【正文】 4266003商業(yè)建筑面積㎡629004住宅建筑面積㎡3637005容積率6建筑密度%26%7綠化率%34%8總投資萬元第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析鄂爾多斯地區(qū)2006年房價為平均每2500元/平方米左右，2007年高達3500元/平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。 項目擬建地點鄂爾多斯市銅川汽車博覽園天駿商住小區(qū)項目建設(shè)場地位于鄂爾多斯市東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū)6公里，109國道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。規(guī)劃布局考慮到遠(yuǎn)期與近期結(jié)合、充分發(fā)揮土地及建筑設(shè)施的綜合效益。組團空間體現(xiàn)親切宜人、疏密有致的特點,創(chuàng)造了自然、休憩的社區(qū)居住環(huán)境，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的認(rèn)可。鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)項目的建設(shè)符合鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū)發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進房地產(chǎn)的發(fā)展，使其成為房地產(chǎn)的一個新的分水嶺，滿足鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū)經(jīng)濟性住房市場的需求。經(jīng)普訪調(diào)研分析，鑒于未來市民改善居住環(huán)境、拆遷、人口自然增長等因素，考慮在未來3年內(nèi)置業(yè)者居多，粗略估計將帶來近600萬平米的剛性需求。為業(yè)主提供卓越的品質(zhì)，高檔的服務(wù)，依法經(jīng)營，規(guī)范管理，以行業(yè)旗艦為目標(biāo)打造中國地產(chǎn)新航母！鄂爾多斯境內(nèi)地下有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有12類35種，是我國煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。公司注冊資本6000萬元，是從事地產(chǎn)開發(fā)、房屋經(jīng)營和租賃為主的房地產(chǎn)公司，公司已取得房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限公司將在園區(qū)內(nèi)建設(shè)多個汽車專業(yè)市場。園區(qū)本著“高起點、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)，打造成中國西部最大的集汽車貿(mào)易、汽車修配、汽車物流、汽車展覽、汽車檢測、工程機械展銷、車輛與機械相關(guān)服務(wù)人員培養(yǎng)培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的大型綜合服務(wù)平臺。鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司成立于2009年2月，公司注冊資本10000萬元，是一家集土地一級開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、車輛銷售、商鋪租賃、路橋施工、園林綠化和物業(yè)管理為一體的大型企業(yè)。鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司是一家規(guī)模較大的民營企業(yè)?！疤祢E（塔拉壕）國際汽車產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃有汽車銷售區(qū)（包括世界名車區(qū)）、二手車交易區(qū)、工程機械交易區(qū)、汽車維修區(qū)、汽車物流服務(wù)區(qū)、試乘試駕區(qū)、車輛檢測區(qū)、汽車博覽區(qū)、汽車文化及信息區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)等九大區(qū)域。目前園區(qū)內(nèi)正在建設(shè)的有天駿國際汽車城修配基地，以及陸續(xù)開工建設(shè)的天駿國際汽車城卡車貿(mào)易修配廣場、工程機械集散中心和博覽園信息物流港等多個專業(yè)園區(qū)。公司正在開發(fā)建設(shè)的銅川汽車博覽園二期是鄂爾多斯市、區(qū)兩級政府的重點項目。進入新世紀(jì)以來，全球性的能源恐慌為鄂爾多斯?fàn)I造了得天獨厚的發(fā)展空間，豐富的煤炭資源成為鄂爾多斯的城市發(fā)展的強力助推器。目前，東勝老城區(qū)拆遷改建工作順利的進行，市政及生活配套設(shè)施日漸完備，隨著城市環(huán)境的改善，項目所在的東勝中心城區(qū)將成為鄂爾多斯市最適宜居住的區(qū)域之一，且由于土地日漸稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)受到政府嚴(yán)格控制 ，因此該區(qū)域物業(yè)升值潛力極大。鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)項目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟性和文化性,還堅決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求,利用建造技術(shù)為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并充滿生機和活力的居住空間和居住環(huán)境，提升銅川汽車城商住小區(qū)的功能檔次，提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷?。項目的建設(shè)在實現(xiàn)舒適健康的居住生活的同時，也必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。場區(qū)內(nèi)規(guī)劃明確功能分區(qū)，以規(guī)范管理。 建設(shè)規(guī)模本報告設(shè)計鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)建設(shè)項目（A、B、C、D四個區(qū)），規(guī)劃總用地面積 m2，總建筑面積426600m2。，按家庭人口3人/戶計算，鄂爾多斯年家庭可支配收入近4萬元。如果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，按照目前人均35平方米住宅面積的比例計算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費面積即為1050萬平方米。城市化對地產(chǎn)市場的影響不可否認(rèn)，東勝區(qū)城區(qū)人口的急劇增加，住房消費結(jié)構(gòu)的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。2006年東勝城區(qū)拆遷量為1710戶，%，即使這樣，也僅是按一比一的換算比例換算的需求量，如果按5人/戶（考慮到老城區(qū)拆遷的分戶需求）、人均35平方米的需求量計算，實際由于拆遷導(dǎo)致的住宅需求將達到30萬平方米左右，會占到當(dāng)年商品房實際成交量的三分之一。2000年東勝城區(qū)僅有10萬余人，到時隔6年后的2006年，年均增長比例為將近20%。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴大了住房需求。再加上目前市場的管理工作嚴(yán)重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。2006年，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達到450萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的70%。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。從預(yù)售效果看，雖然市場對這類產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強，但在市場上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競爭壓力會相應(yīng)增大、銷售周期會相應(yīng)拉長、銷售利潤會相應(yīng)壓縮外，也會留下市場的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。隨著鄂爾多斯生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來鄂爾多斯務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。（2）人口密度與人口變動大致相同，東勝老城區(qū)人口密度仍是最高。近兩三年內(nèi)，鐵西區(qū)會有長足發(fā)展，離東勝區(qū)購物中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足鄂爾多斯人居家、購物的現(xiàn)代需求。又據(jù)調(diào)查了解，鄂爾多斯各經(jīng)濟單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了鄂爾多斯從業(yè)人員的文化教育水平。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計程車?？v觀這兩年鄂爾多斯市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可以看出雖然房價增長很快，但價位相對較低；沒有出現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形式也相對單一,沒有出現(xiàn)高檔社區(qū)，房屋僅起到提供居住的作用，社區(qū)內(nèi)涵較少還未上升到文化的高度；營銷手段也很初級僅是在簡單地賣房子，因此鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還很大，未來產(chǎn)品將朝高端方向發(fā)展。未來發(fā)展趨勢是，東勝區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。市區(qū)內(nèi)的房價也在這一時期完成了從平均1000——2000元/平方米到平均2000——4000元/平方米的過度。但這僅是技術(shù)方面的因素，放諸四海皆可行，人為的因素在房地產(chǎn)價格的上漲過程中起到了至關(guān)重要的作用。