【正文】 和升級(jí)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場(chǎng)需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要的因素。目前，鄂爾多斯市的城市化進(jìn)程正以肉眼看得到的速度飛快的進(jìn)行著。以政府為首的東勝城區(qū)的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致2006年?yáng)|勝市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷(xiāo)售價(jià)格急劇攀升的重要因素之一。2006年?yáng)|勝城區(qū)拆遷量為1710戶，%，即使這樣，也僅是按一比一的換算比例換算的需求量，如果按5人/戶（考慮到老城區(qū)拆遷的分戶需求）、人均35平方米的需求量計(jì)算，實(shí)際由于拆遷導(dǎo)致的住宅需求將達(dá)到30萬(wàn)平方米左右，會(huì)占到當(dāng)年商品房實(shí)際成交量的三分之一。通過(guò)這一組數(shù)字，可以看出由于拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致住房被動(dòng)的剛性需求急劇上升。流動(dòng)人口對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快地區(qū)勢(shì)必會(huì)提高城市對(duì)人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙境域內(nèi)，鄂爾多斯市絕對(duì)屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快地區(qū)。2000年?yáng)|勝城區(qū)僅有10萬(wàn)余人，到時(shí)隔6年后的2006年，，年均增長(zhǎng)比例為將近20%。目前，加上流動(dòng)人口近40萬(wàn)人。人口的集中度高，流動(dòng)人口多，外來(lái)人口大量購(gòu)房，為東勝地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高提供了有力的支持。以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費(fèi)需求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來(lái)越多，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來(lái)改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。同時(shí)，與國(guó)外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂(lè)業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購(gòu)房。非理性消費(fèi)需求對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響土地資源的稀缺和地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同，同時(shí)，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求及房?jī)r(jià)的快速上升，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)。再加上目前市場(chǎng)的管理工作嚴(yán)重滯后，買(mǎi)賣(mài)雙方獲取信息的渠道不對(duì)等因素，配合了開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的引導(dǎo)。在這種市場(chǎng)氛圍下，非理性的消費(fèi)心理促使住房需求不斷釋放。目前鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定的、繁榮的，目前的市場(chǎng)需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實(shí)的有效需求，自用型消費(fèi)還是市場(chǎng)中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在鄂爾多斯市的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場(chǎng)格局還將在未來(lái)幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時(shí)間。2006年，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)量達(dá)到450萬(wàn)平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房開(kāi)發(fā)占總開(kāi)發(fā)量的70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占20%左右，%。%，80——%，%。在預(yù)售方面， 80平方米以下的住宅預(yù)售率為100%，80——%，%。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)品類(lèi)型發(fā)展不均衡。即：非住宅類(lèi)產(chǎn)品與住宅類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)比例失調(diào)，住宅類(lèi)產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開(kāi)發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)；戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看，80平方米以上戶型占絕對(duì)主力。從預(yù)售效果看，雖然市場(chǎng)對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強(qiáng)，但在市場(chǎng)上大部分的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品集中在同一個(gè)區(qū)間后，除同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)相應(yīng)增大、銷(xiāo)售周期會(huì)相應(yīng)拉長(zhǎng)、銷(xiāo)售利潤(rùn)會(huì)相應(yīng)壓縮外，也會(huì)留下市場(chǎng)的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出80平方米以下的小戶型市場(chǎng)需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類(lèi)產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類(lèi)產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場(chǎng)的需求。 