【正文】 多層市場（檔次較高）特別是該項(xiàng)目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多層住宅市場進(jìn)行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導(dǎo)其購買與多層價(jià)格相近的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進(jìn)行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過對以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項(xiàng)目前期運(yùn)作的過程，為本項(xiàng)目提出一些建議。從新華商務(wù)樓和潤安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗(yàn)證上述分析的正確性。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價(jià)在2600元/㎡，其租金均在18元/㎡左右。備 注1—4層為酒店；5層以上商住；5層3830元/㎡，每上一層加30元。新華大廈租賃價(jià)格（元/月*㎡）32元/月建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部精裝修，路邊臨時(shí)停車。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯一部，無停車場。月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱皖科窿商貿(mào)公司具體位置榮事達(dá)大廈與環(huán)城路交口西物業(yè)規(guī)模7000㎡市場環(huán)境環(huán)境幽靜、出行方便。辦公用客梯四部，客貨梯一部，中央空調(diào)二臺(tái)。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）業(yè)主名稱海亞大世界業(yè)主名稱怡和錦江物業(yè)規(guī)模近1萬㎡物業(yè)規(guī)模近3萬㎡建筑層數(shù)共8層建筑層數(shù)建筑層數(shù)25層租賃價(jià)格（元/月*㎡）銷售價(jià)格28元/月/㎡5500元/㎡（均價(jià)）租賃價(jià)格（元/月*㎡）產(chǎn)權(quán)式管理相關(guān)配置（含停車位）有淮河路停車場相關(guān)配置（含停車位）物業(yè)詳況有近1000㎡辦公場所提供，現(xiàn)有中國人壽保險(xiǎn)公司、化妝品代理等租賃，下月底將有更大場所出租。物業(yè)配套配套不全，停車場所不多。上海金貝工程進(jìn)度34層主體面市時(shí)間08主打廣告詞高山流水，自在人家企劃方向合肥首座180270水景、地景、高爾夫智能化社區(qū)建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目： 24小時(shí)保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù)建筑類型聯(lián)排別墅/小高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：主要賣點(diǎn)水景社區(qū)，適宜居?。桓郀柗?、網(wǎng)球場在身邊；建筑造型，風(fēng)格獨(dú)特。小區(qū)公共配套幼兒園 會(huì)所 地下停車場銷售價(jià)格均 價(jià)： 2040元/㎡起步價(jià)： 1860元/㎡最高價(jià)： 2180元/㎡周邊市政配套農(nóng)大、一中、琥柏小學(xué)中學(xué)、中醫(yī)附院、二院分院、超市、菜市、銀行、郵局交通情況說明一環(huán)路內(nèi)目前2路公交車經(jīng)過出行基本方便建筑面積總 建 面： 20萬㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： 768戶戶型面積： 97151㎡綠化率： 35%戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注坡屋頂 北窗使用高級中空玻璃 1000㎡地下停車場合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商都市清華合肥宏圖房屋開發(fā)公司項(xiàng)目位置蒙城北路西側(cè)臨泉西路與風(fēng)臺(tái)路之間代理商/銷售商合肥萬家房地產(chǎn)營銷策劃公司工程進(jìn)度基礎(chǔ)開挖面市時(shí)間/主打廣告詞全新演繹美好生活空間企劃方向倡導(dǎo)“家”文化的新都主義的NO1。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商華源國際城五期安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目位置合肥是和平路10號（東二環(huán)與和平路交口處）代理商/銷售商上海三威力房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房面市時(shí)間主打廣告詞坐擁成大型熟社區(qū)，把家安在花園里。 總用地9萬平方米。建筑面積總 建 面： 280000㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： /戶型面積； 129225㎡綠化率： 45%戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi)容積率： 備 注占地300畝五、百花大廈基本情況百花大廈的現(xiàn)狀百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。六、百花大廈項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢★地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個(gè)區(qū)域。市場機(jī)會(huì)分析★合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟(jì)整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大；★隨著合肥的對外全面開放，WTO進(jìn)程不斷加快，合肥在起到東、西部地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時(shí)，其商務(wù)公寓市場蘊(yùn)涵著大量的消費(fèi)潛力，市場前景較好；★高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，宣傳引導(dǎo)到位，將會(huì)有很大的市場機(jī)會(huì)；★產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機(jī)會(huì)。利用古井集團(tuán)、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細(xì)刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務(wù)。其它建議：如此高檔次的商務(wù)公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購房，安心住房。