【正文】 本可行性研究報(bào)告按照國家發(fā)改委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和深度的有關(guān)規(guī)定及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的要求進(jìn)行編制，主要對擬建項(xiàng)目的投資必要性、市場預(yù)測和建設(shè)規(guī)模的確定、規(guī)劃建設(shè)方案、資源條件、環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)組織、投資估算和資金籌措、財(cái)務(wù)評價(jià)等方面進(jìn)行研究。 建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)所需的水、電、訊條件具備，交通便利，地上地下3 / 81無文物遺址，適合工程建設(shè)的需要。在商貿(mào)城的其他三側(cè)及商貿(mào)城中央 60*60 米全部建設(shè)層高為三層的商貿(mào)店鋪樓，其一層為商貿(mào)店鋪，二、三層為倉儲(chǔ)配套中心。 生產(chǎn)定員項(xiàng)目共需人員 120 人，其中：管理人員 15 人，營銷人員 12人，服務(wù)人員 90 人，其他人員 3 人。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指標(biāo) 備 注1 建設(shè)規(guī)模 億元 5 年交易額2 總建筑面積 平方米 906003 總投資 萬元 152005 / 814 固定資產(chǎn)投資 萬元 13700 鋪底流動(dòng)資金 萬元 1500 項(xiàng)目定員 人 1205 項(xiàng)目占地面積 萬平米 55 畝6 年均經(jīng)營收入 萬元 10777 年均利稅總額 萬元 8268 年均利潤總額 萬元 7359 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 全部投資回收期 年 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 含建設(shè)期13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 81714 盈虧平衡點(diǎn) % 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景分析 我國商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展情況商貿(mào)流通業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)生產(chǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變等方面發(fā)揮著重要作用，正成為決定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度、質(zhì)量和效益的重要因素。隨著居民收入的不斷上漲，收入渠道的拓寬，人們的消費(fèi)需求得到了極大的釋放，新的消費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，對國內(nèi)需求的拉動(dòng)起著重要的作用。國際貨幣基金組織的最新預(yù)測顯示，未來幾年，美國、日本、歐洲都將保持7 / 81較為強(qiáng)勁的增長勢頭。度過世貿(mào)組織后過渡期后，國內(nèi)關(guān)稅繼續(xù)降低，各項(xiàng)非關(guān)稅措施取消，外商投資領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步放寬，進(jìn)入門檻進(jìn)一步降低，國際制造業(yè)向我國轉(zhuǎn)移的勢頭加快，對利用外資和擴(kuò)大外貿(mào)進(jìn)出口將產(chǎn)生積極影響。二是與科教興國戰(zhàn)略相結(jié)合，提高商貿(mào)服務(wù)業(yè)科技含量。商貿(mào)流通企業(yè)必須建立自己獨(dú)特的發(fā)展戰(zhàn)略，包括經(jīng)營、業(yè)態(tài)、品牌、擴(kuò)張、并購、人才等方面，做到科學(xué)領(lǐng)先，在激烈竟?fàn)幹忻摲f而出，形成自己的核心競爭力。 ㈣實(shí)施產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的機(jī)遇和空間 產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展，能夠?yàn)樯藤Q(mào)流通業(yè)創(chuàng)造新的機(jī)遇和空間。建設(shè)區(qū)域性物流網(wǎng)絡(luò)，要以中心城為依托，連接一批大中型的儲(chǔ)運(yùn)、批發(fā)企業(yè)，建立現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)走廊。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 現(xiàn)有商貿(mào)市場不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求黨的“十七” 大報(bào)告中指出要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，從我市目前情況看，當(dāng)前正面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面調(diào)整優(yōu)化的重要時(shí)期，但商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，不能適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求。