【正文】 元/平方米，含機(jī)電設(shè)備；l 項目的正常銷售價格是7500元/平方米，車位售出111個，每個13萬元；l %；l %（一年期）％（二年期）計算利息。研究的基本結(jié)論具體到本項目，由于能與錦城花園連成一個大規(guī)模樓盤，借助錦城的優(yōu)勢和聲譽(yù)及我司的名牌效應(yīng)，根據(jù)廣州市總體市場及項目周邊的樓盤銷售情況，住宅均價定在7500元/平方米，相信能較好地被市場接受，保持穩(wěn)定的銷售速度。由于這區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)量和需求量相對來講比較穩(wěn)定。（六）市場調(diào)研的基本結(jié)論市場調(diào)查廣州市房地產(chǎn)市場經(jīng)過1999年的調(diào)整期，在2000年進(jìn)入新的階段。但總的來說，項目北向的景觀會比南向好。東南面是錦城B5棟高層，景觀和視線受到一定的限制和影響；東側(cè)是小學(xué)，樓層較低、建筑密度小，視線較寬廣，且東側(cè)遠(yuǎn)景為天河新區(qū)，景觀條件不錯；北面是錦城A區(qū)小高層和內(nèi)部規(guī)劃用地，若采取一定的措施，如興建內(nèi)部花園，在小高層頂部做綠化，中低層的景觀會比較好。餐飲：麥當(dāng)勞、欣葉臺灣餐廳等中西食肆；教育：東山區(qū)以集中了大量優(yōu)秀學(xué)校聞名，本地塊周邊即有錦城黃金幼兒園、東方紅幼兒園、錦城花園東風(fēng)東小學(xué)低年級部、育才中學(xué)，稍遠(yuǎn)有東風(fēng)東小學(xué)高年級部、執(zhí)信中學(xué)、廣州市第七中學(xué)、培正中學(xué)、培正小學(xué)、廣鐵一中等名牌學(xué)校，教育資源極其豐富。（四）周邊環(huán)境交通狀況該地塊南側(cè)緊臨北環(huán)路，西側(cè)由梅花路連通廣州的東西交通大動脈東風(fēng)路，東有了崗路接駁西平南路、廣州大道、環(huán)市路和城市交通新干線的內(nèi)環(huán)路，道路四通八達(dá)；在中山一路、東風(fēng)路在距本項目50米之內(nèi)設(shè)有超過30條公交線，錦城花園西側(cè)是106等多路公交車總站；在地塊西、南100米內(nèi)有地鐵楊箕站進(jìn)出口，步行不會超過5分鐘?？偨ㄖ娣e：預(yù)計121069平方米容積率：。（二）項目背景項目背景電瓷廠地塊位于江城中心老城區(qū)北環(huán)路，周邊道路交通便利， ，暫時沒有其他規(guī)劃的限制。從地塊到達(dá)市內(nèi)主要辦公、商業(yè)的交通非常便利。娛樂：荷里活東、大上海夜總會、各類酒吧等娛樂設(shè)施；醫(yī)療：廣州空軍醫(yī)院、廣州市十二人民醫(yī)院等； 銀行：工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東銀行、廣州商業(yè)銀行等銀行。本項目南面的內(nèi)環(huán)路放射線對樓宇價值產(chǎn)生了較大的影響。（五）宗地現(xiàn)狀南苑地塊略呈正方形，南窄北稍寬。政府繼續(xù)控制土地供應(yīng)量以及基建投資的不斷增長，一定程度改善了房地產(chǎn)市場供求狀況。城區(qū)內(nèi)因為地塊的面積的限制，具規(guī)模的住宅小區(qū)不多，特別是規(guī)劃設(shè)計合理、綜合質(zhì)素優(yōu)良的大形小區(qū)更是罕有，且呈日漸減少的趨勢，故這類物業(yè)有較好的市場前景。（七）項目基本發(fā)展模式，考慮合理的建筑密度，項目可建成三座2022層高住宅，根據(jù)目前區(qū)域市場情況及對未來目標(biāo)消費群的預(yù)測，計劃本項目全部做成三房以上的大面積戶型，平均戶面積為120平方米左右，每層四－－六戶，住宅景觀朝向以東、北為主。l 資金來源：自有資金6000萬元，銀行借貸8000萬元，利息支出合計457萬元。本項目的預(yù)期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出現(xiàn)問題，在建筑造價增加15%（即3335元/平方米）時，稅后利潤為2552萬元，％左右，%，所以控制本項目的成本顯得比較重要。2001年，％，保持高速增長態(tài)勢。2001年末，廣州地區(qū)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。全年商品房新開工面積4250萬平方米。二手交易不斷增長，樓價穩(wěn)中略降。（3）新開工面積增長放緩％，％的增長幅度。其中原八區(qū)商品房為535萬平方米，成交金額為299億元，％％。（6）二手房屋大幅增長全市十區(qū)二手房屋成交量達(dá)378萬平方米，成交金額為90億元。