【正文】 ，頂、墻、地的處理都經(jīng)過(guò)精雕細(xì)琢，再加上不同功能分區(qū)不同款式燈飾的動(dòng)用，更增添了戶內(nèi)空間的賞心悅目。 地下留1500㎡左右做為社區(qū)雙車位停車場(chǎng)，其余做為社區(qū)會(huì)所配套，增加健身、娛樂(lè)、休閑等功能。 底層會(huì)所改為平層住宅，配贈(zèng)私家花園。 戶內(nèi)裝修的細(xì)部處理加強(qiáng)，如墻角的處理、管井掩蓋等，以成熟完善的典雅裝修配套進(jìn)一步拉升項(xiàng)目品質(zhì)。但這種加息與國(guó)家土地供應(yīng)趨緊的政策做對(duì)沖的話，顯然房地產(chǎn)價(jià)格受到短期沖擊后還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)上沖，這就又將迫使央行做出是否再次加息的決策，房地產(chǎn)市場(chǎng)與央行加息的博弈似乎才剛剛開(kāi)始。從絕對(duì)數(shù)字看并不多，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)的短期影響并不會(huì)很大。1 地下展廳、底層會(huì)所等面積過(guò)大，實(shí)用率低項(xiàng)目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共3000㎡，整體面積過(guò)大，社區(qū)既定戶數(shù)難以支持。網(wǎng)球場(chǎng)防護(hù)網(wǎng)已顯陳舊，高爾夫練習(xí)場(chǎng)還未開(kāi)建，目前雜草叢生，品質(zhì)感極差。 西單元4層帶閣樓戶型入戶即樓梯，給人以擁堵感，且從風(fēng)水學(xué)上講，有所避諱 西單元1—3層160㎡戶型只有一個(gè)臥室，且面積較小160㎡戶型在項(xiàng)目中占有絕對(duì)多數(shù)，共24套，但只設(shè)計(jì)了一個(gè)臥室，且面積較小，不能夠很好的滿足居家的合理性與舒適性。 不能直面海景，且有部分戶型不能觀海項(xiàng)目為南北朝向戶型，黃海位于項(xiàng)目東端，導(dǎo)致戶內(nèi)不能直面海景，相對(duì)削弱了項(xiàng)目的海景效果。（二） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于種種原因，本項(xiàng)目也存在不足之處，主要有以下幾點(diǎn)： 規(guī)劃路永昌路路況差，進(jìn)社區(qū)主路嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象直通項(xiàng)目入口的永昌路尚未開(kāi)發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。1 近海而不臨海，免受潮濕干擾，生活舒適度加強(qiáng) 項(xiàng)目近海而不臨海，隔萬(wàn)光城市花園和濱海路觀風(fēng)起潮涌，盡享無(wú)限風(fēng)光，又避免了海邊居住的潮濕干擾，健康品質(zhì)社區(qū)。 交通便利，濱海路、觀海環(huán)繞，規(guī)劃中的永昌路直通煙威高速煙威一級(jí)公路觀海路近在咫尺，項(xiàng)目門(mén)前的規(guī)劃路永昌路開(kāi)通后亦將直通煙威高速，貫通性極強(qiáng)，可便捷通達(dá)威海、青島、濟(jì)南等各大城市。尤其是戶內(nèi)燈飾的選擇，根據(jù)戶型不同的功能分區(qū)，客廳、生活廳、創(chuàng)作室、臥室……不同功能，燈飾的款式、顏色各不相同，充分體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者的獨(dú)具匠心。 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)非常豐富，錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，滿足不同人群的不同需要，且非坡式屋頂設(shè)計(jì)，避免了傳統(tǒng)閣樓層高過(guò)低的壓抑感。置身于這樣的居住大環(huán)境中，對(duì)項(xiàng)目整體形象與品質(zhì)的提升極為有利。市場(chǎng)營(yíng)銷海帝策劃案第一部分：項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析（一） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和周邊環(huán)境情況顯示，本項(xiàng)目擁有自身的一些優(yōu)勢(shì)，具體而言，主要有以下幾個(gè)方面： 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模項(xiàng)目周邊的知名樓盤(pán)有：海天名人廣場(chǎng)、銀河怡海山莊、萬(wàn)光觀?；▓@、黃海城市花園、大學(xué)城海洋花園等。 居半坡之上，在初具規(guī)模的濱海生活大環(huán)境中獨(dú)取靜謐休憩之所項(xiàng)目地處濱海中路，居半坡之上，位于萬(wàn)光觀?；▓@之后而又高于它，不敞露又無(wú)視線遮攔，既享受到通暢便捷的交通與萬(wàn)光觀?；▓@大型社區(qū)的鼎盛人氣，又合理的避開(kāi)車流、人流的干擾，相對(duì)獨(dú)立，鬧中取靜。 所有戶型大面寬短進(jìn)深，全明設(shè)計(jì)所有戶型大面寬短進(jìn)深，全明設(shè)計(jì)，充分考慮居住的舒適性與功能區(qū)分的合理性。目前煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很少有這樣進(jìn)行典雅風(fēng)格文化裝修的項(xiàng)目，因?yàn)橄∩偎哉滟F，尊榮品質(zhì)不言而喻。項(xiàng)目門(mén)前濱海路為煙臺(tái)旅游觀光路，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，沿途風(fēng)光優(yōu)美，回家的路便是渡假觀光之路。