【正文】 案手續(xù)：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；　　(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；　　(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)?！　〗ㄔO(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起5個(gè)工作日內(nèi)提出意見?！　〉诰艞l　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展?！　〉谄邨l　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布?！　〗值擂k事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛?！　∥磳?shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。廣州市物業(yè)管理暫行辦法 發(fā)布時(shí)間：20140402 　　《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)2014年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予以公布，自2014年5月1日起施行?！　I(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行?！　〉谒臈l　市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)?！　》康禺a(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享?！　〉谑畻l　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式?！　〉谑l　建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；　　(二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；　　(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；　　(四)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實(shí)測繪報(bào)告；　　(六)地名批復(fù)文件。　　前款第(三)項(xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主?！　∫粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)?！　I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的工作補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后由全體業(yè)主承擔(dān)。第二節(jié)　業(yè)主大會(huì)籌備組　　第二十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求：　　(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的；　　(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的?！　〗值擂k事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)?！　〗值擂k事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動(dòng)等原因不能履行職責(zé)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)進(jìn)行核查，被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供并不得收取費(fèi)用?！　〉诙邨l　籌備組會(huì)議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持?！　』I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔?！　』I備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。　　第三十條　業(yè)主對(duì)公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見?；I備組應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。　　籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未形成決議的，其工作期限延長6個(gè)月；逾期仍未召開業(yè)主大會(huì)表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會(huì)表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求，再次成立籌備組?！　〉谌鶙l　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：　　(一)業(yè)主大會(huì)名稱；　　(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；　　(三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；　　(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；　　(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；　　(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；　　(七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；　　(八)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；　　(九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選規(guī)則等；　　(十)業(yè)主委員會(huì)終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)時(shí)，代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)、人員及其職責(zé)范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條第三款的規(guī)定；　　(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；　　(十二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理?！　I(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：　　(一)上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告；　　(二)上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；　　(三)上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；　　(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示，公示時(shí)間不少于10日?！　〔捎秒娮油镀毙问降模瑧?yīng)當(dāng)通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場公布表決結(jié)果，可以邀請業(yè)主對(duì)計(jì)票全過程進(jìn)行監(jiān)督?！　I(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會(huì)妥善保管，保管期限不少于5年?！　〔捎脮嬲髑笠庖娦问?，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。　　第四十五條　業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：　　(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算?！　?二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！　I(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限的書面委托書。　　第四十九條　業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定和決議的業(yè)主委員會(huì)委員向業(yè)主大會(huì)提出罷免建議；　　(四)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會(huì)委員予以糾正；　　(五)要求業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；　　(六)就業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案；　　(七)可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議；　　(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查；必要時(shí)，可以聘請會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作；　　(九)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。經(jīng)補(bǔ)選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)仍未達(dá)到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人(含5人)的，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)?！　I(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，同時(shí)可以持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章?！　I(yè)主委員會(huì)對(duì)本條第一款第(五)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議?！　〉谖迨邨l　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)對(duì)收支原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管?！　〉诹畻l　業(yè)主委員會(huì)委員存在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會(huì)決定終止其委員職務(wù)?！　÷殑?wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)及時(shí)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的檔案資料、印章及財(cái)物交回業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行?！　I(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。　　分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶！　?bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。　　第六十九條　業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，并取得審計(jì)報(bào)告?！　?三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過；表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟?！　〉谄呤粭l　房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢?！　?bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)?！　?bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書