【正文】 商圈地處億豐國際寶安路中心，臨近金明路與松白路，周邊大型社區(qū)林立，是繼億豐國際老街之后的又一個億豐國際人口密集地。由于所處億豐國際老街，又有一定的生鮮水果蔬菜的帶動，目前的經(jīng)營狀況一般。商場超市部分以自營為主，目前經(jīng)營狀況良好，百貨專營區(qū)有部分的知名品牌，對高檔消費的顧客吸引有限。 經(jīng)營狀況：商場經(jīng)營品種達40000多種，是目前億豐國際老街較大型的超級購物商場。各種城市配套應有盡有：天虹商場（擬談判建設(shè)中）、佳華商場、三和百貨、中心市場、億豐國際電腦城、冠博電腦城近在眼前；深圳發(fā)展銀行、工商銀行、交通銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等各大銀行遍布四周；億豐國際中英文學校、億豐國際小學、億豐國際中學等各類教育機構(gòu)更是舉步即到，億豐國際街已經(jīng)成為億豐國際商業(yè)的坐標。 ③、隨著億豐國際人口激增及大型房地產(chǎn)商開發(fā)的商業(yè)物業(yè)相繼落成，億豐國際脫離小規(guī)模小商鋪經(jīng)營模式，走大商業(yè)發(fā)展之路的條件已相當成熟。車水馬龍、萬商云集、人潮洶涌。大交通帶來大商機。 第四、零售業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的聚集。這是指經(jīng)營同類商品商店在同一地區(qū)聚集。如果企業(yè)選址位于市級商業(yè)中心，其商圈范圍大，可能涉及全市；如果企業(yè)選址在當?shù)鼐用駞^(qū)，則商圈范圍只涉及當?shù)鼐用駞^(qū)域。如果一個農(nóng)業(yè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)豐富的礦藏，將要開發(fā)成一個新型的工業(yè)區(qū)時，會擴大的企業(yè)的商圈領(lǐng)域。一般本企業(yè)的顧客有10%左右來自邊際商圈。在這個“場”內(nèi)，消費者與經(jīng)營者相互依存的，顧客的生活行為、購買行為與企業(yè)的市場行為相輔相成，構(gòu)成一個共同的空間范圍，零售店的經(jīng)營主要是圍繞商圈進行的。 （3）商圈又是一個消費者購買商品的行為空間。 （1）商圈是一個具體的區(qū)域空間，是一個大致可以界定的地理區(qū)域，商圈的最大半徑也是商店與其基本顧客居住地的最遠距離。第一部分 項目商圈分析 商圈理論1. 商圈的界定 商圈也稱商勢圈，是指零售店鋪或商業(yè)街吸引顧客的空間范圍，或者來店顧客的地域范圍。從而為項目的商業(yè)定位規(guī)劃、招商、市場推廣、后續(xù)經(jīng)營管理等工作提供準確的依據(jù)。 沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)項目作為商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者及終端消費者都是商業(yè)經(jīng)營的參與者。如何充分利用好商用物業(yè)資源，創(chuàng)造新的、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)經(jīng)營運作模式，使發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者三方互利共贏，是當前大多數(shù)商用物業(yè)開發(fā)商在開發(fā)和運作項目時需要認真思考和面對的一個現(xiàn)實課題。　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，眾多的地產(chǎn)發(fā)展商自身的缺乏或不具備專業(yè)化的商業(yè)管理能力，一哄而上，倉促圈地建房，為了回籠租金，物業(yè)的銷售就成為發(fā)展商的頭等大事。而從銷售推廣模式上看，也從最初的買方和賣方的簡單銷售關(guān)系，發(fā)展成為經(jīng)營與銷售的兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展商、商鋪投資者、租賃經(jīng)營者各方面利益、各種矛盾的綜合營銷推廣模式，從而實現(xiàn)發(fā)展商、商戶投資者、經(jīng)營者之間的多贏。