1 外立面造型豐富、線條流暢、色彩渾厚弧形窗、飄窗、閣樓、陽(yáng)臺(tái)等豐富建筑元素的合理搭配成就了項(xiàng)目外立面的優(yōu)越，線條流暢。從濱海路進(jìn)入項(xiàng)目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒(méi)有減速、安全裝置，沒(méi)有綠化及基礎(chǔ)設(shè)施形象，安全性較差，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感的拉升。同時(shí)，由于萬(wàn)光觀海花園的遮擋，最南一棟樓低樓層戶內(nèi)無(wú)法觀到海景，在一定程度也可能造成對(duì)項(xiàng)目銷售的影響。 社區(qū)停車場(chǎng)破舊，車位嚴(yán)重不足社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有停車場(chǎng)在入口處南側(cè)，地面已出現(xiàn)破損，且僅有十余個(gè)車位，連社區(qū)正常需要都很難滿足，更不用提體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)形象了。1 社區(qū)整體安全性、智能化不足，物業(yè)形象較差社區(qū)現(xiàn)有大門(mén)為普通鐵藝門(mén)，品質(zhì)感較差。每棟樓底層原規(guī)劃為會(huì)所，數(shù)量、面積也都偏多偏大，實(shí)用率太低。但重要的是透露出的一種信號(hào)，給予的市場(chǎng)預(yù)期卻不容樂(lè)觀，顯然市場(chǎng)預(yù)期這很可能是一輪加息的開(kāi)始。二、 項(xiàng)目改造建議 沿濱海路加設(shè)導(dǎo)視系統(tǒng)，增加項(xiàng)目識(shí)別性；同時(shí)在主路入口處增設(shè)方向指引牌，明確標(biāo)明項(xiàng)目方位所在。 社區(qū)綠化加強(qiáng)，將社區(qū)西邊原有的柏樹(shù)綠化帶拆除，一方面拓寬項(xiàng)目西側(cè)步道，重新進(jìn)行綠化規(guī)劃，增加瘦水、枯石等景觀小品，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)；另一方面重新安裝兒童游樂(lè)設(shè)施，并考慮適當(dāng)增加遮陽(yáng)棚，提高設(shè)施利用率，提高項(xiàng)目品質(zhì)。在花園內(nèi)鋪設(shè)草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項(xiàng)目綠化狀況。1 安全系統(tǒng)加強(qiáng)，社區(qū)大門(mén)、單元防盜門(mén)、入戶防盜門(mén)、遠(yuǎn)紅外監(jiān)視系統(tǒng)，社區(qū)巡更系統(tǒng)智能化。（四） 原木窗框與濃重色彩外立面，凸顯文化品質(zhì)原木窗框與濃重色彩外立面的大膽運(yùn)用，以及歐式陽(yáng)光、大飄窗、弧形窗等建筑元素的完美融合，賦予項(xiàng)目外立面不同凡想的流暢動(dòng)感，凸顯文化品質(zhì)。二、 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位（一） 目標(biāo)客戶定位由第一部分對(duì)本項(xiàng)目的綜合分析及項(xiàng)目既有現(xiàn)狀，初步將本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶定位于知本階層，即有較高知識(shí)文化水平，并已將文化融合到自身的事業(yè)、生活發(fā)展當(dāng)中，具有相當(dāng)?shù)奈幕肺丁?收入水平較高的私企高層管理人員這部分客戶是煙臺(tái)二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬社會(huì)的精英人士，向往而且極有機(jī)會(huì)向上發(fā)展，向社會(huì)頂級(jí)人士看齊，不可排隊(duì)購(gòu)買本項(xiàng)目的可能。 有穩(wěn)定高收入的韓國(guó)家庭這部分客戶至少有一方長(zhǎng)期住在煙臺(tái)，多為駐煙韓資企業(yè)人員或在煙臺(tái)有生意的韓國(guó)人，買房多用于自住。知本文化的首要特征是高文化，知識(shí)文化是他們獲取財(cái)富的主要手段之一，他們對(duì)文化品味具有極高的鑒賞能力，也極易被文化打動(dòng)、切中心理情感；對(duì)生活質(zhì)素的要求（包括社區(qū)周邊區(qū)域綠化環(huán)境、區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、商業(yè)服務(wù)設(shè)施環(huán)境、娛樂(lè)休閑環(huán)境、智能化環(huán)境等的要求）較高； 政府高層官員對(duì)生活質(zhì)量、生活環(huán)境等居住條件的要求較為嚴(yán)格；格外注重生活品質(zhì)，對(duì)生活的便利性與尊崇感較強(qiáng)在考慮是否認(rèn)購(gòu)過(guò)程中，受宣傳資料引導(dǎo)較強(qiáng)；對(duì)于這部分客戶來(lái)說(shuō)，實(shí)地樓盤(pán)考察亦是影響其決策購(gòu)買的關(guān)鍵，故項(xiàng)目售樓處及示范單位的裝修設(shè)計(jì)水平對(duì)銷售狀況有很大程度的影響。同時(shí)，由于這部分客戶具有一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位，對(duì)居住環(huán)境的私密性、靜謐性、安全性等物業(yè)品質(zhì)要求甚高，對(duì)物業(yè)管理中的相關(guān)物業(yè)配套、人性化服務(wù)與智能安防管理極為重視。對(duì)價(jià)格水平關(guān)注不高由于經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定豐厚，這類客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格水平關(guān)注不高，小范圍的價(jià)格變化對(duì)他們不會(huì)產(chǎn)生太大