人才的流入,從而對(duì)房地需求增大,數(shù)據(jù)顯示,第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的增長(zhǎng),排名第二,所以說(shuō)房地產(chǎn)發(fā)展比較穩(wěn)定,迅速,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也有一定的降低。主要表現(xiàn)在以下方面:一是整體經(jīng)濟(jì)增強(qiáng),生產(chǎn)效率有所提高。2010年,%,%,產(chǎn)銷銜接處于良好區(qū)間;,%;,%。(三)居民的消費(fèi)水平10年3月。3月止農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入5016元,%,;農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出為1901元,%。重點(diǎn)建設(shè)河西新城,星馬新城,省政府新址片區(qū)。三、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)進(jìn)入20世紀(jì)90年代后期,房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場(chǎng)化階段。根據(jù)官方公布數(shù)據(jù), 09年為新增供應(yīng)量為880萬(wàn)平方米, 2010年往年存量基本消化完畢,%。圖1 20012010年商品房年度供應(yīng)走勢(shì)圖   成交量——明年上半年樓市成交量保持高位,下半年或受政策影響,變動(dòng)性大圖2 商品房市場(chǎng)20072010年市場(chǎng)成交走勢(shì)圖2010年雖出臺(tái)一系列調(diào)控政策,然而市場(chǎng)的剛性需求依舊旺盛,從20012010年的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,已進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展的軌道,其成交量預(yù)計(jì)明年依然會(huì)保持高位,剛性需求的大量釋放以及一線城市投資外溢的需求,將會(huì)促成明年成交量高位。(二) 區(qū)域格局趨勢(shì)的預(yù)測(cè)2010年,雨花區(qū)、岳麓區(qū)成為供應(yīng)量和去化量的主要區(qū)域,是全市熱點(diǎn)區(qū)域。 2010年商品房各區(qū)域供求比  圖4 住宅市場(chǎng)2010年各區(qū)域成交比例   (三) 區(qū)域房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)圖85(三)SWOT分析優(yōu)勢(shì):,生活成本相對(duì)較低,縮短了城東到項(xiàng)目的距離劣勢(shì):,人氣相對(duì)不足,小區(qū)內(nèi)綠化少,環(huán)境偏低,90 平米以下要求 60%機(jī)會(huì):,萬(wàn)家麗路拉通,區(qū)域價(jià)值將迅速提升,本項(xiàng)目可較快搶占客戶資源,助推區(qū)域價(jià)值快速提升,缺乏優(yōu)良的中高檔產(chǎn)品威脅:、城東、城北部分項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶的截流、安置房大面積修建, 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品投放量進(jìn)一步增大二、項(xiàng)目的定位(一)、定位原則1 要充分結(jié)合自身?xiàng)l件;2 以客戶為中心,產(chǎn)品切合市場(chǎng)的需求;3 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化;4 成本控制,資源合理利用;5 開發(fā)節(jié)奏結(jié)合的營(yíng)銷進(jìn)度。為了體現(xiàn)項(xiàng)目的五大價(jià)值,考慮項(xiàng)目發(fā)展得背景,依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)背景,基于地塊條件和規(guī)劃要求,本項(xiàng)目定位為以高層住宅為主加部分西湖樓餐飲配套商業(yè)的中高檔樓盤。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇一、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——因地制宜原則。住宅和公共配套設(shè)施的設(shè)計(jì)要考慮節(jié)約建造成本及營(yíng)運(yùn)成本的要求,為客戶提供經(jīng)濟(jì)實(shí)用的產(chǎn)品;——整合推廣原則。通風(fēng)設(shè)計(jì): 南北至少有一條穿堂風(fēng)線路。較低的分?jǐn)偮剩?梯2戶 15%, 2梯4戶 18%, 2梯5戶21%??偣まk詳細(xì)復(fù)合簽字認(rèn)可后,交計(jì)劃部材料員以此作為采購(gòu)計(jì)劃的依據(jù);材料員依據(jù)上述資料、列出采購(gòu)清單報(bào)計(jì)劃部經(jīng)理審核,交總工辦會(huì)簽確認(rèn),按照會(huì)簽確認(rèn)的采購(gòu)清單,及時(shí)選擇供應(yīng)商,會(huì)同總工辦、工程部考察各供應(yīng)商的資質(zhì)及生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量等綜合情況,經(jīng)貨比三家后,會(huì)簽上報(bào)公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審批,落實(shí)供應(yīng)商;材料的進(jìn)貨時(shí)間,由工程部根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度,在一個(gè)月前向計(jì)劃部提出進(jìn)貨時(shí)間及數(shù)量要求(特殊情況臨時(shí)商定),計(jì)劃部負(fù)責(zé)與供貨廠商聯(lián)系按要求進(jìn)貨;現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作由工程部負(fù)責(zé)組織;凡進(jìn)場(chǎng)的材料設(shè)備必須出具正式出廠合格證,準(zhǔn)用證明, 質(zhì)量證明書,材質(zhì)化驗(yàn)單等有關(guān)文件資料。 