【正文】 整個市場向信息化管理過渡的基本素質(zhì)，也提出了這方面的的要求?！　。?）資本資源：　　 A、東北陶瓷城有限公司具備改擴建投資籌措實力，作為發(fā)展商直接出資建設(shè)經(jīng)營設(shè)施、建設(shè)部分公共設(shè)施沒有籌資障礙。為市場服務(wù)的現(xiàn)有物流公司有中海物流沈陽公司等?！　　　　?B、長途運輸和市區(qū)配送。形成物流配送中心，實現(xiàn)儲銷一體化?！　　　　?B、本次規(guī)劃另外18萬平方米土地為：，用于建設(shè)陶瓷精品市場，現(xiàn)已拆遷騰空；，用于建設(shè)消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空；，用于建設(shè)綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)，現(xiàn)為中海物流沈陽公司租用；，用于建設(shè)家居裝飾材料市場，現(xiàn)為鋼管廠舊址，未拆遷；，用于建設(shè)地板城，未拆遷。這種局面既不利于品牌成長也不利于消費者。另據(jù)對營口陶瓷城等外埠市場經(jīng)營商的調(diào)查，東北陶瓷城改擴建后將會吸引更多的經(jīng)營商涌入沈陽?！　。?）東北陶瓷城改擴建項目完成后，將大大提高市場的核心競爭力，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步擴大，五年后達到100億元，為區(qū)內(nèi)增加綜合稅收超過2億元。油漆涂料市場旨在均衡沈陽城區(qū)市場分布，提高油漆產(chǎn)品經(jīng)營的安全性和服務(wù)質(zhì)量，因此，產(chǎn)品質(zhì)量按國際標(biāo)準(zhǔn)和國家標(biāo)準(zhǔn)兩個等級控制，將一切不達標(biāo)的產(chǎn)品拒之門外?！　〗?jīng)營設(shè)施：按目前物流主體化市場的國際水平配置，實現(xiàn)展示、交易、結(jié)算、倉儲、配送、管理信息化，人性化。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 　（1）項目目標(biāo)： 調(diào)整布局，規(guī)范行業(yè)市場，形成規(guī)模優(yōu)勢，突破傳統(tǒng)市場模式與行業(yè)市場、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間不相適應(yīng)的瓶徑，通過項目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)資源整合和經(jīng)營管理改革，形成集展示、倉儲、配送、批發(fā)、零售、工程服務(wù)功能于一身，金融、商住、辦公、餐飲、娛樂配套完善，以精品陶瓷為主導(dǎo)、包容現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場?！　∵@樣的大環(huán)境，為東北陶瓷城的改造提升創(chuàng)造了機遇，也提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)銷售額合計達432億元以上。因此，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有的東北陶瓷城基礎(chǔ)上進行整體規(guī)劃，通過分期改建擴建，改善設(shè)施環(huán)境，引進新的經(jīng)營品類，調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)、優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)、提升品牌效應(yīng)，以期確立其東北綜合實力最強的以陶瓷產(chǎn)品為主導(dǎo)的建材專業(yè)性市場地位。 A、東北陶瓷城因起步較早，基礎(chǔ)設(shè)施布局及功能已開始受到當(dāng)初傳統(tǒng)市場建設(shè)思路的嚴(yán)重制約，相對于市場發(fā)展趨勢，空間利用已經(jīng)極不合理，急需重新進行整體規(guī)劃。1996年開始利用廠區(qū)剩余空地和閑置建筑物轉(zhuǎn)向陶瓷批發(fā)市場的開發(fā)經(jīng)營。設(shè)置機構(gòu)有：總經(jīng)理辦公室、市場開發(fā)管理部、工程管理部、財務(wù)部、信息中心?！　