【正文】 、使用抹布蘸取洗滌凈或去污粉抹凈所有窗框。燈具的清潔（1）、關(guān)好電源，取下燈罩。（2）、至少許不銹鋼油于抹布上對其表面進(jìn)行擦抹，使表面保持光澤；（3）、用無絨干抹布擦抹。（四）、垃圾處理生活垃圾的處理（1）、業(yè)主將生活垃圾裝入塑料袋中，放到樓道垃圾桶內(nèi)；（2）、保潔員每天早晚兩次將桶內(nèi)的垃圾送到垃圾中轉(zhuǎn)站；（3）、環(huán)衛(wèi)部門每天兩次運(yùn)送垃圾，做到日產(chǎn)日清，不過夜。暴風(fēng)雨過后的應(yīng)急措施（1）、及時(shí)清掃各責(zé)任區(qū)內(nèi)所有地面上的垃圾、紙屑、樹葉等；（2）、查看各責(zé)任區(qū)內(nèi)雨污水井是否暢通。二、各自職責(zé)負(fù)責(zé)人制定年度綠化實(shí)施方案和月工作計(jì)劃。包括需調(diào)整移栽的樹木和更新長勢不好的樹木和草皮等內(nèi)容。 家居綠化管理（1）、擁有自己的園林公司，可以在搞好地面綠化管理的同時(shí)，開展空間綠化、室內(nèi)綠化工作。4次／年草地播施和噴施，不傷花草1次／年花卉保證基肥，追施化肥，少量所次，不傷花草使長勢而定防 病治蟲無明顯枯枝、死枝，有蟲害枝條2％以下防治1次／月，發(fā)現(xiàn)病蟲及時(shí)噴藥。為公寓業(yè)主提供一個高品質(zhì)、強(qiáng)安全的現(xiàn)代化居住環(huán)境。一個高水平技術(shù)部門的技術(shù)保障，可使智能化系統(tǒng)長期處于良好的工作狀態(tài)。安全監(jiān)控中心的運(yùn)行與管理（1）、對轄區(qū)內(nèi)已安裝的電視監(jiān)控、云臺、紅外線周界防護(hù)、戶內(nèi)已安裝的可視對講、三表遠(yuǎn)傳等設(shè)備每天開機(jī)運(yùn)行、檢查設(shè)備工作狀態(tài)、信號傳輸質(zhì)量，并做好操作記錄。并將影像資料、錄像保存，以備查證。（4）、建立固定專職巡邏人員負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安巡邏，人機(jī)相輔，確保轄區(qū)內(nèi)無死區(qū)，無盲區(qū)。管理處密切配合各級主管部門做好相關(guān)工作。當(dāng)排除不了故障時(shí)，應(yīng)立即通知有關(guān)專業(yè)維修部，屬保修范圍的通知保修單位，盡快修復(fù)，投入運(yùn)轉(zhuǎn)。并將檢查結(jié)果填寫在檢查記錄表中。制定設(shè)備維修、維護(hù)、保養(yǎng)制度，設(shè)備巡檢制度。范圍：適用于本公司管理的各項(xiàng)目。根據(jù)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)具體情況，制定相關(guān)消防措施，制定緊急狀態(tài)下的疏通方案。消防系統(tǒng)主機(jī)操作人員，每天對主機(jī)進(jìn)行自檢，工程維修人員負(fù)責(zé)對終端設(shè)備（煙感、溫感傳輸電纜）定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)，并按制度要求做好檢查維修記錄。消防設(shè)備故障維修，一般不得超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法排除故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、時(shí)間上報(bào)上級管理部門，限期解決。（2）、室內(nèi)外改線，增加用電設(shè)備需報(bào)管理部門同批準(zhǔn)，派專職人員處理。有下列情況之一的，責(zé)令停業(yè)，并分別情況，處直接責(zé)任人進(jìn)行相應(yīng)處罰。各業(yè)主、住戶必須服從消防管理人員的管理，不得妨礙消防管理人員依法行施職責(zé)。建議業(yè)主委員會解決中下層樓房出現(xiàn)災(zāi)情、高層居住人員的逃生問題，增設(shè)高空救生設(shè)備器材。范圍：適用于本公司管理的各項(xiàng)目的治安安全和巡視管理。巡邏人員每天2班，每班3人24小時(shí)輪換巡視，固定崗、流動崗工作人員定時(shí)輪換，巡視路線的輪換，可使巡邏人員始終保持良好的工作狀態(tài)和充沛的體力。并判明情況決定是否需要支援。處理突發(fā)事件和保障巡邏人員的人身安全。抓到可疑人員不得歐打和擅自審訓(xùn)，只能嚴(yán)加看管，盡快移交有關(guān)部門處理。二、各自職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)立車場、組織機(jī)構(gòu)及制定預(yù)防措施。工程組負(fù)責(zé)車場設(shè)施設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。車場設(shè)備設(shè)施的配備管理處根據(jù)交通管理局及建設(shè)部頒布的《車場管理規(guī)范》需配備車場設(shè)備設(shè)施，如固定崗?fù)ぁ⒌篱l、護(hù)欄、標(biāo)志、標(biāo)線等。（2）、外來車輛進(jìn)入轄區(qū)必須由出入口保安人員檢查車輛后填寫《車輛進(jìn)出登記卡》，并注明停放時(shí)間及事由。車輛停放和保管（1）、地下停車場，業(yè)主應(yīng)按所購買車位停放；停放后，監(jiān)控中心操作人員負(fù)責(zé)監(jiān)控并錄像以備查。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 有物價(jià)局規(guī)定的，從其規(guī)定，無規(guī)定的，以約定為準(zhǔn)。、車牌號碼和車輛固定停車位，熟悉轄區(qū)內(nèi)道路和停車場環(huán)境。