【正文】 雅舒適、意境獨特的生活居家環(huán)境，讓其充分感受到物業(yè)公司每時每刻對他們的關愛，感受到社會文明與進步給個人和家庭帶來的溫馨，使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感，使他們的儒雅風采得以充分的展現(xiàn)。三、樓宇戶外廣告控制如何控制D區(qū)底商戶外廣告也將是影響項目物業(yè)管理品質的重要因素，需提前合理規(guī)劃。4. 合理安排園區(qū)道路照明開關時間，節(jié)省公共水電費的開支。 在此種情況下我們需要繼續(xù)保持高品質的服務輸出，管理成本壓力較大，因此我們考慮以下措施開源節(jié)流：1. 將成本控制導入目標管理，做好節(jié)流，挖掘可經(jīng)營資源，廣為開源。（三）嚴格協(xié)議簽訂。（二）規(guī)范商業(yè)門店的裝修。因此廣場底商與高層樓宇業(yè)戶、大商業(yè)與居住區(qū)關系的協(xié)調處理將是我們今后管理的重點。[總占地面積] ㎡，㎡。[本住宅占地面積] ㎡[本項目總建筑面積] ㎡[地上總建筑面積] ㎡其中[高層住宅建筑面積] ㎡；[戶數(shù)]578戶[商業(yè)用房建筑面積] ㎡；[戶數(shù)] 33戶[配套公共服務場地] 1604㎡；[總幢數(shù)] 5棟其中[25層住宅幢數(shù)]3棟 [33層住宅幢數(shù)]2棟 配套公共服務設施：其中 [物業(yè)用房] ㎡[業(yè)主委員會辦公用房]25㎡[地下總建筑面積]10520㎡其中[地下車庫建筑面積]7653㎡；[車位分布] 機動停車位259輛其中[地下一層車位] 130個。我們擬采取以下措施協(xié)調處理鄰里關系。在商業(yè)門店的裝修管理中，抓好裝修宣傳提示、裝修審批、裝修檢查、違章處理和裝修驗收五個環(huán)節(jié)。在商業(yè)門面轉售、轉租時，買受人或承租人須簽訂合肥萬達廣場《管理規(guī)約》、《區(qū)域防火安全責任書》等協(xié)議，在享受物業(yè)服務的權利時，須自覺履行相關義務，使商戶和業(yè)戶友好相處。2. 在交驗入住期內，采取積極有效的措施，與有關部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)配套設施，迅速提高管理水平，營造良好的居住環(huán)境，消除未入住業(yè)戶的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費收入。我們將全方位為業(yè)戶提供多項有償特約服務，既服務于業(yè)戶，又增加了收入。四、安全防范任務重大從外部環(huán)境來說，項目所在地處于合肥中心區(qū)，且隨著馬鞍山路改造工程推進，外部施工人員較多，人員繁雜。我司將努力以高質量的物業(yè)服務，使合肥萬達廣場成為人人崇尚的理想家園，讓置業(yè)人士買得放心、住得安心、環(huán)境舒心，促使合肥萬達廣場品牌深入人心，成為社區(qū)典范。3. 結合商鋪的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應。2008年5月1日瑤海區(qū)長江路與滁州路交匯處開盤時間：2006年05月13日物業(yè)公司：安徽尚德物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商： 安徽圣大房地產開發(fā)有限公司恒盛月物業(yè)公司： 浙江盛全物業(yè)公司開 發(fā) 商：安徽恒茂房地產開發(fā)有限公司第三章 物業(yè)管理服務整體設想及措施一、物業(yè)管理服務整體設想堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。（三）智能化物業(yè)管理。（五）根據(jù)業(yè)戶需求提供有償特約服務。2) 客戶服務中心辦理完畢業(yè)戶的裝修申請手續(xù)后，當日內通知責任區(qū)商管員，由其建立裝修巡查記錄，定期巡查。客戶服務中心收到維修服務回單后當月內進行回訪。（三）、時效承諾制1. 承諾目標序號承諾內容指標1房屋質量遺留問題處理小修時限7工作日大修14個工作日回訪時限當月內回訪2業(yè)戶維修服務處理時限20分鐘或按約定時間回訪時限當月內回訪3業(yè)戶投訴處理一般時限3個工作日內完畢重大7個工作日內完畢4實發(fā)性、重大事件處理時限5分鐘內到達指定現(xiàn)場5分鐘內致電相關部門2. 保證措施1) 做好房屋質量遺留問題的記錄、統(tǒng)計工作，與項目公司共同編制質量遺留問題的處事程序，按程序要求做好派單、跟蹤、驗收、銷單與回訪工作。（四）、回訪工作制1. 承諾目標序號承諾內容指標1業(yè)戶房屋質量遺留問題處理回訪率100%2業(yè)戶投訴處理回訪率100%（至少30%為上門回訪）3業(yè)戶維修處理回訪率≥50%4年度回訪工作頻次1次年度服務不滿意業(yè)戶回訪率100%2. 保證措施1) 建立房屋質量遺留問題臺帳，對處理完畢的問題當月內進行回訪。（五）、公開監(jiān)督制依法公布管理費收支帳目，將收費項目、服務承諾、主要服務環(huán)節(jié)流程及時效承諾等公示，接受業(yè)戶監(jiān)督。3) 依照相關法規(guī)規(guī)定測算公共水電費，公開分攤方案。2) 加強對維修人員的技能培訓，通過前期介入，在設備的供應合同中加入維保條件并與設備供方建立良好的關系。2) 制定辦公用品使用規(guī)程，加強對環(huán)境產生影響的物質如墨盒、硒鼓等的回收。 6) 零部件以舊換新，回收處理廢機油、潤滑油。3) 萬達項目管理部擬開展的社區(qū)文化活動舉例：假期興趣班、夏令營，文化藝術系列沙龍活動、書友會等。（3） 督促屬下員工認真執(zhí)行物業(yè)管理工作。（7） 定期向發(fā)展商及業(yè)主匯報工作情況（即工作報告）。