【正文】 海錢太 闊太 李莎 上海造寸 俊太 金菊床上用品：睡冬寶 時尚橘子 歐灑奴 遠夢家紡 內(nèi)衣睡衣：雪仙麗 曼蝶莉 今生寶貝 佳莉絲 曼尼森 歐迪芬兒童服飾：小豐隆 丑丑嬰兒 可可鴨 兔仔嘜 海威遜 安踏 米酷兒 好孩兒 哇喔哇喔 金匙電器：松下 格蘭仕 美的 九陽 海爾小結(jié)：佳華商場中心店在億豐國際老街市民消費者中的超市知名度較高，超市出口設置了5個收銀臺，每天下午三點后幾乎都開放，客單價估計有50—70元，商場周邊有肯德基、麥當勞，銀行等配套設施，促成了商場的人流量集中。商場超市部分以自營為主，目前經(jīng)營狀況良好，百貨專營區(qū)有部分的知名品牌，對高檔消費的顧客吸引有限。中心綜合市場：地理位置：億豐國際中心綜合市場位于億豐國際老商業(yè)街中心地帶，緊鄰佳華商場；距離本項目億豐國際國業(yè)百貨商場2分鐘左右的路程，是老街商圈的主力綜合類市場。 商場經(jīng)營規(guī)模：商場經(jīng)營面積約15000平方米，共2層，億豐國際中心綜合市場是億豐國際鎮(zhèn)經(jīng)營時間最長，規(guī)模最大的綜合類商場；在億豐國際片區(qū)消費者心目中享有較高的綜合知名度。 經(jīng)營狀況：商場經(jīng)營百貨品牌基本沒有，是目前億豐國際老街較大型的綜合市場。由于所處億豐國際老街，又有一定的生鮮水果蔬菜的帶動，目前的經(jīng)營狀況一般。 商業(yè)定位：中低檔綜合類市場。 經(jīng)營類別：一樓 生鮮、水果、蔬菜、干貨、雜貨等 二樓 雜牌男女服裝、運動休閑、內(nèi)衣等三線以外低檔商品小結(jié)： 億豐國際中心綜合市場在億豐國際片區(qū)大眾低收入人群消費者中的知名度較高，年營業(yè)額估計大概在1億以上，商場物業(yè)由開發(fā)商自己持有，商場地處億豐國際老街中心帶，人流量非常集中。合作方式以租賃為主。 億豐國際寶安路商圈商圈概況 億豐國際寶安路商圈地處億豐國際寶安路中心，臨近金明路與松白路，周邊大型社區(qū)林立，是繼億豐國際老街之后的又一個億豐國際人口密集地。還有相當一部分的香港客戶，商業(yè)客戶群購買力強。商業(yè)包括：三和百貨、冠博電腦城三樓服裝市場等。寶安路商業(yè)：三和百貨商業(yè)基本數(shù)據(jù) 占地面積7000平米、建筑面積約15000平米； 一層商鋪約7000平米，—6米； 二層商鋪約7000平米，層高409米；商業(yè)定位 億豐國際寶安路商業(yè)風格定位是以北歐風情為基調(diào)的多主題商業(yè)街區(qū)。外立面色調(diào)以紅黃暖色調(diào)為主；地面以紅磚，符合商業(yè)氛圍的營造，每個主題街區(qū)預先掛上標識主題的廣告牌，配以燈光，商業(yè)氣氛營造的很好，在各主題間栽上所謂北歐風情的植物，看起來感覺不錯。經(jīng)營狀況 寶安路商業(yè)街道在營銷策劃之初，把寶安路商業(yè)街定位為電子、數(shù)碼、百貨、美食、時尚街、娛樂街及百貨街七大主題，內(nèi)容非常豐富。但從目前的招商現(xiàn)狀和經(jīng)營現(xiàn)狀來看，億豐國際寶安路尚在億豐國際街道政府策劃之中，并沒有實現(xiàn)當初的定位，而是完全成為滿足目前政府政策需要為主的社區(qū)型商業(yè)套配，引進了金海灣鞋業(yè)廣場、深圳發(fā)展銀行、冠博電腦城、李寧專賣店 ，經(jīng)營行業(yè)種類以運動休閑、鞋類、服裝類、電子電腦、手機數(shù)碼等。目前的經(jīng)營狀況良好。消費客戶群 億豐國際寶安路及街道周邊行政村的居民、附近居民、工廠、公司高級管理人員為主。經(jīng)營類別：自營超市經(jīng)營生鮮、家用百貨、電器、食品專區(qū)；收銀線以外的百 貨區(qū)有童裝，童玩、精品，床用品、小飾品等項目。