【正文】 寬度以能讓技術(shù)不十分熟念的駕駛者安全地開動(dòng)車輛為宜,步行道要朝向酒店,場(chǎng)院內(nèi)地面應(yīng)有停車、行駛方向等指示性標(biāo)志,主停車場(chǎng)與商店入口應(yīng)在180度范圍內(nèi),便于一些顧客一下車就能看到酒店。實(shí)例 X X購物公園業(yè)態(tài)建筑設(shè)計(jì)提示1. 超級(jí)市場(chǎng)設(shè)計(jì)建議 ⑴ 總平面設(shè)計(jì) ① 建議開間為60米,進(jìn)深100米,以保證收銀臺(tái)的設(shè)置和貨架擺設(shè)能夠充分利用空間。大型百貨店約12小時(shí)服務(wù),一般營業(yè)時(shí)間為:早10:00～晚10:00。社會(huì)服務(wù)中心等文 化影劇院、會(huì)議中心、文藝中心、教室、藝術(shù)畫廊、展覽廳、水族館等辦 公寫字樓、辦公室、商務(wù)等居 住各種檔次的公寓、旅業(yè)或酒店、度假村等輔區(qū)停 車 場(chǎng)汽車停車場(chǎng)、自行車停車場(chǎng)等商業(yè)綜合體的這些子系統(tǒng)在運(yùn)營和個(gè)上保持著相對(duì)獨(dú)立性,它們作為商業(yè)綜合體的功能構(gòu)成要素而有機(jī)地結(jié)合并有互動(dòng)的作用,共同推進(jìn)商業(yè)綜合體的整體繁榮。 商業(yè)綜合體的構(gòu)成商業(yè)綜合體是指建筑面積較大的商業(yè)物業(yè),它是最重要的商業(yè)物業(yè)之一。在供求矛盾較緊張的情況下,消費(fèi)者把能買到商品視為最大的滿足。因此,他們更加相信具有良好聲譽(yù)的名牌店和專營店,即便能在附近的商店購買,為了選擇和比較或者為了獲得更好的售后服務(wù),消費(fèi)者往往不惜花時(shí)間和路程,優(yōu)先選擇到本地區(qū)知名的大型商業(yè)中心或?qū)I店云集的商業(yè)一條街購買,這就是聚心性消費(fèi)行為,這種消費(fèi)方式的最終結(jié)果是把消費(fèi)者吸引到商業(yè)設(shè)施比較密集、內(nèi)容較全面、檔次較高的市中心商業(yè)區(qū)來,另外一種消費(fèi)則相反,比如娛樂休閑活動(dòng),很多消費(fèi)者更愿意到遠(yuǎn)一些的商業(yè)場(chǎng)所消費(fèi)。 選擇性消費(fèi)行為除直接購買少數(shù)生活必需商品外,大多數(shù)商品都有一個(gè)需要由選擇到購買的過程,而且隨著商品的價(jià)格越高,選擇的過程越長,這就是選擇性消費(fèi)行為。此外,人們?cè)谫徺I不同的商品時(shí),由于其優(yōu)先選擇的商業(yè)圈范圍不同,造成了經(jīng)營不同商品的商業(yè)物業(yè)有效的輻射圈因此而有很大的不同。3. 商業(yè)物業(yè)具有較高的租賃比例很多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商或管理商把物業(yè)的全部或大部出租給中小商戶進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng),以收取租金作為投資收益。最后,經(jīng)營者還要利用戶外廣告、霓紅燈飾和巨幅門店來營造營業(yè)氣氛.,吸引消費(fèi)者眼球。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和社會(huì)競爭的加劇,人們?cè)诰o張工作之外,已經(jīng)把外出就餐、休閑娛樂當(dāng)成改善伙食、恢復(fù)精力、調(diào)節(jié)心理的重要放松手段。商業(yè)物業(yè)面向公眾服務(wù),為有需要的消費(fèi)者提供服務(wù)。而狹義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)的物業(yè)形式,主要有零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài),他們?cè)陂_發(fā)的模式、經(jīng)營模式和功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業(yè)類型。其內(nèi)容包括策劃、招商和日常運(yùn)營管理。從投資主體來看,商業(yè)類型由買賣型想外延伸為各類經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu),如批發(fā)市場(chǎng)、商品交易所也被列入商業(yè)范疇。