【正文】 ，頂、墻、地的處理都經(jīng)過精雕細琢，再加上不同功能分區(qū)不同款式燈飾的動用，更增添了戶內(nèi)空間的賞心悅目。 地下留1500㎡左右做為社區(qū)雙車位停車場，其余做為社區(qū)會所配套，增加健身、娛樂、休閑等功能。 底層會所改為平層住宅，配贈私家花園。 戶內(nèi)裝修的細部處理加強，如墻角的處理、管井掩蓋等，以成熟完善的典雅裝修配套進一步拉升項目品質(zhì)。但這種加息與國家土地供應(yīng)趨緊的政策做對沖的話，顯然房地產(chǎn)價格受到短期沖擊后還會繼續(xù)出現(xiàn)上沖，這就又將迫使央行做出是否再次加息的決策，房地產(chǎn)市場與央行加息的博弈似乎才剛剛開始。從絕對數(shù)字看并不多，所以對經(jīng)濟的短期影響并不會很大。1 地下展廳、底層會所等面積過大，實用率低項目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共3000㎡，整體面積過大，社區(qū)既定戶數(shù)難以支持。網(wǎng)球場防護網(wǎng)已顯陳舊，高爾夫練習場還未開建，目前雜草叢生，品質(zhì)感極差。 西單元4層帶閣樓戶型入戶即樓梯，給人以擁堵感，且從風水學上講，有所避諱 西單元1—3層160㎡戶型只有一個臥室，且面積較小160㎡戶型在項目中占有絕對多數(shù)，共24套，但只設(shè)計了一個臥室，且面積較小，不能夠很好的滿足居家的合理性與舒適性。 不能直面海景，且有部分戶型不能觀海項目為南北朝向戶型，黃海位于項目東端，導(dǎo)致戶內(nèi)不能直面海景，相對削弱了項目的海景效果。（二） 項目劣勢分析由于種種原因，本項目也存在不足之處，主要有以下幾點： 規(guī)劃路永昌路路況差，進社區(qū)主路嚴重影響項目形象直通項目入口的永昌路尚未開發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。1 近海而不臨海，免受潮濕干擾，生活舒適度加強 項目近海而不臨海，隔萬光城市花園和濱海路觀風起潮涌，盡享無限風光，又避免了海邊居住的潮濕干擾，健康品質(zhì)社區(qū)。 交通便利，濱海路、觀海環(huán)繞，規(guī)劃中的永昌路直通煙威高速煙威一級公路觀海路近在咫尺，項目門前的規(guī)劃路永昌路開通后亦將直通煙威高速，貫通性極強，可便捷通達威海、青島、濟南等各大城市。尤其是戶內(nèi)燈飾的選擇，根據(jù)戶型不同的功能分區(qū)，客廳、生活廳、創(chuàng)作室、臥室……不同功能，燈飾的款式、顏色各不相同，充分體現(xiàn)了設(shè)計者的獨具匠心。 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題項目戶型結(jié)構(gòu)非常豐富，錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題，滿足不同人群的不同需要，且非坡式屋頂設(shè)計，避免了傳統(tǒng)閣樓層高過低的壓抑感。置身于這樣的居住大環(huán)境中，對項目整體形象與品質(zhì)的提升極為有利。市場營銷海帝策劃案第一部分：項目分析一、 項目的優(yōu)劣勢分析（一） 項目優(yōu)勢分析依據(jù)項目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項目擁有自身的一些優(yōu)勢，具體而言，主要有以下幾個方面： 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模項目周邊的知名樓盤有：海天名人廣場、銀河怡海山莊、萬光觀?；▓@、黃海城市花園、大學城海洋花園等。 居半坡之上，在初具規(guī)模的濱海生活大環(huán)境中獨取靜謐休憩之所項目地處濱海中路，居半坡之上，位于萬光觀?；▓@之后而又高于它，不敞露又無視線遮攔，既享受到通暢便捷的交通與萬光觀?；▓@大型社區(qū)的鼎盛人氣，又合理的避開車流、人流的干擾，相對獨立，鬧中取靜。 所有戶型大面寬短進深，全明設(shè)計所有戶型大面寬短進深，全明設(shè)計，充分考慮居住的舒適性與功能區(qū)分的合理性。目前煙臺房地產(chǎn)市場很少有這樣進行典雅風格文化裝修的項目，因為稀少所以珍貴，尊榮品質(zhì)不言而喻。項目門前濱海路為煙臺旅游觀光路，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，沿途風光優(yōu)美，回家的路便是渡假觀光之路。