【正文】 業(yè)主委員會工作規(guī)則；（三）確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見；（五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到報告或者要求之日起六十日內會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。第二十條專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計總和計算；（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數(shù)，按照上述人數(shù)的統(tǒng)計總和計算。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。前期物業(yè)服務合同終止時,前期物業(yè)服務企業(yè)應當將上述資料移交給業(yè)主委員會。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由業(yè)主承擔，但房屋交付后一年內無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔物業(yè)服務費用。招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。第九條新建物業(yè)內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的最低比例標準，按照市人民政府制定的有關技術規(guī)范的規(guī)定核定。物業(yè)服務用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房地產(chǎn)權屬登記的條件。開發(fā)建設單位應當在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導、協(xié)助本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，配合調解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。該《條例》分總則，新建物業(yè)與前期物業(yè)管理，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，物業(yè)管理服務，物業(yè)的使用與維護，法律責任，附則7章84條，自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武漢市十屆人大常委會第12次會議通過，1999年9月27日湖北省九屆人大常委會第12次會議批準的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。第四條市房屋主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)管理委員會按照本條例關于區(qū)人民政府及其有關部門管理職責的規(guī)定，負責各自管理范圍內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。老舊城區(qū)沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會征求業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)房屋主管部門備案。開發(fā)建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設計方案中應當注明物業(yè)服務用房的具體位置。第十一條開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主共有共用的配套設施設備。房屋通過竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到書面交付通知后一個月內無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為交付。第十四條新建物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設單位應當向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設項目竣工驗收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關文件、資料。業(yè)主有權查閱開發(fā)建設單位向區(qū)房屋主管部門、物業(yè)服務企業(yè)移交的資料。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利，履行業(yè)主義務。第十九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。第二十二條籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、開發(fā)建設單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二。前款所列內容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。采用書面征求意見的形式時，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告；業(yè)主在規(guī)定期限內未反饋意見的，視為棄權。第三十一條業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起三日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。第三十八條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責；（二）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內違章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權益；（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。業(yè)主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。第44條物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級許可范圍內提供物業(yè)管理服務。第46條本市實行物業(yè)服務重大事件報告制度。業(yè)主對物業(yè)服務質量的評價是物業(yè)服務質量等級考核的主要依據(jù)。合同中的下列內容應當事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外：（一）物業(yè)服務事項；（二）物業(yè)服務質量及服務費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域內安全保障事項；（四）合同期限；（五）違約責任。實行政府指導價的，市物價主管部門應當會同市房屋主管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務內容、服務質量等級和物價指數(shù)變動情況，制定相應的基準價，確定不超過基準價百分之二十的上浮幅度，并向社會公布。違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。第57條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，應當在辦理退出手續(xù)的同時，履行下列義務：（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案；（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員；（三）清退預收、代收的有關費用；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意，必要時應當進行聽證。第61條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先向物業(yè)服務企業(yè)登記。業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的車位、車庫的，開發(fā)建設單位應當出租，普通住宅、經(jīng)濟適用房和廉租房的車位、車庫租賃費實行政府指導價，其他物業(yè)的車位、車庫租賃費實行市場調節(jié)價。第65條物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。第67條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。第69條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關專業(yè)經(jīng)營單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內管線和設施設備的維修、更新、養(yǎng)護的責任。第71條住宅物業(yè)、住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位和業(yè)主，應當交存專項維修資金；專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。第72條通道、樓梯、屋面及屋面露臺等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，責任人不及時或者無法履行維修養(yǎng)護義務的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知業(yè)主委員會，并立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，費用由相關責任人承擔。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等對違反本條例的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。第79條違反本條例第五十八條規(guī)定的，由有關主管部門按照下列規(guī)定予以查處；給他人造成損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）違反第一項、第二項規(guī)定的，由裝飾裝修行業(yè)主管部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰；（二）違反第三項規(guī)定的，由城市管理執(zhí)法部門責令限期改正；逾期不改的，處以三千元以上三萬元以下罰款；（三）違反第四項規(guī)定的，由規(guī)劃主管部門和城市管理執(zhí)法部門按照各自職責依照有關法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰；（四）違反第五項、第六項、第七項、第八項、第九項規(guī)定的，由公安、環(huán)保、城市管理執(zhí)法等有關主管部門依法予以處理。第82條業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托其他管理人管理物業(yè)。1999年7月30日武漢市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過，1999年9月27日湖北省第九屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。1999年7月30日武漢市十屆人大常委會第12次會議通過，1999年9月27日湖北省九屆人大常委會第12次會議批準的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。第四條市房屋主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)管理委員會按照本條例關于區(qū)人民政府及其有關部門管理職責的規(guī)定，負責各自管理范圍內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。老舊城區(qū)沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會征求業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)房屋主管部門備案。開發(fā)建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設計方案中應當注明物業(yè)服務用房的具體位置。第十一條開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主共有共用的配套設施設備。房屋通過竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到書面交付通知后一個月內無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為交付。第十四條新建物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設單位應當向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設項目竣工驗收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關文件、資料。業(yè)主有權查閱開發(fā)建設單位向區(qū)房屋主管部門、物業(yè)服務企業(yè)移交的資料。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利，履行業(yè)主義務。第十九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。第二十二條籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、開發(fā)建設單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二。前款所列內容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。采用書面征求意見的形式時，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告；業(yè)主在規(guī)定期限內未反饋意見的，視為棄權。第三十一條業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起三日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。第三十八條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責；（二）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內違章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權益；（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。業(yè)主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管