【正文】 /間/月3．汽車服務(wù)市場月平均租賃價格根據(jù)我司對銅仁汽車服務(wù)市場目前門面數(shù)量和各區(qū)域市場平均每月租金的分析，并綜合考慮各門面受地段所處地理位置、面積大小、層高等影響，初步判斷銅仁目前的汽車服務(wù)市場月平均租賃價格基本在600元左右。 大江路區(qū)域由于人流量較大，門面多數(shù)層高4．2米高（可做夾層），店身的縱深偏長，故租賃價格稍高，平均每間租賃價格750元左右。本項目如通過政府與開發(fā)商齊心協(xié)力，相關(guān)市場政策扶持，共同打造一個規(guī)范化管理，集多元化服務(wù)功能的于一體的汽車汽車服樣板市場，將帶動汽車服務(wù)質(zhì)量再上一個臺階。本項目致力建成一座規(guī)?；?、專業(yè)化、多品類、多功能的汽車綜合服務(wù)中心，將極大促進銅仁汽車行業(yè)綜合服務(wù)水平的提高。而本項目緊貼城間主干道——西外環(huán)路，與規(guī)劃中的短途汽車站一路之隔（距長途汽車站也僅500米），可謂左右逢源，在占盡地利的同時。本項目如能抓住這一市場空白，定能在將來的競爭中脫穎而出。 ◇綜合上述，梵凈山大道汽車服務(wù)市場總面積約為：15000㎡?！罅闵⑿羝矫自?525平米之間，平均每平米每月租金為15元。以上多數(shù)以獨立單層建筑為主，有的為雙層經(jīng)營，多數(shù)經(jīng)營時間不長，多數(shù)為新近引進的汽車銷售店。主要是由于該處店面建成時間早，先期經(jīng)營定位不明確造成的。 b北面： ◇汽配件、潤滑油、輪胎等店面50余間，總面積約為1000㎡。 ◇綜合上述，大江路段汽車服務(wù)市場總面積約為：3800㎡。 ①、店面特征： ◇層高較高（4．2m左右，多數(shù)做有夾層）； ◇門面開間普遍較窄（約3．2m）； ◇進深狹長（多數(shù)為59m，前方5m處為店堂，后方24m為廚房或倉庫）。主要以經(jīng)營汽車配件、輪胎、機油、汽車修理、洗車等業(yè)務(wù)為主，以上多數(shù)以獨立門面為主，屬于私人經(jīng)營，經(jīng)營時間較長，但物業(yè)整體形象差，空間布局不合理。但同時銅仁市汽車行業(yè)發(fā)展也受到一定制約，如城區(qū)規(guī)模較小，市內(nèi)道路狹窄，城市公共設(shè)施老化、功能不全；城市私家車輛少，因為城市規(guī)模較小和人均收入較低，因此私家車輛數(shù)量暫時偏低。二、銅仁汽車市場現(xiàn)狀銅仁地區(qū)汽車市場宏觀調(diào)研分析2004年銅仁公路通車?yán)锍膛c1993年比增長近３倍，10多年新建公路逾6000公里。僑 泰 汽 配 城 策 劃 提 案第一部分 項目定位一、項目概況項目位于銅仁市西北方，靠近西外環(huán)新區(qū)，地塊東至鷺鷥巖路，西至西外環(huán)道路，南臨銅仁地區(qū)供銷公司停車場，北靠文筆峰路。銅仁地區(qū)、城區(qū)的各類機動車分別以每年11000、1500多輛的速度增長的時候，銅仁的通車?yán)锍桃舱阅昃?000公里的速度增長。目前汽配市場以零售為主，也與汽車保有量低，消費市場有限有關(guān)。下面對上述三個區(qū)域做進一步分析。 ②、業(yè)態(tài)、面積分布：從客車站門口大慶路和大江路交叉轉(zhuǎn)盤處開始至大江坪轉(zhuǎn)盤處結(jié)束，共有汽配件店面共80余間，其中： ◇摩托專賣店（含宗申、建設(shè)、力帆等）店面30余間，總面積約為750㎡。2．1．新路口汽配經(jīng)營店①、店面特征：：◇臨時修建的單層式店面；◇；◇門面開間普遍偏窄（3．2m）；◇進深較長（46m）；：◇層高較高（4m,多數(shù)做成夾層）；◇開間普遍偏窄（３４m）；◇進深狹長（多數(shù)為58m）。 ③綜合上述，新路口汽配市場店面總面積約為：2700㎡。雖然該處市場發(fā)展較成熟，經(jīng)營戶已與周邊維修廠等形成穩(wěn)定的業(yè)務(wù)鏈，但隨著將來業(yè)務(wù)的發(fā)展和規(guī)模擴大，必然引發(fā)強烈的換鋪需求。 