1 外立面造型豐富、線條流暢、色彩渾厚弧形窗、飄窗、閣樓、陽臺等豐富建筑元素的合理搭配成就了項目外立面的優(yōu)越，線條流暢。從濱海路進入項目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒有減速、安全裝置，沒有綠化及基礎(chǔ)設(shè)施形象，安全性較差，嚴重影響項目整體品質(zhì)感的拉升。同時，由于萬光觀?；▓@的遮擋，最南一棟樓低樓層戶內(nèi)無法觀到海景，在一定程度也可能造成對項目銷售的影響。 社區(qū)停車場破舊，車位嚴重不足社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有停車場在入口處南側(cè)，地面已出現(xiàn)破損，且僅有十余個車位，連社區(qū)正常需要都很難滿足，更不用提體現(xiàn)項目的高品質(zhì)形象了。1 社區(qū)整體安全性、智能化不足，物業(yè)形象較差社區(qū)現(xiàn)有大門為普通鐵藝門，品質(zhì)感較差。每棟樓底層原規(guī)劃為會所，數(shù)量、面積也都偏多偏大，實用率太低。但重要的是透露出的一種信號，給予的市場預(yù)期卻不容樂觀，顯然市場預(yù)期這很可能是一輪加息的開始。二、 項目改造建議 沿濱海路加設(shè)導(dǎo)視系統(tǒng)，增加項目識別性；同時在主路入口處增設(shè)方向指引牌，明確標明項目方位所在。 社區(qū)綠化加強，將社區(qū)西邊原有的柏樹綠化帶拆除，一方面拓寬項目西側(cè)步道，重新進行綠化規(guī)劃，增加瘦水、枯石等景觀小品，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)；另一方面重新安裝兒童游樂設(shè)施，并考慮適當增加遮陽棚，提高設(shè)施利用率，提高項目品質(zhì)。在花園內(nèi)鋪設(shè)草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項目綠化狀況。1 安全系統(tǒng)加強，社區(qū)大門、單元防盜門、入戶防盜門、遠紅外監(jiān)視系統(tǒng)，社區(qū)巡更系統(tǒng)智能化。（四） 原木窗框與濃重色彩外立面，凸顯文化品質(zhì)原木窗框與濃重色彩外立面的大膽運用，以及歐式陽光、大飄窗、弧形窗等建筑元素的完美融合，賦予項目外立面不同凡想的流暢動感，凸顯文化品質(zhì)。二、 項目目標市場定位（一） 目標客戶定位由第一部分對本項目的綜合分析及項目既有現(xiàn)狀，初步將本項目主要目標客戶定位于知本階層，即有較高知識文化水平，并已將文化融合到自身的事業(yè)、生活發(fā)展當中，具有相當?shù)奈幕肺丁?收入水平較高的私企高層管理人員這部分客戶是煙臺二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬社會的精英人士，向往而且極有機會向上發(fā)展，向社會頂級人士看齊，不可排隊購買本項目的可能。 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭這部分客戶至少有一方長期住在煙臺，多為駐煙韓資企業(yè)人員或在煙臺有生意的韓國人，買房多用于自住。知本文化的首要特征是高文化，知識文化是他們獲取財富的主要手段之一，他們對文化品味具有極高的鑒賞能力，也極易被文化打動、切中心理情感；對生活質(zhì)素的要求（包括社區(qū)周邊區(qū)域綠化環(huán)境、區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、商業(yè)服務(wù)設(shè)施環(huán)境、娛樂休閑環(huán)境、智能化環(huán)境等的要求）較高； 政府高層官員對生活質(zhì)量、生活環(huán)境等居住條件的要求較為嚴格；格外注重生活品質(zhì)，對生活的便利性與尊崇感較強在考慮是否認購過程中，受宣傳資料引導(dǎo)較強；對于這部分客戶來說，實地樓盤考察亦是影響其決策購買的關(guān)鍵，故項目售樓處及示范單位的裝修設(shè)計水平對銷售狀況有很大程度的影響。同時，由于這部分客戶具有一定的社會、經(jīng)濟地位，對居住環(huán)境的私密性、靜謐性、安全性等物業(yè)品質(zhì)要求甚高，對物業(yè)管理中的相關(guān)物業(yè)配套、人性化服務(wù)與智能安防管理極為重視。對價格水平關(guān)注不高由于經(jīng)濟收入穩(wěn)定豐厚，這類客戶對項目的價格水平關(guān)注不高，小范圍的價格變化對他們不會產(chǎn)生太大