【正文】 X保稅區(qū)商務(wù)大樓工程的背景和必要性、工程條件、工程規(guī)模和內(nèi)容以及技術(shù)方案、項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)境影響和保護(hù)、項(xiàng)目建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)和管理模式、投資估算以及資金籌措方案、項(xiàng)目的社會(huì)效益等進(jìn)行了分析研究。 項(xiàng)目可行性研究概況 承擔(dān)可行性研究工作的單位簡介編制單位： 浙江耀華工程咨詢代理有限公司資質(zhì)等級(jí)：工程咨詢丙級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì)證書編號(hào)：工咨丙 11220220002 法定代表人：向祥林 本項(xiàng)目可行性研究工作技術(shù)負(fù)責(zé)人：注冊咨詢工程師 熊卓亞 注冊咨詢工程師 沈 娟注冊咨詢工程師 馮平安 可行性研究的目的X保稅區(qū)商務(wù)大樓工程項(xiàng)目可行性研究的目的是在工程投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究；對擬定的室內(nèi)環(huán)境工程方案和技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證；對項(xiàng)目新建成后的社會(huì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)；在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)工程的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性。該項(xiàng)目地下一層為地下汽車停車庫(戰(zhàn)時(shí)轉(zhuǎn)化為人防設(shè)施)及部分設(shè)備用房，一層為保稅區(qū)行政服務(wù)中心、通關(guān)服務(wù)中心、通關(guān)服務(wù)辦公區(qū)大廳、銀行等，二層主要為保稅區(qū)行政審批中心、通關(guān)服務(wù)中心、行政審批中心，三、四層為通關(guān)服務(wù)中心，五層為餐廳、廚房、屋頂花園、檔案庫等，六層為檔案庫，七八層為辦公用房，九十層為實(shí)驗(yàn)室。建筑功能：包括行政審批中心、通關(guān)服務(wù)中心、檔案庫及廚房、餐廳和辦公功能的綜合性大樓，整個(gè)建筑沿地塊方向中心軸線對稱布置。由此確定該工程是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性的意見，為 X保稅區(qū)（出口加工區(qū)）建設(shè)開發(fā)有限公司最終決策提 供科學(xué)的、可靠的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。 可行性研究的主要內(nèi)容項(xiàng)目所在地區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃背景；項(xiàng)目場址和施工條件；項(xiàng)目的工程內(nèi)容及規(guī)模；項(xiàng)目節(jié)能評價(jià)；環(huán)境影響評價(jià)；工程實(shí)施計(jì)劃；項(xiàng)目投資估算、資金來源與籌措；社會(huì)影響評價(jià)。保稅區(qū)商務(wù)大樓在功能設(shè)置上分為保稅區(qū)行政服務(wù)中心、通關(guān)服務(wù)中心、銀行、商務(wù)大樓餐廳和廚房，檔案室，辦公室及其它輔助部分。本工程項(xiàng)目依照國家節(jié)約能源法精神進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)和使用。工程實(shí)施計(jì)劃。資金來源全部由 X保稅區(qū)（出口加工區(qū)）建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)安排解決。綜上所述，可以認(rèn)定該項(xiàng)目是可行的。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)背景X保稅區(qū)成立于 1992年 11月 19日，是經(jīng)中國政府批準(zhǔn)的國家級(jí)開發(fā)區(qū)，是中國大陸目前開放度最大、運(yùn)作機(jī)制最活、政策最優(yōu)的特殊對外開放區(qū)域之一。加上 X出口加工區(qū) 3平方公里，保稅區(qū)規(guī)劃總面積已擴(kuò)展到 。累計(jì)引入超億元項(xiàng)目 16個(gè)，項(xiàng)目計(jì)劃投資總額 。三大產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成為：：，第一、二產(chǎn)業(yè)比重均下降 ，第三產(chǎn)業(yè)比重上升 。