梵凈山大道多數(shù)為獨立式的經(jīng)營店為主，多數(shù)為汽車生產(chǎn)廠家直接投資建設(shè)，店面形象相對簡陋。②、業(yè)態(tài)、面積分布： 從大江路轉(zhuǎn)盤處開始至謝橋收費站處結(jié)束，共有大型汽貿(mào)、飾品、服務(wù)、洗車、修理共30余家，其中： ◇整車銷售、飾品、服務(wù)店（如一汽紅塔、上海華普、長安、長安羚羊、五菱汽車、東風(fēng)汽車等）20余家，總面積約為10000㎡。2．2．區(qū)域分析： 梵凈山大道汽貿(mào)一條街是銅仁近年來逐步形成的汽車服務(wù)市場。此外大部分的汽車銷售、特約服務(wù)中心為自行投資興建，短期內(nèi)轉(zhuǎn)移可能性不大，但因做為招商的重要客群，對其實行優(yōu)惠的招商政策。 如能再得到政府重點支持（如由政府指定汽配廠家集中遷移至本項目，或與政府及相關(guān)部門達成與本汽配城內(nèi)商戶定向的長期互惠服務(wù)協(xié)議），定能使本項目在將來的招商、銷售占盡先機?！笳{(diào)查中我司還發(fā)現(xiàn)，銅仁汽車維修行業(yè)經(jīng)營狀況普遍不錯，側(cè)面反映了本地二手車存在一定市場。銅仁汽車服務(wù)市場租賃價格分析銅仁汽車服務(wù)市場經(jīng)營場所以租賃形式為主，為了給本項目將來的售價和租金的制定提供參考依據(jù)，我司特對客車站一帶和梵凈山大道汽貿(mào)一條街多數(shù)經(jīng)營門面的租金進行調(diào)研，梵凈山大道汽貿(mào)一條街為汽車生產(chǎn)廠家聯(lián)合或單獨自建的性質(zhì)，街邊小店因過于零散和地段位置不同而導(dǎo)致租賃價格差別過大。 新路口區(qū)域分為兩邊，左邊門面層高低，平均租賃價格350元左右；右邊因有城南汽車站等緣故，人流多，且門面開間、層高（可做夾層）稍大，故多數(shù)門面在600元左右。三、銅仁住宅市場分析銅仁住宅市場總體特征1．1項目體量小、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重。 1．2商業(yè)、住宅利潤空間懸殊目前銅仁市商品房售價區(qū)間是每平方米900至1200元左右,土地樓面價大約250元/㎡,加上建安等開發(fā)成本約650元/㎡,總成本大致在850元，而商業(yè)房的成交價最低每平方米8000元左右,最高可達每平方米3萬元左右,利潤空間相對較高。而產(chǎn)品品質(zhì)的低劣也造成了大多數(shù)樓盤價格無法向上攀升。當(dāng)然，也有極個別樓盤開始規(guī)范操作。這是明顯有別于大城市購房消費行為，是區(qū)域消費特征的現(xiàn)象之一。而高品質(zhì)樓盤的不斷出現(xiàn)是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要標(biāo)志。四、項目SWOT分析汽配城部分SWOT分析1．優(yōu)勢分析S1．地理位置西外環(huán)道路的貫通，擴建后的短途車站建成，以及靠近長途車站的地利，為本項目的發(fā)達物流配套提供保障，也是開辟專業(yè)市場黃金寶地。項目未來先進、合理的規(guī)劃設(shè)計，方便商戶使用。真正實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)全部銷售，與目前銅仁汽配經(jīng)營市場上多數(shù)以租賃為主相比優(yōu)勢明顯，自營、出租、轉(zhuǎn)手，業(yè)主可輕松自由選擇。工商、稅務(wù)等各項稅費都會有一定程度的減免。W4．地形項目地形起伏較大，最大高差為18米，用地不規(guī)整，給規(guī)劃帶來一定困難。O3．借勢銅仁目前整個汽車服務(wù)市場，雖然發(fā)展了象梵凈山汽貿(mào)一條街這樣的專業(yè)市場，仍然似一盤散沙，未發(fā)揮出銅仁汽車服務(wù)的品牌集聚效應(yīng)。T2．投資客戶競爭銅仁市目前在售商業(yè)項目對本項目的投資型客戶造成一定分流。S自然景觀西眺文筆峰，與城市“綠肺”為鄰，突顯其稀缺性。