【正文】 萬人，要實施這一宏偉目標，還需要建設(shè)328萬平方米的住宅新區(qū)。這兩年銀行貸款利率已六次下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)所面臨的金融“瓶頸”制約作用已開始松動，國家已明確把住宅建設(shè)提到新的經(jīng)濟增長點高度來認識，并相繼出臺了一系列支持住宅建設(shè)的政策、規(guī)定。根據(jù)有關(guān)政策的要求，結(jié)合《肥城市城西新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，項目承辦單位在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上提出了建設(shè)本項目，以滿足肥城市發(fā)展對住宅的需求和解決企事業(yè)單位職工住房困難的問題，以緩解城區(qū)西部企業(yè)因住宅不足制約發(fā)展的矛盾，確保西部新區(qū)開發(fā)規(guī)劃的實施。因此，本項目建設(shè)是必要的。項目資金籌措渠道為項目開發(fā)單位自籌1000萬元，擬申請國家住宅建設(shè)專項貸款2500萬元。近年來，該公司立足企業(yè)長足發(fā)展，深化改革，緊緊抓住肥城市住宅市場發(fā)展的巨大商機，審時度勢，在肥城西區(qū)黃金地段，進行“陽光花園小區(qū)”的開發(fā)建設(shè)。從2000年至今，陽光房地產(chǎn)住宅小區(qū)、沿街樓雙管齊下，先后成功開發(fā)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局沿街樓、供銷公司住宅樓、農(nóng)機公司綜合樓、“新新家園”2號、7號、8號樓等工程，累計開發(fā)面積60000平方米，投資總額達4000多萬元。、法規(guī)、規(guī)劃。、規(guī)定?？⒐ろ椖咳窟_到泰安市優(yōu)良工程，深受廣大消費者歡迎，售房率達90%以上，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟和社會效益。目前，公司已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、裝飾裝璜、建材加工、物業(yè)管理、餐飲服務(wù)為一體的綜合性企業(yè)，具有較高的知名度。項目建成后，投資利潤率14%，%。主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積萬m2其中：住宅萬m2配套公建萬m2商業(yè)用房萬m22住宅套數(shù)套數(shù)14403居住人口人50404總占地面積公頃5可規(guī)劃用地面積公頃6建筑容積率7綠化率%31二項目總投資萬元三單位建筑面積平均造價元974四投資利潤率%14五投資利稅率%
第二章　項目提出背景及建設(shè)的必要性第一節(jié)　項目提出背景近年來，隨著居民收入的增加和生活水平提高，加之國家貨幣分房政策的逐步實施，個人購房熱潮正在興起，新房型、智能化的住宅越來越受到居民青睞。2002年10月項目單位委托中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制了陽光花園小區(qū)詳細規(guī)劃。特別是目前，我國住宅制度改革已進入實質(zhì)性階段，購房消費已成為廣大居民消費熱點之一，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了十分廣闊的發(fā)展契機，住宅建設(shè)正面臨著新的一輪發(fā)展周期。根據(jù)新一輪肥城城市發(fā)展規(guī)劃要求，將城市西區(qū)、東區(qū)擴大近8km2，以拉大城市框架，增加城市整體功能。肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)肥城市城市總體規(guī)劃要求，確定建設(shè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美的陽光花園小區(qū)，得到了當?shù)卣拇罅χС?。隨著城市居民收入的增加生活水平不斷提高，人們對居住空間提出了不同類型、不同層次的需求。目前該公司已與市興隆礦簽訂30000m2(300戶)、與石橫特鋼廠簽訂15000m2(150戶)、與市水泥西廠簽訂8000m2(100戶)、與市人民醫(yī)院簽訂7000m2(70戶)的購房合同，另外還簽有10000m2的個人購房意向合同。獲“群桃之冠”的肥桃早在明朝已著名于世，現(xiàn)已馳名中外。19′，東經(jīng)116176。本項目場地中除予留出規(guī)劃學校、幼兒園、市環(huán)境檢測站用地外，項目區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要為半山坡荒地和平原地，基本無拆遷，建設(shè)條件好。落差150米，正斷層；二者均屬中生代構(gòu)造；根據(jù)查閱地震地質(zhì)資料，地史記載該斷層為非全新世活動斷裂；對場地地基的穩(wěn)定性無不良影響。(2)砂質(zhì)粘土(Q4el)褐——紅褐色：硬塑；濕；土質(zhì)不均勻，混砂粒20%，含鐵錳質(zhì)結(jié)核；中等壓縮性，殘積成因。(4)中風化灰?guī)r(O4m)灰白——青灰色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造；有溶蝕現(xiàn)象，但不嚴重，有小溶洞存在，但均被粘土充填密實。在勘察深度范圍內(nèi)沒有發(fā)現(xiàn)地下水，場地水以大氣和水補給為主，主要為季節(jié)性流水，排匯途徑主要靠地面蒸發(fā)；因此可不考慮場地地下水對建筑物的腐蝕性。綜上所述，擬建小區(qū)場地適宜進行本工程的建設(shè)。第4土層中風化灰?guī)r，低等壓縮性，力學性質(zhì)較好。