【正文】 規(guī)范，在此水平投影平面面積之外的本物業(yè)所有平面及空間，均為公共地域空間，各業(yè)權(quán)（使用）人不得占用任何公共地域空間。12. 各項(xiàng)物業(yè)、設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)用支出，將隨自然損耗以及社會(huì)物價(jià)指數(shù)的增升而呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。9. 在轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）所擁有的物業(yè)時(shí)，依照“權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任依附物業(yè)實(shí)體”的原則，轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原繳交的涉及物業(yè)實(shí)體的各項(xiàng)押金、基金不予退還，受讓（租賃）方承接其權(quán)利；轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原欠繳的各項(xiàng)管理、水電等費(fèi)用由受讓（租賃）方連帶承擔(dān)，受讓（租賃）方連帶承接其責(zé)任。7. 業(yè)主有義務(wù)支付在其物業(yè)轉(zhuǎn)讓生效之前，其受讓人正式與物業(yè)管理公司聯(lián)系之前的所有管理費(fèi)及其它應(yīng)繳納的費(fèi)用。3. 業(yè)主有共同負(fù)擔(dān)維修和美化小區(qū)的結(jié)構(gòu)、公共地方及公共設(shè)施等費(fèi)用的義務(wù)。9. 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復(fù)；有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司，按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理收支帳目。業(yè)主若有投訴可向管理者或業(yè)主委員會(huì)提出，然后由管理者根據(jù)《業(yè)主公約》有關(guān)條款進(jìn)行適當(dāng)處理，業(yè)主無(wú)權(quán)要求管理者或其下屬為其提供與樓宇管理無(wú)關(guān)的服務(wù)。3. 在不影響“****新城”建筑結(jié)構(gòu)及外觀下，對(duì)其名下單元進(jìn)行裝修整理，但必須遵守小區(qū)管理公司有關(guān)裝修規(guī)則。管理公司可根據(jù)實(shí)際需要對(duì)管理公約進(jìn)行修改，并與各業(yè)主就本公司未詳盡規(guī)定簽定補(bǔ)充公約，該補(bǔ)充公約與公約具有同等法律效力。根據(jù)政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，各業(yè)主均須簽署“****新城”小區(qū)“業(yè)主公約”，并依約遵守。26．交樓通知書 指發(fā)展商就有關(guān)“****新城”單元可以交付給業(yè)主使用而發(fā)給各業(yè)主的通知書。22．管理費(fèi)預(yù)算 指根據(jù)業(yè)主公約，住戶手冊(cè)和有關(guān)法規(guī)規(guī)定為“****新城”準(zhǔn)備的管理費(fèi)的預(yù)算。18．會(huì)所 指“****新城”內(nèi)專供鍛煉身體、娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)所及其設(shè)施（包括收費(fèi)或不另收費(fèi)的場(chǎng)所）。14．業(yè)主 指物業(yè)的所有權(quán)人。10．管理者 指由發(fā)展商自行任命或根據(jù)公約聘請(qǐng)的，委托管理“****新城”（全部或部分）的人員或公司。6．綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃在“****新城”所屬地塊或平臺(tái)上實(shí)施綠化的地區(qū)。2．地名 指座落于地塊上名為廣州[****新城]或其他名稱的各座建筑物。3．發(fā)展商 指廣州********集團(tuán)有限公司。7．保留地方 指發(fā)展商擁有或僅供發(fā)展商使用的部分，包括“****新城”內(nèi)非住戶單元及非公共場(chǎng)所。11．維修基金 指發(fā)展商或業(yè)主繳交的用于維修、替換物業(yè)公共部分和公共設(shè)備的款項(xiàng)。15．使用人 指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。19．土地出讓合同 指土地使用者與廣州市房地產(chǎn)管理部門簽訂的有償出讓“****新城”所占地塊的土地使用權(quán)的批文、文件和有關(guān)合同。23．管理費(fèi)指管理者因管理及保養(yǎng)“****新城”內(nèi)建筑物及公共設(shè)施、設(shè)備等各座大樓而引起的所有費(fèi)用和開支。27．業(yè)主委員會(huì) 指各業(yè)主按照本公約第六章不時(shí)召開的由業(yè)主大會(huì)上委任或選出的業(yè)主代表機(jī)構(gòu)。本公約的作用是協(xié)調(diào)全體業(yè)主、使用人的整體利益或共同意愿與個(gè)別業(yè)主的個(gè)人利益或局部意愿的關(guān)系，在管理公司的管理下共同維護(hù)“****新城”小區(qū)的良好環(huán)境。用途：“****新城”的住宅單元只作為純住宅使用；首層架空層除部分作為管理用房、設(shè)備用房及公共設(shè)施用房外，其余作園林綠化區(qū)域使用。4. 業(yè)主按本公約規(guī)定可共同使用“****新城”的公共地方和公共設(shè)施，包括“****新城”內(nèi)所有的體育、娛樂(lè)、衛(wèi)生設(shè)施。7. 可根據(jù)本公約第五章規(guī)定，罷免或變換管理者。10. 