億棟商務(wù)旅游酒店可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-11 05:17:38 本頁面
【正文】 解決辦法和建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 第一部分 項(xiàng)目總論“安徽億棟大酒店”是安徽億棟置業(yè)投資有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。阜陽市太和安徽億棟大酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體11層，總建筑面積：30297㎡（不包括地下車庫），配套面積：㎡，客房面積：㎡，主體占地面積7000平方米。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。尤其是近幾年來，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造置業(yè)的底成本優(yōu)勢(shì)。東去津浦路之蚌埠209公里，西去平漢路之漯河 210公里。整合后規(guī)劃面積 平方公里，截止目前已開發(fā)面積 平方公 里，開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服裝產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品深加工園、生物工程產(chǎn)業(yè)園、新型材料產(chǎn)業(yè)園、木業(yè)產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園及特色產(chǎn)業(yè)園。從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2010年太和縣上國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。進(jìn)入2009年，阜陽酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽市酒店開房率更高達(dá)85%以上。 交通狀況：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是阜陽市西北部的重要交通樞紐，公路、鐵路運(yùn)輸條件十分便利。服務(wù)設(shè)施：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)急待完善。伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四星級(jí)酒店尚無一家，有絕對(duì)的稀缺性。項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。威脅（T）投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來不確定因素。 太和安徽億棟大酒店項(xiàng)目在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個(gè)阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，屬于中檔的酒店項(xiàng)目。：太和作為阜陽重要的衛(wèi)星城，一直以來在阜陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。安徽億棟大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。，我們認(rèn)為■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒有類似的四星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法?？紤]到市場(chǎng)的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為6000元/㎡（177。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。小結(jié)：根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的50%—60%，客房經(jīng)營(yíng)所需成本一般占總成本的30%—40%；從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用高出4個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率達(dá)到68%，因此項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，利潤(rùn)空間狹??；如何控制酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對(duì)酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來極大影響。 按照項(xiàng)目成本率50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：655909元如果以7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為：825454元下表分別以兩種回報(bào)模式計(jì)算：開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)（萬元）40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報(bào)8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報(bào)825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報(bào)8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報(bào)8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報(bào)8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報(bào)825454107788425869按照項(xiàng)目成本率60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開房率月客房收入月客房成本回報(bào)方式回報(bào)成本利潤(rùn)20年利潤(rùn)（萬元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報(bào)825454148712356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報(bào)8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報(bào)825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報(bào)825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報(bào)8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供6559098
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