【正文】 商圈地處億豐國(guó)際寶安路中心，臨近金明路與松白路，周邊大型社區(qū)林立，是繼億豐國(guó)際老街之后的又一個(gè)億豐國(guó)際人口密集地。由于所處億豐國(guó)際老街，又有一定的生鮮水果蔬菜的帶動(dòng)，目前的經(jīng)營(yíng)狀況一般。商場(chǎng)超市部分以自營(yíng)為主，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，百貨專營(yíng)區(qū)有部分的知名品牌，對(duì)高檔消費(fèi)的顧客吸引有限。 經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種達(dá)40000多種，是目前億豐國(guó)際老街較大型的超級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。各種城市配套應(yīng)有盡有：天虹商場(chǎng)（擬談判建設(shè)中）、佳華商場(chǎng)、三和百貨、中心市場(chǎng)、億豐國(guó)際電腦城、冠博電腦城近在眼前；深圳發(fā)展銀行、工商銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等各大銀行遍布四周；億豐國(guó)際中英文學(xué)校、億豐國(guó)際小學(xué)、億豐國(guó)際中學(xué)等各類教育機(jī)構(gòu)更是舉步即到，億豐國(guó)際街已經(jīng)成為億豐國(guó)際商業(yè)的坐標(biāo)。 ③、隨著億豐國(guó)際人口激增及大型房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)相繼落成，億豐國(guó)際脫離小規(guī)模小商鋪經(jīng)營(yíng)模式，走大商業(yè)發(fā)展之路的條件已相當(dāng)成熟。車水馬龍、萬(wàn)商云集、人潮洶涌。大交通帶來(lái)大商機(jī)。 第四、零售業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的聚集。這是指經(jīng)營(yíng)同類商品商店在同一地區(qū)聚集。如果企業(yè)選址位于市級(jí)商業(yè)中心，其商圈范圍大，可能涉及全市；如果企業(yè)選址在當(dāng)?shù)鼐用駞^(qū)，則商圈范圍只涉及當(dāng)?shù)鼐用駞^(qū)域。如果一個(gè)農(nóng)業(yè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)豐富的礦藏，將要開(kāi)發(fā)成一個(gè)新型的工業(yè)區(qū)時(shí)，會(huì)擴(kuò)大的企業(yè)的商圈領(lǐng)域。一般本企業(yè)的顧客有10%左右來(lái)自邊際商圈。在這個(gè)“場(chǎng)”內(nèi)，消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者相互依存的，顧客的生活行為、購(gòu)買行為與企業(yè)的市場(chǎng)行為相輔相成，構(gòu)成一個(gè)共同的空間范圍，零售店的經(jīng)營(yíng)主要是圍繞商圈進(jìn)行的。 （3）商圈又是一個(gè)消費(fèi)者購(gòu)買商品的行為空間。 （1）商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域，商圈的最大半徑也是商店與其基本顧客居住地的最遠(yuǎn)距離。第一部分 項(xiàng)目商圈分析 商圈理論1. 商圈的界定 商圈也稱商勢(shì)圈，是指零售店鋪或商業(yè)街吸引顧客的空間范圍，或者來(lái)店顧客的地域范圍。從而為項(xiàng)目的商業(yè)定位規(guī)劃、招商、市場(chǎng)推廣、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理等工作提供準(zhǔn)確的依據(jù)。 沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，發(fā)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者及終端消費(fèi)者都是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的參與者。如何充分利用好商用物業(yè)資源，創(chuàng)造新的、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，使發(fā)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三方互利共贏，是當(dāng)前大多數(shù)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)和運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)需要認(rèn)真思考和面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)課題?！　