（11） 抽查物業(yè)之物業(yè)費及其他收支情況及作出改善。（3） 全面負責審核租戶、業(yè)主二次裝修的進場、退場手續(xù)及日常監(jiān)督管理工作。（7） 根據(jù)計劃定期檢查各班組實際完成情況，指導及監(jiān)察各清潔員工之工作，以確保清潔質量。（2） 受理用戶投訴，做好投訴記錄。（6） 具體負責辦理小區(qū)及會所的租戶、業(yè)主的二次裝修的進退場手續(xù)并進行日常的監(jiān)督管理工作。（9） 完成領導交辦的其他工作任務。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務。（6） 與政府、公安、消防局保持良好關系，定期聯(lián)絡。8) 安全班長（1） 負責秩序維護員的管理工作，做好本班的考勤工作。（5） 負責公共區(qū)域消防器材標志的保養(yǎng)維護工作。（9） 熟悉消防器材的使用、維護及性能，掌握警衛(wèi)專業(yè)技能。（2） 必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，保證其運轉正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應立即報告有關部門。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。（8） 愛護本崗位上的各種設備和器材。（2） 密切注意進出的人員，查詢可疑人物，勸離衣冠不整者或閑雜人員。（6） 上崗期間，須注意儀容儀表端正，精神飽滿。（10） 監(jiān)督檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或報秩序維護領班及主管。以最低的費用開支保持小區(qū)機電設備管理的高格調水準。（6） 負責起草設備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃報主管審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。（8） 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。（4） 各系統(tǒng)的技術工人在不影響其系統(tǒng)設備運行情況下，有責任接受工程領班或主管的調遣，支援其他系統(tǒng)處理應急的事態(tài)。整個培訓是一個不斷學習、持續(xù)改進的過程。崗位培訓是指物業(yè)客戶服務中心對員工的業(yè)務知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是物業(yè)客戶服務中心提高員工綜合素質和管理服務水平的途徑。一. 項目規(guī)劃設計階段(一) 參與人員前期介入小組：合肥管理公司副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務部經(jīng)理(二) 主要工作內容1. 從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在本項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議，并獲采納。4. 參與綠化與景觀系統(tǒng)設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提出建議。8. 物業(yè)管理市場調查及目標客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的后續(xù)服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。三、 施工階段(一) 參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。(二) 對全體員工進行崗前和崗位培訓，確保達到崗位要求。第三節(jié) 接管驗收方案一、 參與人員由物業(yè)總經(jīng)理、管理處經(jīng)理牽頭，管理處所有人員配合二、 工作內容(一) 編制接管驗收工作計劃，包括接管驗收日期、參加部門、人員、分工及培計計劃、樓宇接管驗收順序、接管驗收進度計劃、接管驗收標準等。216。216。216。216。(七) 成品保護方案，物業(yè)成品包括房屋本體、道路、綠化景觀、設施設備等，管理處通過標識、管理制度與措施、宣傳等途徑對接管驗收后至小區(qū)集中裝修期結束的重要階段落實成品保護方案，尤其需考慮分期交付情況下的成品保護。(二) 為了使業(yè)主能夠明明白白消費，清楚了解物業(yè)的服務內容、工作方式及物業(yè)費的構成等情況，我們將《物業(yè)費公示表》、《服務標準》、《入住流程圖》、《裝修流程圖》、《有償服務項目表》等制成展板在入住辦理現(xiàn)場進行公示。在入住時，保證每樓配備2名保潔人員隨時對樓內進行清掃保潔。(二) 文件簽署、物品發(fā)放組：8人。為了營造熱烈、喜慶的氣氛，對小區(qū)及入住現(xiàn)場進行環(huán)境布置：(一) 外部環(huán)境布置：在車輛入口門懸掛條幅，在小區(qū)圍欄及小區(qū)內道路兩側插彩旗，營造熱烈氣氛。四、 業(yè)主接待的準備：(一) 保安員引導服務：在各關鍵位置安排保安員引導業(yè)主，為業(yè)主進入小區(qū)、行車、停車直至入住現(xiàn)場提供全程引導服務，使業(yè)主從進入小區(qū)時就享受到我們的熱情服務。(四) 在辦理進程中，為了避免一些特殊業(yè)主提出某些不合理要求干擾正常入住手續(xù)辦理，將安排專門的房間作為談判區(qū)，與業(yè)主進行協(xié)商，解決問題，防止干擾其他業(yè)主。(三) 物品發(fā)放：發(fā)放《業(yè)主手冊》、戶內設施設備使用說明材料。