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市，人們對辦公環(huán)境的要求不斷提升，商務(wù)樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進(jìn)、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司等，也由于這種高標(biāo)準(zhǔn)的需求，使高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)樓價(jià)格不菲，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價(jià)值項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在將來新政的調(diào)控下，商品住宅市場將大受影響?！　∩虅?wù)樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，商務(wù)樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著中國城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，商務(wù)樓經(jīng)濟(jì)所占的比重將越來越大，商務(wù)樓在城市中的地位與作用也將越來越大。由此可見，新建保稅區(qū)商務(wù)大樓可完全容納多個(gè)部門及多個(gè)企業(yè)、事業(yè)單位的辦公，以徹底解決他們的場所不足之急。為節(jié)約場地、資金而將保稅區(qū)內(nèi)各政府部門，包括保稅區(qū)行政服務(wù)中心、通關(guān)服務(wù)中心、銀行等各部門聯(lián)合起來，要方便各自對外有關(guān)方面的工作聯(lián)系，提高辦事效率；另一方面要求要選取交通、通信方便和市政公用設(shè)施比較完善和遠(yuǎn)離產(chǎn)生粉塵、散發(fā)有害物質(zhì)的場所與貯存有易爆、易燃物品等地段；這樣既可以減少公共服務(wù)設(shè)施的投入，同時(shí)又利于安全、衛(wèi)生。 場址現(xiàn)狀 擬建項(xiàng)目的地質(zhì)狀況X保稅區(qū)出口加工區(qū)地屬甬江沖積平原，地勢平坦，為我國東部典型的濱海淤積平原區(qū)。地下水位埋深在 米之間，區(qū)域內(nèi)無明顯污染源，天然條件下地下水對砼無侵蝕性。本項(xiàng)目用地位于已建商務(wù)大廈和辦公樓附近，形成三足鼎立的總體布局，周邊中心綠地關(guān)系均十分密切。 年 平 均 氣 溫 為 ℃ ， 一 月 份 為 最 冷 月 ， 極 端 最 地 氣 溫 為 ℃ （ 1971年 1月 31日 ） ； 七 月 份 為 最 熱 月 ， 極 端 最 高 氣 溫 為 ℃ （ 1988年 7月 20日 ） 。N(%)（ 2） 水 文 狀 況　 據(jù) 北 侖 海 洋 站 監(jiān) 測 資 料 記 載 ， 19522022 年 潮 汐 特 征 為 ： 　 ① 平 均 潮 位 ： 米　 ② 歷 年 最 高 潮 位 ： 米　 ③ 50 年 一 遇 防 洪 潮 位 ： 米　 ④ 平 均 低 潮 位 ： 米　 ⑤ 歷 年 最 低 潮 位 ： 米　 ⑥ 50 年 一 遇 低 潮 位 ： 米　 ⑦ 100 年 一 遇 低 潮 位 ： 米　 ⑧ 平 均 潮 差 ： 米　 ⑨ 歷 史 最 大 潮 差 ： 米 建設(shè)條件 交通運(yùn)輸條件保稅區(qū)水陸交通發(fā)達(dá)，高速公路直通市區(qū)，一級(jí)公路縱貫全市。 施工條件道路交通方便，施工用電充足，保稅區(qū)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力、建筑材料、機(jī)械設(shè)備完善充足。公用服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量使用周邊地區(qū)的現(xiàn)有設(shè)施。在現(xiàn)代行政辦公中，電腦不可缺，較大型的行政服務(wù)中心經(jīng)常使用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，規(guī)劃通訊、電腦及電源、開關(guān)、插座是必須注意其整體性和實(shí)用性；舒適標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)計(jì)范圍該地塊設(shè)計(jì)共包括該建筑單體，及地塊范圍內(nèi)的總體設(shè)計(jì)，另外 包括地塊北側(cè)與原有保說區(qū)商務(wù)大廈之間場地相關(guān)設(shè)計(jì)。B．貫徹“以人為本”的思想，追求“布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施 完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計(jì)效果，通過多樣化的場景、綠化、滿足商務(wù)辦公、零售購物、休閑娛樂等不同的功能要求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、景致盎然的現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的貿(mào)易平臺(tái)。F. 解決本工程中的必需解決的一系列技術(shù)問題，使工程的建設(shè)在適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、技術(shù)先進(jìn)等諸方面能得到綜合體現(xiàn)。