【正文】 ，主、副通道與商鋪間做高低錯(cuò)落天花裝飾造型。 海報(bào) 相對(duì)于其他媒體，海報(bào)具有信息量大，沖擊力強(qiáng)的特點(diǎn)，應(yīng)制作大海報(bào)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行推廣。4—6月零售額增速逐漸有所下降，但增長(zhǎng)速度始終保持在20％左右。從去年開始的樓市調(diào)整，今年上半年一直處于低潮狀態(tài)，表現(xiàn)為成交量急劇下跌，房?jī)r(jià)不斷下滑；而股市卻像坐過(guò)山車一樣，從2008年10月的最高6124點(diǎn)下降到今年2月26日的2185點(diǎn)，下降了58％。新區(qū)物產(chǎn)豐富，“光明紅燒乳鴿”、“甜玉米”、“晨光牛奶”、“光僑肉制品”等特產(chǎn)馳名中外，是亞洲最大的養(yǎng)鴿基地、國(guó)內(nèi)最大的鮮奶出口基地、廣東最大的西式肉制品生產(chǎn)基地。 ％，其中，水、％，％，％。 城市建設(shè)用地增長(zhǎng)方式由“粗放型”轉(zhuǎn)為“集約型”，改變以往村鎮(zhèn)式發(fā)展 形態(tài)，土地開發(fā)由單純的開發(fā)增量型轉(zhuǎn)變?yōu)楸P活存量與開發(fā)增量型并存，城市 建設(shè)的重點(diǎn)將集中在綜合服務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)片區(qū)。社會(huì)福利與保障設(shè)施 組團(tuán)建立完善的社會(huì)福利保障設(shè)施，其中敬老院4處，每處不少于50個(gè)床位。 公交場(chǎng)站用地規(guī)劃：公交場(chǎng)站是公共交通重要的組成部分，包括：中途站、首末站、樞紐站、停車場(chǎng)、保養(yǎng)場(chǎng)和綜合車場(chǎng)等設(shè)施，公交線路中，以港灣式?？空緸橹髟O(shè)置中途站，開辟專用的首末站和換乘樞紐站設(shè)施。本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃站點(diǎn)有億豐國(guó)際聯(lián)檢站、億豐國(guó)際客運(yùn)站、億豐國(guó)際鎮(zhèn)政府站、匯?；▓@站、丹竹頭站、育馬場(chǎng)站、塘坑站、新世界廣場(chǎng)站及銀海市場(chǎng)站和荷康路站，同時(shí)在橫崗設(shè)有育馬城車輛段。 根據(jù)《深圳市公共交通總體規(guī)劃》，億豐國(guó)際、橫崗、平湖三鎮(zhèn)現(xiàn)狀除布局設(shè)置了公交首末站（4500㎡）外，其余兩鎮(zhèn)均無(wú)公交首站、尚需新增公交首末站，㎡、㎡、㎡。道路交通規(guī)劃高速公路、快速路系統(tǒng)依據(jù)深圳市干線道路網(wǎng)規(guī)劃，組團(tuán)內(nèi)有：1）、高速公路機(jī)荷高速公路：連接寶安機(jī)場(chǎng)、中山及惠州、汕頭，；鹽排高速公路：連接鹽田港與東莞，；惠鹽高速公路改線（東部通道）：連接惠州與鹽田，；2）、快速路外環(huán)快速路（平湖段）：連接寶安、東莞、中心城等，道路位于組團(tuán)平湖片區(qū)北側(cè)東莞境內(nèi)；南坪快速路（水官—橫坪路）：連接南山、寶安及大工業(yè)區(qū)，；深平快速路：連接?xùn)|莞與特區(qū)，；丹平快速路：連接?xùn)|莞與特區(qū)，；龍鹽快速路：連接龍崗、橫崗、鹽田，承擔(dān)鹽田北向?qū)ν饨煌üδ埽?；組團(tuán)規(guī)劃主干線9條，1）沙荷路—布沙路—布龍路：連接中心城、龍華、億豐國(guó)際、橫崗，；2）深惠路：連接特區(qū)與中心城，加強(qiáng)億豐國(guó)際與橫崗的聯(lián)系，；3）紅棉路—布橫路（科技園、洛寶路）：加強(qiáng)億豐國(guó)際與橫崗的聯(lián)系，；4）聯(lián)李路：連接平安大道與布龍路，；5）新木大道：連接平新路與丹平路，；6）富安大道：連接深平快速路與鳳凰大道，；7）平龍路：連接寶安、東莞，；8）布瀾路—平吉大道—平新大道：加強(qiáng)平湖、億豐國(guó)際的聯(lián)系，；9）平安大道：連接平湖、橫崗，；公共交通規(guī)劃 線路網(wǎng)規(guī)劃：公交服務(wù)網(wǎng)絡(luò)由客運(yùn)樞紐（換乘中心）—公交總站—公交線路組成，保證公共交通車站服務(wù)半徑以300米計(jì)，不小于城市建設(shè)用地面積的50%，以500米為半徑計(jì)不小于90%。在組團(tuán)內(nèi)設(shè)置九年一貫制學(xué)校23所；小學(xué)34所；中學(xué)15所；成人學(xué)校1所。