前蘇聯(lián)及東歐國家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為,商業(yè)是組織消費(fèi)品的流通行業(yè),但并不包含對(duì)外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。目錄第1章 商業(yè)物業(yè)概述 商業(yè)物業(yè)的屬性、類型與特點(diǎn) 消費(fèi)行為分析 商業(yè)綜合體的構(gòu)成第2章 商業(yè)業(yè)態(tài)概述 零售業(yè)概述 批發(fā)業(yè)概述 餐飲業(yè)概述 休閑娛樂業(yè)概述第3章 商業(yè)物業(yè)招商概述 商業(yè)物業(yè)招商的特點(diǎn) 招商要點(diǎn) 商戶租賃心理和行為分析 招商營銷管理過程第4章 招商部門組織結(jié)構(gòu)管理 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 崗位職責(zé)描述 打造有效的商業(yè)物業(yè)招商團(tuán)隊(duì)第5章 招商的基本原則與渠道 招商的基本原則 招商渠道 中小城市如何進(jìn)行主力店招商第6章 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 市場(chǎng)調(diào)查原則與步驟 市場(chǎng)調(diào)查形式 第7章 招商策劃 招商策劃的提點(diǎn)與作用 招商活動(dòng)策劃 第8章 招商推廣 招商推廣 招商廣告策略 媒體的評(píng)價(jià) 招商現(xiàn)場(chǎng)包裝 第9章 招商現(xiàn)場(chǎng)管理 招商中心 招商現(xiàn)場(chǎng)管理 服務(wù)細(xì)節(jié) 第10章 招商談判與合同 招商談判與深度推進(jìn) 招商合同附錄：招商實(shí)用表格第1章 商業(yè)物業(yè)概述辭海對(duì)商業(yè)的定義是:商業(yè)是指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶。有的項(xiàng)目僅僅需要做一些項(xiàng)目的整體形象的宣傳，開發(fā)商卻投入大量的宣傳費(fèi)用；相反，有的開發(fā)商不但不投入適當(dāng)?shù)男麄髻M(fèi)用，有時(shí)連招商人員的數(shù)量都配備不夠，無法支撐龐大的項(xiàng)目要求，這樣的項(xiàng)目同樣不能成功。.③ 儲(chǔ)備商戶不足，跟不上商鋪換租的速度。項(xiàng)目開業(yè)之際招商很好，開業(yè)不到半年商戶就所剩無幾。同時(shí)，北京東方新天地廣場(chǎng)、廣州天河城、深圳中信城市廣場(chǎng)及上海新天地等大型商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)營的案例，也不失時(shí)機(jī)地成為各地開發(fā)商業(yè)物業(yè)的催化劑。然而，近五年的時(shí)間證明，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營并非易事，不少開發(fā)商雖然摸著石頭過河，可還是嗆了不少水，得到的結(jié)果是多數(shù)商鋪銷售成功，而項(xiàng)目經(jīng)營失敗。造成這個(gè)局面的原因主要有以下幾個(gè)方面。由此可見，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理包含商業(yè)物業(yè)定位、商業(yè)物業(yè)招商和運(yùn)營管理三個(gè)環(huán)節(jié)，忽視任一環(huán)節(jié)都可能導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目失敗。如何減少盲目和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高商業(yè)物業(yè)招商的效益，促使商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)營，正是本書所闡述的主要內(nèi)容和目的。其只能是收購、銷售、調(diào)拔和儲(chǔ)存。我國由于受其影響,一直使用類似的劃分方法。商業(yè)物業(yè)正是這種交易服務(wù)機(jī)構(gòu)的平臺(tái)。其任務(wù)是為生產(chǎn)者(或中間商)和消費(fèi)者提供交易平臺(tái),并為企業(yè)獲取未來不確定的收益。 商業(yè)物業(yè)的屬性、類型與特點(diǎn) 商業(yè)物業(yè)的屬性1. 經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營性。