為了盡可能全面完整的了解和掌握億豐國際商業(yè)市場的狀況，以便準確的制定和實施億豐國際國業(yè)百貨商場項目的商業(yè)經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，金冠福品牌企業(yè)管理公司精心準備并嚴格安排了億豐國際國業(yè)百貨商場項目的市場調(diào)查工作，采取市場走訪、訪問、資料查閱、電話咨詢、丈量、計算等多種調(diào)查形式，對區(qū)域市場的市場背景環(huán)境、商圈分布、項目情況、商業(yè)競爭對手狀況、廣告媒介等進行專案調(diào)查。 通過市場調(diào)研，我們對億豐國際國業(yè)百貨商場項目有了更為直接和深入的了解。日本商圈問題專家室井鐵衛(wèi)認為：“所謂商圈就是現(xiàn)代市場中，企業(yè)市場活動的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費者空間范圍相重疊的空間范圍。一個具體的零售店鋪的商圈可以在地圖上標出來。商圈可以表述為消費者生活受益、方便購物的行為區(qū)域。2. 商圈的層次 商圈具有比較明顯的層次性特征，一般由三個層次構(gòu)成，即： （1）主要商圈，或稱基本商圈，是指最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常本區(qū)域50%左右的消費者來本店購物。3. 影響商圈的主要因素 （1）地區(qū)人口狀況 企業(yè)所處外部環(huán)境的人口密度、收入水平、職業(yè)構(gòu)成、性別、年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成、生活習慣、消費水平、以及流動人口數(shù)量與構(gòu)成等。 （3）周邊交通狀況 交通狀況對于商圈的形成有著十分重要的意義。 （5）商店聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成 零售業(yè)的聚集可以分為以下四種情況： 第一、零售業(yè)的聚集。這樣的結(jié)果，使這一商業(yè)區(qū)企業(yè)之間既產(chǎn)生競爭，又產(chǎn)生集聚效應。在這里，主要是指零售業(yè)與飲食業(yè)、服務業(yè)、娛樂業(yè)以及郵電、銀行的聚集。億豐國際因其獨特的地理位置，交通非常便利。銀行、酒店、各類市場、商城較為集中，逛街購物的人流每天超過20萬人。億豐國際老街歷來為商貿(mào)旺地，經(jīng)過政府對寶安路的投資改造，老街舊貌換新顏。 佳華商場： 地理位置：老街佳華商場位于億豐國際金明路，距離本項目億豐國際國業(yè)百貨商場4分鐘左右的路程（步行），是老街商圈的主力超級購物商場。目前商場經(jīng)營狀況良好。中心綜合市場：地理位置：億豐國際中心綜合市場位于億豐國際老商業(yè)街中心地帶，緊鄰佳華商場；距離本項目億豐國際國業(yè)百貨商場2分鐘左右的路程，是老街商圈的主力綜合類市場。 商業(yè)定位：中低檔綜合類市場。還有相當一部分的香港客戶，商業(yè)客戶群購買力強。經(jīng)營狀況 寶安路商業(yè)街道在營銷策劃之初，把寶安路商業(yè)街定位為電子、數(shù)碼、百貨、美食、時尚街、娛樂街及百貨街七大主題，內(nèi)容非常豐富。經(jīng)營類別：自營超市經(jīng)營生鮮、家用百貨、電器、食品專區(qū)；收銀線以外的百 貨區(qū)有童裝，童玩、精品，床用品、小飾品等項目。周圍住宅樓盤較為密集，居家消費人流量非常集中，商場超市部分以自營為主，百貨區(qū)域品牌較多，但知名品牌有限，高端消費者選擇的品牌受到限制。有商場、綜合市場、招商銀行、中國銀行、工商銀行、發(fā)展銀行、醫(yī)院、酒店、賓館、旅社、手機專賣店、藥店、快餐廳、咖啡店，是億豐國際商業(yè)發(fā)達中心。2） 項目基本數(shù)據(jù)經(jīng)濟技術(shù)指標? 總占地面積：7000㎡? 總建筑面積：20000㎡? 商業(yè)面積：15000㎡? 其中? 一層：7500㎡? 二層：7500㎡ SWOT分析 優(yōu)勢 位于松白路旁，交通四通八達。 周邊有大型居住社區(qū)，為商場的帶來客流提供了保障。 劣勢： 項目占地面積小，不利于內(nèi)部環(huán)境營造 容積率偏高，難以提升項目檔次 臨挨寶安路，有噪音和灰塵的污染 項目規(guī)模小，自身配套難以完善 項目廣場太小，營運促銷面有限。 億豐國際新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競爭力。 