當(dāng)前，國家正在實(shí)施宏觀調(diào)控，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展受能源、土地等資源要素的制約，固定資產(chǎn)投入受到越來越多的限制，提高消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用將更加重要和緊迫。 市政府加快發(fā)展本市經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略要求桐城的工業(yè)化已有較高水平，隨著我市及周邊地區(qū)近年來企業(yè)的快速發(fā)展和增加，越來越凸現(xiàn)出現(xiàn)代物流業(yè)的重要性和必要性。該商貿(mào)城的構(gòu)建，能從整體上改善城市基礎(chǔ)設(shè)施條件，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)城市發(fā)展，提升我市的物流競爭力，改善投資環(huán)境，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加快區(qū)域性中心城市地位的形成。13 / 81第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模確定 商品交易市場為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模上說，商品交易市場在我國流通業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中占有重要地位。這些，都說明市場的產(chǎn)業(yè)屬性更為完備。迫切需要運(yùn)輸快捷、倉儲(chǔ)安全、信息暢通的現(xiàn)代物流企業(yè)為他們提供優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，推動(dòng)其銷售市場的開拓與原料供應(yīng)的保障。新渡物流城的實(shí)施為合安公路與雙新公路交匯處，輻射安慶、貴池、東至、懷寧、樅陽、潛山、太湖、宿松、舒城、廬江等地，強(qiáng)大的區(qū)域優(yōu)勢和工業(yè)資源為物流中心提供了得天獨(dú)厚的條件 建設(shè)規(guī)模確定根據(jù) XX 市及周邊市場的調(diào)研分析和項(xiàng)目單位的籌資能力，項(xiàng)目擬在新渡鎮(zhèn)中心地段征地 55 畝。XX 市位于合肥、安慶兩大城市之間，同時(shí)屬于合肥經(jīng)濟(jì)圈和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移皖江城市帶，公路、水運(yùn)、鐵路運(yùn)輸四通八達(dá)，合九鐵路，滬溶高速公路，206 國道縱貫全境，九六實(shí)現(xiàn)縣鄉(xiāng)公路黑色化，村村公路相聯(lián)。大力促進(jìn)會(huì)展消費(fèi)。目前，我國各級(jí)政府也已把物流信息化作為一項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)納入發(fā)展規(guī)劃之中，部分地區(qū)已經(jīng)投入使用，并取得巨大的經(jīng)濟(jì)、17 / 81社會(huì)效益，推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 供電XX 市新渡鎮(zhèn)電力供應(yīng)充足，項(xiàng)目設(shè)計(jì) 110KV 配變站一座，占地面積 900 平方米，10KV 變電站容量 6000Kva，可滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行后的用電需求。 項(xiàng)目定位1. 建設(shè)成為安徽省中部地區(qū)規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設(shè)備先進(jìn)的商貿(mào)物流交易中心；2. 構(gòu)建一站式的商貿(mào)物流平臺(tái)，具有銷、展、培訓(xùn)、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)榷喙δ?，為客戶提供全面、迅速、高效、公平的各?xiàng)服務(wù)；形成跨區(qū)域人流、物流、資金流、信息流的匯聚平臺(tái)；市場輻射長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，成為連接市內(nèi)外、省內(nèi)外的理想據(jù)點(diǎn)；3. 商品年直接交易額 5 億元，直接收入 億元；拉動(dòng) 50億元的價(jià)值鏈，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)綜合收益 3 億元。 目標(biāo)客戶定位 糖酒食品、機(jī)電、小商品、服裝、燈具、五金工具、家具、工藝品及土特產(chǎn)品的生產(chǎn)廠家、代理商、銷售商、貿(mào)易商、物流公司、廣告公司、文化公司、廢舊回收公司等。堅(jiān)持區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展，重視與周遍大規(guī)劃的銜接。園區(qū)用地組織應(yīng)保持足夠的靈活性，應(yīng)考慮不同類型用地及各功能分區(qū)之間的相容性，既要能滿足開發(fā)中的階段性現(xiàn)實(shí)要求，也要為未來的擴(kuò)展留有適宜的空間，以適應(yīng)不確定性的環(huán)境變化。建設(shè)成為安徽省中部規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設(shè)備先進(jìn)的商貿(mào)物流交易中心；人居環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)型園區(qū)。