【正文】 元/平方米，含機(jī)電設(shè)備；l 項(xiàng)目的正常銷售價(jià)格是7500元/平方米，車位售出111個(gè)，每個(gè)13萬(wàn)元；l %；l %（一年期）％（二年期）計(jì)算利息。研究的基本結(jié)論具體到本項(xiàng)目，由于能與錦城花園連成一個(gè)大規(guī)模樓盤，借助錦城的優(yōu)勢(shì)和聲譽(yù)及我司的名牌效應(yīng)，根據(jù)廣州市總體市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的樓盤銷售情況，住宅均價(jià)定在7500元/平方米，相信能較好地被市場(chǎng)接受，保持穩(wěn)定的銷售速度。由于這區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)量和需求量相對(duì)來(lái)講比較穩(wěn)定。（六）市場(chǎng)調(diào)研的基本結(jié)論市場(chǎng)調(diào)查廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1999年的調(diào)整期，在2000年進(jìn)入新的階段。但總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目北向的景觀會(huì)比南向好。東南面是錦城B5棟高層，景觀和視線受到一定的限制和影響；東側(cè)是小學(xué)，樓層較低、建筑密度小，視線較寬廣，且東側(cè)遠(yuǎn)景為天河新區(qū)，景觀條件不錯(cuò)；北面是錦城A區(qū)小高層和內(nèi)部規(guī)劃用地，若采取一定的措施，如興建內(nèi)部花園，在小高層頂部做綠化，中低層的景觀會(huì)比較好。餐飲：麥當(dāng)勞、欣葉臺(tái)灣餐廳等中西食肆；教育：東山區(qū)以集中了大量?jī)?yōu)秀學(xué)校聞名，本地塊周邊即有錦城黃金幼兒園、東方紅幼兒園、錦城花園東風(fēng)東小學(xué)低年級(jí)部、育才中學(xué)，稍遠(yuǎn)有東風(fēng)東小學(xué)高年級(jí)部、執(zhí)信中學(xué)、廣州市第七中學(xué)、培正中學(xué)、培正小學(xué)、廣鐵一中等名牌學(xué)校，教育資源極其豐富。（四）周邊環(huán)境交通狀況該地塊南側(cè)緊臨北環(huán)路，西側(cè)由梅花路連通廣州的東西交通大動(dòng)脈東風(fēng)路，東有了崗路接駁西平南路、廣州大道、環(huán)市路和城市交通新干線的內(nèi)環(huán)路，道路四通八達(dá)；在中山一路、東風(fēng)路在距本項(xiàng)目50米之內(nèi)設(shè)有超過(guò)30條公交線，錦城花園西側(cè)是106等多路公交車總站；在地塊西、南100米內(nèi)有地鐵楊箕站進(jìn)出口，步行不會(huì)超過(guò)5分鐘?？偨ㄖ娣e：預(yù)計(jì)121069平方米容積率：。（二）項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景電瓷廠地塊位于江城中心老城區(qū)北環(huán)路，周邊道路交通便利， ，暫時(shí)沒(méi)有其他規(guī)劃的限制。從地塊到達(dá)市內(nèi)主要辦公、商業(yè)的交通非常便利。娛樂(lè)：荷里活東、大上海夜總會(huì)、各類酒吧等娛樂(lè)設(shè)施；醫(yī)療：廣州空軍醫(yī)院、廣州市十二人民醫(yī)院等； 銀行：工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東銀行、廣州商業(yè)銀行等銀行。本項(xiàng)目南面的內(nèi)環(huán)路放射線對(duì)樓宇價(jià)值產(chǎn)生了較大的影響。（五）宗地現(xiàn)狀南苑地塊略呈正方形，南窄北稍寬。政府繼續(xù)控制土地供應(yīng)量以及基建投資的不斷增長(zhǎng)，一定程度改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況。