【正文】 開始持續(xù)進行，1996年以后步伐明顯加快。中國正從嚴格傳統(tǒng)的計劃經濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌鼋洕w制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。 以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現(xiàn)狀和特色。因此，我們對房地產前景保持樂觀。項目價格分析位于城區(qū)紅旗大街，其銷售價高達3800元/平方米左右；本項目在產品設計、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對優(yōu)勢。可以預見，本項目具有良好的銷售前景?！妫隉o霜期為178天左右。風向年主導風向，夏季為西南風，冬季為東北風，相對濕度66%。據(jù)史料記載，下遼河盆地及周邊地區(qū)在公元294～1949年間至少有72次有感地震發(fā)生。 建設內容該項目計劃依紅旗大街而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升雙臺子區(qū)的城市形象，計劃建一座紅旗大街形象大廈—興隆五百大廈。（2）環(huán)保設施：污水處理設施、油煙治理設施、固體廢棄物收集處理設施、防噪音設施 （4）室外工程：給排水管網(wǎng)、供電線網(wǎng)、消防設施、消防水池、消防供水管網(wǎng)、道路 第五章 建筑主要技術方案 設計原則符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護等要求。 規(guī)劃設計依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年4月1日實施）《遼寧?。ǔ鞘幸?guī)劃法）實施辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB5018093(2002年版）《雙臺子區(qū)城區(qū)總體規(guī)劃（20052020年）綱要》 建設方提供的相關資料 總體規(guī)劃及總平面布置以“觀念新穎、整體協(xié)調、定位恰當、切合市場”為指導思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質量。綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛(wèi)生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風及綠化空間景觀要求，實現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質。通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的構件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細節(jié)上重點刻畫比例、機理來確立小區(qū)的清新形象，在總體簡潔的基礎上，通過對塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c處理而突出小區(qū)的個性特征。荷載（1）基本風壓：W0=，基本雪壓：S0=。供配電消防及應急照明用電按一級負荷，客梯、水泵用電按二級負荷，一般電力照明用電按三級負荷。電纜干線采用中心分配的星型結構，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。（2）水源：桃洪路下鋪設的城市供水干管。雨水則經區(qū)內的雨水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流設計。（2）建筑結構防火設計帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫部分按耐火等級一級要求設計，住宅樓均按二級耐火等級設計。每個防火分區(qū)設有兩個以上疏散口，防煙分區(qū)小于5000m2。地下消防池儲水量3960m3。因此，該項目的建設應響應國家倡議，樹立節(jié)約資源意識。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領域的當務之急。⑴、節(jié)能建筑規(guī)劃設計根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設計中，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，設計要有利于施工和維護，全面應用節(jié)能技術措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。因此植物覆蓋法是空調節(jié)能的較好的方法。⑹、結論綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術措施有：節(jié)能建筑規(guī)劃設計、增強維護結構的隔熱保溫性能、空調系統(tǒng)節(jié)能技術措施、新發(fā)展的節(jié)能技術措施如蓄冷技術和冷卻塔供冷技術等、及空調系統(tǒng)的維護管理節(jié)能技術措施。在我國600多座城市中，有300多個城市缺水，108座城市嚴重缺水，日均缺水1600萬m3，這些城市年缺水達200億m3，每年因缺水損失的工業(yè)產值上千億元，水已成為制約我國社會和經濟發(fā)展的主要因素之一。因此，我們應樹立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。④其他節(jié)水型設備。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。采用建筑中水系統(tǒng)，可實現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無害化，起到保護環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。實踐證明，只要采取一項措施或幾項措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的。根據(jù)2009年8月1日實施的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》測定，新建、擴建、改建重大工程應當進行地震安全性評價，確定抗震設防要求?？拐饓拐鸬燃墳槎?。(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構造構件及箍筋采用HRB400級鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級鋼筋。安裝電動設備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設備隔振橡膠墊。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調廢氣。（3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內設禁鳴標志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調使用的頻率。經與建設單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員（人）1董事會32總經理13行政人事部24財務部25采購供應部16開發(fā)策劃部17工程技術部28營銷部29拆遷安置部210合 計18 經營管理階段組織機構項目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設方的意見以及國家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關文件精神，三年之內，擬由建設單位興隆大家庭有限公司聘請物管資深人士組建物業(yè)管理公司進行管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結合的體制。組織機構圖重大決策業(yè)主代表大會委 員 會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經營部保安部（職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。項目實施進度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項目規(guī)劃總用地為28040m2，總建筑面積49100m2，經測算，項目總投資為98000萬元，其中：，其它費用26980萬元，預備費2000萬元，項目周轉用流動資金3000萬元（詳見項目投資估算表）。（3）其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設單位管理費、勘察設計費、監(jiān)理費等。 經營設計及營業(yè)收入本項目設計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅421200m2，地下車庫33000m2（2200個停車位），地上停車位1000個，公共配套設施14000m2。②銷售稅費稅（費）種　　　　計稅依據(jù)　　　　稅（費）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護建設稅 營業(yè)稅　 7%教育費附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護建設稅：7%＝教育費附加：%＝合計：。項目總成本費用上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財務凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。（3）本項目建筑方案、工程方案、設備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （1）該項目的社會和經濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。（3）在建設中要充分注意公用設施、環(huán)境設施、生活環(huán)境建設。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經濟效益。 經濟評價結論綜上所述，%，投資回收期（稅后），故本報告認為，項目建設從經濟角度分析是可行的。 財務效益分析項目根據(jù)國家計委、建設部2008年4月頒布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經濟評價。營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：2%＝管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，%估算：管理費用：%＝財務費用財務費用按建設期以外的銀行貸款利息估算。（1）價格預測根據(jù)建設單位提供的有關資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面