?003年末，東北陶瓷城經(jīng)重新整合轉(zhuǎn)制為股份合作制的民營企業(yè)，由遼寧巨能牧業(yè)有限責(zé)任公司股東徐小洋、福建三元企業(yè)有限公司股東吳瑞章、上海金帝有限公司股東蔣金枝與東北陶瓷城達成產(chǎn)權(quán)交易后合資控股，成立東北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理結(jié)構(gòu)，開始在原有基礎(chǔ)上對經(jīng)營管理、發(fā)展規(guī)劃著手全面改革，本著經(jīng)營市場、誠信為本的全新理念，展開對陶瓷城改擴建轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略構(gòu)想。東北陶瓷城改擴建一、項目背景項目名稱東北陶瓷城改擴建承辦單位概況東北陶瓷城是在沈陽陶瓷廠經(jīng)營不景氣的背景下，由沈陽陶瓷廠服務(wù)公司利用原廠建筑設(shè)施于1996年開辦的，按國有企業(yè)經(jīng)營承包制運行，當(dāng)時是沈陽市場體系建設(shè)中十大重點市場之一?！　|北陶瓷有限公司總資產(chǎn)6000萬元，其中地上固定資產(chǎn)為3800萬元，土地為2200萬元，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為零?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)本可行性研究報告主要依據(jù)：（1）沈陽市未來十年城市發(fā)展規(guī)劃和大東區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃；（2）中共中央關(guān)于振興東北等老工業(yè)基地的決定；（3）中共沈陽市委書記張行湘同志《在“振興東北沈陽先行”動員誓師大會上的講話》；（4）沈陽市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）沈陽市批發(fā)市場發(fā)展規(guī)劃；（6）沈陽市大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（7）中華人民共和國《環(huán)境保護法》、《公司法》等法律法規(guī)；（8）陶瓷產(chǎn)業(yè)調(diào)查；（9）相關(guān)市場運行情況調(diào)查。經(jīng)過八年培育，目前已發(fā)展成為包括建筑陶瓷、衛(wèi)浴潔具、五金、石材加工等業(yè)務(wù)，專業(yè)化程度較高，批發(fā)兼零售的市場?！　。?），進駐經(jīng)營商普遍感到經(jīng)營面積不足，制約規(guī)?；l(fā)展；　 （2）與國內(nèi)同類市場相比，商品品種、檔次、經(jīng)營水平已經(jīng)落后，輻射能力逐漸下降；　?。?）市場基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重欠缺，無公共排水設(shè)施，無供暖、無排污設(shè)施，消防設(shè)施嚴(yán)重老化，形同虛設(shè)，隱患較大，停車場布局不合理；　?。?）服務(wù)功能滯后，周邊的物流配送、倉儲、餐飲等配套服務(wù)設(shè)施是自發(fā)形成的，經(jīng)營粗放。　　 B、東北陶瓷城面臨著非改不可的國際國內(nèi)大環(huán)境：　　（1）中國加入 wto后的五年過渡期已過半，市場開放程度越來越高，國內(nèi)外商家云集沈陽，同臺競技；　?。?）商品流通業(yè)態(tài)變革加劇，新的商品流通業(yè)態(tài)侵潤取代舊的商品流通業(yè)態(tài)速度加快，傳統(tǒng)概念下的批發(fā)零售市場都在發(fā)生嬗變，業(yè)態(tài)提升迫切；　?。?）