【正文】 產(chǎn)103畝34000平米37%青城山前山門800米上善棲四川億興置業(yè)開發(fā)有限公司227畝76000平米50%青城山前山門南行800米青城山房四川民居實(shí)業(yè)有限公司251畝47628平米50%青城山前山門南行1000米一覽天府江城置業(yè)有限公司95畝44000平米45%青城山前山門1000米逸嶺錦江成都泰逸置業(yè)有限公司180畝12000平米75%成都市傾城山外山風(fēng)景區(qū)青城碧水云天成都瑞虹8畝3900平米80%青城山后山泰安古鎮(zhèn)高山流水2期四川聯(lián)星置業(yè)2010107畝16000平米68%青城山外風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂部旁龍湖小院青城龍湖地產(chǎn)315畝106000平米45%都江堰市青城山鎮(zhèn)注：以上為青城山板塊部分在售樓盤從上列樓盤可以看出，青城山板塊均為低容積率高端項(xiàng)目。地震后，都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)客群將在短期內(nèi)發(fā)生較大變化：l 本地客戶將成為都江堰樓市的絕對(duì)力量，也許有少部分人會(huì)離開都江堰而選擇成都及其周邊其它縣市，但對(duì)絕大多說本地居民而言，親人在這里、資源在這里、圈子在這里，故土難離，他們幾乎找不到離開的理由，因此這部分將成為未來2－3年樓市購(gòu)房中堅(jiān)。購(gòu)房者對(duì)建筑品性方面的評(píng)判將成為其下定的首要關(guān)鍵因素。巨大的災(zāi)害使得人們?cè)诿墒軗p失的同時(shí)，會(huì)更加理性地保護(hù)和支配自身財(cái)產(chǎn)。2區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目所處城北蒲陽片區(qū)定位為高尚住宅區(qū)，銜山涉水，自然環(huán)境優(yōu)越，片區(qū)主要以居家、度假兩相宜的別墅及類別墅產(chǎn)品為主。有蒲陽路貫穿一、二環(huán)，并與市中心連接，出入方便快捷。片區(qū)集中了都江森林、都江之春、美山居等精品住宅及百年名校——北街小學(xué)，具有良好的居住氛圍。策略：充分發(fā)揮并整合片區(qū)作為高尚住宅區(qū)在的地位，在傳播上突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)；針對(duì)項(xiàng)目良好的居住環(huán)境，打造出純熟的居住社區(qū)，并最大程度的利用公園內(nèi)的資源優(yōu)勢(shì)；打造精致產(chǎn)品,突出項(xiàng)目產(chǎn)品及環(huán)境特色,建立與眾不同的形象。(3)片區(qū)日漸成熟：整體定位為居住、商業(yè)、教育為一體綜合生活區(qū),隨著安置居民的集中入住,區(qū)域內(nèi)生活配套將更加成熟；(4)市場(chǎng)空白點(diǎn)：高端需求存在，而高端項(xiàng)目少（僅有都江之春）策略：突出地塊的價(jià)值與內(nèi)涵；市場(chǎng)空白點(diǎn)是項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的突圍方向。五、項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃凈用地面積：39002 規(guī)劃總建筑面積：76403 地上總建筑面積：62403 地下總建筑面積：14000 住宅面積59283 商業(yè)面積(按5%考慮)3120 容積率： 建筑基底面積：18721 建筑密度：30%項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想方案設(shè)想一：項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客群定位結(jié)合容積率，開發(fā)多層產(chǎn)品；戶型面積以70——140平米戶型區(qū)間為主；該定位為大眾化產(chǎn)品，當(dāng)?shù)刂卸诵枨蠹纯上a(chǎn)品開發(fā)量。本定位跳出了區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)格局，針對(duì)當(dāng)?shù)?、成都等區(qū)域中高端及高端客群需求。洋房布局于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，外部用高層隔離?！暗譚OWN”戶型除地上2層以外，還贈(zèng)送一層自然采光的地下室和下沉式花園。讓客戶享受風(fēng)和陽光，以及室外優(yōu)美景觀。六、項(xiàng)目開發(fā)效益測(cè)算方案一：多層項(xiàng)目總投資估算總投資估算表成本項(xiàng)目總金額(萬元)單方成本（元）占總投資比例備注土地費(fèi)用12,1,571%，計(jì)算單方成本時(shí)考慮地下建筑面積前期費(fèi)用政策性規(guī)費(fèi)%可行性論證費(fèi)5%設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)40%三通一平20%小計(jì)%建安成本住宅8,1,100%含綠化、道路等車庫(kù)2,1,800%合計(jì)10,1,430%管理費(fèi)用50%其它費(fèi)用20%銷售費(fèi)用1,180%含代理費(fèi)用、廣告費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用61%按6000萬貸款計(jì)算不可預(yù)見費(fèi)50%總計(jì)26,3,420%項(xiàng)目利潤(rùn)估算2銷售收入測(cè)算產(chǎn)品形態(tài)面積價(jià)格售價(jià)(萬元)多層624035000車位(個(gè))500600003000總銷售收入2利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)估算表指標(biāo)名稱估算值總投資凈利率%預(yù)計(jì)可銷售面積(平米)，含地下車庫(kù)76,403預(yù)計(jì)銷售總值(萬元)34,202銷售凈利率%預(yù)計(jì)總成本(萬元)26,133營(yíng)業(yè)稅金及附加(萬元)1,813毛利潤(rùn)(萬元)8,069土地增值稅750毛利率%利潤(rùn)總額(萬元)5,505所得稅(萬元)1,376凈利潤(rùn)(萬元)4,129項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目三項(xiàng)值敏感性分析指標(biāo)名稱悲觀值預(yù)計(jì)值樂觀值總成本27,44026,13324,826銷售價(jià)格4,2534,4774,701銷售額32,49234,20235,912毛利潤(rùn)5,0528,06911,086凈利潤(rùn)2,2994,1295,960毛利率%%%總投資凈利率%%%銷售凈利率%%%悲觀設(shè)定:總成本上升5%,均價(jià)下降5%；樂觀設(shè)定:總成本下降5%,均價(jià)上升5%盈虧平衡分析盈虧平衡銷售面積=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用[1(稅率+銷售費(fèi)用率)]單價(jià)=23574+382+420[1(%+4%)]*4928=60030 