【正文】 第一章 總 論 一、項目概況（一）項目名稱：超市（二）項目建設(shè)單位： （三）項目建設(shè)地點： （四）項目法人： （五）項目負責(zé)人： （六）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)期限：本項目由甲方籌措經(jīng)營資金，乙方出資裝修經(jīng)營場地合作經(jīng)營超市、百貨業(yè)。首層部份鋪位租賃經(jīng)營高檔商品。1． 建設(shè)規(guī)模： 將建兩層合共6000平方大型綜合超市。2．建設(shè)期：（七）投資總額及資金來源投資總額為人民幣伍仟萬元正。自有資金和融資。二、建設(shè)單位概況封開縣信匯投資有限責(zé)任公司于2013年6月注冊成立，注冊資金500萬元，公司設(shè)立了投資部、市場發(fā)展部、工程部、行政人事部、財務(wù)部、督查部、采購部等管理部門，并建立了適合企業(yè)發(fā)展的各項規(guī)章制度。公司經(jīng)營范圍：自有資金對農(nóng)貿(mào)市場、物業(yè)管理項目進行投資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售；建筑材料。展望未來，公司前景遼闊，我們將為打造一個和諧社會、一流品牌房地產(chǎn)開發(fā)公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業(yè)創(chuàng)建和諧社會！企業(yè)精神：團結(jié)、務(wù)實、拼搏、高效、創(chuàng)新！經(jīng)營理念：服務(wù)城市，建設(shè)家園，誠信經(jīng)營，攜手共贏！ 三、綜合評價本項目的建設(shè)符合封開縣城市城市建設(shè)發(fā)展方向，對于推動封開縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，具有重要的促進作用。隨著政府粵桂合作的進一步實施，特別是城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略的推進，使封開城區(qū)發(fā)展成為一個充滿生機和活力的發(fā)展熱點地區(qū)，人民生活水平普遍提高，消費需求不斷增強，建設(shè)一座現(xiàn)代化大型購物中心已是勢在必行。目前，建設(shè)步伐加快，建設(shè)一座大型購物中心可以有力的推動封開城區(qū)城市建設(shè)，此外還將改善封開縣城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施布局分散、經(jīng)營混亂、經(jīng)營專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。本項目的實施將使封開城區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì)優(yōu)良的服務(wù)。本項目建設(shè)實施方案實用性和操作性較強，技術(shù)先進可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場前景看好，具有較強的盈利能力和抗風(fēng)險能力，可以實現(xiàn)良好的生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益說明該項目是可行的。四、項目編制原則本項目以市場為導(dǎo)向，以本地優(yōu)勢為依托，以開發(fā)引導(dǎo)為手段，以科技進步為先導(dǎo)，以增加經(jīng)濟總量為目標(biāo)，推進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快封開城區(qū)的建設(shè)速度。本項目按照“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高質(zhì)量、高附加值、因地制宜”的原則進行建設(shè)，充分利用資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、政策優(yōu)勢，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。本項目要以市場機制運行作為資源配置的手段，以高速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化市場體系為目標(biāo)，科學(xué)預(yù)測未來經(jīng)濟發(fā)展走向，設(shè)計原則采用近遠期結(jié)合，著眼于今后發(fā)展使本項目既有一定的彈性，又具有較強的可操作性和可達性，體現(xiàn)長期性和超前性的特點。好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)和管理，要堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，要把好又多購物中心的經(jīng)濟發(fā)展作為封開城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點。堅持內(nèi)引外聯(lián)、采用從“筑巢引鳳”到“引鳳筑巢”等方式招商引資，擴大集聚規(guī)模。把好又多購物中心建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、對封開城區(qū)乃至封開縣城市總體經(jīng)濟有帶動和輻射作用的現(xiàn)代化購物中心。好又多購物中心建設(shè)方案要適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和社會經(jīng)濟條件，合理使用資金，提高投資效益。建筑設(shè)計上盡量選用新技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟適用，又要與現(xiàn)有城市風(fēng)格和諧統(tǒng)一，達到使用價值和觀賞價值的有機結(jié)合，為城市建設(shè)增加新的景觀。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景封開縣城市地處封開舊城中心區(qū)，封開縣城市通過實施“農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化”帶動戰(zhàn)略，全縣經(jīng)濟始終保持強勁的發(fā)展勢頭。