總戰(zhàn)略：以上分析可看出，本項目自身優(yōu)勢非常明顯，如果能在商業(yè)業(yè)態(tài)布局定位方面尋求突破，打造差異化經(jīng)營，避免在商圈內(nèi)形成直接的競爭，并力求業(yè)態(tài)上的互補，這樣才能充分項目自身的優(yōu)勢，在后續(xù)的經(jīng)營中脫穎而出。? 經(jīng)營個性形象鮮明主題明確的品牌： 項目不能成為是一個大雜燴的市場，而應該成為一個具有鮮明個性和特色、定位清晰的專業(yè)購物廣場。 二）、招商到位情況主力店的招商能否在全面開展招商前簽約十分關(guān)鍵，因為整個項目能否借商家的人氣來炒作，是項目能否成功招商的關(guān)鍵所在。 增加投資商戶回報的收益 ? 項目主流消費群體：周邊居民、公務員、企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主、工業(yè)區(qū)流動人群。但不能忽視的是項目處于億豐國際新商業(yè)市場，盡管億豐國際對商業(yè)的吸收能力很強，但經(jīng)營者是否對中高檔次的商業(yè)廣場感興趣？觀點是：項目需要一個支撐點，足以支撐項目的發(fā)展，同時項目定價要有明顯的優(yōu)勢，給商業(yè)投資者預留更大的想象和升值空間。 二）、其市場定位的理由，檢討定位是否成立，應回答以下幾個問題： 定位是否能夠滿足消費者的需求？ 從本項目所處的整個片區(qū)市場來看，目前并沒有一個真正意義上的滿足消費者需要的專業(yè)中高檔商場出現(xiàn)，大部分是一些管理混亂、服務不周、環(huán)境一般的商業(yè)場。 定位所需的硬件條件是否與本項目相符？ 本項目所處地理位置為億豐國際新商業(yè)中心的核心地段、交通要道旁，位置好，交通方便；決定商業(yè)物業(yè)價值最重要的指標人流量目前雖然不盡人意，但有較大的預期性；提升本項目商業(yè)價值必須采用的手段，就是通過強有力的地位與商業(yè)推廣進行引導，擴大人流量。 三）、業(yè)態(tài)定位： 以億豐國際本地居民、企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主等高端消費、和普通大眾消費為主導的女性購物廣場 四）、業(yè)種分布及主題包裝： 一層：黃金珠寶、玉器、品牌服飾專賣、品牌運動、特色餐飲、化妝品、精品、 飾品、工藝品、鮮花、美容、美甲、男女鞋、皮具箱包等項目 二層：知名時尚女裝、男裝、床用、牛仔女裝、休閑女裝、內(nèi)衣、婦幼、童裝、 童玩等項目。財富取款機確保本項目前期經(jīng)營招商及后期運營的成功啟動和平穩(wěn)運行。 商業(yè)動機：注重投資回報、經(jīng)營環(huán)境及升值潛力，追求利益和物業(yè)升值。 招商業(yè)態(tài)組合項目定位為以中高消費兼顧大眾消費為專業(yè)的購物廣場。項目招商的成功將良好的帶動項目物業(yè)的銷售。（有品牌性的項目可以考慮）◆租賃方式：對于部分經(jīng)營商家，可實行租賃經(jīng)營。 合作單位或個人必須提供經(jīng)營品牌的相關(guān)資料（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、生產(chǎn)許可證、商標許可證、質(zhì)量合格證、授權(quán)代理證書等）。合作條件 一樓：150—200元/平方米（建筑面積）/月左右 二樓：80—120元/平方米（建筑面積）/月左右 在實際招商過程中，可根據(jù)品牌、位置、規(guī)模、租期長短等情況具體洽談租金，對于大型主力店，可以靈活調(diào)整。 特點：A、對本地市場較為熟悉，代理品牌的暢銷針對性較強； B、有較為成熟的市場開發(fā)和終端銷售管理經(jīng)驗； C、經(jīng)營信心受環(huán)境影響較大，實力有限。目標定位招商鎖定目標客戶、主動出擊，利用主力品牌效應吸引其他品牌進駐從而帶動招商進度。C) 2009年3月15日開始正式對外招商。 招商具體工作內(nèi)容：（1） 依據(jù)確定的項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃組織實施商場的對外招商。（5） 出具項目招商有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計圖、招商手冊、宣傳品設(shè)計、租賃合同、經(jīng)營管 理合同等。 ●招商資料的完成 招商資料包括項目招商簡介、項目單頁介紹、項目主題宣傳短片、項目光碟介紹資料。 ●完善的招商控制程序 建立科學完善的招商管理制度，控制整個項目招商工作的有序進行。☆ 組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。企劃主管▲主要職責：☆ 貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)核實際制定本公 司廣告策劃并組織實施。 ●招商工作的順利進行將大大的促進項目的銷售?！?，既保證人流的順暢，也可提高商場可租面積。如果該比例大于1：2時，開間應不少于4米。建議采用框架型設(shè)計，縱向排列。建議項目選用女性喜歡的暖色調(diào)。音控系統(tǒng)設(shè)置在商場顧客服務中心內(nèi)的播音室內(nèi)。收銀臺電源必須為獨立的專線電源，收銀機需配備1000瓦UPS?！?中央空調(diào)系統(tǒng)建議 可參考風機盤管主機（水冷式）螺桿機組，垂直送風，特殊區(qū)域為側(cè)送風，冷度為220W/㎡。 ● border線 通道兩旁border線寬150mm。 ● 閉路電視監(jiān)控 收銀臺上方設(shè)置監(jiān)控攝像頭，場內(nèi)各主通道及出入口均設(shè)置監(jiān)控點，各監(jiān)控點預留監(jiān)控線纜接入消防/保安監(jiān)控中心機房。 推廣方案（1） 、推廣宗旨 根據(jù)項目前期推廣的情況，下一階段的將做到：保持招商、經(jīng)營連續(xù)性。媒體選擇：自制宣傳報紙—億豐國際國業(yè)百貨商場商業(yè)導報、寶安日報等。夾報的內(nèi)容在保持一定的持續(xù)性的基礎(chǔ)上，應根據(jù)市場情況及項目工程進度經(jīng)常更換，以保持客戶對招商項目的興趣。海報可通過派發(fā)及現(xiàn)場索取的方式傳達至客戶。其中的一些區(qū)域是億豐國際人流量很大的、也是很有影響力的區(qū)域。 C、主要形式：億豐國際電視臺廣告、報紙廣告、夾報廣告、“億豐國際國業(yè)百貨商場經(jīng)營 分析”問卷調(diào)查、主題活動第五部分 項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析一、億豐國際宏觀環(huán)境概述一）經(jīng)濟環(huán)境 ，％。2008年2—％、％、％、％、％。 限額以上批發(fā)零售行業(yè)零售額增速迅猛，但批發(fā)業(yè)一直處于負增長。批發(fā)業(yè)下降主要是由于石油及制品類油價不斷走高而導致供應緊張甚至斷供所造成，％。另外，假日火爆、節(jié)日聚餐大大推動了全區(qū)餐飲業(yè)零售額的增長。 城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長的原因。樓市和股市的暴漲暴跌，使得民眾捂緊了錢袋，減少了樓市和股市上的投資，相應的也增加了一般消費品的消費，從而推動了消費品市場的繁榮。由于億豐國際土地肥沃，光熱充足，雨量充沛，荔枝品質(zhì)極佳，其含糖量達20％以上，在國內(nèi)，港、澳及國外，億豐國際荔枝已受到人們的青睞。發(fā)展趨勢：隨著光明新區(qū)的大力發(fā)展以及政府扶持下，越來越多投資者關(guān)注到了商業(yè)投資市場，未來光明新區(qū)的商業(yè)氛圍將越來越濃厚。億豐國際街道位于深圳市西北部，東臨光明街道，南連石巖街道，西依松崗街道，北接東莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速路3公里，到福永碼頭12公里，隔深圳國際機場不足10公里。 光明新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離寶安國際機場、蛇口港區(qū)和大鏟灣區(qū)約25分鐘車程，正在建設(shè)的廣深港鐵路客運專線在境內(nèi)設(shè)立城際客運站，規(guī)劃中的深圳軌道交通6號線直達新區(qū)。％。食品價格同比上漲20％，漲幅最大，其中糧食、油脂、肉禽及其制品價格的上漲最為明顯，分別為9％、％、％，從而成為居民消費價格總指數(shù)上漲的最主要因素。 ％，％，％。 綜合來看，上半年價格上漲呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性特點，上漲幅度仍在居民可承受范圍之內(nèi)，但物價上漲的壓力并未充分釋放，零售商品