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)居住人口結(jié)構(gòu)分析“十五”期間，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人口增加20萬(wàn)人?！熬盼濉?，到“十五”末為142平方公里。隨著鄂爾多斯生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)鄂爾多斯務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。主城區(qū)人口分布變化呈以下特點(diǎn)：（1）東勝區(qū)人口最多，鐵西區(qū)人口增長(zhǎng)率最快，銅川鎮(zhèn)最具發(fā)展?jié)摿?。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長(zhǎng)。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，東勝區(qū)的人口開(kāi)始下降，居民開(kāi)始從人口擁擠、土地緊張的東勝區(qū)向新區(qū)遷居；鐵西和銅川鎮(zhèn)將是人口的主要遷入?yún)^(qū)。（2）人口密度與人口變動(dòng)大致相同，東勝老城區(qū)人口密度仍是最高。近兩年內(nèi)，天驕路板塊的人口密度增長(zhǎng)率最高，其次是鐵西區(qū)，而康巴什新區(qū)剛開(kāi)始投入建設(shè)不久，醫(yī)療、教育、金融、娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施才剛起步，還不完善，人口增長(zhǎng)率較低，但是發(fā)展?jié)摿ψ畲?。人口增長(zhǎng)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。東勝區(qū)的人居狀況即將處于飽和狀態(tài)，而相比之下，鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較大。近兩三年內(nèi)，鐵西區(qū)會(huì)有長(zhǎng)足發(fā)展，離東勝區(qū)購(gòu)物中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對(duì)滿足鄂爾多斯人居家、購(gòu)物的現(xiàn)代需求。銅川鎮(zhèn)隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將形成自身的中心商務(wù)區(qū)與中心商圈，吸引鄂爾多斯人前往置業(yè)投資。（3）人口文化程度調(diào)查顯示，目前鄂爾多斯市主城區(qū)人口的文化程度比鄂爾多斯市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比。然而，與國(guó)內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比，鄂爾多斯主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調(diào)查了解，鄂爾多斯各經(jīng)濟(jì)單位近年來(lái)普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了鄂爾多斯從業(yè)人員的文化教育水平。此外，鄂爾多斯市人口的文化水平總體上來(lái)說(shuō)也在不斷的提高，有助于消費(fèi)市場(chǎng)的引導(dǎo)。居住結(jié)構(gòu)分析鄂爾多斯的市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，鄂爾多斯人乘坐最多的交通工具是私家車(chē)，幾乎占了１/２，其次是公車(chē)約占1/4，其他依次是計(jì)程車(chē)、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，擁有私家車(chē)或者經(jīng)常乘坐計(jì)程車(chē)。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，東勝區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來(lái)鄂爾多斯人心目中的“高尚居住區(qū)域”，鐵西、康巴什新區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往鐵西區(qū)與市政府遷往康巴什新區(qū)標(biāo)志著行政區(qū)的轉(zhuǎn)移，預(yù)示著這兩個(gè)新區(qū)將來(lái)的發(fā)展速度將超過(guò)東勝區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。隨著鐵西和康巴什新區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)的建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中鐵西和康巴什新區(qū)的比重已有很大提高，鄂爾多斯人選擇的居住區(qū)也將偏向這兩個(gè)城區(qū)，逐步形成東勝區(qū)、鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)三分天下的格局。鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向鄂爾多斯市的房地產(chǎn)水平目前還處于初級(jí)階段，發(fā)展水平較全國(guó)其它發(fā)達(dá)城市還很低?？v觀這兩年鄂爾多斯市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可以看出雖然房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很快，但價(jià)位相對(duì)較低；沒(méi)有出現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形式也相對(duì)單一,沒(méi)有出現(xiàn)高檔社區(qū)，房屋僅起到提供居住的作用，社區(qū)內(nèi)涵較少還未上升到文化的高度；營(yíng)銷(xiāo)手段也很初級(jí)僅是在簡(jiǎn)單地賣(mài)房子，因此鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還很大，未來(lái)產(chǎn)品將朝高端方向發(fā)展。鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對(duì)短缺的階段。東勝現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政管理、經(jīng)濟(jì)管理職能向銅川鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；東勝遠(yuǎn)期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點(diǎn)為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是，東勝區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。