隨著封開縣城市國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市建設(shè)步伐不斷加快。封開縣城市按照營造和諧封開縣城的要求，實施封開新城市發(fā)展戰(zhàn)略，封開城區(qū)建設(shè)步伐加快。二、項目建設(shè)必要性封開縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有兩廣門戶之稱，是通往珠三角洲及大西南的咽喉之地。全縣總面積極因素2723平方公里，轄16個鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬人。封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國道321線一級水泥路、省首S266線二級水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。縣內(nèi)有直接出口貨物的岸碼頭。全縣通信已實現(xiàn)電話傳輸數(shù)字化，程控電話裝機達4萬多門，開通移動電話2萬多門。 近年來，封開縣充分利用優(yōu)越的地理位置及豐富的資源，大辦工業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展三高農(nóng)業(yè)，不斷完善吸引客商的投資優(yōu)惠政策，社會穩(wěn)定，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，投資環(huán)境得到極大改善。在封開中心城區(qū)、新區(qū)商業(yè)住宅和商業(yè)建筑等新建項目星羅棋布，使封開縣城市城市建設(shè)規(guī)模迅速擴大，在封開中心城區(qū)建設(shè)一座大型現(xiàn)代化購物中心勢在必行。1．好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是進一步推動對外開放，全面提升城市形象、加快城市化進程的需要。近年來封開縣城市的經(jīng)濟、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進步，但與周邊同類城市相比相對滯后。從完善城市基礎(chǔ)設(shè)施方面看，建設(shè)一個位于封開城區(qū)大型購物中心是完全必要的。好又多購物中心的建成標(biāo)志著封開城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施將跨上一個新臺階，有助于樹立封開城區(qū)良好的風(fēng)貌與形象。2．好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、提高人民生活質(zhì)量的需要。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口的增加，封開縣城市目前的商業(yè)、休閑場所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來看已不能滿足需要。好又多購物中心建成，將會極大地改善該區(qū)域的環(huán)境條件，給群眾創(chuàng)造一個購物、娛樂、休閑的好去處。3．好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、帶動項目周圍沿線開發(fā)的需要。好又多購物中心的實施，將有力于城市環(huán)境的改善，必定會帶動周圍地價的升值，從而帶動房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。第三章 市場供求分析及預(yù)測一、市場發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析（一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析目前封開縣城的商業(yè)網(wǎng)點布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，全市80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的簡易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是封州廣場和小型購物商業(yè)區(qū)以及封開縣城購物中心?，F(xiàn)有的各個小超市和商業(yè)、商家分布分散，一些市場規(guī)模較小，不能形成有效的商業(yè)積聚。（二）項目綜合優(yōu)勢分析1. 項目開發(fā)外部優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢從區(qū)域位置看，封開中心城區(qū)是連接大塘和西堤的地區(qū)性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市人口增長加快，封開舊城區(qū)將成為封開縣城市規(guī)模最大、城市人口最多、商務(wù)活動最旺的城區(qū)之一本土資源優(yōu)勢封開縣自然資源豐富。，年產(chǎn)松脂2萬多噸，為全國縣級之冠，2001年被國家林業(yè)局命名為中國松脂之鄉(xiāng)；全縣可開發(fā)水力資源16萬千瓦，年發(fā)電量近5億千瓦時，是全國第一批直100個實現(xiàn)農(nóng)村電氣化縣之一；縣內(nèi)礦產(chǎn)資源有黃金、水晶、錫、銅、鎢、錳、鐵、花崗巖、大理石、石灰石、礦泉水等其中花崗巖蘊藏量30億立方米，大理石碑15億立方米，石灰石家莊市300億立方米。工業(yè)產(chǎn)品主要松香及其系列產(chǎn)品、中纖板、水泥、牛皮紙、礦泉水、木雕刻工藝家具等。商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢封開縣城市城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場分散，商業(yè)旺地呈點狀，主要因為舊城的商業(yè)設(shè)施太陳舊，沒有得到改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒有形成良好的購物中心格局。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而封