【正文】 理商 代理商是指負(fù)責(zé)銷(xiāo)售策劃和銷(xiāo)售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。 定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。元／平方米起售，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。 起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。 爛尾房爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。 尾房 尾房又稱(chēng)掃尾房。 內(nèi)銷(xiāo)房?jī)?nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。 使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè)一、地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。公房 公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 期房期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。爛尾的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 公共活動(dòng)中心公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。 共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者 居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。 公共綠地 公共綠地是指滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。隔斷 隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過(guò)道過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。建造商 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。征用價(jià)指政府征用各種地產(chǎn)時(shí)（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 入股價(jià)指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)或合作經(jīng)營(yíng)，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。 征稅價(jià)如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對(duì)地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時(shí)，就要評(píng)估出該地產(chǎn)的價(jià)格。該價(jià)一般是根據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)指城鎮(zhèn)各類(lèi)各級(jí)土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。住房公積金 我國(guó)從1991年開(kāi)始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶(hù)，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。安居工程 國(guó)家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說(shuō)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：　　平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層，可使住宅的使用面積提高50%70%。小康型住宅 是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶(hù)和住房困難戶(hù)。智能化大廈 又稱(chēng)智能型大廈是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在房地產(chǎn)交易中國(guó)家規(guī)定了基本的制度，即國(guó)有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。住宅的開(kāi)間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。躍層式住宅 這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是：住戶(hù)占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過(guò)公共樓梯，而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。這類(lèi)住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來(lái)在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶(hù)、危房戶(hù)和困難戶(hù)。三通一平 指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。銀行按揭 銀行按揭的正確名稱(chēng)是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。容積率　在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。 　　知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購(gòu)房時(shí)，心中就有數(shù)了。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶(hù)大可不必為其專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。所以，對(duì)那些喜好走近大自然的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其要謹(jǐn)慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂(lè)設(shè)施、附近或有山有水的地方。Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車(chē)庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過(guò)4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。位于市區(qū)中心單價(jià)、總價(jià)均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感有天有地環(huán)境舒展總價(jià)高交通位置與市政條件公寓別墅單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢(shì)位置上盡量靠近市中心有天有地環(huán)境舒展Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物Townhouse的基本解讀2北京受到認(rèn)可的TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn)——位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車(chē)程5至30分鐘，滿(mǎn)足第一居所的要求，生活、工作兩便利。環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的Tow