【正文】 保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。公司堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭為老年群體創(chuàng)造一個優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和有較高文化品位的生活環(huán)境。該公司緊緊抓住養(yǎng)老地產(chǎn)這一發(fā)展的契機(jī)，不斷在華北、東北、華北拓展投資范圍，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。共同達(dá)成盤山縣“頤康園老年會所”項(xiàng)目合作協(xié)議書。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 中國正迎來“421家庭”時代，再過10年，第一代獨(dú)生子女的父母將退休，一對年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中老人重病需要長期護(hù)理，子女力不從心。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大：2010年至2050年，%%，到2015年的未來5年，中國老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝诘?5%。只是，剛剛起步的中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。其實(shí)，“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不是一個新生事物，但在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級的階段。按照一個加快，兩個提高，三個開發(fā)，六個突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個布局，突出經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個重點(diǎn)，將盤山推上了一個新的起點(diǎn)。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級改造。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍(lán)橋、學(xué)府名城、龍祥商務(wù)會館等商住地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)。盤山縣致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)活力，提高了人民生活質(zhì)量。2010年盤山縣國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省中上游行列。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤錦段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進(jìn)亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、規(guī)范化。疏港鐵路、盤營客運(yùn)專線和阜盤高速公路破土動工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。一個充滿生機(jī)與活力的濱海生態(tài)新城開始形成。遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。大商城市廣場、鵬欣水游城等大項(xiàng)目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企業(yè)云集盤錦。石油鉆采設(shè)備、海工裝備等大項(xiàng)目加快建設(shè)，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。盤錦是一座以石油化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新興沿海開放城市，資源優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟆? 營業(yè)稅金及附加萬元 64 總成本費(fèi)用萬元 957 利潤總額萬元 264 所得稅萬元 66 稅后利潤萬元 198 投資回收期 年 含建設(shè)期 內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值i=13%；萬元 1771 盈虧平衡點(diǎn) % 73 735/1285－222－64盤錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽150公里。 2010年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值950億元，同比增長18%；，%；固定資產(chǎn)投資900億元，增長65%；社會消費(fèi)品零售總額185億元，%；，增長202%；，%?！拔宕螽a(chǎn)業(yè)集群”。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項(xiàng)目簽約落地，%。開工新建六和肉鴨加工等大項(xiàng)目23個，建成設(shè)施農(nóng)業(yè)5萬畝，新改建畜牧小區(qū)500個，新增水產(chǎn)小區(qū)30個，養(yǎng)殖大蟹15萬畝。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設(shè)遼濱。城市化進(jìn)程加快。城市化率達(dá)到65%。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險水庫除險加固取得階段性成果，華潤城市熱電、華能風(fēng)電等項(xiàng)目進(jìn)展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。我市躋身全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市和省級園林城市行列。%。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)180億元，%；全社會固定資產(chǎn)投資完成180億元，比上年增長100%；，比上年增長64%；，%；，是去年的7倍；，%。繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營地和觀景臺正抓緊施工。推進(jìn)新縣城建設(shè)。近兩年，大型開發(fā)商如萬科 (論壇)、保利 (論壇)等開始對老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國布局，在上海、廣州等地試點(diǎn)。誰來填補(bǔ)中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻礙，一切還需要時間來慢慢探索。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關(guān)。有需求就有商機(jī)，此種家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊(yùn)含無限商機(jī)。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，這正成為中國房地產(chǎn)市場上最為誘人的概念，這讓市場資本、地方政府，乃至慈善公益基金都為之興奮。建設(shè)一個入住開心、頤養(yǎng)舒心、侍奉盡心、子女放心的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂的現(xiàn)代會所。本著開拓進(jìn)取、創(chuàng)新超越的經(jīng)營理念；在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費(fèi)水平、老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、市場潛力等幾個方面進(jìn)行了詳實(shí)細(xì)致的調(diào)查與實(shí)地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會所。公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻(xiàn)社會的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。通過對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評價，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平（75歲）?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%50%，有的甚至達(dá)70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強(qiáng)度增加。 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。 近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。 