百貨專營店有 珠寶、化妝品、鞋、服裝等項目。 百貨區(qū)域合作方式：全部以扣點8—30%的合作方式經(jīng)營1樓珠寶；帝王2樓服裝服裝：以純 依米奴 米奴 森芝體 鑫嫣之然 冰花雪兒 紅佳人 鑫菲 千姿 米蘭風采 松鷹 ZY 夢特嬌 愛登堡 金盾 賓奴 特步 美琪 愛麗斯娜 斯得雅 老爺車 蘋果 啄木鳥 依莉 老銘人 潮流芳箱包：威露 老爺車 金盾 富貴車童裝：內(nèi)茜巴爾內(nèi)衣：恒豐麗人 美佳麗鞋：紅蜻蜓 花花公子 蜘蛛王 德爾康 康踏 皮爾卡丹 老人頭 杰豪 袋鼠 獸巴 迪思路 佳妮小結(jié)： 三和百貨商場在億豐國際消費者中知名度一般，收銀臺逾16個，預計客單價為40—50元左右。商場前廣場比較寬闊，給消費者提供了更舒適的購物休閑環(huán)境，商場配套的有知名餐飲。周圍住宅樓盤較為密集，居家消費人流量非常集中，商場超市部分以自營為主，百貨區(qū)域品牌較多，但知名品牌有限，高端消費者選擇的品牌受到限制。 億豐國際國業(yè)百貨商場概況一）、項目地塊分析 所處商圈位置 億豐國際國業(yè)百貨商場地處松白路北側(cè)，位于億豐國際寶安路商圈，東南有佳華商場，南有三和百貨，西有億豐國際商業(yè)老街、億豐國際新客運站，周邊住宅林立，工業(yè)區(qū)密集，人流繁多。 交通狀況 億豐國際國業(yè)百貨商場座落于億豐國際正在規(guī)劃的億豐國際寶安路的新商業(yè)中心，長途汽車、公共汽車穿梭經(jīng)過，并且周邊營運的紅、綠的士眾多，交通極為便利。 周邊套配 項目周邊緊鄰億豐國際天上人間休閑夜總會，是億豐國際新商業(yè)地帶的中心位置。有商場、綜合市場、招商銀行、中國銀行、工商銀行、發(fā)展銀行、醫(yī)院、酒店、賓館、旅社、手機專賣店、藥店、快餐廳、咖啡店，是億豐國際商業(yè)發(fā)達中心。 地形地質(zhì) 億豐國際國業(yè)百貨商場整個項目地勢平坦，正面億豐國際最大的電腦城，地塊比較規(guī)則。 人流特點 項目所在地位于億豐國際心商圈主干道路，車流人流踴躍，人氣旺盛，目前該區(qū)域關鍵是沒有專業(yè)的以女性為主題的大型綜合性高檔百貨商場。大部分人只是經(jīng)過項目所在地，因此項目建成后要在怎樣留住消費人流上、中高檔消費下工夫。2） 項目基本數(shù)據(jù)經(jīng)濟技術指標? 總占地面積：7000㎡? 總建筑面積：20000㎡? 商業(yè)面積：15000㎡? 其中? 一層：7500㎡? 二層：7500㎡ SWOT分析 優(yōu)勢 位于松白路旁，交通四通八達。 緊鄰佳華商場、億豐國際老街、億豐國際綜合市場、三和百貨、服裝市場商圈，人流量非常大。 周邊有大型車站、酒店娛樂、銀行、學校、教育中心、紅花山公園等，配套較為齊全。 臨松白路，項目昭示性強。 周邊有大型居住社區(qū)，為商場的帶來客流提供了保障。 片區(qū)具較高知名度，為億豐國際人熟知區(qū)域，輻射消費人群較廣。 億豐國際街商圈趨向于飽和，而且老商圈也在不斷的調(diào)整中。以后寶安路商圈將是億豐國際重點商圈，升值空間頗大。 劣勢： 項目占地面積小，不利于內(nèi)部環(huán)境營造 容積率偏高，難以提升項目檔次 臨挨寶安路，有噪音和灰塵的污染 項目規(guī)模小，自身配套難以完善 項目廣場太小，營運促銷面有限。 項目地處關外，緊挨大型工業(yè)區(qū)，流動人口較多，環(huán)境復雜，存在治安隱患。機會： 78 政府對億豐國際的改造將使億豐國際街道環(huán)境更加優(yōu)美，提升片區(qū)的整體形象。 億豐國際街道經(jīng)濟的不斷發(fā)展使片區(qū)消費人群對商品專業(yè)劃分需求不斷提高。 