≡谏虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，眾多的地產(chǎn)發(fā)展商自身的缺乏或不具備專業(yè)化的商業(yè)管理能力，一哄而上，倉(cāng)促圈地建房，為了回籠租金，物業(yè)的銷售就成為發(fā)展商的頭等大事。而從銷售推廣模式上看，也從最初的買方和賣方的簡(jiǎn)單銷售關(guān)系，發(fā)展成為經(jīng)營(yíng)與銷售的兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展商、商鋪投資者、租賃經(jīng)營(yíng)者各方面利益、各種矛盾的綜合營(yíng)銷推廣模式，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、商戶投資者、經(jīng)營(yíng)者之間的多贏。為了盡可能全面完整的了解和掌握億豐國(guó)際商業(yè)市場(chǎng)的狀況，以便準(zhǔn)確的制定和實(shí)施億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃，金冠福品牌企業(yè)管理公司精心準(zhǔn)備并嚴(yán)格安排了億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，采取市場(chǎng)走訪、訪問(wèn)、資料查閱、電話咨詢、丈量、計(jì)算等多種調(diào)查形式，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)背景環(huán)境、商圈分布、項(xiàng)目情況、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、廣告媒介等進(jìn)行專案調(diào)查。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們對(duì)億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)項(xiàng)目有了更為直接和深入的了解。日本商圈問(wèn)題專家室井鐵衛(wèi)認(rèn)為：“所謂商圈就是現(xiàn)代市場(chǎng)中，企業(yè)市場(chǎng)活動(dòng)的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費(fèi)者空間范圍相重疊的空間范圍。一個(gè)具體的零售店鋪的商圈可以在地圖上標(biāo)出來(lái)。商圈可以表述為消費(fèi)者生活受益、方便購(gòu)物的行為區(qū)域。2. 商圈的層次 商圈具有比較明顯的層次性特征，一般由三個(gè)層次構(gòu)成，即： （1）主要商圈，或稱基本商圈，是指最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常本區(qū)域50%左右的消費(fèi)者來(lái)本店購(gòu)物。3. 影響商圈的主要因素 （1）地區(qū)人口狀況 企業(yè)所處外部環(huán)境的人口密度、收入水平、職業(yè)構(gòu)成、性別、年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、消費(fèi)水平、以及流動(dòng)人口數(shù)量與構(gòu)成等。 （3）周邊交通狀況 交通狀況對(duì)于商圈的形成有著十分重要的意義。 （5）商店聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成 零售業(yè)的聚集可以分為以下四種情況： 第一、零售業(yè)的聚集。這樣的結(jié)果，使這一商業(yè)區(qū)企業(yè)之間既產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，又產(chǎn)生集聚效應(yīng)。在這里，主要是指零售業(yè)與飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)以及郵電、銀行的聚集。億豐國(guó)際因其獨(dú)特的地理位置，交通非常便利。銀行、酒店、各類市場(chǎng)、商城較為集中，逛街購(gòu)物的人流每天超過(guò)20萬(wàn)人。億豐國(guó)際老街歷來(lái)為商貿(mào)旺地，經(jīng)過(guò)政府對(duì)寶安路的投資改造，老街舊貌換新顏。 佳華商場(chǎng)： 地理位置：老街佳華商場(chǎng)位于億豐國(guó)際金明路，距離本項(xiàng)目?jī)|豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)4分鐘左右的路程（步行），是老街商圈的主力超級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。目前商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好。中心綜合市場(chǎng)：地理位置：億豐國(guó)際中心綜合市場(chǎng)位于億豐國(guó)際老商業(yè)街中心地帶，緊鄰佳華商場(chǎng)；距離本項(xiàng)目?jī)|豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)2分鐘左右的路程，是老街商圈的主力綜合類市場(chǎng)。 