【正文】 行。 房產(chǎn)平面控制測量的方法房產(chǎn)平面控制測量可選用：三角測量、三邊測量、導(dǎo)線測量、GPS定位測量等方法?？刂茰y量前，應(yīng)充分收集測區(qū)已有的控制成果和資料，按現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T ）的規(guī)定和要求進(jìn)行比較和分析，凡符合要求的已有控制點成果，都應(yīng)充分利用；對達(dá)不到要求的控制網(wǎng)點，也應(yīng)盡量利用其點位，并對有關(guān)點進(jìn)行聯(lián)測。 適用范圍 在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事房產(chǎn)測繪工作應(yīng)當(dāng)遵守《房產(chǎn)測量規(guī)范》和本實施細(xì)則。 依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)1)《中華人民共和國測繪法》2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》4)《四川省測繪管理條例》5)《房產(chǎn)測繪管理辦法》6) GB/T 《房產(chǎn)測量規(guī)范》第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定7) GB/T 《房產(chǎn)測量規(guī)范》第2單元：房產(chǎn)圖圖式8) 關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知(建住房[2002]74號)9) 轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》的通知(川建廳房[2002]104號) 房產(chǎn)面積精度要求房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表11計算的結(jié)果。 房產(chǎn)平面控制點的內(nèi)容房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。 主要技術(shù)指標(biāo)房產(chǎn)平面控制測量的各主要技術(shù)指標(biāo)按現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T ）的規(guī)定執(zhí)行。 座落圖的繪制可參照《四川省房產(chǎn)測繪示范文本（1）》。4)一般從下至上繪制房屋的一層到頂層的分層圖。 分戶圖的繪制1)分戶圖是在分層圖的基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示該套房屋的平面尺寸及周圍關(guān)系，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。5)分戶圖的其它圖形規(guī)格技術(shù)要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。3)結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物。2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、。5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、按其外圍水平投影面積計算。9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。12)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。15)與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。體育館(場)看臺下方空間加以利用的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積(多層的按多層計)。2)未封閉的陽臺、挑廊、入戶花園、庭院、空中花園等，不論其是否有柱，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。6)上有陽臺，具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、獨戶使用的下層平臺，上蓋在圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積大于二分之一的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。陽臺、挑廊與其上蓋相距超過一個自然層以上，視為無上蓋；架空通廊、穿過建筑物的通道與其上蓋超過二個自然層以上，視為無上蓋；陽臺、挑廊的上蓋在圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積小于二分之一的，視為無上蓋。7)利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、橋面作為頂蓋建造的房屋。11)與房屋室內(nèi)不相通的伸縮縫、沉降縫。15)。19)躍層式房屋上層挑空部位。3)未封閉的陽臺、挑廊，其上蓋在陽臺、挑廊圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積大于陽臺、挑廊面積的二分之一，按上蓋在圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積的一半計算建筑面積。6)上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯，下層室外樓梯視為有頂蓋，按有頂蓋的室外樓梯計算面積。 圖41 圖42 圖438)建于坡地的建筑物利用吊腳樓空間設(shè)置架空層或?qū)ι罨A(chǔ)地下空間加以利用的，當(dāng)架空層的地面為斜面且四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)(如圖4－4)，；當(dāng)架空層的地面修整成平地時，不論有無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，按柱外圍水平投影面積計算建筑面積；當(dāng)架空層的地面一部分為平地，另一部分為坡地的，平地部分的面積按柱外圍和坡地交界線計算（如圖4－5）。 圖4711)室外樓梯與臺階室外樓梯須同時滿足以下兩個條件：a)室外樓梯的起點（地面）至終點（進(jìn)門）的高差（高度）應(yīng)不小于一個樓層的高度。 圖48 圖4912)室外樓梯和室內(nèi)樓梯室外樓梯:a)設(shè)置于建筑物外墻之外、僅有扶手欄桿、沒有墻體封閉的樓梯視為室外樓梯。b)設(shè)置于建筑物外墻之外的有墻體封閉的非專用樓梯視為室內(nèi)樓梯。14)多排柱的車棚、貨棚、站臺等，若柱為斜柱（如圖410）。 一棟獨立房屋的四面設(shè)有外走廊或檐廊時，也按此原則處理。 房屋棟、層、戶的劃分棟是一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。3)本身為獨立的樓房，為了利用樓房間的間隙地，底層(或多層)以不相通裙樓的形式連成一片的房屋，其獨立的樓房和裙樓分別分棟。1)房屋的自然層數(shù)按室內(nèi)地平線以上計算，每一自然層各劃分為一層，其編號從室內(nèi)地平線開始向上按……編號。5)躍層住宅是套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。2)獨立使用和出售的商業(yè)用房、庫房按其權(quán)界線分戶。