（規(guī)劃人口為當(dāng)量人口，“當(dāng)量人口”是從需求意義上將暫住人口折算成相當(dāng)于戶籍人口需求水平的人口，通過(guò)計(jì)算和確定暫住人口的“需求當(dāng)量折算系數(shù)”，將暫住人口按照系數(shù)折算成標(biāo)準(zhǔn)的“需求當(dāng)量人口”，簡(jiǎn)稱“當(dāng)量人口”。 ％，其中，％，％，％。光明新區(qū)位于深圳市西北部，東至觀瀾、西接松崗、南抵石巖，北與東莞接壤，總?cè)丝诩s200萬(wàn)，其。％，扣除物價(jià)上漲因素，％。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，但各月累計(jì)同比增速穩(wěn)中有降。 夾報(bào)的設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧理性和感性的訴求，全方位的推介項(xiàng)目，有計(jì)劃、有步驟地樹立項(xiàng)目的新定位?？照{(diào)主機(jī)房做隔音處理，主機(jī)房外噪音控制在60分貝以下。 ? 色彩商場(chǎng)裝修檔次，主題靈魂可以從色彩亮度的搭配體現(xiàn)出來(lái)，色彩給人的視覺(jué)影響最直接的。 ●營(yíng)銷中心可分別設(shè)置招商點(diǎn)和銷售點(diǎn)。 ●良好的推廣營(yíng)銷方法作為招商支持 在項(xiàng)目大范圍市場(chǎng)形象推廣的同時(shí)，借助市場(chǎng)反應(yīng)，穿插招商工作的開展，借力造市，以取得招商工作最大的效果。同時(shí)盡量向政府爭(zhēng)取提供優(yōu)惠的稅務(wù)、工商等政策的支持，對(duì)于招商吸引商家有莫大的幫助。 招商合作方式、條件預(yù)測(cè)和建議 合作方式 根據(jù)品牌招商項(xiàng)目定，采用靈活的合作方式： ◆聯(lián)營(yíng)方式：根據(jù)其經(jīng)營(yíng)種類，樓層定位規(guī)劃，確定提成比例，按其銷售額進(jìn) 行提成聯(lián)營(yíng)。對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一招商及經(jīng)營(yíng)管理。我們將本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：為本區(qū)域居民提供規(guī)模化、規(guī)范化、專業(yè)管理化的一站式服務(wù)，“以大眾消費(fèi)為主導(dǎo)”的專業(yè)型商場(chǎng)，即：專業(yè)型中高檔商業(yè)服務(wù)的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。項(xiàng)目的定位應(yīng)具有的市場(chǎng)地位： 億豐國(guó)際中高檔購(gòu)物商場(chǎng)的領(lǐng)航者億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng) 項(xiàng)目發(fā)展節(jié)點(diǎn) 一）、項(xiàng)目規(guī)劃的執(zhí)行力 項(xiàng)目定位的確只是一種理想構(gòu)架，具體實(shí)施如何要看執(zhí)行是否得力，執(zhí)行力也是一種生產(chǎn)力，因此組建一個(gè)具有很強(qiáng)執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)顯得相當(dāng)重要，這需要提高所有項(xiàng)目參與人員的素質(zhì)，加強(qiáng)管理，提高綜合執(zhí)行力。以后寶安路商圈將是億豐國(guó)際重點(diǎn)商圈，升值空間頗大。商場(chǎng)前廣場(chǎng)比較寬闊，給消費(fèi)者提供了更舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境，商場(chǎng)配套的有知名餐飲。由于所處億豐國(guó)際老街，又有一定的生鮮水果蔬菜的帶動(dòng)，目前的經(jīng)營(yíng)狀況一般。 ③、隨著億豐國(guó)際人口激增及大型房地產(chǎn)商開發(fā)的商業(yè)物業(yè)相繼落成，億豐國(guó)際脫離小規(guī)模小商鋪經(jīng)營(yíng)模式，走大商業(yè)發(fā)展之路的條件已相當(dāng)成熟。這是指經(jīng)營(yíng)同類商品商店在同一地區(qū)聚集。在這個(gè)“場(chǎng)”內(nèi)，消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者相互依存的，顧客的生活行為、購(gòu)買行為與企業(yè)的市場(chǎng)行為相輔相成，構(gòu)成一個(gè)共同的空間范圍，零售店的經(jīng)營(yíng)主要是圍繞商圈進(jìn)行的。