億豐國際新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競爭力。 比鄰億豐國際客運站，提升了項目的商業(yè)價值 政府對新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的優(yōu)惠政策，有助于新商業(yè)中心的發(fā)展。 威脅：經(jīng)濟危機的后續(xù)影響左右消費者的購買欲望。周邊佳華商場商業(yè)分流了本項目的部分目標消費人群。 總戰(zhàn)略：以上分析可看出，本項目自身優(yōu)勢非常明顯，如果能在商業(yè)業(yè)態(tài)布局定位方面尋求突破，打造差異化經(jīng)營，避免在商圈內(nèi)形成直接的競爭，并力求業(yè)態(tài)上的互補，這樣才能充分項目自身的優(yōu)勢，在后續(xù)的經(jīng)營中脫穎而出。 項目發(fā)展定位 一）、定位思路： ? 定位應能保證市場經(jīng)營的旺盛。 ? 項目業(yè)態(tài)定位能夠為項目的商業(yè)帶來實質(zhì)性的促進。 二）、定位目標 ? 具有影響力、號召力的專業(yè)性商業(yè)服務中心 針對億豐國際目前高端品牌缺乏，高端消費人群無其他選擇購物去想，只能到東莞或者深圳市內(nèi)消費情況，項目應當成為區(qū)域商圈具有影響力、集約力、號召力的專業(yè)商業(yè)中心，成為億豐國際商圈的一個地標性購物廣場，一個消費者信賴、經(jīng)營戶支持，在消費者心中的形成一定的美譽度和信任度的商業(yè)服務設施。? 經(jīng)營個性形象鮮明主題明確的品牌： 項目不能成為是一個大雜燴的市場，而應該成為一個具有鮮明個性和特色、定位清晰的專業(yè)購物廣場。鮮明的市場定位、特色化的經(jīng)營是本項目經(jīng)營旺盛和可持續(xù)發(fā)展的一個重要基礎。 ? 商業(yè)價值最高的品牌：商業(yè)價值最直接的體現(xiàn)是租金，在項目經(jīng)營穩(wěn)定后，商業(yè)價值更加清晰的體現(xiàn)在租金上，而租金水平反映了經(jīng)營狀況的好壞、利潤的高低，僅僅是市場檔次的提高是不夠的，重要的是經(jīng)營戶能否在這里賺更多的錢，獲得更可觀的利潤。項目的定位應具有的市場地位： 億豐國際中高檔購物商場的領航者億豐國際國業(yè)百貨商場 項目發(fā)展節(jié)點 一）、項目規(guī)劃的執(zhí)行力 項目定位的確只是一種理想構(gòu)架，具體實施如何要看執(zhí)行是否得力，執(zhí)行力也是一種生產(chǎn)力，因此組建一個具有很強執(zhí)行力的團隊顯得相當重要，這需要提高所有項目參與人員的素質(zhì)，加強管理，提高綜合執(zhí)行力。 二）、招商到位情況主力店的招商能否在全面開展招商前簽約十分關鍵，因為整個項目能否借商家的人氣來炒作，是項目能否成功招商的關鍵所在。項目的商業(yè)規(guī)劃和賣點能否激發(fā)起經(jīng)營者的經(jīng)營信心和投資者的投資熱情是關系到項目能否成功的基礎所在。第二部分 項目商業(yè)市場的定位 項目形象定位 一）、定位目的 降低市場商業(yè)風險，避免不符合目標需求可能造成的利益損失 增加投資商戶回報的收益 發(fā)揮項目整體運作的效能，同時兼顧投資收益成本、品質(zhì)及時效 二）、定位依據(jù)? 項目商業(yè)規(guī)模在本地屬于中高檔次，物業(yè)設施配套及綜合質(zhì)素在億豐國際屬于一流。 百貨商場主流商品經(jīng)營以女性為特色：計劃引進餐飲、童樂等相應配套項目。 ? 商業(yè)布局原則：集約型、專業(yè)型，綜合型，時尚型。 ? 