四個(gè)輔助功能區(qū)分別是：綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲(chǔ)配套中心、商務(wù)休閑中心。同時(shí)，作為一個(gè)大型批發(fā)市場，還建有停車場，可停車 600 輛；配備先進(jìn)的多重智能化安保系統(tǒng)：周界紅外線防盜系統(tǒng)、美國電子巡更系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)，寬帶入戶系統(tǒng)等，確保業(yè)主的安全與工作效率。2. 會(huì)議展覽中心會(huì)展中心是除交易中心之外最直接的商機(jī)來源，是項(xiàng)目的最重要組成部件之一，對項(xiàng)目的經(jīng)營、運(yùn)作及發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。商務(wù)辦公中心是交易中心的重要指揮部，是企業(yè)、廠家、代理商、經(jīng)銷商及省內(nèi)外、國內(nèi)外商家貿(mào)易往來的辦公、交流及洽談場所。不但解決運(yùn)輸?shù)臒溃€為各方減低經(jīng)營成本。教育培訓(xùn)中心是提升商戶的專業(yè)能力、知識(shí)能力、管理營銷能力的增值服務(wù)環(huán)節(jié)。一是高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的做好市場總體規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃。三是爭取多方支持，廣泛籌集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，著力推進(jìn)啟動(dòng)園內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，迅速提高投資環(huán)境質(zhì)量。企業(yè)主體原則。商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展要服從于、服務(wù)于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為先進(jìn)制造業(yè)服務(wù)。要加大資金投入，建設(shè)公共商貿(mào)物流信息平臺(tái)和企業(yè)27 / 81內(nèi)部物流信息系統(tǒng)，并逐步相互連接，做到內(nèi)部互聯(lián)、外部互通。在發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的同時(shí)，以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為契機(jī)，以信息技術(shù)為支撐，通過組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合，發(fā)揮規(guī)模和集成優(yōu)勢，強(qiáng)化商貿(mào)市場的社會(huì)化功能，創(chuàng)新管理及運(yùn)行機(jī)制，逐步拓展業(yè)務(wù)市場，擴(kuò)大商貿(mào)市場的輻射范圍，努力將其建設(shè)成為安徽省中部規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設(shè)備先進(jìn)的商貿(mào)物流交易中心。考慮到商貿(mào)城內(nèi)商戶和客戶選擇的實(shí)際需要，在商貿(mào)城地上一層建筑盡可能安排為商戶店鋪，在店鋪上面的二、三層，設(shè)計(jì)為倉儲(chǔ)區(qū)，運(yùn)用先進(jìn)的垂直運(yùn)輸工具，為商戶解決上下運(yùn)輸?shù)暮箢欀畱n。在商貿(mào)城的其他三側(cè)及商貿(mào)城中央 60*60 米全部建設(shè)三層高的商貿(mào)店鋪樓，其一層為商貿(mào)店鋪，二、三層為倉儲(chǔ)配套中心。商務(wù)休閑區(qū)具有商務(wù)辦公、信息咨詢、電子商務(wù)和綜合辦公共四大功能。 總平面主要設(shè)計(jì)指標(biāo)總平面主要設(shè)計(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備注1 項(xiàng)目占地面積 m2 36600 　2 建構(gòu)筑物占地面積 m2 22200 　30 / 813 道路廣場占地面積 m2 14200 　4 建筑系數(shù) % 　5 容積率 　 　 土建工程 主要建構(gòu)筑物建筑物的類型、結(jié)構(gòu)、特點(diǎn)和建筑面積詳見下表：主要建（構(gòu)）筑物一覽表序號(hào)內(nèi)容占地面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑結(jié)構(gòu)單價(jià)(元)金額 (萬元)備注1 商務(wù)配套區(qū) 　 6000 框架 950 570 12 綜合服務(wù)區(qū) 　 6000 框架 950 570 13 產(chǎn)品展示區(qū) 　 6000 框架 950 570 14 商貿(mào)店鋪 20400 20400 框架 950 1938 1365 倉儲(chǔ)設(shè)施 　 40800 框架 950 3876 46 培訓(xùn)中心 　 6000 框架 950 570 17 變配電設(shè)施 900 2700 框架 950 257 18 生活配套設(shè)施 900 2700 框架 950 257 19 外部供電線路 　 　 　 　 120 　10 給水工程 　 90600 　 8 72 　31 / 81序號(hào)內(nèi)容占地面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑結(jié)構(gòu)單價(jià)(元)金額 (萬元)備注11 排水工程 　 90600 　 9 82 　12 供氣工程 　 90600 　 11 100 　13 供暖工程 　 90600 　 12 109 　14 消防工程 　 600 　 1020 61 　15 道路 6000 　 　 90 54 　16 停車場 7400 　 　 90 67 　17 景觀綠化 1000 　 　 50 5 　　 合計(jì) 36600 64381 　 　 9276 　 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)①《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB505322022②《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162022①功能使用要求是建筑的基本因素，充分體現(xiàn)功能合理，利用率高、節(jié)能、環(huán)保。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原則①《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092022②《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112022③《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072022④《建筑結(jié)構(gòu)可信度統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB500682022⑤《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102022設(shè)計(jì)參數(shù)①抗震設(shè)防建筑工程抗震設(shè)防時(shí)所采用的抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ,所屬的設(shè)計(jì)地震分組為第二組。主要設(shè)備一覽表 單位：萬元序號(hào) 設(shè)備名稱 數(shù)量（臺(tái)套） 單價(jià)（萬元） 金額（萬元）1 重型牽引半掛貨車 18 30 5402 重型四軸載重貨車 9 19 1713 重型三軸載重貨車 7 15 1054 大型二軸載重貨車 5 9 455 小型配送貨車 25 4 1006 2 噸叉車 2 6 127 3 噸叉車 2 7 148 5 噸叉車 1 10 109 10 噸叉車 1 16 1610大型移動(dòng)吊車（20T）1 40 4011 起重行車 1 10 1034 / 81序號(hào) 設(shè)備名稱 數(shù)量（臺(tái)套） 單價(jià)（萬元） 金額（萬元）12 維修加油救援設(shè)備 1 50 5013網(wǎng)絡(luò)大屏幕物流信息發(fā)布平臺(tái)（24 小時(shí)）及庫區(qū)全方位監(jiān)控系統(tǒng)詳見附表（P44）74714GPS 車輛動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)1　 100 100合 計(jì) 　74 　 1960 暖通空調(diào) 室內(nèi)空氣設(shè)計(jì)參數(shù)溫度℃名稱夏季 冬季新風(fēng)m3/商場區(qū)和出租區(qū) 25～27 13～15 20倉庫 / / /辦公區(qū) 25～27 18～20 30租賃區(qū)域 25～27 18～20 20 通風(fēng)、排風(fēng)非空調(diào)季節(jié)全開新風(fēng)閥，以大量的新風(fēng)滿足該區(qū)域內(nèi)人員的舒適及身體健康要求。自然條件不允許的防煙樓梯及其前室或合用前室考慮機(jī)械防煙。防火分區(qū)一設(shè)兩個(gè)排煙系統(tǒng)，每個(gè)系統(tǒng)單獨(dú)承擔(dān)各自防煙分區(qū)；防火分區(qū)二設(shè)一個(gè)排煙系統(tǒng)，負(fù)擔(dān)兩個(gè)防煙分區(qū)；倉庫設(shè)單獨(dú)的排煙系統(tǒng)。平時(shí)通風(fēng)時(shí)低速運(yùn)行，排煙防火閥平時(shí)全開。設(shè)計(jì)原則同一層，補(bǔ)風(fēng)由補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)承擔(dān)。排煙時(shí)有車道的 2 個(gè)防火分區(qū)自然進(jìn)風(fēng)。在吊頂內(nèi)的排煙管需保溫，采用厚度不小于 40mm 的巖棉。C、對于需 24 小時(shí)值班或其他原因的如消防控制室，單證間電腦機(jī)房等考慮設(shè)置分體空調(diào)器。 37 / 81B、回水管管徑大于等于 50 的采用無縫鋼管，管徑小于 50的采用鍍鋅鋼管，凝結(jié)水管全部采用塑料管材、粘接。：各樓 l~2 層利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。5. 管網(wǎng)布置項(xiàng)目區(qū)管網(wǎng)采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，供水主環(huán)布置項(xiàng)目區(qū)中間主干道路兩側(cè)，在濮水路與城市管網(wǎng)相連。地下室橫管及室外則為合流。③市政污水管道的最小管徑取 D300，最小坡度取 %。為保證項(xiàng)目區(qū)雨水排放主要靠重力流自然排放，雨水管渠的布置應(yīng)遵循以下要求：根據(jù)地形、道路坡向、雨水干管及河流的位置來布置雨水管渠，使雨水就近排放；雨水管渠的覆上深度應(yīng)盡量控制在 ~ 左右，浮土不足 的管段需作加固處理；雨水管渠的最小