城區(qū)內(nèi)因?yàn)榈貕K的面積的限制，具規(guī)模的住宅小區(qū)不多，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、綜合質(zhì)素優(yōu)良的大形小區(qū)更是罕有，且呈日漸減少的趨勢(shì)，故這類物業(yè)有較好的市場(chǎng)前景。（七）項(xiàng)目基本發(fā)展模式，考慮合理的建筑密度，項(xiàng)目可建成三座2022層高住宅，根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)情況及對(duì)未來(lái)目標(biāo)消費(fèi)群的預(yù)測(cè)，計(jì)劃本項(xiàng)目全部做成三房以上的大面積戶型，平均戶面積為120平方米左右，每層四－－六戶，住宅景觀朝向以東、北為主。l 資金來(lái)源：自有資金6000萬(wàn)元，銀行借貸8000萬(wàn)元，利息支出合計(jì)457萬(wàn)元。本項(xiàng)目的預(yù)期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出現(xiàn)問(wèn)題，在建筑造價(jià)增加15%（即3335元/平方米）時(shí)，稅后利潤(rùn)為2552萬(wàn)元，％左右，%，所以控制本項(xiàng)目的成本顯得比較重要。2001年，％，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2001年末，廣州地區(qū)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。全年商品房新開(kāi)工面積4250萬(wàn)平方米。二手交易不斷增長(zhǎng)，樓價(jià)穩(wěn)中略降。（3）新開(kāi)工面積增長(zhǎng)放緩％，％的增長(zhǎng)幅度。其中原八區(qū)商品房為535萬(wàn)平方米，成交金額為299億元，％％。（6）二手房屋大幅增長(zhǎng)全市十區(qū)二手房屋成交量達(dá)378萬(wàn)平方米，成交金額為90億元。（7）成交均價(jià)各有升降原八區(qū)登記的成交總體價(jià)格下降，預(yù)售商品房從2000年的5617元/平方米下降至5589元/平方米。多層住宅和商鋪的均價(jià)則有所上升，與2000年均價(jià)相比，％％。2001年住宅市場(chǎng)情況面積單位：萬(wàn)平方米；價(jià)格單位：元/平方米從地區(qū)分布看，高層住宅較集中在海珠區(qū)和天河區(qū)，％％；多層住宅番禺區(qū)居多，％％。但高層住宅供應(yīng)比去年同期大幅增長(zhǎng)，預(yù)期市場(chǎng)壓力加大。廣州市東山區(qū)是廣東省的政治文化中心，歷來(lái)就是廣州高官巨賈云集之地。如：東南部的海印電器總匯、海印廣場(chǎng)、毛線布匹市場(chǎng)和摩托車市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)；較場(chǎng)西的摩托車零配件市場(chǎng)；文德路至文明路的文化書(shū)畫市場(chǎng)；陵園西路、中華廣場(chǎng)一帶的手機(jī)、電子通訊器材市場(chǎng)；中山三、四路小商品市場(chǎng)等等。有東風(fēng)東小學(xué)、東方紅等49所小學(xué)、84所幼兒園。正因?yàn)闁|山區(qū)具有成熟而出眾的交通、教育、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)設(shè)施，區(qū)域內(nèi)居民盡享其便，房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)成熟和活躍，二手成交量一直位居廣州市交易量的前兩名，一手樓盤的銷售也取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。東山區(qū)全年供應(yīng)量不足一個(gè)郊區(qū)大盤的供應(yīng)量，而且基本上以單體樓供應(yīng)為主。東山區(qū)5號(hào)地段在20002002年近三年內(nèi)，商品房成交量一直保持上升態(tài)勢(shì)，說(shuō)明東山區(qū)5號(hào)地段的需求量仍然旺盛。