從而為項(xiàng)目的商業(yè)定位規(guī)劃、招商、市場(chǎng)推廣、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理等工作提供準(zhǔn)確的依據(jù)。　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，眾多的地產(chǎn)發(fā)展商自身的缺乏或不具備專業(yè)化的商業(yè)管理能力，一哄而上，倉(cāng)促圈地建房，為了回籠租金，物業(yè)的銷售就成為發(fā)展商的頭等大事。日本商圈問(wèn)題專家室井鐵衛(wèi)認(rèn)為：“所謂商圈就是現(xiàn)代市場(chǎng)中，企業(yè)市場(chǎng)活動(dòng)的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費(fèi)者空間范圍相重疊的空間范圍。3. 影響商圈的主要因素 （1）地區(qū)人口狀況 企業(yè)所處外部環(huán)境的人口密度、收入水平、職業(yè)構(gòu)成、性別、年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、消費(fèi)水平、以及流動(dòng)人口數(shù)量與構(gòu)成等。在這里，主要是指零售業(yè)與飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)以及郵電、銀行的聚集。 佳華商場(chǎng)： 地理位置：老街佳華商場(chǎng)位于億豐國(guó)際金明路，距離本項(xiàng)目?jī)|豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)4分鐘左右的路程（步行），是老街商圈的主力超級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。還有相當(dāng)一部分的香港客戶，商業(yè)客戶群購(gòu)買力強(qiáng)。有商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)、招商銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、發(fā)展銀行、醫(yī)院、酒店、賓館、旅社、手機(jī)專賣店、藥店、快餐廳、咖啡店，是億豐國(guó)際商業(yè)發(fā)達(dá)中心。 億豐國(guó)際新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 增加投資商戶回報(bào)的收益 定位所需的硬件條件是否與本項(xiàng)目相符？ 本項(xiàng)目所處地理位置為億豐國(guó)際新商業(yè)中心的核心地段、交通要道旁，位置好，交通方便；決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值最重要的指標(biāo)人流量目前雖然不盡人意，但有較大的預(yù)期性；提升本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值必須采用的手段，就是通過(guò)強(qiáng)有力的地位與商業(yè)推廣進(jìn)行引導(dǎo)，擴(kuò)大人流量。 商業(yè)動(dòng)機(jī)：注重投資回報(bào)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及升值潛力，追求利益和物業(yè)升值。 合作單位或個(gè)人必須提供經(jīng)營(yíng)品牌的相關(guān)資料（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、商標(biāo)許可證、質(zhì)量合格證、授權(quán)代理證書等）。C) 2009年3月15日開始正式對(duì)外招商。 ●完善的招商控制程序 建立科學(xué)完善的招商管理制度，控制整個(gè)項(xiàng)目招商工作的有序進(jìn)行?！?，既保證人流的順暢，也可提高商場(chǎng)可租面積。音控系統(tǒng)設(shè)置在商場(chǎng)顧客服務(wù)中心內(nèi)的播音室內(nèi)。 ● 閉路電視監(jiān)控 收銀臺(tái)上方設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭，場(chǎng)內(nèi)各主通道及出入口均設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，各監(jiān)控點(diǎn)預(yù)留監(jiān)控線纜接入消防/保安監(jiān)控中心機(jī)房。