有權(quán)向物業(yè)管理部門進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)與建議。4. 業(yè)主須依時(shí)繳交其名下單元須繳付的水、電、煤氣等及有關(guān)公共設(shè)施使用的費(fèi)用。8. 各業(yè)主自行負(fù)擔(dān)其單元內(nèi)部范圍設(shè)施以及任何雖位于公共地方但由其獨(dú)占使用的各種入墻管道、水、電設(shè)施以及計(jì)費(fèi)表等的維修和更新費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方有遵守本項(xiàng)約定并預(yù)先知會(huì)受讓（租賃）方的義務(wù)。為保持物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)素，依年度預(yù)算每年適當(dāng)合理調(diào)整管理服務(wù)收費(fèi)，是平衡預(yù)算的必然途徑。有自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所（地）、道路、通道、平臺(tái)的整潔、美觀、衛(wèi)生、暢通及完好的義務(wù)。16. 有分擔(dān)房屋異產(chǎn)毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的義務(wù)，凡房屋建筑及付屬設(shè)施設(shè)備或加建部位已經(jīng)或可能妨礙、危害異產(chǎn)毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀劃一及市容觀瞻，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)權(quán)（使用）人單獨(dú)或聯(lián)合維修養(yǎng)護(hù)或拆除的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或拆除，費(fèi)用由業(yè)權(quán)（使用）人單獨(dú)或聯(lián)合分擔(dān)。三、 業(yè)主的責(zé)任1. 不得改變業(yè)權(quán)物業(yè)（單元）的樓宇結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等；不得加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物；不得改變?nèi)魏尾糠郑òㄗ≌瑔卧┑耐庥^；不得在“****新城”任何公共地方和天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網(wǎng)或窗花、曬衣架、天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語(yǔ)、廣告牌、招牌、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶和封閉陽(yáng)臺(tái)。4. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分的水、電或煤氣等的輸入及輸出管道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施；各業(yè)主若因此等行為引致水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，又或因在單元內(nèi)制造不合理聲響和震蕩，妨礙或損害他人及其財(cái)產(chǎn)而導(dǎo)致他人的訴訟、索賠和要求時(shí)，由該業(yè)主對(duì)此訴訟、索賠負(fù)全部責(zé)任。8. 除非得到管理者的書面同意，不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以導(dǎo)致樓宇所購(gòu)的保險(xiǎn)全部或部分失效，或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為。如業(yè)主在安裝增加附屬物時(shí)未獲得管理者和政府有關(guān)部門的同意，則管理者有權(quán)將有關(guān)加建物拆除，一切相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主負(fù)責(zé)。13. 不得在“****新城”或其單元內(nèi)儲(chǔ)存易燃、易爆、有毒或過(guò)重的物品，也不得在上述地方燃燒任何燃料或物質(zhì)導(dǎo)致發(fā)出過(guò)量的煙霧或氣體，亦不得干擾、改變、破壞“****新城”的防火系統(tǒng)。16. 違反公約規(guī)定的業(yè)主須對(duì)因其行為疏忽、不當(dāng)或錯(cuò)誤而導(dǎo)致的發(fā)展商、管理者、其它業(yè)主或任何有關(guān)人員的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)費(fèi)用。其中包括下列事項(xiàng)：1） 檢查、視察“****新城”，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該業(yè)主負(fù)責(zé)，而與其他業(yè)主及管理者無(wú)關(guān)。5） 根據(jù)“****新城”日常運(yùn)作，建立一套完整的管理工作程序，并在實(shí)施中不斷完善。8） 負(fù)責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)管理預(yù)算。12） 對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期或在發(fā)展商及業(yè)主委員會(huì)合理要求時(shí)作出檢討和總結(jié)，并對(duì)改善“****新城”管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)提出建議并遞交有關(guān)報(bào)告。15） 在所有有關(guān)“****新城”的法律訴訟中受全體業(yè)主的委托，代理全體業(yè)主參與訴訟、仲裁或調(diào)解（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突的情況下除外）。