，必須堅(jiān)守崗位，不得脫崗或在崗位上聊天、做私活及會客。，須申請管理處發(fā)放準(zhǔn)停IC卡，并將車主及資料輸入電腦保存。，時(shí)速不得超過15公里，嚴(yán)禁超車。、車行道、消防道上停放任何車輛。，保安應(yīng)嚴(yán)格管理。，屬保管責(zé)任丟失的由管理處負(fù)責(zé)賠償。二、各自職責(zé)維修人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的檢查、記錄工作，并填寫《故障報(bào)修單》。因各設(shè)施使用年限不同，維修期限具體情況具體分析。地上停車場206消防設(shè)施 消防栓箱200每天檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修保安部負(fù)責(zé) 檢查、維修消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1）無破損2）消防設(shè)施正常有效室外消防栓4報(bào)警按鈕、探頭7安全通道墻壁每天清潔保潔部負(fù)責(zé)符合衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)干凈無明顯污跡樓梯扶手每天清潔保潔部負(fù)責(zé)符合衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)干凈無明顯污跡8管道進(jìn)水管每天檢查工程部負(fù)責(zé)維修符合管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1） 跑冒滴漏現(xiàn)象2）管道暢通無堵塞排水管消防管9標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修工程部組織維修1）標(biāo)識清楚，無污跡、破損2）安放牢固1）標(biāo)志設(shè)施完好率100％2）標(biāo)志無損壞 警示牌10景觀設(shè)施游廊30米定期檢查工程部組織維修1）頂面無破損2）鋼架結(jié)構(gòu)無銹蝕3）涂料無脫落4）噴水設(shè)施正常完好率95％以上人造瀑布111其他設(shè)施垃圾桶100個每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)更換維修保潔部負(fù)責(zé)更換無破損確保其功能的正常使用垃圾樓112商業(yè)用房小型超市50每周檢查一遍由工程按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1） 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)2）相應(yīng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1） 常使用2）各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好3）無改建公共設(shè)施定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號類別項(xiàng) 目 定 期 維 修短期中期長期計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1區(qū)內(nèi)道路混凝土道路10 1）杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁污染路面2）每年對局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的路面、路牙、進(jìn)行翻新3）路面翻新面積應(yīng)控制在1％每年內(nèi)，其他控5％每年內(nèi)，逐年遞增10％。防滑瓷磚路牙2照明高桿燈51）燈桿每年刷漆一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季度檢修線路一次1）由工程部按相關(guān)規(guī)程維護(hù)2）對破損燈具及老化線路進(jìn)行更換1）線路無老化2）照明設(shè)施清潔完好3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1）實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀。5）其他井由相關(guān)市政部門負(fù)責(zé)。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施開啟靈活不滲漏。標(biāo)志清潔美關(guān)；安放穩(wěn)固；標(biāo)示清晰。整潔、安全，正常使用；設(shè)施、設(shè)備完好。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控及日常巡視工作，認(rèn)真填寫《電梯日巡視記錄》、《水泵房、換熱站日巡視記錄》、《變電室日巡視記錄》，每月交給工程部存檔。三、維修工作小修工作內(nèi)容機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)，通常指修復(fù)更換少量零件，調(diào)整較少部分機(jī)構(gòu)和精度。年保養(yǎng)：每設(shè)備每年1次，每次不少于16小時(shí)，為較為全面的檢查保養(yǎng)。維修完畢后，進(jìn)行總體調(diào)試、試車、運(yùn)行。（2）、水泵、變電室內(nèi)的電機(jī)、電器、開關(guān)元件等使用到一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低，耗能大，或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能?！