項目主流消費群體：周邊居民、公務員、企業(yè)白領、私營業(yè)主、工業(yè)區(qū)流動人群。 從商業(yè)發(fā)展趨勢及客戶心理層面分析，商業(yè)投資的終極目的就是獲取穩(wěn)定的投資收益，而穩(wěn)定的收益來源于商業(yè)的長期穩(wěn)定的經(jīng)營和發(fā)展。商業(yè)能否經(jīng)營得好、旺，經(jīng)營得持久才是獲取商業(yè)投資回報最大化的根本。 三）、定位策略 項目的優(yōu)勢是配套全、有規(guī)模，通過注入新的商業(yè)理念，揚長避短，項目所具有的優(yōu)勢完全可消除項目的劣勢。但不能忽視的是項目處于億豐國際新商業(yè)市場，盡管億豐國際對商業(yè)的吸收能力很強，但經(jīng)營者是否對中高檔次的商業(yè)廣場感興趣？觀點是：項目需要一個支撐點，足以支撐項目的發(fā)展，同時項目定價要有明顯的優(yōu)勢，給商業(yè)投資者預留更大的想象和升值空間。 結(jié)合市場細分對產(chǎn)品品質(zhì)和檔次的定位故建議項目整體形象定位為：走市場專業(yè)路線，同時以較低門檻的招商策略招租知名品牌，實現(xiàn)其產(chǎn)品以滿足中高檔消費人群消費，價格偏中上、適合周邊居民、企業(yè)白領、公務員、私企業(yè)主等日常生活消費的商業(yè)服務設施。億豐國際國業(yè)百貨商場：“億豐國際商業(yè)名片” 項目功能定位 一）、商場功能基本定位思路 鑒于項目周邊態(tài)勢和自身狀況。我們將本項目市場定位為：為本區(qū)域居民提供規(guī)?；?、規(guī)范化、專業(yè)管理化的一站式服務，“以大眾消費為主導”的專業(yè)型商場，即：專業(yè)型中高檔商業(yè)服務的一站式購物廣場。 二）、其市場定位的理由，檢討定位是否成立，應回答以下幾個問題： 定位是否能夠滿足消費者的需求？ 從本項目所處的整個片區(qū)市場來看，目前并沒有一個真正意義上的滿足消費者需要的專業(yè)中高檔商場出現(xiàn)，大部分是一些管理混亂、服務不周、環(huán)境一般的商業(yè)場。很難滿足現(xiàn)代消費者全方位的便利需求及心理需求。 市場購買力是否足以支撐？ 從億豐國際目前的經(jīng)濟消費水平發(fā)展趨勢來看，足以支撐，老商業(yè)街商業(yè)的銷售業(yè)績非常可觀。佳華商圈消費人群多以中低消費和小部分白領為主，因此消費能力不成問題。 定位所需的硬件條件是否與本項目相符？ 本項目所處地理位置為億豐國際新商業(yè)中心的核心地段、交通要道旁，位置好，交通方便；決定商業(yè)物業(yè)價值最重要的指標人流量目前雖然不盡人意，但有較大的預期性；提升本項目商業(yè)價值必須采用的手段，就是通過強有力的地位與商業(yè)推廣進行引導，擴大人流量。 而根據(jù)本項目周邊環(huán)境及其他商業(yè)項目業(yè)態(tài)特點，認為走專業(yè)大型中高檔次知名品牌一站式購物廣場路線，最符合物業(yè)特點，能夠?qū)崿F(xiàn)項目物業(yè)價值最大化的目標。 建立此定位，是否和競爭者正面沖突？ 區(qū)域內(nèi)相對而言較有規(guī)模的業(yè)態(tài)業(yè)種均為專業(yè)化比較薄弱，從商家數(shù)量及總體規(guī)模上看沒有一定氣候，與之相比，目前本項目區(qū)位地段與億豐國際老街等商圈相比并不具備優(yōu)勢，反而租金必將處于明顯劣勢（老街商業(yè)中心租金水準必將高于周邊地區(qū)）。因此，從業(yè)態(tài)互補及業(yè)態(tài)差異及競爭規(guī)避的角度來考慮，走專業(yè)的商業(yè)路線，作為領跑者，本項目將具備很大優(yōu)勢，因為在目標消費群體