【正文】 案手續(xù)：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；　　(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；　　(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)?！　〗ㄔO(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。　　第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。　　第七條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況，應(yīng)當及時向社會公布?！　〗值擂k事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛?！　∥磳嵤┪飿I(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　”巨k法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。廣州市物業(yè)管理暫行辦法 發(fā)布時間：20140402 　　《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)2014年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予以公布，自2014年5月1日起施行?！　I(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行?！　〉谒臈l　市、區(qū)(縣級市)人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平?！　【用裎瘑T會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動?！　》康禺a(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享?！　〉谑畻l　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式?！　〉谑l　建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；　　(二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；　　(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；　　(四)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告；　　(六)地名批復文件?！　∏翱畹?三)項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主?！　∫粋€物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責?！　I(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。第二節(jié)　業(yè)主大會籌備組　　第二十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求：　　(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的；　　(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)?！　〗值擂k事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當更換。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查，被核查人員應(yīng)當回避核查工作?！　〗ㄔO(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當提供并不得收取費用。　　第二十七條　籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持?！　』I備組會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔?！　』I備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止?！　〉谌畻l　業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見?；I備組應(yīng)當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人?！　』I備組自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，再次成立籌備組?！　〉谌鶙l　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出約定：　　(一)業(yè)主大會名稱；　　(二)業(yè)主委員會的職責；　　(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則；　　(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；　　(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；　　(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；　　(七)業(yè)主大會會議的表決程序；　　(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；　　(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等；　　(十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時，代為履行業(yè)主委員會職責的機構(gòu)、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定；　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；　　(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。　　業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：　　(一)上一年度物業(yè)管理情況報告；　　(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；　　(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告；　　(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)當重新公示，公示時間不少于10日。　　采用電子投票形式的，應(yīng)當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。采用集體討論形式的，應(yīng)當當場公布表決結(jié)果，可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督?！　I(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管，保管期限不少于5年?！　〔捎脮嬲髑笠庖娦问剑瑯I(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。　　第四十五條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算?！　?二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應(yīng)當出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書?！　〉谒氖艞l　業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議；　　(四)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正；　　(五)要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議；　　(六)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案；　　(七)可以列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議；　　(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務(wù)活動情況異常，可以進行調(diào)查；必要時，可以聘請會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作；　　(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。經(jīng)補選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人(含5人)的，業(yè)主委員會產(chǎn)生。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)?！　I(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，同時可以持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章?！　I(yè)主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內(nèi)容應(yīng)當每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當及時更新。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議?！　〉谖迨邨l　業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當妥善保管?！　〉诹畻l　業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。　　職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料、印章及財物交回業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行?！　I(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責?！　》制陂_發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應(yīng)當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍?！　笏唾Y料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照政府指導價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費標準和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。　　第六十九條　業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的，應(yīng)當遵循以下程序：　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。　　(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過；表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上?！　I(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟?！　〉谄呤粭l　房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢?！　笏唾Y料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)?！　笏唾Y料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書