【正文】 項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。第二節(jié)房地產投資的風險一、房地產投資風險的基本概念風險的定義：從房地產投資的角度來說，風險可以定義為獲得預期收益可能性的大小。2．房地產投資之弊：(1)流動性差。(2)能夠得到稅收方面的好處。各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經濟壽命是25年。按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。房地產置業(yè)投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。通過進行房地產投資，投資者可以：獲得作為房地產業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內容的租約，將預期收費納入租約中。相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關心凈運營收益。資產管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結合起來的分類原則來管理物業(yè)。房地產組合投資管理包括：理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；評價資產管理公司的表現；審批資產管理公司為維護物業(yè)資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產。設施管理是一種新型的房地產服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一機構(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產、辦公環(huán)境。第二節(jié) 物業(yè)經營管理的層次與工作內容一、物業(yè)經營管理的層次（掌握）通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。四、物業(yè)經營管理企業(yè)作為公司，一般應具有以下五個特征：①依照有關法律進行登記注冊；②由兩個以上股東共同出資經營；③以營利為目的；④具有法人資格；⑤是經濟組織。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務服務。2．地理位置不同。工業(yè)物業(yè)是指為人類生產活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點具有一定的距離，周邊環(huán)境質量比較高。5．鄰里服務性商店：這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面積者居多，服務人口在1萬人以下，年營業(yè)額在3000萬元人民幣以下。在市級購物中心中，通常由一家或數家大型百貨公司為主要租戶；地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1～3萬平方米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務人口10—30萬人，年營業(yè)額在1～5億元人民幣之間。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據其建筑規(guī)模、經營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。3．丙級寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。2013年物業(yè)經營管理第一章 物業(yè)經營管理概述第一節(jié) 物業(yè)經營管理的概念一、物業(yè)經營管理的內涵（掌握）物業(yè)經營管理又稱物業(yè)資產管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。甲級寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務性商店、特色商店區(qū)域購物中心集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶。6．特色商店：主要表現在其所經營的商品或服務的特殊性，以及經營方式的靈活性零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式：一是只經營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內的一部分。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應獨立，豪華舒適，層數較少，并帶有一定規(guī)模的院落。(五)酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風景秀麗的度假勝地。4．建筑設計和裝潢風格不同。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合管理以策略性管理為主。對象主要是高新技術企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務對象通常為擁有房地產的非房地產企業(yè)或機構。房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來經營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。房地產組合投資管理公司則以投資者的目標和風險／回報參數特征為基礎，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。二、房地產投資的形式（熟悉）房地產投資分為直接投資和間接投資。間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產經營管理工作。房地產置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是自用；二獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。由于有專業(yè)投資管理者負責經營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。專業(yè)管理依賴性是指房地產投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。(3)易于獲得金融機構的支持。(2)投資數額巨大。當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力，較預期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”；而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。通常情況下，人們把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。房地產市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。個別風險包括：(1)收益現金流風險、(2)未來經營費用風險、(3)資本價值風險、(4)比較風險、(5)時間風險、(6)持有期風險比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會、經濟、自然環(huán)境或背景。影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1．與其他商業(yè)設施接近的程度。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。第三章：房地產投資分析技術考試的基本要求：掌握：現金流量、資金的時間價值、單利計息和復利計息的計算方法、設備更新的經濟分析方法熟悉：現金流量圖的繪制方法、資金等效值的計算公式及其應用、投資回收與投資回報的區(qū)別與聯系，房地產投資經濟效果的表現形式及凈態(tài)盈利指標計算方法了解：名義利率與實際利率的區(qū)別、房地產投資動態(tài)盈利指標和清償能力指標的計算方法第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現金流量(掌握)房地產投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。對于房地產開發(fā)投資項目來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。2．空置和收租損失3．其他收入物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。5．運營費用6．凈運營收益＝有效毛收入運營費用。8．準備金9．稅金：經營稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、企業(yè)所得稅。第二節(jié) 現值與現值計算一、資金的時間價值（掌握）在不同的時間付出或得到同樣數額的資金在價值上是不等的。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。利率是資金時間價值的一種標志。我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。i＝（1+r/m）m11．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；2．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；3．當每年計息周期數m＝1時，名義利率與實際利率相等；4．當每年計息周期數m1時，實際利率大于名義利率；5．當每年計息周期數m→∝時，名義利率r與實際利率i的關系為i＝er1。五、復利計算公式與系數(一)常用符號在復利計算和考慮資金時間因素的計算中，常用的符號包括P、F、A、G、S、n和i等，各符號的具體含義是：P——現值；　　F——終值(未來值)；　　A——連續(xù)出現在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值；　　　　S——每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n——計息周期數；　　　　　　　　　　　　　　　　i——每個計息周期的利率、也可以是折現率。求其現值（終值），可以這樣確定：把每一個A看作是一次支付中的F，用一次支付復利公式求其現值，然后相加，可得到所求的現值。如果等比例系數為s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現金收入或支出的流量A1已知，則第n年年初收入或支出的流量為A1（1+s）當i不等于s時，⑤， P= ；當i＝s時 P=nA/(1+i),第三節(jié):設備更新中的經濟分析(掌握)一、設備更新的原因與特點(一)設備更新的原因設備更新源于設備磨損。第一類有形磨損，是指設備在運轉過程中，在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞。2．設備無形磨損，是由于社會經濟環(huán)境變化造成的設備貶值。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調整，通過稅費政策，鼓勵新興節(jié)能環(huán)保設備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設備使用，也會導致設備的第二類無形磨損。 設備更新的特點分析：1．設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命、2．設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現金流量、3．只比較設備的費用、4．設備更新分析以費用年值法為主。經濟壽命是在數值上等于使投入使用的設備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限，經濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。房地產投資經濟效果的表現形式是獲得利潤，股息、利息投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，通常是用提取折舊的方式獲得。二、財務評價指標體系房地產投資分析的目的，是考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。當i值小于IRR時，對于所有的i值，NPV都是正值；當i值大于IRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。(二)靜態(tài)指標包括：靜態(tài)投資回收期、現金回報率、投資回報率1．靜態(tài)投資回收期，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現金流量+投資者權益增加值)／初始權益投資數額；當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率＝(稅后現金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)／初始權益投資數額。(二)借款償還期是指項目開發(fā)經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。其計算公式為：可用于還本付息資金，包括折舊和攤銷，利息費用，利潤等。(四)資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征（熟悉）一、物業(yè)價格的概念和形成條件物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。物業(yè)價格主要有下列五個特征：(1)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。(5)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估——價值是未來凈收益的現值之和，但其中選取參數的立場不同。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。利率因素：物業(yè)價格與利率負相關，利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格會上升。一、市場法（了解）市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。對可比實例成交價格進行處理分為價格換算、價格修正和價格調整；在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般