國家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。根據(jù)民政部副部長竇玉沛提供的數(shù)字，目前，中國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個。這從房企以及保險機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。這就影響了房企對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營。我國的老齡化問題越來越嚴(yán)重，特別是實(shí)施“421”（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）政策以來，這樣的體制目前來看，導(dǎo)致的社會問題正在逐步嚴(yán)重，常常會有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長此以往的后果將會直接影響整個國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拖社會發(fā)展的后腿。大家庭小環(huán)境也是未來“421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點(diǎn)。2000年，國家再次發(fā)布了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》。第三章 市場分析中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進(jìn)的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。 據(jù)2009年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是5000萬億，現(xiàn)在提供的不到1000萬億，市場空間顯然非常大。來自國家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費(fèi)需求已超過1萬億元，2050年左右將達(dá)到5萬億元。但事實(shí)上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。戶型日前，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶對外表示，“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點(diǎn)到來的時候，住宅運(yùn)營模式將發(fā)生重大變化。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報以及2010年中報中，都有所提及。有可能會在一些住宅項(xiàng)目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。就目前的養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所。中國目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)?！獱I銷要點(diǎn)進(jìn)入21世紀(jì)，2006年初?！獓鴥?nèi)發(fā)展的困境 在國內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬科對這類物業(yè)已經(jīng)研究了3至5年時間，可以預(yù)見的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢。由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險意識很強(qiáng)、行事謹(jǐn)慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險，而且出售使用權(quán)的項(xiàng)目風(fēng)險更高。 回收期長 在發(fā)達(dá)國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形式，但在中國目前尚未有成功案例。 由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?%，就被稱為老齡化社會，而超過了14%就被稱為老齡社會。預(yù)計到2050年，占總?cè)丝诮?5%，將是德國、法國、英國、意大利和日本5 國人口的總和。在一定意義上說，養(yǎng)老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構(gòu)建。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場商機(jī)，前景廣闊， 2010年我國養(yǎng)老年市場需求將達(dá)到1萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業(yè)將會形成以國家興辦的社會福利機(jī)構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會福利機(jī)構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務(wù)為依托的社會福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，社會福利事業(yè)的投資主體將實(shí)現(xiàn)多元化，未來的社會福利事業(yè)、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等國家政策都需要有一個配套的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)來完善政策的延續(xù)性和落實(shí)性，老年會所就是根據(jù)此背景建設(shè)的私營管理新模式。 2010年末全市城鎮(zhèn)福利院5個，擁有床位654張，收養(yǎng)408人；全市農(nóng)村集體敬老院27個，擁有床位2386張，收養(yǎng)1661人。 ，%。盤錦市目前尚無規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行。2008年平均價格2800元/ m2，%。2007年平均價格2800元/ m2，%。以盤錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲蓄在50萬元以上的家庭、商業(yè)投資者和“421”家庭的老年人為銷售對象，將該會所打造成為引領(lǐng)健康、時尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、證券、購物，e時代時尚生活方式，都可以在會所內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到SOHO式家庭辦公；(1)項(xiàng)目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營銷工作有杰出表現(xiàn)。 (4)各類別墅的營銷推廣應(yīng)采取有針對性的促銷宣傳手段，選擇針對各階層不同偏好的媒體，并針對目標(biāo)市場展開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。 27′～22176。中、南部較低，呈槽狀地形，境內(nèi)低洼平坦，多水無山，屬下遼河沖積平原，平原地貌是河流長期沉積的結(jié)果。該區(qū)在全國地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設(shè)防基本裂度為7度。年平均降水量600700mm，主要集中在58月份。 / s，四月份風(fēng)速最大， / S?？h城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開，投資8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；詳見下圖 會所規(guī)劃用地面積172畝（114667m2），地勢平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為50～70年。優(yōu)勢分析：（1）良好的政策與機(jī)遇；（2）便利的對外交通條件；（3）商業(yè)氛圍濃郁；（3）地勢平坦，易于開發(fā)建設(shè)。（4）會所以人為本，強(qiáng)化生態(tài)意識，美化會所景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。獨(dú)棟別墅：30棟/2層、420 m2/棟、建筑面積10500m2；雙拼別墅：20棟/2層、720 m2/棟、建筑面積11200m2；合院別墅：4棟/2套/2層、每棟900m3600m2/2套；康體中心：4500m2/1棟/2層；球館、游泳館：3000 m2/1棟。三、物業(yè)工程園區(qū)形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程“島”。 規(guī)劃用地（各項(xiàng)指標(biāo)見下表）表41 規(guī)劃用地及各項(xiàng)指標(biāo)匯總表指標(biāo)用地性質(zhì) 使用年限 （年）占地面積 （㎡）建筑面積 （㎡）容積率構(gòu)物占地面積/㎡建 筑密度%綠化景點(diǎn)道路㎡%㎡%商業(yè)用地 5030000 54300 1275012750 450015會所用地 70 82867 38100 20550 2549887601243015物業(yè)用地 50 1800 1890 630 35 90050 27015 合 計 114667 9429