【正文】 相關人員執(zhí)行命令2. 信息反饋控制方式：（1）物業(yè)管理中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代工具，及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。—— 通過信息反饋等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制，保證新興一品物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質服務?！?實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。 ——經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調動員工積極性。 ——行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。 五、管理方式借生生物業(yè)“以物業(yè)管理為依托，以業(yè)主服務為中心”的管理理念和“基本職能標準化、業(yè)主服務個性化”的管理模式，吸取生生物業(yè)多年的管理經驗，引入生生物業(yè)先進的運作機制，同時結合新興一品的實際狀況和業(yè)主的需求，使新興一品的物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。生生物業(yè)歷來重視培訓工作，建立了理論學習和實際演練相結合的培訓機制。 工作技能。保持職業(yè)禮貌，主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。 快捷。 業(yè)主滿意是我們工作的目標。建立治安快速反應系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，新興一品的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調迅速快捷，又強調多重結合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后 分鐘內趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。生生物業(yè)將建立一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機制，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適當?shù)姆绞睫D化可量化的項目，在工作績效的考核方面將注重績效的改進，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量，確?？己说墓?、公正和公開。“即時服務”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務需求做全面、深入、細致的了解，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務，我們強調的是服務的快捷性和業(yè)主的滿意度。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎上，最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關懷心靈、關注人性的深層次的服務。生生“人性化物業(yè)管理模式”可以表述為：（1）關注員工和業(yè)主不同層次的需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設中人性化因素的融入；（3）對業(yè)主在管理服務過程中的“家庭式關懷”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。我們對新興一品的管理設想可概括為：樹立生生物業(yè)管理形象建設專業(yè)規(guī)范的服務隊伍提升新興一品的綜合品質打造生生一流地產品牌（一）樹立生生物業(yè)管理形象生生物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。公司業(yè)務涉及整個房地產發(fā)展的全過程，包括：土地和房地產估價、市場研究、營銷策劃、銷售代理、租賃及招商代理、工程項目管理、跨國企業(yè)服務以及物業(yè)管理等。戴德梁行在歐洲市場的覆蓋率堪稱同業(yè)之冠，在二十三個國家七十八個城市共有三千三百余名員工為客戶服務。戴德量行公司簡介：戴德梁行為國際著名的專業(yè)房地產服務公司，為世界各地客戶提供專業(yè)創(chuàng)新的房地產及商業(yè)解決方案。包頭《新星一品》物業(yè)管理服務方案（草案）目 錄一、樓盤介紹………………………………………………………………1二、生生物業(yè)管理述要……………………………………………………1三、管理目標和設想……………………………………………………‥3四、管理內容………………………………………………………………8五、管理方式………………………………………………………………9六、管理人員的配備………………………………………………………13七、管理人員的培訓………………………………………………………15八、管理規(guī)章制度…………………………………………………………21九、各項指標的承諾及措施………………………………………………25十、實現(xiàn)目標德保證措施………………………………………………‥30十一、物業(yè)管理工作相關流程…………………………………………‥38十二、相關費用測算………………………………………………………45一、 樓盤介紹請生生物業(yè)管理公司根據項目實際情況填寫二、 生生物業(yè)管理述要生生物業(yè)管理（包頭）有限公司成立于 ，具有獨立的法人資格。在物業(yè)市場和客戶需求日趨國際化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司能夠有效的照顧客戶橫跨歐洲、美洲及亞太區(qū)的服務需求。在亞太區(qū)，公司在澳大利亞及新西蘭等主要市場，以至中國（包括香港和臺北）、印度、日本及新加坡等東南亞地區(qū)，均設有辦事處。三、 管理的目標及整體設想針對新興一品的實際情況，我們確立了其物業(yè)管理的目標定位和整體構想。