今后東勝區(qū)的需求依然會(huì)很旺盛，銅川鎮(zhèn)和伊旗的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)隨著新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展情況而發(fā)展。另外，東勝區(qū)土地供應(yīng)受限，在供給小于需求的情況下，將有一部分購(gòu)房人群被分流到新區(qū)。2006年至2007年是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化最大的一個(gè)時(shí)間段。市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)也在這一時(shí)期完成了從平均1000——2000元/平方米到平均2000——4000元/平方米的過(guò)度。至今，還有很多鄂爾多斯人沒(méi)有從這個(gè)現(xiàn)實(shí)中清醒過(guò)來(lái)。就象股市一樣，股價(jià)的急劇變化或者有業(yè)績(jī)支撐、或者有看漲預(yù)期、或者有人為炒做，樓市也是一樣。在前面的篇幅中，我們已經(jīng)從技術(shù)角度列舉了拉動(dòng)房?jī)r(jià)的幾個(gè)主要因素，即：城市擴(kuò)容、城市化進(jìn)程、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、非理性消費(fèi)及外來(lái)人口等幾個(gè)因素綜合作用，致使現(xiàn)有需求極大的超出供給，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)的上漲。但這僅是技術(shù)方面的因素，放諸四海皆可行，人為的因素在房地產(chǎn)價(jià)格的上漲過(guò)程中起到了至關(guān)重要的作用。管理部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重。沒(méi)有及時(shí)的信息披露，沒(méi)有管理部門(mén)的權(quán)威機(jī)構(gòu)言論，消費(fèi)者無(wú)法獲得正確的消費(fèi)引導(dǎo)；代理商。鄂爾多斯的規(guī)模項(xiàng)目不多，大部分知名項(xiàng)目或高端項(xiàng)目全部集中在幾家代理公司手中，如大國(guó)機(jī)構(gòu)。這些代理公司大部分為外埠公司，這些公司在操作項(xiàng)目時(shí)尤其是在市場(chǎng)信息閉塞的地區(qū)操作項(xiàng)目時(shí)，習(xí)慣性的套用原駐地的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)對(duì)本地項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，而這些項(xiàng)目在本地又能起到排頭兵的作用。因此，現(xiàn)在市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重惜售的市場(chǎng)狀況。大家都在等:呼市的公司在看呼市的價(jià)格走勢(shì)，北京的公司在看北京的價(jià)格走勢(shì)，深圳的公司在看深圳的價(jià)格走勢(shì)，大家都在看全國(guó)的價(jià)格走勢(shì)，本地的公司看代理公司的價(jià)格走勢(shì)。這樣，勢(shì)必就造成目前市場(chǎng)上價(jià)格隨時(shí)漲，銷(xiāo)售不放量的市場(chǎng)環(huán)境。購(gòu)房者對(duì)東勝區(qū)未來(lái)的高檔物業(yè)房?jī)r(jià)，預(yù)期的心理承受能力還存在一定的心理障礙。在沒(méi)有詳細(xì)了解項(xiàng)目情況，固守東勝區(qū)普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格的條件下，3000元/平方米價(jià)位的接受力最強(qiáng)；但我們也可以看出，不少客戶也能接受高檔社區(qū)35004500的價(jià)位，甚至更高價(jià)位，產(chǎn)品、服務(wù)、附加值決定了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的操作空間比較靈活，“快速掠取”、“利益最大化”的操作原則皆有實(shí)際操作的空間。唯一要注意的就是，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)自主性不強(qiáng)。結(jié)合全國(guó)的地產(chǎn)走勢(shì)看，短期內(nèi)市場(chǎng)的價(jià)格仍有很大的上漲空間。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)有如下特點(diǎn)：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；由于整體規(guī)劃原因，市場(chǎng)有效需求量巨大，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)繁榮；目前市場(chǎng)有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決；多方面因素支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。位置：地處東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū)6公里交通：緊鄰西源路，文明路，路網(wǎng)四通八達(dá)小區(qū)位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū)6公里，109國(guó)道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)明顯。產(chǎn)品：中高檔商品房在東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)將給日益發(fā)展起來(lái)的消費(fèi)群體提供經(jīng)濟(jì)、舒適、優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境以及良好的小區(qū)配套設(shè)施，使消費(fèi)者用有限的資源得到高價(jià)值的體現(xiàn)。服務(wù)：知名物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全面專(zhuān)業(yè)服務(wù)目前鄂爾多斯市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，缺少國(guó)內(nèi)知名物業(yè)公司進(jìn)駐，以本地公司為主，管理模式滯后，服務(wù)類(lèi)別單一，服務(wù)專(zhuān)業(yè)化程度不高，建議本案通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供全面專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造本案營(yíng)銷(xiāo)的又一亮點(diǎn)。 