國家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策進入實施階段，胡錦濤主席關(guān)于東北振興四轉(zhuǎn)論述將得到落實，遼寧省和沈陽市將在振興東北的大環(huán)境下實施構(gòu)建沈陽經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略，即充分發(fā)揮四大優(yōu)勢，按照市場經(jīng)濟規(guī)律的內(nèi)在要求，通過實施區(qū)域經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略，把沈陽經(jīng)濟區(qū)建成為兩大基地、兩大示范區(qū)和一個中心，即建成我國的裝備制造基地和重要原料工業(yè)基地；建成遼寧乃至整個東北的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū)；建成輻射和服務(wù)于整個東北地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，進而在全省完成老工業(yè)基地振興的歷史任務(wù)，實現(xiàn)工業(yè)化；率先建成經(jīng)濟發(fā)達、社會富足、環(huán)境優(yōu)美、生活安康的先導(dǎo)地區(qū)，實現(xiàn)現(xiàn)代化。專家預(yù)測，2004年沈陽市住房有效需求仍將保持旺盛勢頭。 　　　本項目的立項前期，已向大東區(qū)和沈陽市政府管理部門作過匯報，按政府指導(dǎo)性意見制定本項目規(guī)劃的基本框架，本次可行性研究基于框架并做了適當(dāng)拓寬。　 （2）建設(shè)目標(biāo)： 在項目擬建地范圍內(nèi)?！　》?wù)設(shè)施：按照方便、安全、快捷、環(huán)保、人性的原則建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)營理念與硬件設(shè)施有機結(jié)合。消防器材是一新興經(jīng)營領(lǐng)域，公共消防和民用消防的專業(yè)化勢在必行?！　　　≈饕ㄔO(shè)條件　　東北陶瓷城的改擴建工程，目前具備以下條件：　?。?）經(jīng)營資源：　　 A、國內(nèi)生產(chǎn)陶瓷產(chǎn)品的制造商共有4504家，其中：建筑陶瓷1025家，觀賞陶瓷185家，裝飾陶瓷181家，日用陶瓷789家，電器陶瓷169家，日用潔具180家，陶瓷原料472家，陶瓷機械135家，陶瓷包裝15家，綜合類1353家，著名品牌生產(chǎn)商有廣東的鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、IDEAL、金舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬，上海的美標(biāo)、亞細(xì)亞、TOTO、CIMIC、冠軍、斯米克，山東的華光、Milim、皇冠，江西的景德鎮(zhèn)陶瓷，四川的威尼、歐羅蘭，福建的東龍、恒達、MNG、華泰、碧巖、集源、BOLIN雙菱、HUIYUAN，河北的惠達，其他地區(qū)有HCG和成、諾貝爾、羅馬、京陶、金鶴等?！　?C、沈陽的地板產(chǎn)品市場一直很零亂，很分散，總體規(guī)模不小但卻沒能形成規(guī)模效益?！　?D、其他商品資源：市場規(guī)劃區(qū)內(nèi)家居商品經(jīng)營商有　　　家，石材經(jīng)營商　　家，五金經(jīng)營商　　　家。這些土地資源需要政府土地管理和城市建設(shè)規(guī)劃部門重新規(guī)劃，并精測繪圖，東北陶瓷城有限公司統(tǒng)一申請辦理征用土地審批文件?，F(xiàn)有作為倉儲的臨時庫房將在改擴建過程中進行統(tǒng)一規(guī)劃，重新分類配置。依托沈陽鐵路東站這一大型陸地物流港，鐵路集裝箱運輸非常方便，可以實現(xiàn)鐵路到倉庫的直接進貨和向外地轉(zhuǎn)發(fā)貨?！　?C、運搬服務(wù)?！　?B、直接經(jīng)營設(shè)施包括經(jīng)營區(qū)內(nèi)的裝飾裝修由經(jīng)營商投資。　?。?）人力資源：　　 人力資源是市場改擴建、經(jīng)營最充足的資源。　　　本項目全部建成后，可實現(xiàn)年交易額100億元，經(jīng)營利潤 2億元，繳納稅金 2億元。如果在其相鄰地區(qū)建設(shè)傳統(tǒng)批發(fā)市場，可行程度并不高，怎樣實現(xiàn)差異化經(jīng)營？是一個需要深入研究的問題。市場預(yù)測一、產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測本項目以商品交易與物流、服務(wù)業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供應(yīng)分析以行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應(yīng)能力為背景。