【正文】 云集，跑馬圈地，品牌競爭開始，東南西北幾大區(qū)域各抱地勢，板塊競爭序幕已經(jīng)拉開，2010年一系列調(diào)控政策的出臺是房地產(chǎn)從繁榮到低迷的，2011調(diào)控政策進一步加緊，各房地產(chǎn)商的壓力可見一般。在生態(tài)環(huán)境方面，該區(qū)域用三塊城市綠地資源，是城市中稀缺的綠色生態(tài)居住片區(qū)。文化居住片區(qū)市場房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱及開發(fā)建設(shè)單位本報告所陳述的對象名為某小區(qū)（以下簡稱本項目），由****房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。在商業(yè)方面，項目所處區(qū)域是城市核心商圈（五一商圈）和副中心商圈（星沙商圈）的橋梁。各房地產(chǎn)商的競爭也可能會進一步加劇，本案如何超前地提升產(chǎn)品品質(zhì)，突出品牌形象，如何讓與對手差異化，如何對板塊的選擇和同一板塊項目合縱連橫，形成獨特的戰(zhàn)略競爭優(yōu)勢。隨著長株潭一體化的推進，的城市輕軌，地鐵正如火如荼的進行，這將帶動城市的高速發(fā)展，城市化和工業(yè)化進程都將加快，這樣將會帶來大量的高素質(zhì)人口的流入，從而帶來巨大的房地產(chǎn)需求。::。因此經(jīng)濟高速穩(wěn)定的發(fā)展，提高了作為中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，從而對房地需求增大，數(shù)據(jù)顯示，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的增長，排名第二，所以說房地產(chǎn)發(fā)展比較穩(wěn)定，迅速，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也有一定的降低。主要表現(xiàn)在以下方面：一是整體經(jīng)濟增強，生產(chǎn)效率有所提高。2010年，%，%，產(chǎn)銷銜接處于良好區(qū)間；，%；，%。（三）居民的消費水平10年3月。3月止農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入5016元，%，；農(nóng)村居民人均生活消費支出為1901元，%。重點建設(shè)河西新城，星馬新城，省政府新址片區(qū)。三、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢進入20世紀(jì)90年代后期，房地產(chǎn)才真正進入市場化階段。根據(jù)官方公布數(shù)據(jù)， 09年為新增供應(yīng)量為880萬平方米， 2010年往年存量基本消化完畢，%。圖1 20012010年商品房年度供應(yīng)走勢圖　　 成交量——明年上半年樓市成交量保持高位，下半年或受政策影響，變動性大圖2 商品房市場20072010年市場成交走勢圖2010年雖出臺一系列調(diào)控政策，然而市場的剛性需求依舊旺盛，從20012010年的成交數(shù)據(jù)來看，已進入房地產(chǎn)快速發(fā)展的軌道，其成交量預(yù)計明年依然會保持高位，剛性需求的大量釋放以及一線城市投資外溢的需求，將會促成明年成交量高位。(二) 區(qū)域格局趨勢的預(yù)測2010年，雨花區(qū)、岳麓區(qū)成為供應(yīng)量和去化量的主要區(qū)域，是全市熱點區(qū)域。 2010年商品房各區(qū)域供求比　　圖4 住宅市場2010年各區(qū)域成交比例　　　(三) 區(qū)域房價趨勢預(yù)測圖85（三）SWOT分析優(yōu)勢：,生活成本相對較低,縮短了城東到項目的距離劣勢：，人氣相對不足，小區(qū)內(nèi)綠化少,環(huán)境偏低,90 平米以下要求 60%機會：,萬家麗路拉通,區(qū)域價值將迅速提升,本項目可較快搶占客戶資源，助推區(qū)域價值快速提升,缺乏優(yōu)良的中高檔產(chǎn)品威脅：、城東、城北部分項目對本項目潛在客戶的截流、安置房大面積修建, 區(qū)域市場產(chǎn)品投放量進一步增大二、項目的定位（一）、定位原則1 要充分結(jié)合自身條件；2 以客戶為中心，產(chǎn)品切合市場的需求；3 實現(xiàn)項目價值最大化；4 成本控制，資源合理利用；5 開發(fā)節(jié)奏結(jié)合的營銷進度。為了體現(xiàn)項目的五大價值，考慮項目發(fā)展得背景，依據(jù)項目發(fā)展的市場背景，基于地塊條件和規(guī)劃要求，本項目定位為以高層住宅為主加部分西湖樓餐飲配套商業(yè)的中高檔樓盤。第五章 規(guī)劃設(shè)計方案選擇一、規(guī)劃設(shè)計原則——因地制宜原則。住宅和公共配套設(shè)施的設(shè)計要考慮節(jié)約建造成本及營運成本的要求，為客戶提供經(jīng)濟實用的產(chǎn)品；——整合推廣原則。通風(fēng)設(shè)計: 南北至少有一條穿堂風(fēng)線路。較低的分?jǐn)偮剩?梯2戶 15%, 2梯4戶 18%, 2梯5戶21%?？