生生物業(yè)經過艱苦而富有成效的歷煉，積淀了豐富的企業(yè)文化，儲備了大批優(yōu)秀人才，擁有成熟的物業(yè)管理經驗，保證了自己在市場經濟大潮中越來越具競爭力。簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。因此，生生物業(yè)將根據各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個性化服務?！半[性管理”是服務檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn)，提供深層次的個性化服務。生生物業(yè)已經具有以下三個方面的優(yōu)勢：一是具有對人才有吸引力的、符合企業(yè)實際的薪酬福利政策；二是重視與員工的溝通，加大了情感投資力度，充分尊重員工，對員工進行“人文關懷、情感服務”，用溫馨、和諧的企業(yè)內部人際關系氛圍打動和感染員工，讓員工感受到企業(yè)這個“大家庭”的溫暖；三是進行職位激勵，幫助員工進行職業(yè)生涯設計，給員工特別是中高層管理人員自我價值實現(xiàn)的機會。逐步增加社區(qū)管理服務的技術含量未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務中技術含量的比拼，技術的競爭將起最終作用。 溝通。根據業(yè)主的服務要求和投訴問題，及時采取行動，時刻關注業(yè)主。 團體合作。熟知工作流程、工作標準，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務。 會所優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛，保安的真誠微笑、禮貌問候，讓業(yè)主體現(xiàn)星級酒店服務的感受。 整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員，保持潔凈的公共環(huán)境之外，如有需要，上門提供高標準的細致清潔服務。 公共設備正常運行和迅速的家居維修服務，便可安居無憂。 擁有獨立的私人空間，亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。因此，我們有信心在新興一品的物業(yè)管理期間，培育一支既有理論知識、又有實踐經驗的高素質的物業(yè)管理服務隊伍。（一）運作機制全面質量管理生生物業(yè)管理有限公司已著手建立一整套有生生物業(yè)管理特色的質量管理體系，主要內容已成形，并力爭全面通過ISO9001質量體系國際認證，全面推行質量管理，把質量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質量不斷提高，達到業(yè)主滿意的效果。 —— 競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。 ——法規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質量和工作效率?！?實施獎金、破格晉級制度，調動全員工作熱情。（三）、監(jiān)督機制 監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機構及其工作人員依法辦事。（四）、自我約束機制—— 經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。（2）通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度，實行規(guī)范化運作。（六）量化管理及標準化運作量化管理（1）每年根據公司下達的任務，確定年度質量目標，對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。（5）財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理，提高效益。（4）實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。大學本科，具3年以上物業(yè)管理經驗，具備較強的協(xié)調能力，具備良好的客戶服務經驗和保潔綠化知識。七、人員培訓為了保證管理服務質量，生生物業(yè)一貫堅持員工先培訓后上崗的原則。2. 培訓方式（1）自辦培訓班。（3）理論研討或專題討論。（6）崗位輪訓。其內容主要有以下諸方面（但不限以下內容）組成。2房屋零修、急修及時率98%99%∑及時完成零修、急修的次數(shù) ∑報修的零修、急修次數(shù)100%建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。∑（報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積）100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。╳1000%011違章發(fā)生率1‰‰∑違章發(fā)生次數(shù) ∑區(qū)內住戶總人數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。╳100%14綠化完好率95%99%∑完好綠化履蓋面積∑區(qū)內綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責任到人，片區(qū)負責與巡視制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。該公約所涉及的內容包括：u 物業(yè)及公共設施u 開發(fā)商的權利及義務u 業(yè)主的權利u 業(yè)主的義務u 管理者的權利及義務u 管理者酬金u 管理費及其它費用u 其它事項 《業(yè)主手冊》旨在向業(yè)主及租戶介紹物業(yè)內各種服務、設備、守則及安全設施等。（3）、制定公司各項規(guī)章制度，規(guī)劃公司各部門崗位設置及職能，制定各部門工作程序，詳見本方案第八項。（4）、工程完善和工程遺留問題處理 ①.工程完善：在房屋本體工程竣工進行驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善。 （1）、物業(yè)管理事務物業(yè)管理處對新星一品的日常物業(yè)管理事務，按照國際化質量體系《房管工作手冊》規(guī)范運作。 2維修組負責機電設備、設施的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設備和設備房；