商業(yè)定位：中低檔綜合類市場(chǎng)。還有相當(dāng)一部分的香港客戶，商業(yè)客戶群購(gòu)買力強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)狀況 寶安路商業(yè)街道在營(yíng)銷策劃之初，把寶安路商業(yè)街定位為電子、數(shù)碼、百貨、美食、時(shí)尚街、娛樂(lè)街及百貨街七大主題，內(nèi)容非常豐富。經(jīng)營(yíng)類別：自營(yíng)超市經(jīng)營(yíng)生鮮、家用百貨、電器、食品專區(qū)；收銀線以外的百 貨區(qū)有童裝，童玩、精品，床用品、小飾品等項(xiàng)目。周圍住宅樓盤(pán)較為密集，居家消費(fèi)人流量非常集中，商場(chǎng)超市部分以自營(yíng)為主，百貨區(qū)域品牌較多，但知名品牌有限，高端消費(fèi)者選擇的品牌受到限制。有商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)、招商銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、發(fā)展銀行、醫(yī)院、酒店、賓館、旅社、手機(jī)專賣店、藥店、快餐廳、咖啡店，是億豐國(guó)際商業(yè)發(fā)達(dá)中心。2） 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)? 總占地面積：7000㎡? 總建筑面積：20000㎡? 商業(yè)面積：15000㎡? 其中? 一層：7500㎡? 二層：7500㎡ SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 位于松白路旁，交通四通八達(dá)。 周邊有大型居住社區(qū)，為商場(chǎng)的帶來(lái)客流提供了保障。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目占地面積小，不利于內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造 容積率偏高，難以提升項(xiàng)目檔次 臨挨寶安路，有噪音和灰塵的污染 項(xiàng)目規(guī)模小，自身配套難以完善 項(xiàng)目廣場(chǎng)太小，營(yíng)運(yùn)促銷面有限。 億豐國(guó)際新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 總戰(zhàn)略：以上分析可看出，本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)非常明顯，如果能在商業(yè)業(yè)態(tài)布局定位方面尋求突破，打造差異化經(jīng)營(yíng)，避免在商圈內(nèi)形成直接的競(jìng)爭(zhēng)，并力求業(yè)態(tài)上的互補(bǔ)，這樣才能充分項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)中脫穎而出。? 經(jīng)營(yíng)個(gè)性形象鮮明主題明確的品牌： 項(xiàng)目不能成為是一個(gè)大雜燴的市場(chǎng)，而應(yīng)該成為一個(gè)具有鮮明個(gè)性和特色、定位清晰的專業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)。 二）、招商到位情況主力店的招商能否在全面開(kāi)展招商前簽約十分關(guān)鍵，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目能否借商家的人氣來(lái)炒作，是項(xiàng)目能否成功招商的關(guān)鍵所在。 增加投資商戶回報(bào)的收益 ? 項(xiàng)目主流消費(fèi)群體：周邊居民、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、工業(yè)區(qū)流動(dòng)人群。但不能忽視的是項(xiàng)目處于億豐國(guó)際新商業(yè)市場(chǎng)，盡管億豐國(guó)際對(duì)商業(yè)的吸收能力很強(qiáng)，但經(jīng)營(yíng)者是否對(duì)中高檔次的商業(yè)廣場(chǎng)感興趣？觀點(diǎn)是：項(xiàng)目需要一個(gè)支撐點(diǎn)，足以支撐項(xiàng)目的發(fā)展，同時(shí)項(xiàng)目定價(jià)要有明顯的優(yōu)勢(shì)，給商業(yè)投資者預(yù)留更大的想象和升值空間。 二）、其市場(chǎng)定位的理由，檢討定位是否成立，應(yīng)回答以下幾個(gè)問(wèn)題： 定位是否能夠滿足消費(fèi)者的需求？ 從本項(xiàng)目所處的整個(gè)片區(qū)市場(chǎng)來(lái)看，目前并沒(méi)有一個(gè)真正意義上的滿足消費(fèi)者需要的專業(yè)中高檔商場(chǎng)出現(xiàn)，大部分是一些管理混亂、服務(wù)不周、環(huán)境一般的商業(yè)場(chǎng)。 定位所需的硬件條件是否與本項(xiàng)目相符？ 