19） 節(jié)假日期間可修飾“****新城”外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其他飾物。其方法包括但不限于：A. 在“****新城”內(nèi)或有關(guān)樓宇內(nèi)的顯著地方公布違約單元號(hào)及其違約情節(jié)。D. 對(duì)任何屢次違反本公約的業(yè)主或單元使用人，管理者有權(quán)中止對(duì)該單元的服務(wù)，并禁止有關(guān)業(yè)主或使用人使用公共地方及設(shè)施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。投保項(xiàng)目可包括火險(xiǎn)、第三者責(zé)任保險(xiǎn)、勞動(dòng)保險(xiǎn)等與業(yè)主和小區(qū)有關(guān)的保險(xiǎn)。2） 確保所有“****新城”業(yè)主或用戶依照“****新城”土地出讓合同和公約規(guī)定的用途正確使用所占用的“****新城”部分，如有“****新城”業(yè)主或用戶違反“****新城”土地出讓合同或公約及其他規(guī)章制度，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此違約行為，并向違約者追討賠償及有關(guān)費(fèi)用。6） 保持“****新城”中密閉的公共地方及公共設(shè)施的通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作良好及必要時(shí)作適當(dāng)維修。10） 對(duì)所有公用污水渠、排水渠、管道及水管的淤塞進(jìn)行清疏。根據(jù)公約、用戶守則或其它制度的有關(guān)條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設(shè)施：A. 裝卸貨區(qū)；B. 垃圾收集站及垃圾車停放處；C. 花園、花槽、水池及其他文娛設(shè)施；D. 車輛出入口、車道、停車場(chǎng)、公共階梯、人行道、路燈、欄桿、圍墻及公共場(chǎng)地。遇年度管理預(yù)算不足以支付所有管理開支時(shí)，管理者可修訂此管理預(yù)算方案并提交發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)。管理費(fèi)由發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交付使用通知書之日起計(jì)算。3） 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費(fèi)等。7） “****新城”及各樓宇外墻裝飾的費(fèi)用。不論單元是空置、被占用或出租等，該單元業(yè)主須負(fù)責(zé)繳交管理費(fèi)及其他應(yīng)繳付的費(fèi)用。上述第四章第（三）節(jié)第2款規(guī)定的項(xiàng)目以外的服務(wù)項(xiàng)目，管理者可向業(yè)主或使用人提供有償服務(wù)。2） 管理者有權(quán)對(duì)欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動(dòng)，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、租客使用“****新城”的公共設(shè)施，或于“****新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費(fèi)為止。5） 各業(yè)主必須按公約和其它規(guī)章制度，繳付有關(guān)款項(xiàng)連同前條所述的利息及手續(xù)費(fèi)，以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生的或與之相聯(lián)系的費(fèi)用，否則管理者可通過(guò)民事訴訟予以收取。管理費(fèi)按金1） “****新城”全體業(yè)主應(yīng)在收到單元交付使用通知書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳交三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理費(fèi)押金。維修基金1） 維修基金只能用于“****新城”的保養(yǎng)及維修。2） 管理者須妥當(dāng)?shù)乇４婀芾硎罩つ?。管理者及其雇員在下列情況下無(wú)須對(duì)業(yè)主或用戶負(fù)責(zé)：1） 為履行本公約所進(jìn)行的一切管理工作，但涉及故意或嚴(yán)重過(guò)失而造成的損失不包括在內(nèi)。4） 業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。3． 管理者酬金由管理者在每月的第一個(gè)工作日從“****新城”管理費(fèi)帳戶中自動(dòng)扣取。二、 會(huì)所的設(shè)施 會(huì)所可就其附屬園地、設(shè)施（包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡廳和游樂(lè)場(chǎng)所等）向會(huì)員提供各種收費(fèi)的康樂(lè)服務(wù)。4. 會(huì)所及相關(guān)設(shè)施的具體運(yùn)作由會(huì)所規(guī)則制定。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)會(huì)議：1. 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。4. 每次召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議須不少于十五個(gè)工作日前以書面形式通知各業(yè)主，列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)，并將通知張貼于****新城告示欄內(nèi)。