【正文】 物業(yè)管理，公司將立足高端，精心準(zhǔn)備，緊扣項(xiàng)目主題風(fēng)情，通過(guò)優(yōu)質(zhì)、貼心、獨(dú)特的差異化服務(wù)，力爭(zhēng)一年內(nèi)把項(xiàng)目打造成市亮點(diǎn)，三年內(nèi)逐步完成物業(yè)管理市優(yōu)、省優(yōu)的創(chuàng)建工作，讓優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)緊貼項(xiàng)目高端的城市定位，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、銷售、物管三方共贏。（二）管理運(yùn)作模式計(jì)劃目標(biāo)管理公司將根據(jù)項(xiàng)目的整體構(gòu)想、服務(wù)承諾，結(jié)合甲方的具體要求，制定出三年規(guī)劃，把整體管理目標(biāo)分解落實(shí)到逐年逐月的任務(wù)目標(biāo)中，實(shí)行計(jì)劃管理。（2）制度管理：無(wú)規(guī)矩不成方圓，項(xiàng)目部的人事管理、紀(jì)律管理、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理都必須依據(jù)一套完整的、適宜的規(guī)章制度與流程來(lái)進(jìn)行，一是規(guī)范員工言行，二是提高工作效率和工作質(zhì)量，三是提升項(xiàng)目形象。全面質(zhì)量管理公司將根據(jù)質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，全面推行質(zhì)量管理，成立以公司分管經(jīng)理為組長(zhǎng)的全面質(zhì)量管理小組，制定質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行三級(jí)質(zhì)量管理：每日項(xiàng)目部自檢，月中公司管理部督檢，月末公司分管經(jīng)理帶隊(duì)統(tǒng)一檢查考核。二是在因員工士氣低落，服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主不滿足情緒增加時(shí)，若解釋或協(xié)商無(wú)效，可采取行政方法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。梳理原有作業(yè)流程，推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，爭(zhēng)取一年內(nèi)把項(xiàng)目打造成市亮點(diǎn)，三年內(nèi)逐步完成物業(yè)管理市優(yōu)、省優(yōu)的創(chuàng)建工作?？头行? 2 人，負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的投訴與報(bào)修。替班人員 2 人，聘請(qǐng)正規(guī)保安人員，執(zhí)行其制度規(guī)定。綠化部 1 人綠化工 1 人，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的綠化養(yǎng)護(hù)工作。 受理職工來(lái)訪、重要投訴等事宜；接待和處理政府各職能部門交代辦理的事宜。負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)源節(jié)流工作的組織與實(shí)施。工作期間必須統(tǒng)一著裝，注重儀表儀容，體現(xiàn)莊重大方感觀嚴(yán)格遵守工作時(shí)間，不遲到、不早退、不無(wú)故曠工、不擅離職守。對(duì)少數(shù)缺少社會(huì)公德意識(shí)，破壞環(huán)境衛(wèi)生的人員，必須及時(shí)制止，必要時(shí)上報(bào)公司。（三）秩序維護(hù)員崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度，遵紀(jì)守法，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從安排，愛(ài)護(hù)公物。巡回檢查時(shí)，攜帶一定的防衛(wèi)器具，注意隱蔽部位的巡查，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)及違章行為，必須及時(shí)勸說(shuō)制止和處理，特別出現(xiàn)斗毆、兇殺、火警等嚴(yán)重民事或刑事事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，同時(shí)告知公司領(lǐng)導(dǎo)。在工作中成績(jī)顯著或失職造成不良后果的，公司將給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)和處罰。入戶服務(wù)熱情規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行公司“八不準(zhǔn)制度”接到維修指令后，不拖、不等、不靠，立即行動(dòng)，高質(zhì)高效的完成維修工作負(fù)責(zé)分管區(qū)域設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，定期檢查，定期維護(hù)，認(rèn)真記錄，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好各種突發(fā)事件的應(yīng)急處理工作完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它任務(wù)。 熟悉所管轄范圍內(nèi)的綠化布局，苗木品種、數(shù)量，生長(zhǎng)特點(diǎn)以及培植管理。 用后的器具及機(jī)械設(shè)備清潔后放回指定位置。（六）接訪員崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度，遵紀(jì)守法，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從安排，愛(ài)護(hù)公物。負(fù)責(zé)業(yè)主日常的水電等各種報(bào)修內(nèi)容的處理工作。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。如果項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域?qū)嵭谐杲鹬?物業(yè)費(fèi)用核算如下：商業(yè)區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用明細(xì)表名稱金額（元/月）人數(shù)小計(jì)（元/月）備注項(xiàng)目經(jīng)理400014000兼職費(fèi)用保潔員1500812000秩序員220061320045歲以下年輕人綠化工100011000兼職費(fèi)用維修工200012000兼職費(fèi)用服裝費(fèi)60171020項(xiàng)目經(jīng)理配職業(yè)經(jīng)理工裝，秩序員配全套標(biāo)準(zhǔn)保安服裝，所有人員均配夏秋冬三季服裝。