盈虧平衡單價(jià)=(開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用)/銷售面積1(稅率+銷售費(fèi)率)=(23574+382+420)/694031(%+4%)=3872 方案二：合院疊墅洋房（配置電梯）為主，適量聯(lián)排別墅項(xiàng)目總投資估算總投資估算表成本項(xiàng)目總金額(萬元)單方成本（元）占總投資比例備注土地費(fèi)用12,1,571%，考慮地下建筑面積前期費(fèi)用政策性規(guī)費(fèi)%可行性論證費(fèi)5%設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)40%三通一平20%小計(jì)%建安成本住宅10,1,350%含綠化、道路等車庫(kù)2,1,800%合計(jì)12,1,680%管理費(fèi)用50%其它費(fèi)用20%銷售費(fèi)用1,180%含代理費(fèi)用、廣告費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用61%按6000萬貸款計(jì)算不可預(yù)見費(fèi)50%總計(jì)28,3,670%項(xiàng)目利潤(rùn)估算2銷售收入測(cè)算產(chǎn)品形態(tài)面積價(jià)格售價(jià)(萬元)疊墅洋房499226500聯(lián)排別墅124818500車位(個(gè))500600003000總銷售收入2利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)估算表指標(biāo)名稱估算值總投資凈利率%預(yù)計(jì)可銷售面積(平米)，含車庫(kù)76,403預(yù)計(jì)銷售總值(萬元)46,058銷售凈利率%預(yù)計(jì)總成本(萬元)28,043營(yíng)業(yè)稅金及附加(萬元)2,441毛利潤(rùn)(萬元)18,015土地增值稅3,403毛利率%利潤(rùn)總額(萬元)12,171所得稅(萬元)3,043凈利潤(rùn)(萬元)9,128項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目三項(xiàng)值敏感性分析指標(biāo)名稱悲觀值預(yù)計(jì)值樂觀值總成本29,44528,04326,641銷售價(jià)格5,7276,0286,329銷售額43,75346,05648,359毛利潤(rùn)14,30818,01521,718凈利潤(rùn)6,9319,12811,324毛利率%%%總投資凈利率%%%銷售凈利率%%%悲觀設(shè)定:總成本上升5%,均價(jià)下降5%；樂觀設(shè)定:總成本下降5%,均價(jià)上升5%盈虧平衡分析盈虧平衡銷售面積=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用[1(稅率+銷售費(fèi)用率)]單價(jià)=25483+382+420[1(%+4%)]*6028=48076 盈虧平衡單價(jià)=(開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用)/銷售面積1(稅率+銷售費(fèi)率)=(25483+382+420)/694031(%+4%)=4176 七、項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)結(jié)論方案一：結(jié)論：項(xiàng)目可行。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。盈虧平衡面積為48076平米，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。綜上所述：結(jié)合市場(chǎng)及地塊特性，從利潤(rùn)最大化出發(fā)，建議優(yōu)選方案二。周邊配套及環(huán)境學(xué)府路名校云集 嶺秀都江 項(xiàng)目調(diào)研表總體概況開發(fā)單位精誠(chéng)房產(chǎn)項(xiàng)目地址幸福大道中段內(nèi)二環(huán)學(xué)府路666號(hào)柏條河畔 67623966/87128866占地面積90畝建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐產(chǎn)品形態(tài)別墅，多層，小高層（11層）建筑面積110440平開盤時(shí)間物管費(fèi)，容積率開工時(shí)間地震前總戶數(shù)1022綠化率40%竣工時(shí)間201010車位數(shù)630產(chǎn)品類型中高端代理機(jī)構(gòu)　二期戶型配比戶型面積戶型形式套數(shù)比例銷售率總價(jià)區(qū)間套二77—8650%套三100—12850%銷售情況住宅均價(jià)4900銷售率95%朝向差價(jià)層差30一期均價(jià)二期均價(jià)三期均價(jià)商鋪均價(jià)銷售率經(jīng)營(yíng)種類租金情況經(jīng)營(yíng)情況項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位簡(jiǎn)歐風(fēng)格濱河社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)或優(yōu)劣勢(shì)柏條河畔，近市中區(qū)周邊配套及環(huán)境學(xué)府路名校云集 都江之春 項(xiàng)目調(diào)研表總體概況開發(fā)單位寧江機(jī)床項(xiàng)