地產(chǎn)樓盤階段性營銷策劃執(zhí)行方案-wenkub
2023-05-07 23:28:51 本頁面
【正文】 郊區(qū)現(xiàn)代化的大盤，應以愉悅、明快的顏色作為主色調(diào)，廣告主色不宜太暗。小高層的銷售較為穩(wěn)定，但在整個大盤的運作中，高層部分銷售力度明顯太弱，根據(jù)影響銷售的程度不同，分析問題如下：一、紅燈問題――危險?。?！價格――銷售的最大抗性價格較高成為誠意客戶退房的首要原因。紫薇田園都市階段性營銷策劃執(zhí)行方案（）西安紫薇行物業(yè)顧問有限公司21 / 23目 錄第一篇章 總綱………………………………………………………1第二篇章 存在的問題………………………………………………3第三篇章 對策………………………………………………………8第四篇章 紫薇田園都市中期營銷策略設(shè)計方案…………………12第五篇章 需要領(lǐng)導明確和解決的問題……………………………20第六篇章 結(jié)束語……………………………………………………22第一篇章 總 綱“塔山戰(zhàn)役”已經(jīng)進入了最為關(guān)鍵的階段！是英勇的生存，還是怯懦的死去——你的選擇，是什么？我們把紫薇田園都市的進程比喻為“三大戰(zhàn)役”第一戰(zhàn)役：“包圍戰(zhàn)”——無憂置業(yè)，自由生活，快樂成長，簡單生活，田園都市開發(fā)啟動，從項目導入、文化概念、生活方式、國際設(shè)計、合理價位、全面營銷將本地市場游動的客戶一網(wǎng)打盡，從而實現(xiàn)了誠意登記一萬套、實現(xiàn)銷售四千余套，銷售額近十億！初戰(zhàn)告捷，大獲成功！第二戰(zhàn)役：“攻堅戰(zhàn)”——八大主題，田園都市正式開盤，在多層、洋房、Townhouse售罄之后，小高層、高層打響了一場艱苦的“攻堅戰(zhàn)”，在誠意登記客戶消耗殆盡的情況下，依然取得了銷售500余套小高層（總數(shù)1400余套）的優(yōu)良成績！但是，我們要看到，高層截至目前銷售11套，（總數(shù)4000余套）情況已不容樂觀！風光不再，好景無存，第二階段“攻堅戰(zhàn)”也宣告提前結(jié)束。小高層：均價2600元/㎡比同類同檔次的房屋略高，但結(jié)合紫薇的品牌價值，整體上看，價格略高于市場價格。廣告連貫性不夠。產(chǎn)品――細節(jié)時代的關(guān)注焦點脫離了初期的大盤價格體系，而且，給客戶的房屋與早期的宣傳不一致，如：陽臺的有無、公攤的多少以及公共設(shè)施的確定等，影響了后期產(chǎn)品的銷售。據(jù)了解，該項目的多層均價為2500元/㎡，小高層起價2200元/㎡。服務(wù)——銷售服務(wù)，缺少口碑；物業(yè)服務(wù)，缺少提升由于前期銷售多層住宅、花園洋房、TOWNHOUSE時，沒有留給購房客戶過多的思考時間，加之產(chǎn)品本身的很多因素當時尚未確定，客戶對所購房屋的理解并不多。當前，通向田園都市的主要干道西萬公路車流量逐漸增大。更多的二梯四戶（六戶）、大戶型、多公攤、高總價的房屋待字閨中。通過銷售現(xiàn)場堅定的承諾和工地現(xiàn)場真實的付諸實施會逐步轉(zhuǎn)化客戶的態(tài)度。三、綠燈問題 ——優(yōu)勢很多的優(yōu)勢沒有得到充分的發(fā)掘和利用。賣場氣勢――田園都市有全國最大的銷售中心，能增添人聚的氛圍和項目的氣魄。廣告――大盤具有雄厚的廣告實力。盡可能取消我們沒有承諾而又增加成本的內(nèi)容，降低成本，為下一步降價創(chuàng)造空間。重新布置現(xiàn)場（包括：背景音樂、二樓掛幅、水吧、樣板間走廊、一樓建材區(qū)等）并設(shè)立“書吧”，營造現(xiàn)場的銷售氛圍。在《SUPER體驗》上發(fā)布組建泛銷售隊伍的通知。親友會介紹購房成交者，會員與購房者均獲1％的優(yōu)惠；同時，對會員加分。五、樓吧——城市中心的起搏器樓吧位于西安市中心，不僅要發(fā)揮樓吧傳播紫薇文化、展示紫薇品牌魅力的場所，也要將樓吧包裝成為促銷紫薇產(chǎn)品的銷售中心。調(diào)整戶外廣告排布格局。根據(jù)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計，報紙廣告效果因地產(chǎn)廣告逐日增加而降低，電視廣告收視率有較高保障，建議在地產(chǎn)欄目廣告之外，考慮純粹的電視廣告——選擇新聞聯(lián)播、熱播電視劇間隙的強勢宣傳。七、發(fā)揮八大主題優(yōu)勢段總提出的“八大主題營銷”提升了紫薇品牌及其田園都市的形象和高附加值。（下一步，紫薇行將在原有方案的基礎(chǔ)上與新西部各相關(guān)部門配合，推出新的完整的實施方案，待領(lǐng)導批示后實施。第四篇章 紫薇田園都市中期營銷策略設(shè)計方案針對當前紫薇田園都市高層小高層在營銷過程中所存在的問題，我們對紫薇田園都市高層、小高層的營銷工作，提出了相關(guān)的策略建議，以期弱化乃至消除當前的相關(guān)銷售障礙。另外，針對前期銷售中遺留的隱患，認真解決，樹立田園都市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和良好服務(wù)的形象。n 下階段營銷思路：u 品牌月（～）“品牌無價”——品牌鑒賞之旅，將紫薇所有項目進行全面整合
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