海報(bào)可通過(guò)派發(fā)及現(xiàn)場(chǎng)索取的方式傳達(dá)至客戶。 限額以上批發(fā)零售行業(yè)零售額增速迅猛，但批發(fā)業(yè)一直處于負(fù)增長(zhǎng)。樓市和股市的暴漲暴跌，使得民眾捂緊了錢袋，減少了樓市和股市上的投資，相應(yīng)的也增加了一般消費(fèi)品的消費(fèi)，從而推動(dòng)了消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮。 光明新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距離寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、蛇口港區(qū)和大鏟灣區(qū)約25分鐘車程，正在建設(shè)的廣深港鐵路客運(yùn)專線在境內(nèi)設(shè)立城際客運(yùn)站，規(guī)劃中的深圳軌道交通6號(hào)線直達(dá)新區(qū)。 綜合來(lái)看，上半年價(jià)格上漲呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，上漲幅度仍在居民可承受范圍之內(nèi)，但物價(jià)上漲的壓力并未充分釋放，零售商品價(jià)格仍是引導(dǎo)物價(jià)上漲的主要因素。 對(duì)非城市建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制，保護(hù)性利用部分土地，為居民提供多樣化 的休閑空間和設(shè)施，并使城市生態(tài)達(dá)到良性循環(huán)。行政管理與小區(qū)服務(wù)設(shè)施 組團(tuán)依據(jù)城市化要求，按城市標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置完善的行政管理及小區(qū)服務(wù)設(shè)施、街道辦事處、小區(qū)服務(wù)中心、派出所等，其設(shè)施應(yīng)按組團(tuán)結(jié)構(gòu)及標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)進(jìn)行配置。公交樞紐站場(chǎng) 三條以上公交線路共享的首末站或者與其它交通方式換乘的首末站應(yīng)設(shè)成公交樞紐站。地鐵號(hào)5線沿平南、平鹽鐵路鋪設(shè)，深圳西站至塘坑段為近期優(yōu)先發(fā)展線路，區(qū)內(nèi)設(shè)有上李朗站、平湖站、紅棉路站、塘坑站四個(gè)站點(diǎn)。 公交首站停車坪用地面積應(yīng)不小于該線路營(yíng)運(yùn)車輛全部車位原面積的60%，首末站停車坪大小應(yīng)按營(yíng)運(yùn)車輛用地面積的10%計(jì)。 營(yíng)造無(wú)障礙的綜合交通樞紐，做好綜合交通網(wǎng)絡(luò)與大型客貨運(yùn)樞紐之間的銜接協(xié)調(diào)。教育設(shè)施 規(guī)劃按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》計(jì)算所需教育設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模，調(diào)整組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)、完善教育設(shè)施。 2020年底中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃人口控制在98萬(wàn)人內(nèi)，其中戶籍人口10 萬(wàn)人，外來(lái)人口88萬(wàn)人。％，主要是由于換季、新款上市等原因，原來(lái)的衣著大幅打 折?；厩闆r：項(xiàng)目處于深圳市光明新區(qū)億豐國(guó)際街道。上半年物價(jià)由年初的結(jié)構(gòu)性上漲過(guò)渡到全面通貨膨脹，是推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長(zhǎng)的主要原因。％，％，比廣州的18％，％。媒體選擇：商報(bào)、晶報(bào)等。商場(chǎng)夏季恒溫為攝氏25度。內(nèi)商場(chǎng)鋪面采用開敞式結(jié)構(gòu)。十、招商與項(xiàng)目銷售之配合 ●主力項(xiàng)目招商先行，項(xiàng)目銷售與招商同期運(yùn)作。