【正文】 率狀況，建議開(kāi)盤(pán)用較低的價(jià)格吸引商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，后期（6月～9月）采用價(jià)格走勢(shì)每平方米高出現(xiàn)價(jià)格200～300元。均價(jià)為780元/㎡2004年6月～ 9月劣勢(shì)：由于余江的消費(fèi)市場(chǎng)較小，這就決定了整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。4） 布局規(guī)劃：優(yōu)勢(shì)：余江目前無(wú)整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設(shè)計(jì)上更是雜亂無(wú)章，而本項(xiàng)目從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出發(fā)，有合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從實(shí)用性、人性化部分的考慮將更容易為小商戶(hù)接受。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積范圍大，不易聚積人氣，顯得空曠。b) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議i. 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)1）所處的位置優(yōu)勢(shì)：地處觀音閣商住區(qū)的中心地帶，并利用一號(hào)大道的余江主要交通要道，是未來(lái)人流聚集的黃金地段，交通便利，現(xiàn)政府規(guī)劃的幾條交通線(xiàn)路途經(jīng)此地，未來(lái)觀音閣商住區(qū)的近萬(wàn)人口，也為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊環(huán)境的烘托，商業(yè)氣氛將會(huì)十分濃厚，購(gòu)物環(huán)境也將十分優(yōu)越。根據(jù)結(jié)構(gòu)、商輔在一層的有利因素，或?yàn)閺?fù)式商鋪，業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，開(kāi)發(fā)商也可考慮贈(zèng)送夾層，這也是商輔銷(xiāo)售的一大賣(mài)點(diǎn)。如可設(shè)計(jì)為餐飲一條街，那么余江人的兩大生活習(xí)性在此得到了綜合。 第六節(jié)、商業(yè)配套的綜合定位建議定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的“以人為本”的服務(wù)理念定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為輔，服務(wù)社會(huì)為主a) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議本項(xiàng)目沿街商鋪，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足，而造成商輔經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。重要的是戶(hù)型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。小區(qū)內(nèi)的張公橋干渠，是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營(yíng)造小區(qū)綠化的重要資源。三、 居住環(huán)境的三度空間二度空間，指開(kāi)發(fā)商“以人為本”營(yíng)造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列，遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。定位原則：突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性定位：“純健康生態(tài)型園林式住宅”“里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個(gè)方面：首先居所因具有私密性（對(duì)個(gè)人而言）；其次應(yīng)具有開(kāi)放性（對(duì)小區(qū)的共享空間而言）?！钡母呱小㈥?yáng)光的大社區(qū)。宇宙是物質(zhì)的,在時(shí)空的長(zhǎng)河中,宇宙萬(wàn)物不斷地變化著,物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性，推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽(yáng)、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象。第二節(jié) 項(xiàng)目定位定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性定位：時(shí)尚住宅——“綠色家園”本項(xiàng)目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理論，以?xún)?yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫(huà)中精品住宅，——觀音閣生態(tài)園林式住宅。論語(yǔ)云：“里仁為美”。第三節(jié) 產(chǎn)品定位一度空間，屬消費(fèi)者個(gè)人的私密空間，單元戶(hù)內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶(hù)型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營(yíng)造自己所需要的一度空間，體會(huì)高科技帶來(lái)的幸福感。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。小區(qū)東南面的白塔河對(duì)社區(qū)來(lái)講都是不可多得的天然資源。本項(xiàng)目的檔次定位為“城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿(mǎn)人情味的居住環(huán)境。唯一的辦法就是要把沿街商鋪納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于前期人氣不足給商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的困難，達(dá)到“以服務(wù)社會(huì)為主”的原則，并將服務(wù)面向余江整個(gè)市場(chǎng)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買(mǎi)力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果。本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素，不宜做大百貨，而適合小開(kāi)間商輔。