【正文】 TO之后給住宅開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn) （1） 涉外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)更加頻繁，給寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。 （5） 住宅開(kāi)發(fā)的進(jìn)入門(mén)檻比較低，使得一些資質(zhì)很低的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入住宅市場(chǎng)。 （2） 產(chǎn)品的同質(zhì)化。 （3） 政治法律環(huán)境：對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)立法越來(lái)越健全，各種技術(shù)規(guī)范。 北京住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，機(jī)遇和挑戰(zhàn) 宏觀環(huán)境 （1） 人口環(huán)境：龐大的人口基數(shù)。 發(fā)展階段——爭(zhēng)奪市場(chǎng)的階段。薩伊定律給我們的啟示：供給能自動(dòng)創(chuàng)造它的需求。 建造相當(dāng)于制造業(yè)中的制造，而營(yíng)銷(xiāo)和制造業(yè)中的營(yíng)銷(xiāo)相對(duì)應(yīng)。 什么是住宅？住宅開(kāi)發(fā)？什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)? 現(xiàn)代企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)，研發(fā)制造—營(yíng)銷(xiāo) 。住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)研發(fā)—建造—營(yíng)銷(xiāo)。 一、 市場(chǎng)篇（為誰(shuí)建造房子？） 住宅市場(chǎng)需求大勢(shì)基本研判 （1） 中國(guó)城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。 （4） 80年代建設(shè)的住宅已經(jīng)進(jìn)入更新期。管理和產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)是企業(yè)利潤(rùn)的最主要來(lái)源。 （2） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：高收入，高購(gòu)買(mǎi)力，GNP的高增長(zhǎng)，大量的外地移民對(duì)北京房?jī)r(jià)的支撐。 （4） 人文環(huán)境：亞文化層次多，教育背景、職業(yè)種類(lèi)、收入、家庭形式、價(jià)值觀念。大部分項(xiàng)目并沒(méi)有建立起自己的品牌。 （6） 三外（外資、外地、外行）的進(jìn)入加劇了競(jìng)爭(zhēng)。有效需求更加旺盛。 （4） 促進(jìn)中國(guó)的城市化，使城市的租賃市場(chǎng)更加活躍。審美能力、對(duì)生活方式的感悟能力增強(qiáng)。 （2） 對(duì)市場(chǎng)的研究就是尋找目標(biāo)市場(chǎng)的過(guò)程，和目標(biāo)顧客的過(guò)程。 研究成果應(yīng)該不斷積累，研究是面向項(xiàng)目的、面向營(yíng)銷(xiāo)的。 （2） 主要的研究目標(biāo)是產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者。 （2） 在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)需求的市場(chǎng)饑渴程度，尋找目標(biāo)市場(chǎng)。 細(xì)分市場(chǎng)研究 （1） 按經(jīng)濟(jì)地位劃分為四個(gè)階級(jí)：精英階級(jí)、中產(chǎn)階級(jí)、勞動(dòng)階級(jí)、窮苦階級(jí)。 （6） 職業(yè)分層：IT業(yè)、金融業(yè)、藝術(shù)家、教師、律師、開(kāi)業(yè)醫(yī)生、中層白領(lǐng)雇員獨(dú)立創(chuàng)業(yè)者、大型公司高級(jí)職員、體力勞動(dòng)者。 （10） 其它購(gòu)房偏好：對(duì)某種配置的偏好，對(duì)教育、養(yǎng)老等。建筑師設(shè)計(jì)建筑、設(shè)計(jì)社區(qū)就是設(shè)計(jì)生活方式，是設(shè)計(jì)高尚生活方式總體解決方案。 ３、 社區(qū)規(guī)劃 一流的規(guī)劃是形成高品質(zhì)住宅的關(guān)鍵?；蛘呷齻€(gè)規(guī)劃一起做?？