設(shè)備 通訊與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施必須能滿足辦公自動(dòng)化的要求，并根據(jù)辦公自動(dòng)化及安全、保密、消防管理等要求綜合布線、預(yù)留接口。工程按《民用建筑節(jié)能條例》 （國務(wù)院令第 530號(hào)） 、 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB 50034—2022）等做好建筑物節(jié)能的設(shè)計(jì)和施工。此法旨在推動(dòng)全社會(huì)節(jié)約能源、提高能源利用效率、保護(hù)和改善環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，不僅有助于從根本上扭轉(zhuǎn)某些行業(yè)節(jié)能減排意識(shí)薄弱、責(zé)任不明確的現(xiàn)狀，而且針對當(dāng)前節(jié)能工作的薄 弱環(huán)節(jié)，對工業(yè)、建筑、交通運(yùn)輸?shù)阮I(lǐng)域新增了節(jié)能管理規(guī)定。公共機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行能源審計(jì)，并根據(jù)能源審計(jì)結(jié)果采取提高能源利用效率的措施。節(jié)約能源是我國的一項(xiàng)長期戰(zhàn)略方針，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的要求。二是既有建筑節(jié)能改造舉步維艱。 《條例》的實(shí)施，對于推進(jìn)公共機(jī)構(gòu)節(jié)能，降低公共機(jī)構(gòu)運(yùn)行成本、建設(shè)節(jié)約型政府都具有十分重要的意義，主要是通過以下幾方面體現(xiàn)其優(yōu)越性：一是明確了公共機(jī)構(gòu)節(jié)能管理體制；二是規(guī)定了公共機(jī)構(gòu)節(jié)能規(guī)劃的編制和實(shí)施；三是規(guī)定了公共機(jī)構(gòu)節(jié)能管理的基本制度。 該規(guī)劃指出今后尤其是“十一五”期間，建筑、商用和民用是節(jié)能的重點(diǎn)領(lǐng)域。照明器具方面，則推廣稀土節(jié)能燈等高效熒光燈類產(chǎn)品、高強(qiáng)度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器，減少普通白熾燈使用比例，逐步淘汰高壓汞燈，實(shí)施照明產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)，提高高效節(jié)能熒光燈使用比例。大力發(fā)展新型墻體材料。本項(xiàng)目年耗電 130萬 kWh，消耗水 ，煤氣 20萬標(biāo)立方，折合標(biāo)煤 243噸。節(jié)能指標(biāo)工程投入使用的第一年，即 2022年，整大樓人均年用電量要比省公布的全省公共機(jī)構(gòu)平均用電量 2022年基礎(chǔ)上降低 10%。3）減少空調(diào)、計(jì)算機(jī)、復(fù)印機(jī)等用電設(shè)備的待機(jī)能耗，及時(shí)關(guān)閉用電設(shè)備。2）布線的材質(zhì)選擇。3）節(jié)電設(shè)備的應(yīng)用。那空調(diào)的選擇就至關(guān)重要了，選擇變頻的空調(diào)會(huì)節(jié)約很多電量。本工程應(yīng)避免對自然光的遮擋，充分利用透明物質(zhì)對空間進(jìn)行功能劃分，也可以選擇一些活動(dòng)隔斷的形式來處理，這樣就可以充分利用太陽光，提供有利于天然采光的建筑條件和有利于照明的室內(nèi)環(huán)境。例如明黃色的墻面，會(huì)增加居室內(nèi) 20%的照度，選用這樣的環(huán)境色，當(dāng)然可以節(jié)約電能。8）要達(dá)到節(jié)電要求，必須注意工作生活中的一些習(xí)慣和細(xì)節(jié)。 環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)原為空地，空氣質(zhì)量達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量良好；周邊的噪聲值達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中的 2類標(biāo)準(zhǔn)，聲環(huán)境質(zhì)量狀況能滿足要求。針對建設(shè)過程中的各種污染情況，在本項(xiàng)目實(shí)施時(shí)遵循預(yù)防為主、環(huán)境影響最小化和資源循環(huán)利用的原則。具體如下：　　對于室內(nèi)裝修造成的污染，很多裝飾材料都含有甲醛、苯等有機(jī)物質(zhì)，因此少量的污染在室內(nèi)裝修中無可避免。例如苯、游離甲醛、VOC(揮發(fā)性有機(jī)化合物)等。項(xiàng)目施工階段有機(jī)廢氣包括油漆廢氣和甲醛廢氣。在油漆過程中約有 10%溶劑揮發(fā)形成廢氣。甲醛是種原生毒物，空氣中甲醛對室內(nèi)暴露者的健康影響主要是嗅到異味、刺激眼和呼吸道粘膜、產(chǎn)生變態(tài)反應(yīng)、免疫功能異常、肝肺損傷等。 