【正文】 低土地成本，提高項(xiàng)目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時隨著居民的消費(fèi)和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高層發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。單從投資租賃這個角度看，合肥市老城區(qū)高層商務(wù)租賃價格差異較大，從25元/㎡到70元/㎡不等。從資料分析看，目前的商務(wù)樓市場趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是94年以來見高回落觸低反彈階段，由于我國已正式加入WTO，在改革開放進(jìn)一步深入并得到法律保障的同時，隨著商務(wù)活動的日益頻繁，獨(dú)資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場所，高層商務(wù)將是他們的首選。三、調(diào)查過程簡述由于該項(xiàng)目地塊位置的特殊性，已決定了該項(xiàng)目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項(xiàng)目的建設(shè)方案來制定和完善項(xiàng)目的市場營銷研究，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場因素影響的大小和消費(fèi)群體的接受方式、接受能力方面進(jìn)行制定。合肥市xx大廈營銷策劃方案第一部分 市場調(diào)研與分析一、本次調(diào)研的目的通過深入仔細(xì)的市場調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，分析研究目標(biāo)客戶群的要求，按本公司的銷售準(zhǔn)備要求及項(xiàng)目開發(fā)的思路與理念，對產(chǎn)品進(jìn)行必要的細(xì)分、定位。一方面通過對合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價格影響）的高層物業(yè)進(jìn)行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，研判宏觀大市場對本項(xiàng)目的影響；第二方面，通過對合肥各區(qū)域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是該項(xiàng)目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多層住宅市場進(jìn)行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導(dǎo)其購買與多層價格相近的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進(jìn)行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過對以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項(xiàng)目前期運(yùn)作的過程，為本項(xiàng)目提出一些建議。在知識經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā)展橋梁作用的同時，會利用科技城市的優(yōu)勢吸引更多的外資到合肥投資，將會增加商務(wù)樓市的市場需求量。從新華商務(wù)樓和潤安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗(yàn)證上述分析的正確性。新建設(shè)的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計（立面造型）、項(xiàng)目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項(xiàng)目銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價在2600元/㎡，其租金均在18元/㎡左右。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價為2000元/㎡，略低于全國平均水平，高于全省平均水平的80%。備 注1—4層為酒店；5層以上商??；5層3830元/㎡，每上一層加30元。㎡商家特征市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險公司。新華大廈租賃價格（元/月*㎡）32元/月郵電大廈租賃價格（元/月*㎡）77元/月建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部精裝修，路邊臨時停車。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部，精裝修，有地上停車場。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯一部，無停車場。建筑層數(shù)6層相關(guān)配置（含停車位）無電梯和停車場紅旗飯店租賃價格（元/月*㎡）40元/月月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱皖科窿商貿(mào)公司具體位置榮事達(dá)大廈與環(huán)城路交口西物業(yè)規(guī)模7000㎡市場環(huán)境環(huán)境幽靜、出行方便。物業(yè)名稱業(yè)主名稱鴻達(dá)房產(chǎn)具體位置雙崗十字路口東物業(yè)規(guī)模7000㎡市場環(huán)境交通主干道，出行方便。辦公用客梯四部，客貨梯一部，中央空調(diào)二臺。商家特征安徽盛安國際發(fā)展有限公司是安徽省糧油食品進(jìn)出口集團(tuán)公司和盛安國際（香港）有限公司共同合資成立的綜合性公司。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）業(yè)主名稱海亞大世界業(yè)主名稱怡和錦江物業(yè)規(guī)模近1萬㎡物業(yè)規(guī)模近3萬㎡建筑層數(shù)共8層建筑層數(shù)建筑層數(shù)25層租賃價格（元/月*㎡）銷售價格28元/月/㎡5500元/㎡（均價）租賃價格（元/月*㎡）產(chǎn)權(quán)式管理相關(guān)配置（含停車位）有淮河路停車場相關(guān)配置（含停車位）物業(yè)詳況有近1000㎡辦公場所提供，現(xiàn)有中國人壽保險公司、化妝品代理等租賃，下月底將有更大場所出租。市場環(huán)境處鬧市區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚，投資思想浮動較大。物業(yè)配套配套不全，停車場所不多。商家特征各種品牌代理、各種需要繁華地段的公司辦公。上海金貝工程進(jìn)度34層主體面市時間08主打廣告詞高山流水，自在人家企劃方向合肥首座180270水景、地景、高爾夫智能化社區(qū)建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目： 24小時保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù)建筑類型聯(lián)排別墅/小高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：主要賣點(diǎn)水景社區(qū)，適宜居住；高爾夫、網(wǎng)球場在身邊；建筑造型，風(fēng)格獨(dú)特。