【正文】 勢為依托，以開發(fā)引導(dǎo)為手段，以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，以增加經(jīng)濟(jì)總量為目標(biāo)，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快封開城區(qū)的建設(shè)速度。堅(jiān)持內(nèi)引外聯(lián)、采用從“筑巢引鳳”到“引鳳筑巢”等方式招商引資，擴(kuò)大集聚規(guī)模。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景封開縣城市地處封開舊城中心區(qū)，封開縣城市通過實(shí)施“農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化”帶動戰(zhàn)略，全縣經(jīng)濟(jì)始終保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。全縣總面積極因素2723平方公里，轄16個鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬人。 近年來，封開縣充分利用優(yōu)越的地理位置及豐富的資源，大辦工業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展三高農(nóng)業(yè)，不斷完善吸引客商的投資優(yōu)惠政策，社會穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，投資環(huán)境得到極大改善。從完善城市基礎(chǔ)設(shè)施方面看，建設(shè)一個位于封開城區(qū)大型購物中心是完全必要的。好又多購物中心建成，將會極大地改善該區(qū)域的環(huán)境條件，給群眾創(chuàng)造一個購物、娛樂、休閑的好去處。現(xiàn)有的各個小超市和商業(yè)、商家分布分散，一些市場規(guī)模較小，不能形成有效的商業(yè)積聚。工業(yè)產(chǎn)品主要松香及其系列產(chǎn)品、中纖板、水泥、牛皮紙、礦泉水、木雕刻工藝家具等。項(xiàng)目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團(tuán)功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達(dá)各自優(yōu)勢，動靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢。購物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了好又多購物中心的多重景觀效果，完全具備了花園購物、休閑購物、旅游購物的特征。物管優(yōu)勢項(xiàng)目將聘請國內(nèi)知名物業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)顧問，在封開縣城率先引進(jìn)高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的管理需求相適應(yīng)的物管樣板。全縣總面積極因素2723平方公里，轄16個鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬人。 第五章 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和期限（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模封開縣城市封開城區(qū)西堤路15號，項(xiàng)目建成后將輻射整個封開縣城市。完成可行性研究報(bào)告的編制、申請立項(xiàng)、項(xiàng)目審批及安裝工程。內(nèi)部實(shí)行嚴(yán)格的管理和明確的分工，其主要職責(zé)為：行政管理部門負(fù)責(zé)日常行政工作及項(xiàng)目執(zhí)行單位的接待與聯(lián)絡(luò)工作，組織項(xiàng)目的招投標(biāo)工作；計(jì)劃財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃安排，與項(xiàng)目執(zhí)行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金的使用安排和收支手續(xù)；施工管理部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建與安裝施工的協(xié)調(diào)與指揮，施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗(yàn)收工作；設(shè)備材料管理部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料的訂購、采購、保管及調(diào)撥等項(xiàng)工作；技術(shù)管理部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理工作，主持設(shè)計(jì)圖紙的審核、處理有關(guān)技術(shù)問題及組織職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)考核等工作。2．好又多購物中心按綠化主管部門規(guī)定要求進(jìn)行綠化，地面平整、硬化，沒有裸露地面。6．購物中心建筑物內(nèi)設(shè)有良好的采光、照明設(shè)施，空間寬敞、明亮、整潔，地面全部按照要求堅(jiān)固、平整、清潔、防滑。9．按照城市公共廁所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。11．配備專人打掃衛(wèi)生，保持地面清潔，并在場區(qū)設(shè)垃圾桶。2．嚴(yán)格按照消防安全標(biāo)志設(shè)置要求。5．對消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查記錄。9．施工使用明火履行相關(guān)手續(xù)和采取相應(yīng)安全措施。13．建立健全保安防范組織、制度。17．對保安人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。21．嚴(yán)格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對物品進(jìn)行堆放。2．購物中心工作人員佩帶胸卡，統(tǒng)一著裝。6．設(shè)立信息臺、信息展示板或廣播，公示市場交易信息、商品信息、價(jià)格信息和市場各項(xiàng)承諾及服務(wù)措施。10．建立本購物中心網(wǎng)站，利用網(wǎng)頁提供供求信息、價(jià)格信息服務(wù)。（二）消防措施消防工作應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。4．主次干道按120米間距設(shè)置消防栓，高層建筑附近要增設(shè)13個消防栓。8．其它未盡事宜，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4．其它有關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。4．電氣設(shè)計(jì)和建設(shè)均應(yīng)按規(guī)程搞好防雷接地，意外情況自動斷電等多項(xiàng)保護(hù)措施。項(xiàng)目啟動后，按照項(xiàng)目建設(shè)的宗旨和目標(biāo)來逐步實(shí)施?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)好又多購物中心具體的施工建設(shè)及日常管理工作。伴隨著時(shí)代的前進(jìn)和市場競爭的激烈化，利潤的競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競爭，一個有著高美譽(yù)度的品牌不僅僅代表著數(shù)千萬、數(shù)億元的隱性價(jià)值，更是對一個公司、對一個經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的肯定。對于項(xiàng)目內(nèi)的所有職工要嚴(yán)格實(shí)行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確保人員的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊(duì)伍。表81 新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表序號項(xiàng)目名稱估算投資(萬元)所占比例(％)1設(shè)備購置費(fèi)2建筑費(fèi)3安裝工程費(fèi)4運(yùn)雜費(fèi)5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)6建設(shè)單位管理費(fèi)7辦公家具購置費(fèi)8人員培訓(xùn)費(fèi)9驗(yàn)收鑒定費(fèi)11基本預(yù)備費(fèi)12建設(shè)期利息合 計(jì)二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明基本預(yù)備費(fèi)按建筑費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其它工程費(fèi)之和的5%計(jì)算。四、流動資金估算及資金來源本項(xiàng)目新增流動資金總額為320萬元，其中鋪底流動資金30%為96萬元，由企業(yè)自籌資金解決。（一）原材料價(jià)格的確定（不含稅）是以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。（五）修理費(fèi)用按折舊的30%計(jì)算（六）銷售費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)算總成本費(fèi)用估算詳見附表4。滿負(fù)荷經(jīng)營年利潤總額為 萬元，所得稅率為33%，所得稅額為 萬元。四、項(xiàng)目盈利能力 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前 % 稅后 %（二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic＝10%)稅前 萬元稅后 萬元（三）投資回收期（含建設(shè)期）稅前 稅后 （四）投資利潤率 %財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表7－附表7－2。（二）社會效益分析由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點(diǎn)內(nèi)容，公益性很強(qiáng)，因而有較好的社會經(jīng)濟(jì)效益，概括起來主要有：1．好又多購物中心的建設(shè)會促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依托好又多購物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。好又多購物中心建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，好又多購物中心的建設(shè)還有利于提高城市化水平，提高對外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。好又多購物中心的建設(shè)有利于提高對外開放水平。表121 敏感性分析表序號項(xiàng) 目變動幅度全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期%萬元年基本方案 1固定資產(chǎn)投資10%10%2銷售收入10%10%3