獭獭獭獭獭?、保溫層，不定期對其進(jìn)行補(bǔ)漏、除銹、防護(hù)、修補(bǔ)。合格，并進(jìn)行驗(yàn)收。范圍：適用于本公司管理的業(yè)主室內(nèi)維修的管理。三、維修方案（一）工作程序維修人員接到客戶服務(wù)人員的維修電話，必須第一時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場。（二）、回訪程序維修人員將《維修報(bào)修單》交到客戶服務(wù)中心，工作人員先電話咨詢，工程質(zhì)量是否合格。范圍：適用于顧客對本公司所提供的服務(wù)，小區(qū)管理及產(chǎn)品質(zhì)量的滿意程度的評價(jià)。四、工作程序（一）、 經(jīng)理服務(wù)卡的制定及發(fā)放經(jīng)理服務(wù)卡上有姓名、電話、傳呼、電子郵件。當(dāng)出現(xiàn)重大服務(wù)質(zhì)量問題或其它特殊情況，可組織針對特定對象的顧客滿意度調(diào)查。d：顧客對現(xiàn)有服務(wù)情況的意見、建議及對未來服務(wù)的期望。 每項(xiàng)服務(wù)的滿意率＝每項(xiàng)服務(wù)滿意等級數(shù)量／服務(wù)總評定數(shù)量（六）、糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施需要重點(diǎn)針對下列分析結(jié)果采取相應(yīng)的措施a: 滿意等級比率最低的服務(wù)項(xiàng)目b:不滿意等級比率最高的服務(wù)項(xiàng)目c: 書面提出的意見、建議。接到客戶投訴，應(yīng)填寫《顧客投訴記錄》分析原因，確定有效投訴和無效投訴。按《糾正、預(yù)防措施》程序執(zhí)行。每月前5天，客戶服務(wù)中心匯總上月投訴單受理和處理情況，填寫投訴日報(bào)表并進(jìn)行初步分析，針對投訴產(chǎn)生的原因，提出改進(jìn)的建議，交各辦公室主任審閱后發(fā)往各部門以促進(jìn)改進(jìn)工作。負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系；特殊租賃合同必要時(shí)組織相關(guān)部門進(jìn)行合同評審；負(fù)責(zé)與客戶簽定和解除租賃合同。工程環(huán)保部：負(fù)責(zé)出租設(shè)施的日常維修。（4）、對有特殊使用要求的客戶，暫緩簽訂租賃合同，并填寫《租賃合同評審記錄》表，必要時(shí)會同工程維修部、保安部進(jìn)行評審。（7）、財(cái)務(wù)人員將客戶資料輸入電腦。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租賃（1）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租賃價(jià)格的確定物業(yè)處按照政府頒發(fā)的指導(dǎo)價(jià)格及市場行情確定商業(yè)用戶租賃基本價(jià)格。（2）、當(dāng)客戶提出修改時(shí)，客戶服務(wù)中心必要時(shí)組織相關(guān)部門評審，以書在形式對租戶提出的修改進(jìn)行確認(rèn)。內(nèi)部質(zhì)量審核管理規(guī)定一、制定本規(guī)定的目的及使用范圍目的：規(guī)定內(nèi)部質(zhì)量審核的要求，以確定質(zhì)量體系所涉及的各部門開展的質(zhì)量活動及其結(jié)果是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求。審核組按計(jì)劃照標(biāo)準(zhǔn)開展審核活動。（3）、管理者代表任命審核組長。主要內(nèi)容是檢查現(xiàn)場、收集證據(jù)從而證明質(zhì)量體系是否有效運(yùn)行。（3）、審核人員負(fù)責(zé)監(jiān)督糾正措施的實(shí)施，驗(yàn)證采取的糾正措施是否有效并跟蹤檢查，直到達(dá)到要求為止。適用范圍：本程序適用于糾正和預(yù)防不合格，包括服務(wù)過程，以及質(zhì)量體系等方面已發(fā)生或潛在的不合格。（2）、管理處內(nèi)任何部門或人員都可以提出采取或預(yù)防措施的要求，但所有的《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》必須管理者代表批準(zhǔn)后，才可發(fā)至相應(yīng)責(zé)任部門執(zhí)行。A類問題的處理（1）、管理處各部（班）人員均可根據(jù)有關(guān)原則提出需采取糾正/預(yù)防措施的問題，填寫《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》的問題欄（也可寫建議采取的糾正/預(yù)防措施），直接送管理者代表。（5）、管理者代表或管理者代表指定的人負(fù)責(zé)對糾正措施的實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)證以確定糾正或預(yù)防措施是否執(zhí)行和有效。物業(yè)管理制度匯編第一部分 物業(yè)管理規(guī)章制度目錄匯編一、公眾制度部分業(yè)主管理委員會章程業(yè)主管理委員會與管理處權(quán)利及義務(wù)關(guān)系精神文明建設(shè)公約消防管理規(guī)定裝修管理規(guī)定非機(jī)動車輛管理規(guī)定出租屋及暫住人員管理規(guī)定二、崗位職責(zé)部分管理處主任職責(zé)管理處業(yè)務(wù)人員崗位職責(zé)管理處財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員崗位職責(zé)管理處保安員崗位職責(zé)管理處保潔員崗位職責(zé)管理處綠化人員崗位職責(zé)管理處車