這些代理公司大部分為外埠公司，這些公司在操作項目時尤其是在市場信息閉塞的地區(qū)操作項目時，習(xí)慣性的套用原駐地的市場價格走勢對本地項目的價格進行調(diào)整，而這些項目在本地又能起到排頭兵的作用。購房者對東勝區(qū)未來的高檔物業(yè)房價，預(yù)期的心理承受能力還存在一定的心理障礙。結(jié)合全國的地產(chǎn)走勢看，短期內(nèi)市場的價格仍有很大的上漲空間。服務(wù)：知名物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全面專業(yè)服務(wù)目前鄂爾多斯市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，缺少國內(nèi)知名物業(yè)公司進駐，以本地公司為主，管理模式滯后，服務(wù)類別單一，服務(wù)專業(yè)化程度不高，建議本案通過引進國內(nèi)知名物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全面專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造本案營銷的又一亮點。鄂爾多斯市銅川汽車博覽園住宅小區(qū)位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)市區(qū)6公里，全鎮(zhèn)總面積600平方公里。 項目威脅項目處于規(guī)劃階段，對未來發(fā)展形式的不可預(yù)見性使本項目存在一定的風(fēng)險。（4）針對項目做出及時有效調(diào)整。（2）建筑——高品質(zhì) 新古典的風(fēng)格設(shè)計 高品質(zhì)的建筑形態(tài)設(shè)計，既顯品質(zhì)，又便于營造良好的居住生活、娛樂環(huán)境。采用核與軸、點線面相結(jié)合的手法形成小區(qū)中心綠地系統(tǒng)，從而使綠地更均勻的接近居民。營銷中通過產(chǎn)品本身條件、項目位置、銷售價格、市場機遇、宣傳推廣、服務(wù)六方面綜合作用，更好地實現(xiàn)銷售目標(biāo)。項目周未無名勝古跡、自然保護區(qū)等特殊環(huán)境。規(guī)劃部門已批準(zhǔn)項目的選址意見。改善建筑以及城市環(huán)境，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念。厚度較小埋深一般為0米，～。本項目建筑為帶地下室結(jié)構(gòu)建筑物，根據(jù)勘察資料和建筑載荷分析，地基承載力基本值在250KPa，天然持力層可選在② 2－2細(xì)砂層作為直接持力層。地震烈度為7度區(qū)，場地類別為Ⅱ類。大氣降水、地表水及地下水均向烏蘭木倫河匯集排泄。⑵碎屑巖類孔隙～裂隙潛水：含水巖組為K1zh2細(xì)砂巖，表面全～強風(fēng)化層滲透性中等～弱，中等～微風(fēng)化巖層滲透性弱～微，含水層厚度一般80～100米，潛水位埋深一般28～32米，單井涌水量150m3/d，水位及水量隨季節(jié)性動態(tài)變化明顯，水化學(xué)類型為HCO3—CaNa型為主，礦化度小于1g/L,水質(zhì)良好。該地下潛水主要接受大氣降水及鄰近烏蘭木倫水庫庫區(qū)側(cè)滲補給，水位及水量受季節(jié)影響變化較大，水位變幅＋～－，～。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，判定擬建場區(qū)地基土為中硬場地土，建筑場地類別為二類。項目建設(shè)符合總體規(guī)劃要求。鄂爾多斯市地處黃河與萬里長城的環(huán)抱之中,“三面黃河一面城”。海拔在850米至2149米之間。降水多集中在7～8月份。鄂爾多斯市域近中遠(yuǎn)期總?cè)丝谝?guī)劃分別為158萬、168萬、172萬，市域城鎮(zhèn)等級規(guī)模規(guī)劃為一市三區(qū)（中心城市鄂爾多斯市，由東勝區(qū)、康巴什新區(qū)和阿勒騰席熱鎮(zhèn)三區(qū)）和成吉思汗陵旅游特區(qū)組成。2008年，鄂爾多斯市GDP約為1560億元，人均GDP近104698元，財政收入達到265億元，%，居內(nèi)蒙古自治區(qū)盟市之首；。以城市核心區(qū)和產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)建設(shè)為重點，加快城鎮(zhèn)化進程，在重點地區(qū)和重點項目上重點突破，整體提升城市化水平。結(jié)合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革，優(yōu)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局，逐步向資源稟賦好、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強、發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)集中。鄂爾多斯地區(qū)是內(nèi)蒙甚至全國近幾年發(fā)展速度最快的城市之一,鄂爾多斯依托資源優(yōu)勢,在最近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度上已經(jīng)趕上并超過了呼包二市,但隨著經(jīng)濟的發(fā)展人力資源的匱乏已經(jīng)凸現(xiàn)出來,目前鄂爾多斯在整個內(nèi)蒙地區(qū)擁有高等教育程度的人口低于全區(qū)平均水平,高中和中專的受教育人口也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全區(qū)平均水平,在科技人員的絕對數(shù)量上也嚴(yán)重不足,這以上的一切都說明鄂爾多斯地區(qū)目前人力資源水平低下,整體素質(zhì)不高,這些都將會成為影響鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸因素。