【正文】 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：超市（二）項(xiàng)目建設(shè)單位： （三）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： （四）項(xiàng)目法人： （五）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： （六）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)期限：本項(xiàng)目由甲方籌措經(jīng)營(yíng)資金，乙方出資裝修經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地合作經(jīng)營(yíng)超市、百貨業(yè)。首層部份鋪位租賃經(jīng)營(yíng)高檔商品。1． 建設(shè)規(guī)模： 將建兩層合共6000平方大型綜合超市。2．建設(shè)期：（七）投資總額及資金來(lái)源投資總額為人民幣伍仟萬(wàn)元正。自有資金和融資。二、建設(shè)單位概況封開(kāi)縣信匯投資有限責(zé)任公司于2013年6月注冊(cè)成立，注冊(cè)資金500萬(wàn)元，公司設(shè)立了投資部、市場(chǎng)發(fā)展部、工程部、行政人事部、財(cái)務(wù)部、督查部、采購(gòu)部等管理部門，并建立了適合企業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度。公司經(jīng)營(yíng)范圍：自有資金對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售；建筑材料。展望未來(lái)，公司前景遼闊，我們將為打造一個(gè)和諧社會(huì)、一流品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業(yè)創(chuàng)建和諧社會(huì)！企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、拼搏、高效、創(chuàng)新！經(jīng)營(yíng)理念：服務(wù)城市，建設(shè)家園，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，攜手共贏！ 三、綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的建設(shè)符合封開(kāi)縣城市城市建設(shè)發(fā)展方向，對(duì)于推動(dòng)封開(kāi)縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，具有重要的促進(jìn)作用。隨著政府粵桂合作的進(jìn)一步實(shí)施，特別是城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略的推進(jìn)，使封開(kāi)城區(qū)發(fā)展成為一個(gè)充滿生機(jī)和活力的發(fā)展熱點(diǎn)地區(qū)，人民生活水平普遍提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)，建設(shè)一座現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心已是勢(shì)在必行。目前，建設(shè)步伐加快，建設(shè)一座大型購(gòu)物中心可以有力的推動(dòng)封開(kāi)城區(qū)城市建設(shè)，此外還將改善封開(kāi)縣城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施布局分散、經(jīng)營(yíng)混亂、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。本項(xiàng)目的實(shí)施將使封開(kāi)城區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì)優(yōu)良的服務(wù)。本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案實(shí)用性和操作性較強(qiáng)，技術(shù)先進(jìn)可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動(dòng)作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場(chǎng)前景看好，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可以實(shí)現(xiàn)良好的生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。四、項(xiàng)目編制原則本項(xiàng)目以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以本地優(yōu)勢(shì)為依托，以開(kāi)發(fā)引導(dǎo)為手段，以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，以增加經(jīng)濟(jì)總量為目標(biāo)，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快封開(kāi)城區(qū)的建設(shè)速度。本項(xiàng)目按照“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高質(zhì)量、高附加值、因地制宜”的原則進(jìn)行建設(shè)，充分利用資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。本項(xiàng)目要以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行作為資源配置的手段，以高速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化市場(chǎng)體系為目標(biāo)，科學(xué)預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向，設(shè)計(jì)原則采用近遠(yuǎn)期結(jié)合，著眼于今后發(fā)展使本項(xiàng)目既有一定的彈性，又具有較強(qiáng)的可操作性和可達(dá)性，體現(xiàn)長(zhǎng)期性和超前性的特點(diǎn)。好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)和管理，要堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，要把好又多購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為封開(kāi)城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。堅(jiān)持內(nèi)引外聯(lián)、采用從“筑巢引鳳”到“引鳳筑巢”等方式招商引資，擴(kuò)大集聚規(guī)模。把好又多購(gòu)物中心建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、對(duì)封開(kāi)城區(qū)乃至封開(kāi)縣城市總體經(jīng)濟(jì)有帶動(dòng)和輻射作用的現(xiàn)代化購(gòu)物中心。好又多購(gòu)物中心建設(shè)方案要適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，合理使用資金，提高投資效益。建筑設(shè)計(jì)上盡量選用新技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟(jì)適用，又要與現(xiàn)有城市風(fēng)格和諧統(tǒng)一，達(dá)到使用價(jià)值和觀賞價(jià)值的有機(jī)結(jié)合，為城市建設(shè)增加新的景觀。