附表二、{{國內(nèi)陶瓷生產(chǎn)廠商簡表}}　　 B、著名品牌生產(chǎn)商：　　廣東：鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、IDEAL、金舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬；上海：美標(biāo)、亞細(xì)亞、TOTO、CIMIC、冠軍、斯米克；山東：華光、Milim、皇冠；江西：景德鎮(zhèn)陶瓷；四川：威尼、歐羅蘭；福建：東龍、恒達、MNG、華泰、碧巖、集源、BOLIN雙菱、HUIYUAN；河北：惠達；其他地區(qū)：HCG和成、諾貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。國內(nèi)外市場需求現(xiàn)狀國內(nèi)及相關(guān)區(qū)域市場陶瓷、地板、油漆涂料類產(chǎn)品需求現(xiàn)狀：附表六、{{國內(nèi)產(chǎn)品市場銷售總額}}國內(nèi)外市場需求預(yù)測國內(nèi)及相關(guān)區(qū)域市場陶瓷、地板、油漆涂料類產(chǎn)品需求預(yù)測：附表七、{{國內(nèi)市場產(chǎn)品需求預(yù)測}}三、產(chǎn)品市場供需平衡本項目以商品交易與物流、服務(wù)業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供需平衡是指行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應(yīng)能力與消費能力的平衡。現(xiàn)在我國陶瓷產(chǎn)品出口已擴展到世界七大洲近200多個國家與地區(qū)。（2）地板： 目前，我國地板行業(yè)已經(jīng)進入快速成長期。其中，竹材地板在國際市場上，中國是做的最好的國家之一，出口量也逐年增加，在歐美和一些東南亞國家受到廣泛的歡迎；實木地板在中國使用的比較早，是中國的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)穩(wěn)定形成對歐洲、西班牙、澳大利亞、印度等多個國家的對外出口；強化地板，在經(jīng)歷了短短幾年的發(fā)展期之后，業(yè)已成為世界最大的生產(chǎn)國，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)逐步接近歐洲，在國際市場上成為眾多歐洲大品牌企業(yè)的主要競爭對手。從地區(qū)上看，需求最旺的將是亞太地區(qū)，此外印度和韓國的需求也將迅速增長。國內(nèi)市場供需平衡情況（1）陶瓷：我國的經(jīng)濟建設(shè)健康、快速發(fā)展，帶動了陶瓷工業(yè)的發(fā)展。居民對建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品選擇也逐步趨向高檔化、品牌化，中高檔產(chǎn)品具有廣闊的市場。 C、從國內(nèi)市場總體情況看，名特優(yōu)新陶瓷產(chǎn)品供不應(yīng)求，高檔陶瓷和中高檔衛(wèi)生陶瓷十分搶手，質(zhì)量好的傳統(tǒng)產(chǎn)品繼續(xù)暢銷，滯銷的只是質(zhì)量差的低檔產(chǎn)品。 ，比上年增長了約20%。（3）油漆涂料： 90年代以來，國外一些著名油漆涂料企業(yè)紛紛以合資、獨資的形式進入中國市場，最近幾年，由于乳膠漆的推廣，又有一批新的建筑涂料企業(yè)誕生，至今4500多家建筑涂料生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過市場的優(yōu)勝劣汰，已有一部分無法生存紛紛倒閉，而那些產(chǎn)品質(zhì)量好、技術(shù)水平高的企業(yè)則在市場經(jīng)濟的推動下迅速壯大。目標(biāo)市場確定　　本項目的目標(biāo)市場，分為三個層級：核心層級為沈陽市五個城區(qū)和四個郊區(qū)，覆蓋層級為以沈陽為中心的遼寧中部城市群，包括遼陽、鞍山、撫順、本溪、鐵嶺、盤錦七個城市，輻射層級為山海關(guān)外的大東北區(qū)域，擴展到遼寧省內(nèi)的其他五市、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古東部四市（盟）。本項目建成后，以上市場份額應(yīng)發(fā)生變化：在沈陽市場提高到90 %，在遼寧中部城市群市場提高到85 %，在東北市場提高到30 %?！　