（7）成交均價各有升降原八區(qū)登記的成交總體價格下降，預(yù)售商品房從2000年的5617元/平方米下降至5589元/平方米。多層住宅和商鋪的均價則有所上升，與2000年均價相比，％％。2001年住宅市場情況面積單位：萬平方米；價格單位：元/平方米從地區(qū)分布看，高層住宅較集中在海珠區(qū)和天河區(qū)，％％；多層住宅番禺區(qū)居多，％％。但高層住宅供應(yīng)比去年同期大幅增長，預(yù)期市場壓力加大。廣州市東山區(qū)是廣東省的政治文化中心，歷來就是廣州高官巨賈云集之地。如：東南部的海印電器總匯、海印廣場、毛線布匹市場和摩托車市場、舊貨市場；較場西的摩托車零配件市場；文德路至文明路的文化書畫市場；陵園西路、中華廣場一帶的手機(jī)、電子通訊器材市場；中山三、四路小商品市場等等。有東風(fēng)東小學(xué)、東方紅等49所小學(xué)、84所幼兒園。正因為東山區(qū)具有成熟而出眾的交通、教育、購物、休閑、娛樂設(shè)施，區(qū)域內(nèi)居民盡享其便，房地產(chǎn)市場相當(dāng)成熟和活躍，二手成交量一直位居廣州市交易量的前兩名，一手樓盤的銷售也取得不錯的業(yè)績。東山區(qū)全年供應(yīng)量不足一個郊區(qū)大盤的供應(yīng)量，而且基本上以單體樓供應(yīng)為主。東山區(qū)5號地段在20002002年近三年內(nèi)，商品房成交量一直保持上升態(tài)勢，說明東山區(qū)5號地段的需求量仍然旺盛。其主流戶型為二房二廳（80平方米左右）和三房二廳（110以上）。2000年為8365元/平方米（錦城花園、東風(fēng)廣場均在售），2001年為6910元/平方米（高價樓盤進(jìn)入尾盤銷售階段，成交以中高價位樓盤為主）。（4） 區(qū)域地段市場情況從分布上看，東山區(qū)可分為以下地段：①二沙島；②東湖；③區(qū)莊附近及以西的商務(wù)區(qū)；④淘金小區(qū)，麓湖；⑤動物園與水蔭路、五羊新城；⑥環(huán)市東、東風(fēng)東；⑦大沙頭西與東華路、沿江中、中山二路；⑧中山一路。東山區(qū)中選擇可比樓盤的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果 通過對東山區(qū)高層住宅市場的分析，在同區(qū)中能與錦城南苑項目所在地相比的地段，環(huán)市路東風(fēng)路中山路、東湖白云路、動物園水蔭路以及五羊新城等符合要求。此外，中高檔宅聚集的天河北和中信一帶等相對具有同樣的市場消費定位的樓盤也在對比之列。東片由南國花園、新城海濱花園、匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈構(gòu)成。兩個樓盤均有相當(dāng)數(shù)量的存貨，新城海濱花園的發(fā)展商因資金問題延緩了開發(fā)速度。相信這與其大廳大房大戶的概念、豪華的裝修材料、高貴的設(shè)計與率先采用的帶租約銷售方式有很大關(guān)系，該樓盤開始銷售極為困難，建成現(xiàn)樓后情況仍沒有改善，發(fā)展商不得不把部分單元改為商務(wù)公寓，加入成為“金鑰匙”國際管理會員，特聘請一批專門從事高檔酒店管理的管理人員管理，月租金價格在$3000—$5000左右，然后銷售帶租約公寓（或提供反租兩年），使銷售情況有所改善。這樣大量的單位滯銷，工程進(jìn)度又接近竣工，開發(fā)商面臨巨大的壓力。另一個大型樓盤天譽(yù)花園毛坯房均價7332元/平方米，是面對綠化廣場的首排物業(yè)，其一期銷售較順利。以錦城地塊目前被兩條高架路夾擊的狀況，與東風(fēng)廣場相比處于劣勢。最近該公司又出了些問題，短期內(nèi)三期住宅難以上市供應(yīng)。 （4）東風(fēng)西路（嘉和苑）位于東風(fēng)西路的嘉和苑，是廣州市西區(qū)正在發(fā)售的少有的高檔住宅小區(qū)，不少買家是新加坡、香港和外企的高級人員。 （5）東山區(qū)其他樓盤（富力盈澤苑、東湖御苑）東湖御苑位于東湖附近的永勝上沙，由4棟46層超高層組成的住宅，均價9890元/平方米，帶豪華裝修。 （四）錦城花園二手市場調(diào)查對于本項目，來至錦城花園二手市場的競爭將是直接的。（五）同類住宅平均建筑成本參照中海錦苑的標(biāo)準(zhǔn)，錦城南苑項目建安費按精美裝修考慮，高層為2900元/平方米（以建筑面積計，裝修標(biāo)準(zhǔn)同中海錦苑）；地下室建筑費按2500元/平方米計算(含機(jī)電設(shè)備)。三、發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃（一） 基本數(shù)據(jù)序號項目面積備 注一用地面積（M2）12000　二扣除規(guī)劃路后面積 　三總建筑面積（M2）42000(一)地上總建筑面積（M2）42000　1有償?shù)模∕2） ?。?）住宅（M2）41500?。ǎ玻┯袃敼?暫定2無償?shù)模∕2）