【正文】 目 錄第一部分 項目總論 項目背景 可行性研究結論第二部分 市場分析 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 區(qū)域市場分析第三部分 項目分析及評價 地塊解析 項目SWOT分析 項目評價 市場定位及項目評估 項目定位 方案評估意見第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算 項目銷售回款計劃 資金來源與運用分析 銷售利潤 第五部分 財務與敏感性分析 贏利能力分析 項目不確定性分析 社會效益和影響分析第六部分 可行性研究結論與建議 可行性研究結論 項目主要問題的解決辦法和建議 項目風險及防范建議第一部分 項目總論“安徽億棟大酒店”是安徽億棟置業(yè)投資有限公司投資運營的豪華商務旅游酒店項目，主要功能為四星級商務旅游酒店和高級娛樂休閑服務中心。安徽億棟大酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎上，全面結合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理。安徽億棟置業(yè)投資有限公司為適應時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬在安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新建安徽億棟大酒店。安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安徽億棟大酒店安徽億棟置業(yè)投資有限公司《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《建設項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)》《阜陽市產(chǎn)業(yè)導向20062007》《房地產(chǎn)評估規(guī)范》1999《國家計委\建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費標準》《阜陽市住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定》《阜陽市主要經(jīng)濟指標》《阜陽房地產(chǎn)市場分析》2008《阜陽市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。阜陽市太和安徽億棟大酒店，屬于四星級高級商務旅游酒店，單體11層，總建筑面積：30297㎡（不包括地下車庫），配套面積：㎡，客房面積：㎡，主體占地面積7000平方米。經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對20102011年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為：■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)阜陽市產(chǎn)權式酒店市場是樂觀的；■ 產(chǎn)權式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 在20102011年將該項目投放市場的時機是可行的；■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。目前已有初具規(guī)模，廠房面積達135萬平方米，“三資”企業(yè)100余家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎設施構筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢，使這塊熱土為商全國界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設了一批市政基礎設施，實實在在營造置業(yè)的底成本優(yōu)勢。安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南連穎泉區(qū)，東靠利 辛縣、渦陽縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。東南經(jīng)鳳臺、淮南去合肥 200公 里，西北經(jīng)淮陽、西華去鄭州307公里。東去津浦路之蚌埠209公里，西去平漢路之漯河 210公里?？h境南北長52公里、東西寬60公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。全縣 國土面積1822平方公里。 安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是整合原安徽省太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（1995年被批準為省級開發(fā)區(qū)）和太和縣工業(yè)園區(qū)（全省重點工業(yè)園區(qū)），經(jīng)省政府批準設立的省級開發(fā)區(qū)。整合后規(guī)劃面積 平方公里，截止目前已開發(fā)面積 平方公 里，開發(fā)區(qū)內(nèi)設醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服裝產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品深加工園、生物工程產(chǎn)業(yè)園、新型材料產(chǎn)業(yè)園、木業(yè)產(chǎn)業(yè)園、高新技術產(chǎn)業(yè)園及特色產(chǎn)業(yè)園。 開發(fā)區(qū)以園林設計為主題，以綠色環(huán)保為重點，園區(qū)以先進的硬件配套為企業(yè)提供更好的服務，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)引進企業(yè)40多家。2010年，開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值20億元，工 ,經(jīng)營(銷售)收入18億元,稅 收4500萬元；初步形成醫(yī)藥加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)為主導的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2010年太和縣上國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全縣經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導地位不斷增強。 市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。 社會消費品零售總額累計增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場物價微升，職工居民收入有所增加；交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 2008年7月開始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜陽酒店入住率的最低谷，原因是金融風暴在7月份左右開始全面爆發(fā)的影響；2008年9月以后，阜陽市酒店行業(yè)迅速恢復元氣，僅僅用了兩個月的時間，也就是在9月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；2008年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；自2008年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。28月酒店入住率全面超過去年同期水平。進入2009年，阜陽酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽市酒店開房率更高達85%以上。具體表現(xiàn)如下：阜陽市政府將要把阜陽建設成為一個區(qū)域性經(jīng)濟性的城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為區(qū)域經(jīng)濟核心；從國內(nèi)和阜陽的宏觀經(jīng)濟政策面來看，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，有利于阜陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度；宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結構來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結構看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴大；當前經(jīng)濟正處在一個重要關口，只有樹立和落實科學發(fā)展觀，控制