2．3機會分析O升值潛力未來汽配城及車站建成，發(fā)展?jié)摿o限，住宅居住、投資兩相宜。同時，城市的動遷改造和經(jīng)營場所租金的飛漲，經(jīng)營者的“扎堆效應(yīng)”，地方政府把汽配城作為拉動經(jīng)濟發(fā)展和安排就業(yè)的載體，都是汽配城得以繁榮的因素。商鋪營銷首先必須考慮消費市場，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存與發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個好價錢。本項目整體市場定位：服務(wù)銅仁地區(qū)、專業(yè)化、集多種服務(wù)功能于一體、具有強大輻射的大型綜合汽配城。但隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展和規(guī)模的擴大，目前陳舊、落后的交易平臺已不能滿足經(jīng)營發(fā)展的需求，換鋪的需求比較強烈。結(jié)論：項目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營戶是本項目主要銷售、招商的客群。結(jié)論：梵凈山汽貿(mào)一條街汽車銷售、售后服務(wù)類經(jīng)營戶是本項目主要招商客群。這明確了我們選擇目標(biāo)投資者的方向。將來本項目建成后無論是從影響力還是從交通、配套等方面都占有優(yōu)勢。但由于涉及到跨地市，很多中小業(yè)戶不會冒這種風(fēng)險，所以會有一定的障礙，而且外地市招商的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本地?？偨Y(jié)：綜上分析，本項目銷售潛在客群主要有較高收入的企事業(yè)單位人員和中等規(guī)模的私營老板，這部分群體，收入穩(wěn)定且較高，已較好的解決了住房問題，相當(dāng)一部分已有私家車，有投資置業(yè)的愿望和能力，他們最關(guān)注的是投資的安全和財富的增值，他們年齡在3550歲之間；另一部分則是有一定實力的汽配經(jīng)營戶，這部分群體除了關(guān)注投資安全，財富增值外，還關(guān)注本項目的后續(xù)發(fā)展，政府的優(yōu)惠政策，市場的統(tǒng)一的服務(wù)管理等。⑵倉儲功能面積適當(dāng)減少，主要考慮到商鋪如設(shè)置夾層，同時項目當(dāng)前經(jīng)營以零售為主，實際經(jīng)營需求不大，但可預(yù)留部分空間。3．2住宅功能定位本項目住宅大致分兩大組團，東向組團遠(yuǎn)離汽配城和車站，且可遠(yuǎn)眺文筆峰，享受城市少有的“綠肺”，利于營造居家氛圍；西向組團因環(huán)繞汽配城和車站，受商業(yè)干擾大，居住品質(zhì)較難提升，反而依靠汽配城和車站將來形成的商業(yè)氛圍，“靠山吃山”更能體現(xiàn)其價值。（前提：當(dāng)旺銷局面持續(xù)半個月左右時才考慮提價）。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)的定價是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營銷過程中的核心性的關(guān)鍵性問題。最終的價格定位將是這三種定價法則綜合結(jié)果的產(chǎn)物。系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定影響項目的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運用德爾菲法對各項目要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。具體的算法是周邊租金水平/周邊項目投資回報率平均值。故每間街鋪的租賃價格參照大江路路段較有代表性，即取750元/間/月。再根據(jù)現(xiàn)有街鋪大多數(shù)經(jīng)營面積在15—20㎡，得出本項目街鋪均