因此,商業(yè)物業(yè)原則上是向公眾開放,雖然也有一些商業(yè)企業(yè)指定了準(zhǔn)入門檻,如麥德龍、山姆會(huì)員店等,但只要是會(huì)員的消費(fèi)者,都可以進(jìn)入店內(nèi)消費(fèi)。 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn) 1. 商業(yè)物業(yè)需要良好的商業(yè)氛圍商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營就是吸引消費(fèi)者。2. 商業(yè)物業(yè)因保持良好的購物環(huán)境良好的購物環(huán)境是提高物業(yè)出租率的保證之一。商業(yè)中心、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)絕大多數(shù)是出租鋪位或攤位。對(duì)消費(fèi)心理的研究與科學(xué)分析有助于招商人員為商業(yè)物業(yè)引入更合適的商品和品牌,這已成為商業(yè)物業(yè)招商的重要環(huán)節(jié)。例如,人們?cè)谫徺I服裝、皮鞋、床上用品時(shí),由于該類商品使用周期稍長,消費(fèi)者比較注重其品種、樣式、花色,而且往往在購買前都愿意花時(shí)間去挑選、比較,直到尋找到自己滿意的商品才決定購買。 多元消費(fèi)的消費(fèi)行為逛商店的目的可能有多方面,除了要滿足物質(zhì)消費(fèi)外,還要滿足精神消費(fèi),有些人戲稱這一類消費(fèi)為“血拼”。而在市場(chǎng)供矛盾日趨緩和的新形勢(shì)下,消費(fèi)這不會(huì)僅僅滿足于能夠買到商品,而是希望買到更為適合個(gè)人需要、表現(xiàn)自我的商品。它既包含商業(yè)服務(wù)的內(nèi)容,又包含餐飲、旅游、娛樂等各種功能,它構(gòu)成了一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng),對(duì)于這一系統(tǒng)的探討,有助于我們把握現(xiàn)代商業(yè)綜合體的商業(yè)特征,從而促進(jìn)商業(yè)招商。其中,作為商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)構(gòu)成,必須包含商業(yè)、餐飲、停車服務(wù)及非商業(yè)性質(zhì)中的任何一中功能等內(nèi)容。餐飲、旅業(yè)和停車場(chǎng)應(yīng)考慮可以進(jìn)行24小時(shí)服務(wù)。 ②有垃圾收集和分類處理設(shè)施,市場(chǎng)內(nèi)應(yīng)設(shè)置倉儲(chǔ)設(shè)施。 ⑶ 出入口設(shè)計(jì)超級(jí)市場(chǎng)出入口的設(shè)計(jì),要綜合考慮商店的營業(yè)面積、地理環(huán)境、客流量、經(jīng)營商店的特點(diǎn)及安全管理等因素,其數(shù)量多少,應(yīng)因地制宜,合理布局。② 空調(diào)、燈帶、燈具商家自行安裝。⑤ 供水為150～200噸/每天,給水管徑不小于150毫米。⑧ ,配電箱入場(chǎng),燈具下緣距地面,收貨平臺(tái)高700毫米,柱距以10米10米為佳。超市預(yù)留燃?xì)夤芫€。市場(chǎng)應(yīng)設(shè)有標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口、應(yīng)急照明設(shè)計(jì)等。在項(xiàng)目開始招商后,開發(fā)商會(huì)對(duì)主力商家所提出的具體建筑要求加以了解,同時(shí)融合到設(shè)計(jì)院的建筑設(shè)計(jì)中。③ 在每間間距不大于160米處,宜設(shè)橫穿該街區(qū)的消防車道。4. 休閑餐飲娛樂的設(shè)計(jì)建議以某快餐店為例,需要樓板結(jié)構(gòu)的承重,能夠滿足設(shè)計(jì)荷載,提供一個(gè)良好的供電及供水要求,滿足隔油池及廚房污水排放的要求。主進(jìn)開關(guān)整定值400安。日供水指標(biāo)不小于25噸。如不能達(dá)到次要求,甲方同意乙方對(duì)原結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固。④ 衛(wèi)生間及其污水排放。甲方無償提供位置供乙方設(shè)置隔油池,隔油池出水管由甲方接入大廈底下室污水泵房,甲方污水泵泵出后接入市政管道,管徑不小于150毫米。⑦ 新風(fēng)、排風(fēng)。⑨ 咖啡廳。集體的設(shè)計(jì)建議如下：① 飲食建筑的修建必須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃與食品衛(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)的要求，選擇群眾使用方便，通風(fēng)良好，并具有給水排水條件和電源供應(yīng)的地段。