偣まk詳細(xì)復(fù)合簽字認(rèn)可后，交計劃部材料員以此作為采購計劃的依據(jù)；材料員依據(jù)上述資料、列出采購清單報計劃部經(jīng)理審核，交總工辦會簽確認(rèn)，按照會簽確認(rèn)的采購清單，及時選擇供應(yīng)商，會同總工辦、工程部考察各供應(yīng)商的資質(zhì)及生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量等綜合情況，經(jīng)貨比三家后，會簽上報公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審批，落實供應(yīng)商；材料的進貨時間，由工程部根據(jù)工程實際進度，在一個月前向計劃部提出進貨時間及數(shù)量要求（特殊情況臨時商定），計劃部負(fù)責(zé)與供貨廠商聯(lián)系按要求進貨；現(xiàn)場驗收工作由工程部負(fù)責(zé)組織；凡進場的材料設(shè)備必須出具正式出廠合格證，準(zhǔn)用證明， 質(zhì)量證明書，材質(zhì)化驗單等有關(guān)文件資料。 二、項目施工期間的動力和水等供應(yīng)方案項目施工期間動力通過城市的電網(wǎng)提供，接埋地線提供給施工機械及生活用電；項目所用水資源可以可以通過接入城市供水系統(tǒng)供給施工和生活給用。（三）固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活垃圾，目前均為有效處理。由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚塵污染。（二）項目建成后污染分析——廢氣，項目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。施工機械運行時的噪聲輻射源強在75～115dB（A）范圍內(nèi)，距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn)，如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈暣胧?。（二）運行期間污染處理措施廢氣治理把綠化與環(huán)境保護工作結(jié)合起來，針對各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護林帶，以達到輔助凈化環(huán)境的目的。推廣使用無鉛汽油。推行節(jié)約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水的重復(fù)利用率。上級環(huán)保主管部門建立完善的環(huán)保審計制度，定期對項目土地開發(fā)性質(zhì)、項目環(huán)境影響評估、“三同時”制度貫徹、環(huán)保投資利用、環(huán)保事故處理、主管環(huán)保領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)等進行審計；集中污水處理，積極推行清潔生產(chǎn)，實現(xiàn)廢水減量化；促進廢水循環(huán)利用和綜合利用，實現(xiàn)廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設(shè)施建設(shè)；進水水質(zhì)和達標(biāo)污水管網(wǎng)入網(wǎng)水質(zhì)兩級在線IC卡智能檢測；組織污染事故調(diào)查組，制定污染賠償制度；進區(qū)項目要完善環(huán)保檢測制度。因此，項目辦公室應(yīng)對工程設(shè)計過程進行管理，中心任務(wù)是對設(shè)計的工程質(zhì)量、進度、投資進行控制。工程設(shè)計過程管理的目標(biāo)控制（1）從建設(shè)項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。三、項目招投標(biāo)項目建設(shè)施工采取公開招標(biāo)的方式，選取資質(zhì)高、造價合理，信譽好的施工單位施工，以確保項目能夠高質(zhì)量、低成本。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準(zhǔn)備合同草本。(5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設(shè)項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。(9)注意對合同重大問題進行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。(4)建立信息管理系統(tǒng)(5)建立合同各方之間的交流和溝通制度?！獜V義的顧客包括各過程輸出的接收方?！I(lǐng)導(dǎo)決定資源的配置和管理?！匾暼说墓ぷ骷寄芎唾|(zhì)量意識的培訓(xùn)。過程方法強調(diào)“將活動和相關(guān)資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果”?！獓?yán)格把好各道工序的輸入、實施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成