（7）招商人員培訓(xùn)時(shí)間及內(nèi)容安排市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析（招商組）↓商戶招商計(jì)劃實(shí)施（招商組） ↓客戶招商周計(jì)劃(招商組主管）↓客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒（招商組）↓目標(biāo)客戶組開發(fā)，拜訪、洽談（招商組主管）↓填寫招商意向表（招商組、客戶）↓客戶分內(nèi)，確定重點(diǎn)客戶（招商組）↓↓客戶資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)（招商組）↓確定合作對(duì)象、簽訂招商意向書、交納定金（招商組、開發(fā)商、客戶）↓與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對(duì)口部門）↓招商協(xié)定正式簽訂（招商部、開發(fā)部、客戶）↓提供裝修方案及電腦效果圖（客戶）↓提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證（開發(fā)商、物業(yè)中心）進(jìn)行裝修、營(yíng)業(yè)（客戶） 日期培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)時(shí)間待定市場(chǎng)研究方法、實(shí)例分析2小時(shí)時(shí)間待定項(xiàng)目具體情況介紹及特點(diǎn)、賣點(diǎn)分析3小時(shí)時(shí)間待定招商接待程序與談判技巧介紹3小時(shí) 時(shí)間待定項(xiàng)目周邊配套、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2小時(shí) 時(shí)間待定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、形象定位及銷售策略2小時(shí) 時(shí)間待定商鋪投資及其他投資對(duì)比分析2小時(shí) 時(shí)間待定跟蹤各種客戶的方法、應(yīng)對(duì)技巧培訓(xùn)2小時(shí) 時(shí)間待定招商處行為管理規(guī)范、公司紀(jì)律培訓(xùn)2小時(shí) 時(shí)間待定招商員心理素質(zhì)、理念報(bào)負(fù)、自信心培養(yǎng)2小時(shí) 時(shí)間待定與招商有關(guān)的建筑學(xué)方面知識(shí)2小時(shí) 時(shí)間待定房地產(chǎn)法律法規(guī)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2小時(shí)（8）招商統(tǒng)一答詞培訓(xùn)（4小時(shí)） 招商百問(wèn)是針對(duì)在招商過(guò)程中，客戶有可能提出的問(wèn)題，進(jìn)行合理的有助于銷售的應(yīng)答，以便對(duì)外統(tǒng)一口徑，避免出現(xiàn)混亂，招商前培訓(xùn)的一個(gè)重點(diǎn)（招商百問(wèn)提綱后附）（9）招商流程七、招商宣傳方式 ●以點(diǎn)帶面 針對(duì)億豐國(guó)際零售市場(chǎng)部分有影響力的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行突破，通過(guò)引導(dǎo)她們?nèi)雸?chǎng)經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)其他經(jīng)營(yíng)戶的響應(yīng)。提供招商優(yōu)惠利用提供優(yōu)惠的招商條件吸引部分客戶進(jìn)駐，形成良好的招商開端，從而達(dá)到推動(dòng)招商進(jìn)度的作用。 2009年4月后將在已進(jìn)駐的知名品牌的影響下，有目的引進(jìn)一些適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、并能帶動(dòng)客流的品牌項(xiàng)目。財(cái)富增速器” 六）、商場(chǎng)管理模式及運(yùn)營(yíng)管理方式：實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象大商業(yè)模式；同時(shí)建立完善的售前、售中、售后客戶服務(wù)體系及營(yíng)運(yùn)管理體系。億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)：“億豐國(guó)際商業(yè)名片” 項(xiàng)目功能定位