臻g是從內(nèi)到外又從外到內(nèi)的，從社區(qū)空間、單體空間到住宅內(nèi)部空間，從實(shí)體空間到虛擬空間。單體的均好性和戶型的均好性。 k、 各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。 o、 健康空間營(yíng)造。先做景觀規(guī)劃，讓單體建筑成為整體環(huán)境藝術(shù)的一部分。聶梅生、秦佑國(guó)的《中國(guó)生態(tài)住宅評(píng)估手冊(cè)》、開(kāi)彥的《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》，這些“標(biāo)準(zhǔn)”和規(guī)范的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)的生態(tài)住宅結(jié)束了停留在概念階段的歷史。 d、 小區(qū)水環(huán)境：污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。加之使用率普遍偏低，容易出現(xiàn)消極空間。缺點(diǎn)是占用土地相對(duì)較多。 ７、 新的內(nèi)部空間新戶型時(shí)代： （1） 了解人們的戶型需求，需要不斷研究追蹤人們的生活方式的變化，研究家庭結(jié)構(gòu)、人們的購(gòu)房需求。 （3） 住宅戶型趨于多樣 a、 從空間形式上可以分為平層、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層以及躍層和錯(cuò)層的變化。在戶型設(shè)計(jì)中我們強(qiáng)調(diào)五個(gè)主要的功能區(qū)：即禮儀、交往、私密、功能和戶外。 d、 萬(wàn)科青青家園提出建設(shè)“沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的戶型”。 h、 主打戶型，戶型時(shí)尚 （6）什么時(shí)候提出戶型解決方案。 a、 地段的時(shí)空轉(zhuǎn)換。 b、 1940年代1980年代，西方形成了規(guī)模龐大的郊區(qū)化浪潮，至今仍然在進(jìn)行中。 j、 區(qū)位也應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇。 n、 郊區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)：西方國(guó)家從上世紀(jì)40年代開(kāi)始的住宅郊區(qū)化浪潮至今也沒(méi)有結(jié)束，而且與90年代產(chǎn)生的新都市主義并行不悖地運(yùn)行。 （1） 建筑風(fēng)格：滿足消費(fèi)者的精神和審美需求。大開(kāi)間、頂層平臺(tái)、底層架空、盡可能少的裝飾、簡(jiǎn)約，充分滿足功能上的需求。北京印像、東晶國(guó)際 （5） 建筑語(yǔ)言在項(xiàng)目中的運(yùn)用、細(xì)部的處理 a、 外立面的風(fēng)格和顏色 b、 現(xiàn)代主義建筑符號(hào)的運(yùn)用 c、 溝通的設(shè)備和符號(hào)。宇宙的構(gòu)成因子是陰和陽(yáng)；支配宇宙的五大要素是五行生克制化；描述大自然千姿百態(tài)、千變?nèi)f化的八種類(lèi)屬是神奇的八卦。 f、 風(fēng)水有著中國(guó)獨(dú)創(chuàng)的操作工具羅盤(pán)、指南針是中國(guó)風(fēng)水家或堪輿家的偉大發(fā)明。北京的四合院、上海的舊式里弄、徽州民居、嶺南民居、雁北民居、浙江民居。 c、 新的結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用；科技在住宅開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用 能營(yíng)造新的內(nèi)部空間的結(jié)構(gòu)體系（包括鋼結(jié)構(gòu)的使用）、高效隔熱節(jié)能的圍護(hù)體系、輕薄隔音的內(nèi)隔斷體系、管線綜合布置體系、屋面體系、廚衛(wèi)設(shè)備體系。 （4） 電梯：多層住宅都應(yīng)該帶電梯，因?yàn)橹袊?guó)即將成為老齡化的社會(huì)。 １產(chǎn)品基礎(chǔ)工作 （1） 質(zhì)量與性能。 １設(shè)計(jì)階段的客戶關(guān)懷和客戶個(gè)性化需求的滿足 （1） 客戶關(guān)系管理（CRM）的核心是客戶關(guān)懷，在設(shè)計(jì)階段充分考慮并滿足客戶的需求，使得客戶利益最大化，是在設(shè)計(jì)階段最主要的客戶關(guān)懷內(nèi)容。 b、 最大限度地DIY。 （2） 在客戶的參與下完善，和客戶一起修改，滿足客戶的需要。 （3） 企業(yè)品牌的建設(shè)要比項(xiàng)目品牌的建設(shè)的意義大得多，但是難度也大的多。