業(yè)主如需委托鑰匙，要填寫《鑰匙委托書》。同時還將為業(yè)主低價提供如地板打蠟、地毯清洗等有償服務。如何引導和監(jiān)控裝修，避免發(fā)生野蠻施工，不改變系統(tǒng)的布線，保持樓宇外觀的統(tǒng)一完整，是對物業(yè)管理公司綜合能力的嚴峻考驗。(四) 裝修期間成品保護措施。(二) 合同管理與業(yè)主的合同管理：我們將在業(yè)主規(guī)約以及本物業(yè)裝修管理規(guī)定中明確裝修應遵循的規(guī)則和施工條件，并附平面圖和智能系統(tǒng)布線圖。管理處將為其提供平面圖和智能系統(tǒng)布線圖，如發(fā)生違章施工，維修款從押金中扣除，并處以相當數(shù)額的罰款。第五章 日常物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)房屋和公共配套設施管理及維修方案有計劃地實施物業(yè)的維修養(yǎng)護是實現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。 房屋本體維修養(yǎng)護范圍：房屋承重結構部件（基礎、屋面、梁、柱、墻體），抗震結構部位（構造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、電梯、機電設備、本體消防設施、本體上下水主管道。 根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公共設施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運作過程中，應節(jié)制使用。二. 公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準公用設施維修養(yǎng)護方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護方案，每個方案包括區(qū)內道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標準和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標準，使其具有科學性和實操性。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 外墻面大面積滲漏；216。 曳引繩張緊度的調整維護；216。 電腦控制板等的維護檢測；216。 日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；216。 燈具的維修及更新；216。 室內消防栓（箱）的有效維護及檢修；216。 公用地面的維修改造；216。由工程部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修；8上下水主管道216。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 每年對房屋基礎進行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害；178。178。 外墻面局部滲漏；216。工程部實施3電梯216。 電腦控制板等的維護檢測；178。 每半年進行一次全面檢查。 月檢控制設備一次；178。 線路的檢查維護；216。 疏散標志的維修及維護；216。 每年對消防疏散標志維修一次；178。 公共通道、門廳的墻、天棚維護；216。 每年全面維護一次樓梯踏步178。 管道堵塞、破裂；216。工程部負責維修(三) 房屋本體部分維修養(yǎng)護標準及實施方案序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重216。 功能完好2外墻面216。 電梯維修保養(yǎng)標準178。 %4水電設備216。 線路無亂搭接178。 消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程；178。 相應建筑部分修繕技術規(guī)程；216。 排水管維護修繕標準；216。 人行道鋪設修繕標準；178。 燈具施工技術標準；178。 井內無積物，井壁無脫落；216。 無缺損，少污積；178。 綠化管理設施、設備齊全完好；178。 管道暢通，無堵塞；178。 安放牢固；178。 無脫落；216。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)216。 每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。人行道2室外照明高柱燈216。 對于破損燈具及老化線路進行更換。 化糞池每半年清理一次；216。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施。 草坪每月修剪一次；216。216。 消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；216。 每年對標識進行維護一次；216。 每年刷油漆一遍；216。 對系統(tǒng)的設施，設備性能及連接運行輸，顯示情況進行月、季檢和年檢。5. 維修完成后，由報修人員簽名。2. 上門回訪216。4. 回訪一般在二周內回訪。1. 管理模式：1) 設立三級人員管理制度，維修工、安管員為消防責任人；經(jīng)理為主管；公司總經(jīng)理監(jiān)督指導。4) 定期舉辦消防演習,強化消防意識，提高消防技能。4) 確保各類消防設施完好無損，正常動作。(二) 安全防范建立以智能監(jiān)控為主導，通過中央控制、紅外線監(jiān)控，可視對講、閉路電視、保安巡邏等共同組成一個嚴密的“內外結合，立體交叉、動靜互補”的全方