6. 中餐廳服務(wù)區(qū)城規(guī)劃⑴ 廚房① 按照行業(yè)要求附屬面積與餐廳經(jīng)營面積的比例是1∶1，實(shí)際操作中，部分有條件的店鋪，可將庫房、冷庫等區(qū)域規(guī)劃在其他區(qū)域，如地下室，以保證足夠的制作區(qū)面積。② 營業(yè)部分應(yīng)單獨(dú)設(shè)置機(jī)關(guān)供應(yīng)部和郵購業(yè)務(wù)部，并可按經(jīng)營需要設(shè)置書展場(chǎng)地（可不占營業(yè)廳面積指標(biāo)）。8. 家居廣場(chǎng)/裝飾材料城/電器城/小商品城的設(shè)計(jì)建議⑴ 場(chǎng)區(qū)環(huán)境① 場(chǎng)區(qū)布局應(yīng)規(guī)劃合理，設(shè)有車輛和人員專用出入口。每一萬平方米建筑面積提供50個(gè)以上的機(jī)動(dòng)車泊位。② 多層賣場(chǎng)應(yīng)設(shè)有人行自動(dòng)扶梯、垂直升降電梯、貨用升降電梯、貨用電梯，賣場(chǎng)可考慮不設(shè)空調(diào)設(shè)施。市場(chǎng)應(yīng)設(shè)置倉儲(chǔ)設(shè)施。扶手電梯不少于2部，垂直客梯/貨梯每平方米至少2部。⑤ 多層建筑的賣場(chǎng)物品堆放應(yīng)符合承重及堆放高度要求。影廳建筑后面及側(cè)面臨接道路可視為疏散通路。內(nèi)部道路可兼做消防車道，穿越建筑物時(shí)凈高不應(yīng)小于4米。多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合的業(yè)態(tài)構(gòu)成可能比較復(fù)雜，既有零售業(yè)態(tài)，又有餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)，有的甚至是零批結(jié)合的專業(yè)市場(chǎng)等。任何從事這種銷售的組織，無論是生產(chǎn)者、批發(fā)者和零售商，都是在開展零售業(yè)務(wù)。2. 零售的要點(diǎn)① 零售是面對(duì)最終消費(fèi)者的商業(yè)活動(dòng)。 零售的特點(diǎn)1. 零售范圍人們通常認(rèn)為零售只是在商店中出售有形的商品，其實(shí)也包括售后服務(wù)。由于零售主要面對(duì)的是數(shù)量眾多的個(gè)人消費(fèi)者，他們?cè)谝欢〞r(shí)間內(nèi)交易次數(shù)比較多，但每次的需要量少，平均單筆交易金額有限。③ 零售交易中，消費(fèi)者的消費(fèi)可分為隨意性消費(fèi)和目的性消費(fèi)。④ 零售商提供的商品種類具有一定的廣度，品種具有一定的深度。而制造商和批發(fā)商多為專業(yè)化的生產(chǎn)者和經(jīng)營者，一般只向用戶提供單一的或熟數(shù)量有限的商品種類或品牌。商務(wù)部頒布的2004年10月1日開始實(shí)施的新版《零售業(yè)態(tài)分類》國家標(biāo)準(zhǔn)將我國零售業(yè)態(tài)劃分為17種，即食雜店　便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購物。1. 有店鋪零售有店鋪零售是指有固定的進(jìn)行商品陳列和銷售所需要的場(chǎng)所和空間，并且消費(fèi)者的購買行為主要在這一場(chǎng)所內(nèi)完成的零售業(yè)態(tài)。⑷ 超市超市（Supermarket）是指開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。⑹ 倉儲(chǔ)會(huì)員店倉儲(chǔ)會(huì)員店（Warehouse Club）是以會(huì)員制為基礎(chǔ)，實(shí)行儲(chǔ)銷一體、批發(fā)蒹營，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。⑽ 家居建材商店家居建材商店（Home Center）是指以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。③ 城郊購物中心（Superregional Shopping center）是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。⑵ 郵購郵購（Mail Order）是指以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并通過郵寄的方式將商品送達(dá)給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)。 