小區(qū)設(shè)紅外監(jiān)控與周界報(bào)警系統(tǒng)，使用監(jiān)控墻而非單個(gè)臺(tái)式屏幕，彰顯小區(qū)的高端與大氣；監(jiān)控室與消防中控室設(shè)在同一房間內(nèi)，便于集中管理。住宅生活用水納入城區(qū)自來(lái)水管網(wǎng)，并供水到戶；住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用施工臨時(shí)用電；住宅的雨水、污水排放納入永久性城市雨水污水排放系統(tǒng)。物管用房:建筑面積按照建設(shè)工程總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平方米；業(yè)主會(huì)議議事用房建筑面積不得少于30平方米；均具備水電基本使用功能。質(zhì)量問(wèn)題的處理方法（1）保修期限：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用的年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖、供冷期；電器管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝飾裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限和保修范圍，按《住宅質(zhì)量保證書》約定。三、業(yè)主驗(yàn)房收房服務(wù)業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程圖提前15天向業(yè)主發(fā)出入伙通知書，約定入伙時(shí)間；業(yè)主持“入伙流轉(zhuǎn)單”、“收房通知單”、購(gòu)房合同到物業(yè)管理處辦理入伙手續(xù)；到售樓處繳納剩余費(fèi)用，如開(kāi)戶費(fèi)等；交齊錢款后工作人員在收房通知單上簽字蓋章確認(rèn)；到售樓處領(lǐng)取收房通知單，按“入伙流轉(zhuǎn)單”辦理入伙手續(xù)；物業(yè)公司管理處接待Ⅰ處接待Ⅲ處接待Ⅱ處審核業(yè)主資料：①費(fèi)用繳納情況；②相關(guān)部門人員簽字、蓋章情況；③“收房通知書”情況；④“購(gòu)房合同”持有情況；填寫業(yè)主資料登記表、復(fù)印業(yè)主身份證、存檔；上述手續(xù)辦理完成后，業(yè)主領(lǐng)取裝修鑰匙，由物業(yè)人員會(huì)同房產(chǎn)人員和業(yè)主共同驗(yàn)房；繳納相關(guān)費(fèi)用；①預(yù)付6個(gè)月管理費(fèi)；②預(yù)付裝修押金；③代收費(fèi)用；④其他；開(kāi)發(fā)公司物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放各類管理性文件；①臨時(shí)管理規(guī)約②裝修協(xié)議書① ③服務(wù)指南② ④簽署“承諾書”驗(yàn)房完畢后，填寫驗(yàn)房交接單，業(yè)主簽字認(rèn)可，同時(shí)把存在的問(wèn)題反饋給開(kāi)發(fā)公司，由建設(shè)單位限期處理；四、設(shè)立客服中心，公示服務(wù)電話，搭建服務(wù)熱線公司在管理服務(wù)中，成立一站式的客戶服務(wù)中心，提供全方位的物業(yè)服務(wù)，總體協(xié)調(diào)各類事務(wù)，并在第一時(shí)間快速反應(yīng)、及時(shí)處理，最大限度的滿足業(yè)主的各種需求。同事之間不可稱兄道弟，有職務(wù)的要稱其職務(wù)，無(wú)職務(wù)的要稱其姓名。 “再見(jiàn)，請(qǐng)慢走！” （3）業(yè)主電話來(lái)訪，接待員： “您好，物業(yè)。五、綜合管理服務(wù)（一）業(yè)主入住時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供全面、詳細(xì)的臨時(shí)管理規(guī)約、房屋使用手冊(cè)。（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。（七））每年開(kāi)展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無(wú)安全隱患或破損。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要?jiǎng)佑镁S修資金的，按規(guī)定程序申請(qǐng)使用。委托清運(yùn)裝修垃圾的，在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運(yùn)。要養(yǎng)成良好的以維護(hù)保養(yǎng)為主、維修為輔的工作習(xí)慣，按不同設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常保養(yǎng)。（4）年檢：對(duì)設(shè)備及周圍進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)檢查設(shè)備的機(jī)械有無(wú)故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。（4）保存好設(shè)施施工圖紙、售后服務(wù)卡、產(chǎn)品說(shuō)明書等。（4）確保中央監(jiān)控系統(tǒng)等智能設(shè)備運(yùn)行正常，并做好記錄。嚴(yán)格按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。（4）工作服穿戴整齊、嚴(yán)謹(jǐn)。維修人員上門服務(wù)，應(yīng)禮節(jié)性的輕叩房門三下，30秒后再稍重叩門三下。修理完畢要清理好現(xiàn)場(chǎng)，損壞物品要賠（四）公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)供配電：未移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，按以下標(biāo)準(zhǔn)做好維修、保養(yǎng)工作；產(chǎn)權(quán)屬專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，可接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，協(xié)助做好相關(guān)工作。（4）無(wú)自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。（2）保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。給排水（1）公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。（5）不定期對(duì)雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換?！蜷T禁系統(tǒng)，做到：（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常。◎周界防范系統(tǒng)，做到：（1）主機(jī)除