。?）油漆涂料市場：這是一個新興的專業(yè)市場領(lǐng)域。產(chǎn)品國內(nèi)市場銷售價格（1）陶瓷： 國內(nèi)市場陶瓷產(chǎn)品的總體價格水平較平穩(wěn)，而銷往國際市場的價格偏低，也影響了國內(nèi)市場的陶瓷產(chǎn)品價格漲幅。整個區(qū)域市場需求量，但由于高檔與品牌消費意識突出等特點，基本將本地、外資和佛山以外的品牌都拒之門外。從市場消費形勢看來，陶瓷企業(yè)如何滿足消費者個性化需求將是需要面對的一大課題。 在本項目的目標(biāo)市場——整個東北地區(qū)的陶瓷市場，基本上是由佛山、福建、山東三個產(chǎn)區(qū)的產(chǎn)品三分天下。 因此，本項目作為以精品陶瓷為主導(dǎo)、包容現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場，將為東北陶瓷市場這種較為復(fù)雜的競爭局面提供符合多層次需要的平臺，恰好為東北陶瓷行業(yè)市場的規(guī)范和成熟發(fā)展起到強大的推動作用。另一方面，由于原料價格攀升，利潤空間縮小，迫使生產(chǎn)商不斷的更新地板生產(chǎn)技術(shù)，提高木材利用率，使木地板在近幾年的市場競爭中持續(xù)降價。所幸的是，隨著非典疫情的解除，涂料的行情明顯反彈，生產(chǎn)迎來新的旺季，產(chǎn)量翻番，產(chǎn)品暢銷。主要競爭對手情況(1)沈陽市主要競爭對手1）競爭者經(jīng)營產(chǎn)品狀況 A、陶瓷產(chǎn)品附表九、{{沈陽主要競爭對手經(jīng)營品類（陶瓷）}} B、地板產(chǎn)品附表十、{{沈陽主要競爭對手經(jīng)營品類（地板）}} C、油漆涂料產(chǎn)品附表十一、{{沈陽主要競爭對手經(jīng)營品類（油漆）}} 從以上匯總表格可以看出，在沈陽范圍內(nèi)本項目的主要競爭對手為三家，即中國家具城、東行家私城、東方家園。在陶瓷產(chǎn)品方面三家市場共經(jīng)營著149個品牌，其中，中國家具城為93個，市場資源占有率為62%；東方家園為50個，市場資源占有率為34%；東行家私城為14個，市場資源占有率僅為9%。在油漆涂料產(chǎn)品方面，油漆產(chǎn)品品牌結(jié)構(gòu)的互補明顯，而在膠類產(chǎn)品上的互補呈現(xiàn)的不象陶瓷產(chǎn)品那么明顯，但在高檔品牌產(chǎn)品上三者的交叉卻非常明顯，從整體來看中國家具城和東行家私城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都為高、中、低檔搭配，而東方家園的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)則以中高檔為主。2）競爭者管理狀況與銷售狀況附表十二、{{沈陽主要競爭者收費銷售額度一覽表}}A、管理模式在三個主要競爭者中，中國家具城與東行家私城為攤位制（檔口制）業(yè)態(tài)，管理模式為對外出租/出售并提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)態(tài)雖然比較傳統(tǒng)但中國家具城作為專業(yè)集群市場的規(guī)模優(yōu)勢不容忽視。 B、營口北方建材陶瓷商城：毗鄰營口老港，99年由福建開發(fā)商鄭建平等人投資興建。經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷50多家；地板100多家；油漆50家。出租：672元/平/年出售：6500元/平。出租：480元/平/年物業(yè)費：無E、長春岳陽地板城：位于長春岳陽地板銷售一條街，占地4000平方米?！皷|北陶瓷城”的品牌積累對市場內(nèi)原有經(jīng)銷商良好的信譽度，都為項目“成市”提供了依托。C、項目配套綜合商務(wù)服務(wù)及匯展方面的目標(biāo)客源可能受產(chǎn)品銷售淡旺季影響。（4）產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)盟策略項目規(guī)?；l(fā)展必然牽動相關(guān)產(chǎn)業(yè)進入市場，相關(guān)產(chǎn)業(yè)進入市場又勢必加速項目的規(guī)?；l(fā)展從而形成產(chǎn)業(yè)鏈條，縱向形成與建筑材料相關(guān)的集銷售、設(shè)計、施工、物流配送、中介于一