當?shù)仉娏Τ渥?，具有較好的供電條件。項目區(qū)四周臨金牛山大街、北京路、新城路、豐園大街四條城區(qū)主干道，交通十分便利。(1)“環(huán)境優(yōu)先”原則，是建設(shè)肥城城西新區(qū)的重要理念，也是21世紀城市建設(shè)應(yīng)當倡導的主題。(4)提倡“以人為本”，創(chuàng)造體現(xiàn)小城市特點的舒適，方便居住環(huán)境。圍繞兩塊中心綠地，布置相對獨立的住宅片區(qū)，同時，保證各居住組團的私密性和安全感?！碍h(huán)境優(yōu)先”是本次規(guī)劃倡導的概念，為強化這一概念，強調(diào)對現(xiàn)有地形的保留和利用。三、住宅布局本居住小區(qū)以豐園街為界，形成東、西兩個獨立的居住組園?！包c”為本居住小區(qū)內(nèi)的配套公建設(shè)施；“線”為公建沿全市主要商業(yè)街新城路及本區(qū)南北向聯(lián)系通道半園街沿線的主要商業(yè)設(shè)施。小學、幼兒園、物業(yè)管理中心、社區(qū)心等配套公建也都按照國家有關(guān)標準進行了設(shè)置。組團級道路系統(tǒng)考慮組團內(nèi)部自成系統(tǒng)，兼顧未來私家車發(fā)展的趨勢，保證私家車可直達自家門口。由于小區(qū)人流主要來源于北京路和新城路，因此北入口、東入口和南入口為小區(qū)的主要入口，其中北入口形成標志性的出入口。主要景點分布于景觀軸線與新城路的交點上，其它次要景點也考慮做適當處理。～。商業(yè)樓總建筑面積64000m2。詳見附圖《戶型平面方案圖》《商業(yè)樓平面布置圖》三、室內(nèi)外裝飾：小區(qū)建筑色彩追求統(tǒng)一中有變化。：居室為高檔地面磚，廚房、廁所地面為防滑地磚。參照現(xiàn)有地質(zhì)資料按鋼筋砼條形基礎(chǔ)設(shè)計。(3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計，則該用水量為183立方米。供水水質(zhì)符合國家生活飲用水標準。本居住小區(qū)設(shè)置消防栓20個。二、排水方案小區(qū)本著高起點、高標準的要求，小區(qū)內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。全區(qū)共設(shè)置化糞池30個。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號VV29370+135，VV29395+150，VV293120+150，VV293150+170四種。小區(qū)規(guī)劃由新城路引入三路主干電纜分別為1200對、1000對、1000對，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進行交接配線，配線主干電纜為300對及200對，并留以余量。第六節(jié)　供熱設(shè)計方案一、熱負荷計算小區(qū)是新建居民小區(qū)，供熱負荷全是采暖負荷，負荷分為兩部分，一是居民住宅采暖，二是公共建筑采暖。——回水雙管循環(huán)系統(tǒng)，供回水管同向鋪設(shè)。三、管網(wǎng)——低壓兩級管網(wǎng)系統(tǒng)，埋地鋪設(shè)，盡量避開電力線。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強的自凈能力，且周圍無重污染企業(yè)。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當?shù)闹卫泶胧?。三、綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用，本項目堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把組團院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔，小區(qū)綠化率不低于31%。，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。除上述措施外，小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具等進行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費。第一年度：開工建設(shè)商品房30000平方米，營業(yè)房15000平方米，合計45000平方米。第九章　投資估算及資金籌措第一節(jié)　投資估算依據(jù)及說明一、 估算依據(jù)二、估算說明。，按第一年1000萬元，第二年500萬元，第三年500萬元，第四年500萬元，%計。第十章　經(jīng)濟評價本工程經(jīng)濟評價按照國家發(fā)展計劃委員會頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進行，應(yīng)分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價兩個層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無房戶，國民經(jīng)濟效益表現(xiàn)在促進城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計算，因此本項目經(jīng)濟分析主要從財務(wù)方面進行評價。，單位1650元/m2，銷售收入10560萬元。本項目銷售利潤＝銷售收入－(營業(yè)稅、城建維護費、教育附加)　　　　　　　　　－總成本(總投資＋銷售費用)＝－－＝(萬元)詳見附表《銷售收入一覽表》。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高