零售店商圈招商人員最好能對(duì)零售商圈進(jìn)行一頂?shù)难芯糠治觯貏e是招商經(jīng)理，這樣才能了解重點(diǎn)客戶的各種需求，以便能在較短的時(shí)間里找到合適的租客。所謂對(duì)商圈的研究，就是對(duì)商圈的構(gòu)成情況特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模、形態(tài)變化的因素進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查、分析，由此為選擇店址、指定或調(diào)整經(jīng)營方針和策略提供依據(jù)。⑴ 商圈研究是新設(shè)零售店進(jìn)行合理選址的前提新設(shè)零售店在選址時(shí)，總是希望獲得較大的目標(biāo)市場(chǎng)，以吸引更多的目標(biāo)顧客。由此可見，商圈的研究，已成為制定積極有效的市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略的依據(jù)。② 次級(jí)商圈。由于零售店所處地點(diǎn)及經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種、經(jīng)營業(yè)態(tài)、交通條件等情況不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度、需求特性存在著一定的差異。⑵ 商圈形態(tài)商圈形態(tài)可區(qū)別為以下幾種。② 大型居民社區(qū)。④ 辦公區(qū)。由于趨于多元化，商品形態(tài)也較為復(fù)雜，復(fù)合區(qū)商圈形態(tài)的消費(fèi)也呈多元化。它是指居住在零售店附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源，如居民社區(qū)的超級(jí)市場(chǎng)。它是指在交通要道和核心商業(yè)區(qū)，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所過往的人口，如地鐵站、機(jī)場(chǎng)、火車站、碼頭、劇院等。從流通的進(jìn)程來看，批發(fā)是介于生產(chǎn)商與零售商之間的流通環(huán)節(jié)。商品通過批發(fā)環(huán)節(jié)后，商品流通還要繼續(xù)下去。③ 市場(chǎng)規(guī)模由小變大，逐漸向規(guī)范化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。3. 按商品種類分⑴ 農(nóng)副產(chǎn)品收購市場(chǎng)農(nóng)副產(chǎn)品收購市場(chǎng)是指經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)企業(yè)。這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的有效輻射范圍非常大，有的甚至輻射周邊幾個(gè)省市，如浙江永康五金機(jī)電城。 批發(fā)商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)① 批發(fā)物業(yè)具有大型化、室內(nèi)化和高檔化的趨勢(shì)。④ 批發(fā)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)成充分滿足批發(fā)業(yè)務(wù)的基本功能。 餐飲業(yè)概述 餐飲業(yè)的概述餐廳（Restaurant）一詞，按照法國百科大詞典的解釋，是使人恢復(fù)精神與氣力的意思，顧名思義，可以幫助人恢復(fù)精神與精力的方法，不外乎與進(jìn)食和休息有關(guān)，于是開始有人以Restaurant為名稱，指在特點(diǎn)場(chǎng)所提供餐食、飲料、點(diǎn)心，使招來的客人得到充分休息而能夠恢復(fù)精神，在這樣的一種方式下進(jìn)行營業(yè)運(yùn)作，便是西方餐飲文化的雛形。 餐飲業(yè)的特點(diǎn)1. 餐飲業(yè)是勞動(dòng)力密集型行業(yè)餐飲業(yè)是勞動(dòng)力最密集的服務(wù)行業(yè)之一，不論是廚房或賣場(chǎng)，都需要大量人力投入各項(xiàng)作業(yè)的運(yùn)作。2. 餐飲業(yè)產(chǎn)銷同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行餐飲業(yè)從購進(jìn)原