本項(xiàng)目所處地理位置為億豐國(guó)際新商業(yè)中心的核心地段、交通要道旁，位置好，交通方便；決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值最重要的指標(biāo)人流量目前雖然不盡人意，但有較大的預(yù)期性；提升本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值必須采用的手段，就是通過(guò)強(qiáng)有力的地位與商業(yè)推廣進(jìn)行引導(dǎo)，擴(kuò)大人流量。 三）、業(yè)態(tài)定位： 以億豐國(guó)際本地居民、企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主等高端消費(fèi)、和普通大眾消費(fèi)為主導(dǎo)的女性購(gòu)物廣場(chǎng) 四）、業(yè)種分布及主題包裝： 一層：黃金珠寶、玉器、品牌服飾專賣、品牌運(yùn)動(dòng)、特色餐飲、化妝品、精品、 飾品、工藝品、鮮花、美容、美甲、男女鞋、皮具箱包等項(xiàng)目 二層：知名時(shí)尚女裝、男裝、床用、牛仔女裝、休閑女裝、內(nèi)衣、婦幼、童裝、 童玩等項(xiàng)目。財(cái)富取款機(jī)確保本項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)招商及后期運(yùn)營(yíng)的成功啟動(dòng)和平穩(wěn)運(yùn)行。 商業(yè)動(dòng)機(jī)：注重投資回報(bào)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及升值潛力，追求利益和物業(yè)升值。 招商業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目定位為以中高消費(fèi)兼顧大眾消費(fèi)為專業(yè)的購(gòu)物廣場(chǎng)。項(xiàng)目招商的成功將良好的帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)的銷售。（有品牌性的項(xiàng)目可以考慮）◆租賃方式：對(duì)于部分經(jīng)營(yíng)商家，可實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)。 合作單位或個(gè)人必須提供經(jīng)營(yíng)品牌的相關(guān)資料（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、商標(biāo)許可證、質(zhì)量合格證、授權(quán)代理證書(shū)等）。合作條件 一樓：150—200元/平方米（建筑面積）/月左右 二樓：80—120元/平方米（建筑面積）/月左右 在實(shí)際招商過(guò)程中，可根據(jù)品牌、位置、規(guī)模、租期長(zhǎng)短等情況具體洽談租金，對(duì)于大型主力店，可以靈活調(diào)整。 特點(diǎn)：A、對(duì)本地市場(chǎng)較為熟悉，代理品牌的暢銷針對(duì)性較強(qiáng)； B、有較為成熟的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和終端銷售管理經(jīng)驗(yàn)； C、經(jīng)營(yíng)信心受環(huán)境影響較大，實(shí)力有限。目標(biāo)定位招商鎖定目標(biāo)客戶、主動(dòng)出擊，利用主力品牌效應(yīng)吸引其他品牌進(jìn)駐從而帶動(dòng)招商進(jìn)度。C) 2009年3月15日開(kāi)始正式對(duì)外招商。 招商具體工作內(nèi)容：（1） 依據(jù)確定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃組織實(shí)施商場(chǎng)的對(duì)外招商。（5） 出具項(xiàng)目招商有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、招商手冊(cè)、宣傳品設(shè)計(jì)、租賃合同、經(jīng)營(yíng)管 理合同等。 ●招商資料的完成 招商資料包括項(xiàng)目招商簡(jiǎn)介、項(xiàng)目單頁(yè)介紹、項(xiàng)目主題宣傳短片、項(xiàng)目光碟介紹資料。 ●完善的招商控制程序 建立科學(xué)完善的招商管理制度，控制整個(gè)項(xiàng)目招商工作的有序進(jìn)行?！? 組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。企劃主管▲主要職責(zé)：☆ 貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)核實(shí)際制定本公 司廣告策劃并組織實(shí)施。 ●招商工作的順利進(jìn)行將大大的促進(jìn)項(xiàng)目的銷售?！?，既保證人流的順暢，也可提高商場(chǎng)可租面積。如果該比例大于1：2時(shí)，開(kāi)間應(yīng)不少于4米。建議采用框架型設(shè)計(jì)，縱向排列。建議項(xiàng)目選用女性喜歡的暖色調(diào)。音控系統(tǒng)設(shè)置在商場(chǎng)顧客服務(wù)中心內(nèi)的播音室內(nèi)。