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景封開(kāi)縣城市地處封開(kāi)舊城中心區(qū)，封開(kāi)縣城市通過(guò)實(shí)施“農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化”帶動(dòng)戰(zhàn)略，全縣經(jīng)濟(jì)始終保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。隨著封開(kāi)縣城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市建設(shè)步伐不斷加快。封開(kāi)縣城市按照營(yíng)造和諧封開(kāi)縣城的要求，實(shí)施封開(kāi)新城市發(fā)展戰(zhàn)略，封開(kāi)城區(qū)建設(shè)步伐加快。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性封開(kāi)縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有兩廣門戶之稱，是通往珠三角洲及大西南的咽喉之地。全縣總面積極因素2723平方公里，轄16個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬(wàn)人。封開(kāi)縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國(guó)道321線一級(jí)水泥路、省首S266線二級(jí)水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。縣內(nèi)有直接出口貨物的岸碼頭。全縣通信已實(shí)現(xiàn)電話傳輸數(shù)字化，程控電話裝機(jī)達(dá)4萬(wàn)多門，開(kāi)通移動(dòng)電話2萬(wàn)多門。 近年來(lái)，封開(kāi)縣充分利用優(yōu)越的地理位置及豐富的資源，大辦工業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展三高農(nóng)業(yè)，不斷完善吸引客商的投資優(yōu)惠政策，社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，投資環(huán)境得到極大改善。在封開(kāi)中心城區(qū)、新區(qū)商業(yè)住宅和商業(yè)建筑等新建項(xiàng)目星羅棋布，使封開(kāi)縣城市城市建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，在封開(kāi)中心城區(qū)建設(shè)一座大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心勢(shì)在必行。1．好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開(kāi)放，全面提升城市形象、加快城市化進(jìn)程的需要。近年來(lái)封開(kāi)縣城市的經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進(jìn)步，但與周邊同類城市相比相對(duì)滯后。從完善城市基礎(chǔ)設(shè)施方面看，建設(shè)一個(gè)位于封開(kāi)城區(qū)大型購(gòu)物中心是完全必要的。好又多購(gòu)物中心的建成標(biāo)志著封開(kāi)城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施將跨上一個(gè)新臺(tái)階，有助于樹(shù)立封開(kāi)城區(qū)良好的風(fēng)貌與形象。2．好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、提高人民生活質(zhì)量的需要。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加，封開(kāi)縣城市目前的商業(yè)、休閑場(chǎng)所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來(lái)看已不能滿足需要。好又多購(gòu)物中心建成，將會(huì)極大地改善該區(qū)域的環(huán)境條件，給群眾創(chuàng)造一個(gè)購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的好去處。3．好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、帶動(dòng)項(xiàng)目周圍沿線開(kāi)發(fā)的需要。好又多購(gòu)物中心的實(shí)施，將有力于城市環(huán)境的改善，必定會(huì)帶動(dòng)周圍地價(jià)的升值，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。第三章 市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析（一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析目前封開(kāi)縣城的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，全市80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的簡(jiǎn)易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是封州廣場(chǎng)和小型購(gòu)物商業(yè)區(qū)以及封開(kāi)縣城購(gòu)物中心。現(xiàn)有的各個(gè)小超市和商業(yè)、商家分布分散，一些市場(chǎng)規(guī)模較小，不能形成有效的商業(yè)積聚。（二）項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)分析1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)外部?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)從區(qū)域位置看，封開(kāi)中心城區(qū)是連接大塘和西堤的地區(qū)性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市人口增長(zhǎng)加快，封開(kāi)舊城區(qū)將成為封開(kāi)縣城市規(guī)模最大、城市人口最多、商務(wù)活動(dòng)最旺的城區(qū)之一本土資源優(yōu)勢(shì)封開(kāi)縣自然資源豐富。，年產(chǎn)松脂2萬(wàn)多噸，為全國(guó)縣級(jí)之冠，2001年被國(guó)家林業(yè)局命名為中國(guó)松脂之鄉(xiāng)；全縣可開(kāi)發(fā)水力資源16萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量近5億千瓦時(shí)，是全國(guó)第一批直100個(gè)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村電氣化縣之一；縣內(nèi)礦產(chǎn)資源有黃金、水晶、錫、銅、鎢、錳、鐵、花崗巖、大理石、石灰石、礦泉水等其中花崗巖蘊(yùn)藏量30億立方米，大理石碑15億立方米，石灰石家莊市300億立方米。工業(yè)產(chǎn)品主要松香及其系列產(chǎn)品、中纖板、水泥、牛皮紙、礦泉水、木雕刻工藝家具等。商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)封開(kāi)縣城市城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場(chǎng)分散，商業(yè)旺地呈點(diǎn)狀，主要因?yàn)榕f城的商業(yè)設(shè)施太陳舊，沒(méi)有得到改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒(méi)有形成良好的購(gòu)物中心格局。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而封