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響因子的識(shí)別項(xiàng)目運(yùn)營期間無污染物排放。新室內(nèi)裝修的室 內(nèi)氡的來源主要由混凝土、碳化磚（最嚴(yán)重） 、水泥、磚頭、石膏板、花崗巖及供水系統(tǒng)所含的放射性元素衰變后釋放而來的。而這些有害物質(zhì)都具有揮發(fā)性的，在室內(nèi)裝修完畢后應(yīng)充分開窗換氣一段時(shí)間之后進(jìn)駐辦公，完全可以避免甲醛對人的影響。污水。在人行道上設(shè)置分類垃圾桶等設(shè)施設(shè)備，并配置清潔工及時(shí)清掃、處理、集中，每天由市政垃圾車運(yùn)送到垃圾場處理。采用高效能低耗能的施工機(jī)械，盡量避免施工機(jī)械無效運(yùn)轉(zhuǎn)，減少能源消耗。辦公家具造成的室內(nèi)空氣污染防治。主要是生產(chǎn)機(jī)械過濾、臭氧和空氣負(fù)離子發(fā)生器。三是化學(xué)中和技術(shù)。市場上的墻面乳膠漆全都為水性涂料，而大多數(shù)涂刷門、窗、家具的木器漆則是硝基漆、聚酯漆等油性涂料，屬于溶劑型漆，其本身含有有毒成分，稀釋過程中還需加入大量的香蕉水、天那水等有毒有機(jī)溶劑，它們所含有的甲醛、苯、二甲苯都是有毒致癌物質(zhì)，有毒致癌物質(zhì)往往長留于室內(nèi)，對人體健康造成極大的隱患，因而被稱為“隱形殺手” 。由于水性漆技術(shù)含量高，生產(chǎn)困難較大，因此國內(nèi)市場上仍是溶劑性漆占主流地位。雖然本項(xiàng)目施工過程中會(huì)產(chǎn)生一定的環(huán)境影響，但只要本項(xiàng)目的建設(shè)施工單位嚴(yán)格加強(qiáng)施工管理，進(jìn)行科學(xué)施工，并按本報(bào)告提出的各項(xiàng)要求，對施工期間產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行控制，則本項(xiàng)目在施工期間產(chǎn)生的環(huán)境影響是可以得到一定的控制，但仍會(huì)產(chǎn)生一定的不良影響。依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，本工程項(xiàng)目必須進(jìn)行公開招標(biāo)。對招標(biāo)代理及預(yù)算的要求招標(biāo)代理及預(yù)算編制單位須具備相應(yīng)資質(zhì)。根據(jù)工程規(guī)模、難度等實(shí)際情況，對投標(biāo)人資質(zhì)、人員、業(yè)績、設(shè)備、資金、管理等方面提出合理要求。參加本工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由企業(yè)法定代表人或者委托固定投標(biāo)員持卡代表本企業(yè)參加投標(biāo)。招標(biāo)文件及資格預(yù)審文件格式。項(xiàng)目招標(biāo)情況見下頁招標(biāo)情況表。 組織管理 工程管理本工程的組織實(shí)施由建設(shè)單位 X保稅區(qū)（出口加工區(qū)）建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)。本工程專業(yè)性強(qiáng)，對施工質(zhì)量要求嚴(yán)格，工程任務(wù)緊，必須選擇有資格，有同類工程施工經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)施工單位來承擔(dān)工程實(shí)施。嚴(yán)格對工程施工實(shí)行由監(jiān)理工程師作為第三方的工程監(jiān)理制度。 管理機(jī)構(gòu)本工程完工后，其主管單位為建設(shè)單位 X保稅區(qū)（出口加工區(qū)）建設(shè)開發(fā)有限公司，由該單位負(fù)責(zé)管理，不再另設(shè)組織機(jī)構(gòu)和管理人員。 勞動(dòng)安全 督促施工單位建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制安全生產(chǎn)責(zé)任制　　根據(jù)本工程的特點(diǎn)并結(jié)合施工現(xiàn)場實(shí)際，要求施工承包單位建立健全以項(xiàng)目經(jīng)理為主，項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人為輔，項(xiàng)目副經(jīng)理，施工員、各級(jí)管理部門及班組為主要執(zhí)行者，保安、安全員為主要監(jiān)督員，醫(yī)務(wù)人員為保障者的安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確各級(jí)各類人員職責(zé)?！　?） 、要求施工單位定期組織安全生產(chǎn)檢查，定期研究分析承包項(xiàng)目施工中存在的不安全生產(chǎn)問題，并加以落實(shí)解決。在施工階段，監(jiān)理必須加強(qiáng)監(jiān)督、檢查和控制?！　、?供電、給水、排水系統(tǒng)的設(shè)置嚴(yán)格遵循平面圖的布置。　?、?監(jiān)理工程師應(yīng)經(jīng)常檢查施工總平面管理執(zhí)行情況，督促施工單位組織合理的施工順序，不打亂仗，力求均衡生產(chǎn)?！　、?要求施工單位加強(qiáng)班組建設(shè)，有三上崗一講評的安全記錄，