項(xiàng)目劣勢(shì)本案受銷(xiāo)售市場(chǎng)的波動(dòng)影響較大，在項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施時(shí)應(yīng)密切關(guān)注銷(xiāo)售市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)可能出現(xiàn)的波動(dòng)應(yīng)提前做出防范。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，從控制工程成本投入、節(jié)約各項(xiàng)開(kāi)支、提高銷(xiāo)售率等方面制定相應(yīng)措施，以提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)鄂爾多斯市已形成了能源、化工、旅游等在國(guó)內(nèi)外頗具影響的優(yōu)勢(shì)和資源壟斷產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城市競(jìng)爭(zhēng)力高幅提升，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)上漲的同時(shí)，亦吸引了大量外省市資金進(jìn)入，衍生出眾多優(yōu)質(zhì)的高收入人群，促進(jìn)了高端的市場(chǎng)需求。鄂爾多斯市銅川汽車(chē)博覽園住宅小區(qū)位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)市區(qū)6公里，全鎮(zhèn)總面積600平方公里。2008年全鎮(zhèn)稅收收入完成6億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全年完成投資41億元。近兩年，鄂爾多斯市東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，GDP水平大幅提升，帶動(dòng)了城市居民收入的增長(zhǎng)。市民消費(fèi)欲望高漲，市場(chǎng)需求旺盛，為市民未來(lái)消費(fèi)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目威脅項(xiàng)目處于規(guī)劃階段，對(duì)未來(lái)發(fā)展形式的不可預(yù)見(jiàn)性使本項(xiàng)目存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。（1）加強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析工作。（2）把握國(guó)家宏觀政策及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。（3）深入研究、重點(diǎn)分析。（4）針對(duì)項(xiàng)目做出及時(shí)有效調(diào)整。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則 適應(yīng)市場(chǎng)需求，體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商品牌的提升，開(kāi)發(fā)出區(qū)域內(nèi)代表性的高品質(zhì)產(chǎn)品，從項(xiàng)目產(chǎn)品本身特性、開(kāi)發(fā)商品牌未來(lái)發(fā)展方向及目標(biāo)客戶的消費(fèi)需求等角度綜合考慮定位。項(xiàng)目主題定位及項(xiàng)目產(chǎn)品定位 明朗、清秀、典雅的“新古典”風(fēng)格的設(shè)計(jì)手法，配合三段式的立面造型，樹(shù)立中心宜居的城市想象。定位支撐：（1）規(guī)?！? 高尚品質(zhì) 優(yōu)質(zhì)生活鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)成就核心區(qū)域的大生活，大規(guī)模，高品質(zhì)帶動(dòng)區(qū)域核心的升級(jí)換代，帶動(dòng)城鎮(zhèn)消費(fèi)的發(fā)展方向。（2）建筑——高品質(zhì) 新古典的風(fēng)格設(shè)計(jì) 高品質(zhì)的建筑形態(tài)設(shè)計(jì)，既顯品質(zhì)，又便于營(yíng)造良好的居住生活、娛樂(lè)環(huán)境。建筑整體明朗清秀，典雅大氣，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋奶攸c(diǎn)，給人以高品質(zhì)的歸屬感。 建筑本體形態(tài)與行業(yè)特征的結(jié)合，產(chǎn)生新的建筑個(gè)性。（3）綠化——景觀系統(tǒng)的人性化本規(guī)劃以步行綠化主軸為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，以帶狀綠化為主要布置形式，結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機(jī)聯(lián)系各組群綠地，使各個(gè)組群綠化連為一體增強(qiáng)戶外空間連續(xù)性。采用核與軸、點(diǎn)線面相結(jié)合的手法形成小區(qū)中心綠地系統(tǒng)，從而使綠地更均勻的接近居民。 營(yíng)銷(xiāo)策略根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，本項(xiàng)目的民族建筑特色與現(xiàn)代化的建筑手段完美結(jié)合、人性化設(shè)計(jì)特征最被消費(fèi)者認(rèn)可，亦是今后項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)。從被訪者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知途徑的評(píng)價(jià)來(lái)看，報(bào)紙、熟人介紹和招商處是當(dāng)?shù)叵M(fèi)者獲取商廈信息的主要渠道。調(diào)查結(jié)果有助于我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)通路上選擇何種廣告媒體作為告知渠道，更為準(zhǔn)確向消費(fèi)者傳達(dá)我們的信息。營(yíng)銷(xiāo)中通過(guò)產(chǎn)品本身?xiàng)l件、項(xiàng)目位置、銷(xiāo)售價(jià)格、市場(chǎng)機(jī)遇、宣傳推廣、服務(wù)六方面綜合作用，更好地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。㎡，總建筑面積426600㎡，其中住宅建筑面積363700㎡，商業(yè)建筑面積62900㎡。第三章 場(chǎng)址和項(xiàng)目建設(shè)條件鄂爾多斯銅川汽車(chē)博覽園住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于東勝區(qū)塔拉壕汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園（銅川鎮(zhèn)）國(guó)道109路快速道路北，西面緊鄰潤(rùn)興西街，東面緊鄰潤(rùn)興東街；北面緊鄰團(tuán)中路，北面緊鄰南外環(huán)路；。 場(chǎng)地現(xiàn)狀建設(shè)基地南北長(zhǎng)約700米，東西長(zhǎng)約510米，用地范圍內(nèi)地勢(shì)東南較西北約低7米。項(xiàng)目周未