收銀臺(tái)電源必須為獨(dú)立的專線電源，收銀機(jī)需配備1000瓦UPS。● 中央空調(diào)系統(tǒng)建議 可參考風(fēng)機(jī)盤(pán)管主機(jī)（水冷式）螺桿機(jī)組，垂直送風(fēng)，特殊區(qū)域?yàn)閭?cè)送風(fēng)，冷度為220W/㎡。 ● border線 通道兩旁border線寬150mm。 ● 閉路電視監(jiān)控 收銀臺(tái)上方設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭，場(chǎng)內(nèi)各主通道及出入口均設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，各監(jiān)控點(diǎn)預(yù)留監(jiān)控線纜接入消防/保安監(jiān)控中心機(jī)房。 推廣方案（1） 、推廣宗旨 根據(jù)項(xiàng)目前期推廣的情況，下一階段的將做到：保持招商、經(jīng)營(yíng)連續(xù)性。媒體選擇：自制宣傳報(bào)紙—億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)商業(yè)導(dǎo)報(bào)、寶安日?qǐng)?bào)等。夾報(bào)的內(nèi)容在保持一定的持續(xù)性的基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目工程進(jìn)度經(jīng)常更換，以保持客戶對(duì)招商項(xiàng)目的興趣。海報(bào)可通過(guò)派發(fā)及現(xiàn)場(chǎng)索取的方式傳達(dá)至客戶。其中的一些區(qū)域是億豐國(guó)際人流量很大的、也是很有影響力的區(qū)域。 C、主要形式：億豐國(guó)際電視臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、夾報(bào)廣告、“億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 分析”問(wèn)卷調(diào)查、主題活動(dòng)第五部分 項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、億豐國(guó)際宏觀環(huán)境概述一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ，％。2008年2—％、％、％、％、％。 限額以上批發(fā)零售行業(yè)零售額增速迅猛，但批發(fā)業(yè)一直處于負(fù)增長(zhǎng)。批發(fā)業(yè)下降主要是由于石油及制品類油價(jià)不斷走高而導(dǎo)致供應(yīng)緊張甚至斷供所造成，％。另外，假日火爆、節(jié)日聚餐大大推動(dòng)了全區(qū)餐飲業(yè)零售額的增長(zhǎng)。 城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)的原因。樓市和股市的暴漲暴跌，使得民眾捂緊了錢袋，減少了樓市和股市上的投資，相應(yīng)的也增加了一般消費(fèi)品的消費(fèi)，從而推動(dòng)了消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮。由于億豐國(guó)際土地肥沃，光熱充足，雨量充沛，荔枝品質(zhì)極佳，其含糖量達(dá)20％以上，在國(guó)內(nèi)，港、澳及國(guó)外，億豐國(guó)際荔枝已受到人們的青睞。發(fā)展趨勢(shì)：隨著光明新區(qū)的大力發(fā)展以及政府扶持下，越來(lái)越多投資者關(guān)注到了商業(yè)投資市場(chǎng)，未來(lái)光明新區(qū)的商業(yè)氛圍將越來(lái)越濃厚。億豐國(guó)際街道位于深圳市西北部，東臨光明街道，南連石巖街道，西依松崗街道，北接?xùn)|莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速路3公里，到福永碼頭12公里，隔深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足10公里。 光明新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距離寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、蛇口港區(qū)和大鏟灣區(qū)約25分鐘車程，正在建設(shè)的廣深港鐵路客運(yùn)專線在境內(nèi)設(shè)立城際客運(yùn)站，規(guī)劃中的深圳軌道交通6號(hào)線直達(dá)新區(qū)。％。食品價(jià)格同比上漲20％，漲幅最大，其中糧食、油脂、肉禽及其制品價(jià)格的上漲最為明顯，分別為9％、％、％，從而成為居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上漲的最主要因素。 ％，％，％。 綜合來(lái)看，上半年價(jià)格上漲呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，上漲幅度仍在居民可承受范圍之內(nèi)，但物價(jià)上漲的壓力并未充分釋放，零售商品