6)權(quán)利人房屋產(chǎn)權(quán)范圍為某一區(qū)域(如：一個單元、一個樓層等)，可按一個區(qū)域分為一戶。2)商業(yè)鋪位、車位等分戶權(quán)界線取分隔墻中線，無分隔墻時取界址點點間連線，門面臨街部位取其外墻的中線。實地?zé)o編號的，按下列方法編號：1)成套住宅按單元號、層次、戶號編號。層次編號同前。邊長或坐標(biāo)數(shù)據(jù)是計算房屋面積的主要依據(jù)，根據(jù)房屋數(shù)據(jù)來源的不同，將其計算所得的面積分為“預(yù)測面積”和“實測面積”兩類。 3)測量所得的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)記錄在邊長記錄手簿上或注記在草圖上。6)參與計算房屋面積的邊長數(shù)據(jù)要進(jìn)行平差處理，相關(guān)數(shù)據(jù)之間不能相互矛盾。c)建設(shè)單位提供的其它資料。其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。當(dāng)邊長較長，或出現(xiàn)障礙物時，應(yīng)測量房角點坐標(biāo)，解析出房屋邊長值。b)當(dāng)房屋為非矩形時，應(yīng)根據(jù)實際情況將房屋劃分成園形、橢園形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等規(guī)則形狀，并根據(jù)計算面積的需要進(jìn)行邊長、高、半徑、直徑等測量。3)墻體厚度的確定及測量a)房屋勒腳以上的外墻體厚度不包括粉刷層（抹灰層）、貼面等外墻保護(hù)層、凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的幕墻。e)成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。4)數(shù)據(jù)記錄規(guī)則a)記錄必須使用鋼筆（碳素或蘭黑墨水）、H型號的鉛筆，禁止使用圓珠筆。5)測量值注記a)邊長數(shù)值平行于該邊注記,并緊靠該邊線。房屋面積計算就是根據(jù)采集的房屋邊長數(shù)據(jù)或房角點坐標(biāo)數(shù)據(jù)，計算出各類面積。2)當(dāng)矩形的對邊均進(jìn)行測量時，則將兩條邊測量值取中數(shù)，得到最終測量值。2)平差以后的邊長值即為進(jìn)行房屋面積計算的房屋邊長值，并將平差后的邊長值注記在測繪報告的分戶圖上?！斗课菝娣e測繪報告》可按照《四川省房產(chǎn)測繪示范文本（1）》的要求編寫。1)地下室或半地下室中設(shè)計作為人防工程及中高層以上建筑的消防避難層(室)部分的建筑面積。5)建設(shè)、開發(fā)單位自留、自用的房屋和物業(yè)管理公司的經(jīng)營辦公用房的建筑面積。3)棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等的建筑面積。非本棟的共有建筑面積不在本棟分?jǐn)?，本棟共有建筑面積不分?jǐn)偟剿麠潯?共有建筑面積分類根據(jù)共有建筑面積的使用功能，可分為以下四類：1)整棟共有建筑面積：指為整棟服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，按層各自分別進(jìn)行分?jǐn)?。（或架空層，）的房屋，附屬層?yīng)劃分為獨立的功能區(qū)。3)有的單元為多層、有的單元為高層，按多、高層單元劃分功能區(qū)。3)地下室功能用房和服務(wù)于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各戶進(jìn)行分?jǐn)偂?)樓梯按不同的服務(wù)范圍分功能區(qū)分?jǐn)倳r，屋頂樓梯間仍為整棟的共有建筑面積。 圖61 圖624)室內(nèi)專用梯（樓梯、電梯），其通過“不使用”樓層的梯間共有面積，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間共有面積；通過“使用”樓層的梯間共有面積為“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)共有面積。b)走廊、檐廊兩端不能封閉，可在平行于街道方向上通行。除此之外，第一層外走廊、檐廊的建筑面積列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。2)將公用建筑面積劃分成應(yīng)分?jǐn)偟暮筒环謹(jǐn)偟膬深?。即，先將從高級別分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加到低級別的共有建筑面積中，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)，逐級分?jǐn)?。套?nèi)建筑面積之和2)多級分?jǐn)偛贿m用于整體分?jǐn)偟姆课莶捎枚嗉壏謹(jǐn)?。各功能區(qū)間共有建筑面積，即棟共有建筑面積，按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)。某一功能區(qū)通過第一級分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加上本功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積，即為該功能區(qū)的共有建筑面積，依照第一級分?jǐn)偟姆椒?，按各層套?nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?。第二級分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e加上各層的層內(nèi)共有建筑面積，按層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮魈?。第七? 房產(chǎn)變更測量 在房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、拆遷、新建、改建、擴(kuò)建、重建、拆除、改制等涉及權(quán)界調(diào)整和面積增減變化時應(yīng)進(jìn)行房產(chǎn)變更測量。3)采用解析法測量或全野外數(shù)字采集系統(tǒng)時，應(yīng)在實地布設(shè)好足夠的平面控制點，設(shè)站逐點進(jìn)行現(xiàn)場數(shù)據(jù)采集。3)變更測量之后，應(yīng)對現(xiàn)有房產(chǎn)、原有資料進(jìn)行修正和處理。 丘號、棟號、界址點號的調(diào)整丘號、丘支號、棟號、界址點號、房角點號、房產(chǎn)權(quán)號、房屋共有權(quán)號都不能重號。，仍保留原棟號；新建和改建房屋沿丘內(nèi)最大編號續(xù)編。一級檢查質(zhì)量合格后，方能進(jìn)入下一工序。2)技術(shù)報告或技術(shù)說明。 檢查、驗收項目及內(nèi)容1)平面控制網(wǎng)的布設(shè)和點位是否符合要求。1)房產(chǎn)要素權(quán)屬界線、墻體歸屬調(diào)查的內(nèi)容是否齊全、正確。3)房屋及其用地的各種要素是否齊全，丘、棟的編號是否正確。1)與分幅圖對比，相應(yīng)要素是否一致。2)建筑面積測算、取舍是否正確，計算成果精度是否符合要求。1)變更測量的方法、測量基準(zhǔn)、測繪精度等是否符合要求。3)成果質(zhì)量的評定標(biāo)準(zhǔn)，可參照CHl00395《測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。3)成果資料索引及說明。7)界址點坐標(biāo)成果表及面積測算資料。11)檢查驗收報告。3)