1）、土地費(fèi)利息：土地費(fèi)年利費(fèi)年數(shù)1849%7=582萬2）、建安及其它支出利息：建安其它支出30%年利率年數(shù)1597930%%2=431萬財(cái)務(wù)費(fèi)用=（1）+（2）三、銷售收入預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，計(jì)劃銷售價(jià)格及收入估測收入如下：內(nèi)容面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）收入（萬元）商務(wù)公寓41751350014613商業(yè)用房979050004895停車位910723282120合計(jì)60648356621628四、投資效益分析★銷售稅金：（銷售收入）21628%=1203萬★銷售利潤：銷售收入－總投資－銷售稅金21628－17001－1203=3424萬★投資利潤率：項(xiàng)目稅后利潤/項(xiàng)目總投資3424/17001=20%★項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=項(xiàng)目總投資/（項(xiàng)目銷售收入－銷售稅金）100%17001/（21628－1203）100%=100%=80%★項(xiàng)目投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目稅后利潤 17001/3224=5年五、綜合評價(jià)高層商務(wù)：省會(huì)城市合肥，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對外交通的中心，是首批科技將要對外開放的城市之一，地處江淮之間，屬中部地區(qū)，起到促進(jìn)東西部共同發(fā)展的橋梁作用；近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，同比全國快四個(gè)百分點(diǎn)，城市建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展并取得了嬌人的成績，外資、合資企業(yè)已逾千家，商務(wù)貿(mào)易市場初具規(guī)模，老一環(huán)內(nèi)形成了以商貿(mào)、行政辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育運(yùn)動(dòng)為主的商務(wù)中心，同時(shí)也是雙中心地區(qū)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是合肥市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；雖然五年后合肥市的CBD移至南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但此區(qū)域仍不失為全省的CBD集中區(qū)，同時(shí)也是廬陽區(qū)的CBD，還有合肥市政府所屬的二級機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和其他的政府貿(mào)易機(jī)構(gòu)等將重新構(gòu)成多層次且交叉的有特點(diǎn)的CBD新區(qū)域，這勢必會(huì)影響中心地區(qū)的商務(wù)樓市的發(fā)展。第三部分 市場營銷一、營銷策略品牌策略：充分利用古井集團(tuán)是安徽省大型國有企業(yè)，國內(nèi)著名的上市公司之一的品牌形象，展開宣傳，實(shí)時(shí)引導(dǎo)。銀行按揭到期之前，就已全部收回了投資。2003年2月20日2003年2月22日3招聘百花大廈銷售中心主任、副主任、投資顧問、置業(yè)經(jīng)理等人員。2003年2月20日2003年2月22日3百花大廈前期預(yù)售造勢，提前告知，推出銷售方案新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、古井酒店內(nèi)宣傳單頁的介紹。在銷售的過程中可通過靜態(tài)的掌握和動(dòng)態(tài)的跟蹤，不斷的修正銷售總策略，策劃出環(huán)環(huán)相扣、循序漸進(jìn)的又不斷具有新意的銷售促進(jìn)辦法，完善銷售促進(jìn)策略?，F(xiàn)場銷售中心：設(shè)專職銷售主任一名，置業(yè)顧問5人。要求：上述人員均有大專以上文化，有豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)、掌握能力，熟知房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，具有極強(qiáng)的親和力和市場拓展能力。） 公共關(guān)系、人員推廣策略此策略在銷售過程中異常重要，為此售樓人員、推廣人員均經(jīng)過多次不同類型的培訓(xùn)。2003年 4月20日2003年 5月6日4百花大廈開盤介紹，百花大廈開盤推廣方式合肥晚報(bào) 新安晚報(bào)告知百花大廈的開盤時(shí)間，2003年5月18日開盤發(fā)售。2003年3月8日2003年3月10日4備注上述所提供的條件和要求另行安排。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，公司將利用外界關(guān)系采用外商企業(yè)、境外人士推薦預(yù)約銷售；采用相關(guān)集團(tuán)、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)購和互動(dòng)銷售；開展異地展銷方式銷售；同時(shí)結(jié)合現(xiàn)場銷售、電話銷售、廣告銷售等多種渠道進(jìn)行。價(jià)格策略1）、銷售價(jià)格分析本公司根據(jù)市場調(diào)研資料分析，推出的銷售價(jià)格排定，極具市場競爭力，在實(shí)施的過程中會(huì)根據(jù)市場的變化不斷做出調(diào)整，以求達(dá)到最佳的市場銷售價(jià)格?？梢娚虅?wù)旺區(qū)的高檔品牌高層商務(wù)市場前景仍然較好。第二部分 開發(fā)方案簡述與經(jīng)濟(jì)效益分析一、 開發(fā)方案簡述該項(xiàng)目屬九八年底開工建設(shè)，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對項(xiàng)目造成了一定負(fù)面影響，但同時(shí)也找準(zhǔn)了市場的再次切入點(diǎn)。1）、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料；2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具；3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料粉碎裝置；4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗；智能化建議1）、安全防范系統(tǒng)a、緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)；b、煤氣燃露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；C、24小時(shí)保安巡更系統(tǒng)；D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；E、門禁控制與可視對講系統(tǒng)。縱觀高層建筑市場，能順利完工將是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的保證，反之將嚴(yán)重影響銷售策略的實(shí)施，難以保證項(xiàng)目投資收益。目標(biāo)客戶定位1）、在合肥設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外企、合資企