容積率： /備 注總占地：250畝，一期為3萬㎡9層小高層。小區(qū)公共配套幼兒園 會所 地下停車場銷售價格均 價： 2040元/㎡起步價： 1860元/㎡最高價： 2180元/㎡周邊市政配套農(nóng)大、一中、琥柏小學(xué)中學(xué)、中醫(yī)附院、二院分院、超市、菜市、銀行、郵局交通情況說明一環(huán)路內(nèi)目前2路公交車經(jīng)過出行基本方便建筑面積總 建 面： 20萬㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： 768戶戶型面積： 97151㎡綠化率： 35%戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注坡屋頂 北窗使用高級中空玻璃 1000㎡地下停車場合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商都市清華合肥宏圖房屋開發(fā)公司項(xiàng)目位置蒙城北路西側(cè)臨泉西路與風(fēng)臺路之間代理商/銷售商合肥萬家房地產(chǎn)營銷策劃公司工程進(jìn)度基礎(chǔ)開挖面市時間/主打廣告詞全新演繹美好生活空間企劃方向倡導(dǎo)“家”文化的新都主義的NO1。銷售價格均 價： /起步價： /最高價： /周邊市政配套三十六中、雙崗小學(xué)、 新世紀(jì)學(xué)校、菜市。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商華源國際城五期安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目位置合肥是和平路10號（東二環(huán)與和平路交口處）代理商/銷售商上海三威力房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房面市時間主打廣告詞坐擁成大型熟社區(qū)，把家安在花園里。智能化系統(tǒng)設(shè)施閉路電視監(jiān)控、紅外防越報警、樓宇對講系統(tǒng)小區(qū)公共配套幼兒園、科大附小、華源分校、7000㎡社區(qū)公園、 ㎡華源生活廣場。 總用地9萬平方米。智能化系統(tǒng)設(shè)施安防系統(tǒng)、紅外防越系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)。建筑面積總 建 面： 280000㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： /戶型面積； 129225㎡綠化率： 45%戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi)容積率： 備 注占地300畝五、百花大廈基本情況百花大廈的現(xiàn)狀百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。今年該項(xiàng)目重新啟動，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設(shè)計研究院對原圖紙進(jìn)行修改完善、同于十一月份領(lǐng)取建筑施工許可證，由廣廈建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司承建。六、百花大廈項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢★地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個區(qū)域?！镯?xiàng)目開發(fā)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，物業(yè)管理綜合水平高，將在本項(xiàng)目中充分體現(xiàn)。市場機(jī)會分析★合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟(jì)整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大；★隨著合肥的對外全面開放，WTO進(jìn)程不斷加快，合肥在起到東、西部地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時，其商務(wù)公寓市場蘊(yùn)涵著大量的消費(fèi)潛力，市場前景較好；★高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，宣傳引導(dǎo)到位，將會有很大的市場機(jī)會；★產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機(jī)會。具體定位：有別于高層商務(wù)和高層住宅的差異品種。利用古井集團(tuán)、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。3)、要求在省會購住秘密性較好住所的全省各地市CEO階層，將會首選百花大廈；4)、百花大廈是注重形象、品牌效益的較有檔次的本市有一定實(shí)力的商貿(mào)公司理想選擇地；5）、夫妻雙方皆擔(dān)任較重要職位的且經(jīng)濟(jì)收入較豐厚的35歲以上高級管理者，技術(shù)專家。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細(xì)刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。因此，投資商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商要密切配合、鼎力相助，科學(xué)合理的組織項(xiàng)目實(shí)施。3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務(wù)。3）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)A、每層100兆寬帶高速上網(wǎng)；B、有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)；C、局域網(wǎng)VOD廣播系統(tǒng)；D、網(wǎng)上醫(yī)療、教育、電子商務(wù)及網(wǎng)上購物等；會所的建議本項(xiàng)目會所面積為2586㎡，可以設(shè)計為對外和不對外開放兩個區(qū)域，彰顯會所的尊貴和高雅；會所的功能充分體現(xiàn)和支持本項(xiàng)目的市場定位和形象定位，成為該項(xiàng)目的個性形象表現(xiàn)的支撐點(diǎn)；對內(nèi)、對外兩個部分均可采用會員制，突出私家會所的特質(zhì)；集團(tuán)購買也可成為會所會員，會所可滿足集團(tuán)和個人進(jìn)行接待，會談和小型酒會，新聞發(fā)布會等方面的商務(wù)活動。其它建議：如此高檔次的商務(wù)公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購房，安心住房。戶型布局設(shè)計為高層住宅，而現(xiàn)經(jīng)市場調(diào)研分析得出，產(chǎn)品應(yīng)定位為商務(wù)公寓，屬市場差異性產(chǎn)品并兼顧高層住宅功能。1）、土地費(fèi)利息：土地費(fèi)年利費(fèi)年數(shù)18