二、項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力和水等供應(yīng)方案項(xiàng)目施工期間動(dòng)力通過(guò)城市的電網(wǎng)提供,接埋地線提供給施工機(jī)械及生活用電;項(xiàng)目所用水資源可以可以通過(guò)接入城市供水系統(tǒng)供給施工和生活給用。(三)固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活垃圾,目前均為有效處理。由上面分析可以看出,施工期對(duì)周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚(yáng)塵污染。(二)項(xiàng)目建成后污染分析——廢氣,項(xiàng)目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣,廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)的噪聲輻射源強(qiáng)在75~115dB(A)范圍內(nèi),距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過(guò)建筑施工廠界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn),如果施工機(jī)械放置位置距離邊界較近,施工時(shí)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈暣胧?。(二)運(yùn)行期間污染處理措施廢氣治理把綠化與環(huán)境保護(hù)工作結(jié)合起來(lái),針對(duì)各種污染類型,有選擇地種植抗污染的植物和防護(hù)林帶,以達(dá)到輔助凈化環(huán)境的目的。推廣使用無(wú)鉛汽油。推行節(jié)約用水的獎(jiǎng)勵(lì)措施,逐步實(shí)行定額用水制度,規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施,提高水的重復(fù)利用率。上級(jí)環(huán)保主管部門建立完善的環(huán)保審計(jì)制度,定期對(duì)項(xiàng)目土地開發(fā)性質(zhì)、項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)估、“三同時(shí)”制度貫徹、環(huán)保投資利用、環(huán)保事故處理、主管環(huán)保領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)等進(jìn)行審計(jì);集中污水處理,積極推行清潔生產(chǎn),實(shí)現(xiàn)廢水減量化;促進(jìn)廢水循環(huán)利用和綜合利用,實(shí)現(xiàn)廢水資源化;加大投入,加快廢水資源化和處理設(shè)施建設(shè);進(jìn)水水質(zhì)和達(dá)標(biāo)污水管網(wǎng)入網(wǎng)水質(zhì)兩級(jí)在線IC卡智能檢測(cè);組織污染事故調(diào)查組,制定污染賠償制度;進(jìn)區(qū)項(xiàng)目要完善環(huán)保檢測(cè)制度。因此,項(xiàng)目辦公室應(yīng)對(duì)工程設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理,中心任務(wù)是對(duì)設(shè)計(jì)的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行控制。工程設(shè)計(jì)過(guò)程管理的目標(biāo)控制(1)從建設(shè)項(xiàng)目的條件和投資效益出發(fā),控制設(shè)計(jì)的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)方案和工程投資既要符合投資效益最大化,又要為施工創(chuàng)造條件,符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。三、項(xiàng)目招投標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)施工采取公開招標(biāo)的方式,選取資質(zhì)高、造價(jià)合理,信譽(yù)好的施工單位施工,以確保項(xiàng)目能夠高質(zhì)量、低成本。包括確定合同方式,選定合同類型,選擇合同條件,準(zhǔn)備合同草本。(5)控制和處理合同變更,盡量減少對(duì)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、計(jì)劃工期和投資的影響。(9)注意對(duì)合同重大問(wèn)題進(jìn)行研究和解決,并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。(4)建立信息管理系統(tǒng)(5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。——廣義的顧客包括各過(guò)程輸出的接收方?!I(lǐng)導(dǎo)決定資源的配置和管理?!匾暼说墓ぷ骷寄芎唾|(zhì)量意識(shí)的培訓(xùn)。過(guò)程方法強(qiáng)調(diào)“將活動(dòng)和相關(guān)資源作為過(guò)程管理,可以更高效地得到期望的結(jié)果”。——嚴(yán)格把好各道工序的輸入、實(shí)施和輸出質(zhì)量,使每一道工序成
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