其主流戶型為二房二廳（80平方米左右）和三房二廳（110以上）。2000年為8365元/平方米（錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)均在售），2001年為6910元/平方米（高價(jià)樓盤進(jìn)入尾盤銷售階段，成交以中高價(jià)位樓盤為主）。（4） 區(qū)域地段市場(chǎng)情況從分布上看，東山區(qū)可分為以下地段：①二沙島；②東湖；③區(qū)莊附近及以西的商務(wù)區(qū)；④淘金小區(qū)，麓湖；⑤動(dòng)物園與水蔭路、五羊新城；⑥環(huán)市東、東風(fēng)東；⑦大沙頭西與東華路、沿江中、中山二路；⑧中山一路。東山區(qū)中選擇可比樓盤的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果 通過(guò)對(duì)東山區(qū)高層住宅市場(chǎng)的分析，在同區(qū)中能與錦城南苑項(xiàng)目所在地相比的地段，環(huán)市路東風(fēng)路中山路、東湖白云路、動(dòng)物園水蔭路以及五羊新城等符合要求。此外，中高檔宅聚集的天河北和中信一帶等相對(duì)具有同樣的市場(chǎng)消費(fèi)定位的樓盤也在對(duì)比之列。東片由南國(guó)花園、新城海濱花園、匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈構(gòu)成。兩個(gè)樓盤均有相當(dāng)數(shù)量的存貨，新城海濱花園的發(fā)展商因資金問(wèn)題延緩了開(kāi)發(fā)速度。相信這與其大廳大房大戶的概念、豪華的裝修材料、高貴的設(shè)計(jì)與率先采用的帶租約銷售方式有很大關(guān)系，該樓盤開(kāi)始銷售極為困難，建成現(xiàn)樓后情況仍沒(méi)有改善，發(fā)展商不得不把部分單元改為商務(wù)公寓，加入成為“金鑰匙”國(guó)際管理會(huì)員，特聘請(qǐng)一批專門從事高檔酒店管理的管理人員管理，月租金價(jià)格在$3000—$5000左右，然后銷售帶租約公寓（或提供反租兩年），使銷售情況有所改善。這樣大量的單位滯銷，工程進(jìn)度又接近竣工，開(kāi)發(fā)商面臨巨大的壓力。另一個(gè)大型樓盤天譽(yù)花園毛坯房均價(jià)7332元/平方米，是面對(duì)綠化廣場(chǎng)的首排物業(yè)，其一期銷售較順利。以錦城地塊目前被兩條高架路夾擊的狀況，與東風(fēng)廣場(chǎng)相比處于劣勢(shì)。最近該公司又出了些問(wèn)題，短期內(nèi)三期住宅難以上市供應(yīng)。 （4）東風(fēng)西路（嘉和苑）位于東風(fēng)西路的嘉和苑，是廣州市西區(qū)正在發(fā)售的少有的高檔住宅小區(qū)，不少買家是新加坡、香港和外企的高級(jí)人員。 （5）東山區(qū)其他樓盤（富力盈澤苑、東湖御苑）東湖御苑位于東湖附近的永勝上沙，由4棟46層超高層組成的住宅，均價(jià)9890元/平方米，帶豪華裝修。 （四）錦城花園二手市場(chǎng)調(diào)查對(duì)于本項(xiàng)目，來(lái)至錦城花園二手市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是直接的。（五）同類住宅平均建筑成本參照中海錦苑的標(biāo)準(zhǔn)，錦城南苑項(xiàng)目建安費(fèi)按精美裝修考慮，高層為2900元/平方米（以建筑面積計(jì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)同中海錦苑）；地下室建筑費(fèi)按2500元/平方米計(jì)算(含機(jī)電設(shè)備)。三、發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷策劃（一） 基本數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目面積備 注一用地面積（M2）12000　二扣除規(guī)劃路后面積 　三總建筑面積（M2）42000(一)地上總建筑面積（M2）42000　1有償?shù)模∕2） 　（1）住宅（M2）41500?。ǎ玻┯袃敼?暫定2無(wú)償?shù)模∕2）