表決時(shí)如有過(guò)半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項(xiàng)除外）；如贊同票數(shù)和反對(duì)票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。2） 除非“****新城”當(dāng)時(shí)全體業(yè)主均親自或委派代表出席會(huì)議，否則會(huì)上就上述（1）項(xiàng)以外的其他事項(xiàng)所通過(guò)的任何決議案均屬無(wú)效?！?***新城”住宅小區(qū)在入住率達(dá)50%時(shí)，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督管理者履行公約規(guī)定的職責(zé)及業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的決議。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購(gòu)置之物業(yè)，從而保值并升值。各業(yè)戶之郵寄地址，舉例如下：聯(lián)系地址：中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城號(hào)室郵政編碼：510641第三章 管理公司的服務(wù)一、 管理公司的服務(wù)范圍廣州********物業(yè)管理有限公司被委托為“****新城”的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以資深及專業(yè)的物業(yè)管理人員全日24小時(shí)全面提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)予各業(yè)主。三、 業(yè)主/住戶的投訴程序和處理1. 業(yè)主/住戶對(duì)管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。5. 個(gè)別業(yè)主/住戶無(wú)權(quán)要求小區(qū)管理員工為其提供與小區(qū)管理無(wú)關(guān)的服務(wù)。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。4． 于入住后向物業(yè)管理公司提供該單元業(yè)主/住戶入住名單及具體聯(lián)絡(luò)辦法，以備發(fā)生緊急事故或必須情況下聯(lián)絡(luò)之用。2. 繳清有關(guān)應(yīng)付未付帳項(xiàng)（若有），包括管理費(fèi)、電費(fèi)、停車費(fèi)及其他租用設(shè)備、設(shè)施服務(wù)費(fèi)等。二、 責(zé)任1． 各業(yè)主/住戶及其受許可人、代理人、訪客有責(zé)任遵守本手冊(cè)所有條款，如有疑問(wèn)，應(yīng)向管理公司查詢；2． 各業(yè)主/住戶應(yīng)遵守國(guó)土局土地使用批文規(guī)定的條文，只能使用其單元作為住宅用途，不能用作非法或不道德場(chǎng)所，不得改作商業(yè)用途；3． 各業(yè)主/住戶如需進(jìn)行室內(nèi)二次裝修，請(qǐng)按《裝修手冊(cè)》執(zhí)行；4． 各業(yè)主/住戶須如期繳付其單元管理費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)，以及清付其他費(fèi)用（如有），如逾期交費(fèi)者，應(yīng)按規(guī)定交付滯納金；5． 任何業(yè)主/住戶及其受許人、代理人、訪客如因違反本手冊(cè)規(guī)定而造成任何損失，均應(yīng)由當(dāng)事人負(fù)全部責(zé)任及賠償一切有關(guān)之損失，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。4． 在使用電梯過(guò)程中如遇問(wèn)題或異常故障，請(qǐng)立即通知管理公司，以便對(duì)電梯采取必要的維修及處理。三、 消防系統(tǒng)小區(qū)設(shè)置消防監(jiān)控中心，公共地方設(shè)置消防栓，定期進(jìn)行消防演習(xí)，確保運(yùn)作正常。水費(fèi)由管理公司根據(jù)各單元的水表計(jì)量和實(shí)際發(fā)生公共用水損耗計(jì)算收費(fèi)。八、 有償服務(wù)為了方便業(yè)主/住戶的日常生活，管理公司將安排提供有償服務(wù)；有關(guān)服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格請(qǐng)到管理公司詳閱有償服務(wù)表。二、 公共地方的清潔服務(wù)1. 業(yè)主/住戶必須將日常垃圾用垃圾袋裝好封閉，并放在指定的位置，不可隨意棄置于小區(qū)公共地方，如違反規(guī)定，管理公司將派人清理并向該業(yè)主/住戶收取有關(guān)費(fèi)用，并視情節(jié)輕重處以適當(dāng)罰款。3. 為使電梯能夠安全使用，并減少損耗，維護(hù)廣大業(yè)主的利益，禁止使用電梯搭載貨物。四、 宣傳及銷售未經(jīng)管理公司批準(zhǔn)，禁止在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行任何形式的宣傳或銷售活動(dòng)，希望業(yè)主/住戶與管理公司合作，共同抵制該類活動(dòng)，以確保小區(qū)安寧和安全。六、 危險(xiǎn)物品業(yè)主/住戶不可存放、攜帶危險(xiǎn)品及違禁品進(jìn)小區(qū)任何地方。若發(fā)現(xiàn)阻塞上述通道或占用公共地方情況，請(qǐng)有關(guān)業(yè)主自覺(jué)將物品移走，如拒不執(zhí)行，物業(yè)管理公司將不再通知物主而將物品移走，物業(yè)管理公司除不負(fù)責(zé)一切損失外，更將向有關(guān)業(yè)主/住戶索償有關(guān)清理費(fèi)用。十四、 天臺(tái)、住戶花園及首層花園的使用1. 為保證房屋建筑結(jié)構(gòu)功能正常使用及防范自然災(zāi)害事故發(fā)生，天臺(tái)只允許按原設(shè)計(jì)天臺(tái)花園種植，不得自行鋪設(shè)泥土種植花草。4. 住戶花園使