根據(jù)調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)通天樓的熱衷，四層樓的通天樓商鋪在當(dāng)?shù)剡€是有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。劣勢(shì)：雖該區(qū)附近無(wú)商住區(qū)，而且在目前余江人眼中此地塊屬?zèng)]人氣的地塊，地理位置較偏，與內(nèi)圍商業(yè)街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在較大差距。從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。而采用“小鋪位，多通道”的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，將會(huì)吸引低收入人士前來(lái)消費(fèi)。B；業(yè)態(tài)分布定位建議1） 因地制宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類(lèi)時(shí)有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。均價(jià)為880元/㎡根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前余江住宅的平均價(jià)格水平在600元/㎡左右，因此，分析未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平及銷(xiāo)售率狀況，建議開(kāi)盤(pán)用較低的價(jià)格吸引商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，后期（6月～9月）采用價(jià)格走勢(shì)每平方米高出現(xiàn)價(jià)格100～200元。均價(jià)為3480元/㎡3月～2004年6月建議各階段上、下幅度，同住宅樓價(jià)格一般。二、 核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能公建面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。廚房空間建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶(hù)型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在一房戶(hù)型3㎡ –5㎡ ，二房戶(hù)型6㎡ –8㎡ ，三房戶(hù)型在9 ㎡–12㎡，四房以上的戶(hù)型，可適當(dāng)放寬，以保證戶(hù)型的合理與尊貴。（2） 合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。（4） 各戶(hù)應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶(hù)外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管道不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。（二） 形式產(chǎn)品1. 綠化的特點(diǎn)是：三層立體綠化、三級(jí)小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。由聯(lián)通各組團(tuán)景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級(jí)道路。防盜報(bào)警系統(tǒng)；延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。 使用過(guò)程的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素使用過(guò)程是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)了物業(yè)之后，入伙時(shí)或入伙之后，為主真實(shí)看到的小區(qū)，自己入住的單位及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值以提升。一、墻地面部分客廳地面為?；卮u，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。二、 目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分 個(gè)體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高，且在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)“功能價(jià)格比”有著較清楚的認(rèn)識(shí)，文化方面都有一定的修養(yǎng)，對(duì)“居住 + 休閑 + 投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士，這一部分人士將是沿街商鋪和大戶(hù)型房屋的主要購(gòu)買(mǎi)群體。因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主要目示客戶(hù)。第九節(jié) 價(jià)格定位定價(jià)原則：市場(chǎng)無(wú)形，定價(jià)有道定位：平層住宅：660元/㎡～860元/㎡市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來(lái)確定。因此，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線(xiàn)，以此為依據(jù)來(lái)制定本項(xiàng)目的基本價(jià)位，在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。項(xiàng)目評(píng)價(jià)模式的因素構(gòu)成及風(fēng)險(xiǎn)分析： 目標(biāo)客戶(hù)群的數(shù)量：（1）少量（4）充足 目標(biāo)客戶(hù)群的需求程度：（1）不強(qiáng)烈（3）足夠（2）有差距（3）較適合分因圖表3：在這個(gè)區(qū)間按余江的建筑成本基礎(chǔ)上提升10%～15%來(lái)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，根據(jù)以上理論分析和余江和鷹潭市場(chǎng)的價(jià)格差異性，而對(duì)余江的目標(biāo)客戶(hù)，合理平均單價(jià)定位700元/㎡，毛利潤(rùn)率約為34%。（見(jiàn)圖表3）圖表3原規(guī)劃 現(xiàn)規(guī)劃 備注總建筑面積 114277㎡ 120000㎡ 提高5723㎡容積率 居住戶(hù)數(shù) 754戶(hù) 997戶(hù) 243戶(hù)通過(guò)上表可以看出，現(xiàn)規(guī)劃的最大特點(diǎn)是：充分利用土地的開(kāi)發(fā)價(jià)，延伸價(jià)值，在建造成本略有升幅的同時(shí)，提高收益率。為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問(wèn)題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能的配套設(shè)施，相對(duì)集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。