【正文】 8年，受世界經(jīng)濟環(huán)境影響，%。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長某市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自2003年來保持著較好的增長勢頭：178。 據(jù)抽樣調(diào)查，%。 2008年底，人口向市區(qū)集聚的趨勢較為明顯，這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。%。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r某市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運行態(tài)勢良好：178。 某市固定資產(chǎn)投資2007年為1,868億元，%，略高于2005年至2006年的15%的漲幅；178。 至2007年，%，重新呈現(xiàn)快速增長的勢頭；178。 穩(wěn)定的增長勢頭表明了某經(jīng)濟環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢以及市場對于經(jīng)濟發(fā)展的較強信心。2004年的生產(chǎn)總值更是達(dá)到了2,067億元，%；178。項目綜合評價結(jié)論：本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。3預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入項目竣工后的尾款結(jié)算。 資金籌措本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和預(yù)售收入等。 項目建設(shè)進(jìn)度項目計劃從2010年1月開始施工，由于本項目規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計建設(shè)工期為7年，即項目可望于2016年底全部竣工。某在某，將依靠母公司中國航空工業(yè)集團(tuán)龐大的實力，與國際資本融合，整合國際頂級團(tuán)隊資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠(yuǎn)見，為某市的城市建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)帶來一個嶄新的局面。一、項目總論（一） 項目背景 項目名稱 某中山東路518號城市綜合體（暫定名）項目 開發(fā)公司背景簡介中國航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡稱“中航工業(yè)”）是由中央管理的國有特大型企業(yè)，是國家授權(quán)投資的機構(gòu)，由原中國航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，soho商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推動項目資產(chǎn)升值。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財務(wù)回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務(wù)狀況得重要組成部分。未來供應(yīng)較少，2009年共有兩個項目合計353間客房的供應(yīng)，對外經(jīng)濟的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務(wù)式公寓未來發(fā)展前景向好。中高檔公寓市場2003年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場正式進(jìn)入啟動階段，伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，2003－2007年新增供應(yīng)集中放量。某當(dāng)前五星級酒店市場某市五星級酒店市場在2000年進(jìn)入了高速發(fā)展的時期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上，但各個酒店之間的惡性價格競爭導(dǎo)致平均房價一直處于較低的水平。優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場某優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2000年開始進(jìn)入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)。甲級寫字樓市場分析某甲級寫字樓市場從2003年開始進(jìn)入快速發(fā)展時期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺，整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距。城市綜合體項目可行性研究報告商業(yè)綜合體項目可行性研究報告目 錄目錄 2一、項目總論（序） 6（一） 項目背景 6 項目名稱 6 開發(fā)公司背景簡介 6 研究工作依據(jù) 7 項目規(guī)劃設(shè)計要點 7（二）可行性研究結(jié)論 7 市場預(yù)測 7 項目建設(shè)進(jìn)度 8 投資估算和資金籌措 8 項目綜合評價結(jié)論 9二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究 10宏觀經(jīng)濟指標(biāo) 10GDP及其增長 10人均GDP及其增長 11固定資產(chǎn)投資及其增長 12支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 12人口數(shù)量及其特征 13人均可支配收入及其增長 14社會消費品零售總額及其增長 15房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 15三、某市房地產(chǎn)市場分析 17（一）甲級寫字樓市場分析 17甲級寫字樓解析 17某甲級寫字樓市場發(fā)展概述 18某甲級寫字樓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 18某甲級寫字樓分布 19某甲級寫字樓市場需求狀況及空置率 19某甲級寫字樓市場租金及售價 20某甲級寫字樓市場未來供應(yīng)狀況 21本項目全面竣工時（2016年）面臨的市場狀況預(yù)測 22某甲級寫字樓市場小結(jié) 23（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析 24優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 24某優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 24某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 25某現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 25某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場需求及空置率 26某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場租金 26某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 27某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場小結(jié) 28（三）五星級酒店市場分析 29某五星級酒店市場發(fā)展概述 29某五星級酒店市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 29某五星級酒店分布 30某五星級酒店需求狀況及入住率 31某五星級酒店平均房價趨勢 31某五星級酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 32某五星級酒店市場小結(jié) 33（四）中高檔公寓市場分析 34中高檔公寓定義 34某中高檔公寓市場發(fā)展概述 34某中高檔公寓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 34某中高檔公寓市場分布 35某中高檔公寓市場需求狀況及銷售率 36某中高檔公寓市場售價趨勢 36某中高檔公寓市場未來供應(yīng)狀況 37某中高檔公寓市場小結(jié) 37（五）國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場分析 38國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 38某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述 38某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況 39某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓需求狀況及出租率 40某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓平均租金趨勢 40某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓未來供應(yīng)狀況 41某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場小結(jié) 41四、項目分析與定位規(guī)劃 42（一）地塊解析 42地理位置 42周邊交通分析 42項目周邊設(shè)施及景觀資源分布 44地塊基地分析 44（二）項目分析（SWOT分析） 46項目優(yōu)勢（Strength） 46項目劣勢（Weakness） 47項目機會（Opportunity） 48項目威脅（Threats） 48（三）項目評價 50五、項目定位與規(guī)劃 51（一）項目定位 51項目整體定位 51商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動力 52持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系 52（二）城市綜合體各元素初步定位 54項目商業(yè)定位方向研判 54其他功能的初步定位 55(三) 各功能板塊發(fā)展概念 56商業(yè) 56甲級寫字樓 57酒店及服務(wù)式公寓 57銷售型物業(yè)發(fā)展定位 58(四) 項目經(jīng)營管理 59六、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 60（一） 項目整體開發(fā)建設(shè)的原則 60項目整體開發(fā)目標(biāo) 60項目開發(fā)時序原則 61（二） 