同時人口轉(zhuǎn)移步伐也隨之加快，2000年以來鄂爾多斯市累計轉(zhuǎn)移農(nóng)村牧區(qū)人口20多萬人，有效地帶動了農(nóng)村牧區(qū)社會經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，促進了農(nóng)牧民收入的增加。呼（市）—準(zhǔn)（格爾）鐵路、大（同）—準(zhǔn)（格爾）鐵路、準(zhǔn)（格爾）—東（勝煤田）、東（勝）—烏（海）正在開工建設(shè)和擴能改造。與東勝——包頭公路相通，交通運輸十分方便。市區(qū)通訊已與全國聯(lián)網(wǎng)，可直撥國內(nèi)外長途電話和發(fā)送傳真。各變配電房采用放射式向各用電單元配電，各用電單元內(nèi)配電采用樹干式和放射式結(jié)合的方式配電，低壓配電半徑不超過300米。 污水采用污、廢合流的排水方式，污廢水經(jīng)室外化糞池（餐飲業(yè)廚房排水經(jīng)隔油池）初步處理后排至市政排水管網(wǎng)。燃?xì)馊細(xì)鈿庠礊樘烊粴猓捎贸鞘屑泄?，是公共建筑餐飲服?wù)主要使用的基礎(chǔ)能源。主要的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)包括但不限于：《民用建筑設(shè)計通則》GB503522005《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ502001《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB5004595（2005版）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006797《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB5022295《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 GB500961999(2003年版)《住宅建筑規(guī)范》 GB503682005《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）JGJ2695及其他相關(guān)規(guī)范以人為本，融合自然本項目將建筑與環(huán)境景觀緊密結(jié)合，體現(xiàn)出精神上的生活氛圍。規(guī)劃的用地布局及空間組以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)，在滿足日照、采光、通風(fēng)的基礎(chǔ)上著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃。在基地內(nèi)，綠化系統(tǒng)強調(diào)城市景觀節(jié)點，同時兼顧周邊環(huán)境的要求，充分滿足住宅的居住性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，營造具有特色的城市廣場與和諧的休閑環(huán)境。每個小區(qū)通過道路和綠化帶分割和聯(lián)系，各個小區(qū)內(nèi)通過棟與棟之間建筑小品上的相互連接，加之小區(qū)廣場的充分融合，更體現(xiàn)了小區(qū)卓越的構(gòu)思、深度的設(shè)計，以及“人與自然”的美妙配合。整體道路交通系統(tǒng)以車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)為框架，同時，宅間道路與步行道路有機結(jié)合，使二者自成體系。將綠化、中心綠地、宅間綠地和沿街綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一綠化系統(tǒng)。根據(jù)內(nèi)蒙古的氣候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，為了協(xié)調(diào)建筑與道路及景觀的關(guān)系，部分建筑在朝向上按一定角度合理變化。其中：地上建筑面積萬m178。建筑造型設(shè)計采用明朗、清秀、典雅的“新古典”風(fēng)格的設(shè)計手法，配合三段式的立面造型，給予組團宜居的形象定位。在建筑結(jié)構(gòu)、電梯選配、空調(diào)系統(tǒng)、自動控制系統(tǒng)、車流、人流設(shè)計等方面，采用了先進的設(shè)計和設(shè)備。多層：120厚燒結(jié)多孔磚。樓梯間門采用鋼質(zhì)乙級防火門，管井門采用鋼質(zhì)丙級防火門。外裝修設(shè)計外墻立面選材中包括質(zhì)感強烈的石材，與部分涂料墻面和通透玻璃構(gòu)成質(zhì)感對比涂料為主，顏色以規(guī)劃效果圖為基礎(chǔ)，選用較明亮的色系。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，+。無障礙設(shè)施各區(qū)中有不少于2%的戶型將來可以根據(jù)業(yè)主的要求改造為無障礙住宅。其低壓配電系統(tǒng)設(shè)計、電氣負(fù)荷計算、變壓器的臺數(shù)及容量的確定、主要設(shè)備材料的選擇以及室內(nèi)外供電線路敷設(shè)方式的確定、照明系統(tǒng)設(shè)計原則的確定、防雷及接地系統(tǒng)等電氣安全設(shè)計原則的確定等。電氣負(fù)荷計算住宅部分共2600戶，考慮到今后的發(fā)展及不同戶型，每戶分別按5kW至8kW計算；動力