項目開發(fā)橫道圖 62七、投資估算與資金籌措 64（一）項目總投資估算 64（二）資金籌措 65資金來源 65項目籌資方案 65八、對該項目的財務(wù)評價 65（一）評價的基本假設(shè) 66（二）財務(wù)分析結(jié)果 67編制現(xiàn)金流量表 67財務(wù)指標(biāo) 70敏感度分析 71（三）財務(wù)評價 72可行性 72償債能力評價 72九、項目風(fēng)險分析及防范措施 73（一）國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 73穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位 73房價調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度 74宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 74商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向 74相應(yīng)措施 75（二）政府行政管理行為對項目的影響及相應(yīng)的措施 76（三）施工建設(shè)過程中的風(fēng)險及防范措施 77（四）市場風(fēng)險及防范措施 79某商業(yè)地產(chǎn)前景較好 79控制市場風(fēng)險措施 79（五）內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險及防范措施 81科學(xué)的決策管理程序 81嚴(yán)格的工作流程制度和審批程序制度 81公正的招投標(biāo)管理制度 81施工管理制度 81嚴(yán)密的財務(wù)管理制度 82營銷及招商管理制度 82序（一）市場分析某作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客。某市甲級寫字樓現(xiàn)存量54萬平方米，未來3年新增供應(yīng)量高達(dá) 86萬平方米，每年吸納量才510萬平方米，供求失衡，空置率已達(dá)預(yù)警狀態(tài)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù)測，從2003開始至2016年底，某市甲級寫字樓市場預(yù)計約有200萬平方米的市場存量，但累計的有效吸納量預(yù)計只有約84萬平方米，差距非常巨大。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低。未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng)。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。（二）項目定位項目整體定位打造某地標(biāo)級的城市綜合體項目同某其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為某商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來占據(jù)某的商業(yè)主導(dǎo)地位?？紤]本項目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時在項目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)展42%得銷售型物業(yè)。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。（三）項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排項目計劃從2010年1月開始施工，預(yù)計建設(shè)工期為7年，即項目可望于2016年底全部竣工。（四）投資估算與資金籌措本項目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為985,，建筑面積為84萬平方米， ，其中自有資金按國家規(guī)定35%，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋（五）項目的財務(wù)評價財務(wù)分析結(jié)果表明，%（稅前），稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為266， NPV﹥0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資；說明已滿足最低的報酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財富；，說明在開發(fā)產(chǎn)品計算期內(nèi)能回收投資，本項目可行。集團(tuán)公司設(shè)有防務(wù)、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等10大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近200家子公司（分公司）、有20多家上市公司，中國航空工業(yè)集團(tuán)公司秉承“航空報國、強軍富民”宗旨，弘揚“敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越”理念，牢牢把握財富革命的契機，大力實施“市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”，謀求更高更快更強的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團(tuán)邁進(jìn)。結(jié)合某的城市特性，鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合體開發(fā)形成了新的認(rèn)識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮某市的經(jīng)濟建設(shè)，為某市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活的城市空間。 投資估算和資金籌措216。其中自有資金按國家規(guī)定35%，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。合計 備注：籌資款取整數(shù) 項目綜合評價結(jié)論本項目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目已立項，具備開發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備?？?3頁第14頁南京中山東路518號城市綜合體項目可行性研究報告二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究某作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費水平逐年上升，消費結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進(jìn)了某市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。 2005年，受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，增幅放緩，%；178。人均GDP及其增長某地區(qū)人均GDP始終保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭：178。 2008年，按常住人口計算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50327元，按可比價格計算，%；178。 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之2003年有了一定的下降，但是總體運行態(tài)勢較為穩(wěn)定，%；178。 2007年，某市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約5,792億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑），%；178。人口數(shù)量及其特征某市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長：178。人均可支配收入及其增長某市城市居民人均可支配收入逐年增加，%的增長高峰后，近兩年來增速放緩，%%：178。社會消費品零售總額及其增長某市城市消費品零售總額逐年攀升，%，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力：178。 2004年，受整體良好的經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為293億元，%；178。總83頁第93頁三、某市房地產(chǎn)市場分析（一）甲級寫字樓市場分析甲級寫字樓解析關(guān)于甲級寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級寫字樓”是指：178。甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：某甲級寫字樓市場發(fā)展概述甲級寫字樓最早出現(xiàn)在1997年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、某國際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項目；178。 20052006年是某甲級寫字樓供應(yīng)最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近；178。 2006年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達(dá)到了139,662平方米，導(dǎo)致2006年和2007年的銷售率放緩，%%。 盡管像世茂中心、置地廣場等位處核心地段的寫字樓項目基本能保持85%90%的出租率,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，部分跨國公司進(jìn)駐某無法找到合適的辦公樓，導(dǎo)致甲級寫字樓市場無法得到進(jìn)一步升級。 2003年至2007年， 某甲級寫字樓租金的年均復(fù)合增長率約為11%；178。 自2004年起，售價呈現(xiàn)上升的走勢，但是2006年由于供應(yīng)較大，2006年和2007年的平均售價漲幅僅為14% 和12%，相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅，增幅明顯減緩；178。 2009年的供應(yīng)量約為42萬平方米，伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級寫字樓的供應(yīng)體量加大， 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的44%；178。 20082010年大量甲