鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則-wenkub
2023-05-03 01:51:49 本頁(yè)面
【正文】 政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表由業(yè)主大會(huì)籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1一5名候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。業(yè)主委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主參加會(huì)議的，受托的業(yè)主可以代為轉(zhuǎn)交投票的書面意見。 第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。 ?。┪飿I(yè)管理企業(yè)受托管理的經(jīng)政府整治的老住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)列入代辦項(xiàng)目，不計(jì)入納稅基數(shù)，使用物業(yè)服務(wù)專用票據(jù)。 （二）新辦的勞動(dòng)就業(yè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，凡安置失業(yè)人員和其它企業(yè)下崗職工達(dá)到從業(yè)人員總數(shù)60%，經(jīng)勞動(dòng)部門認(rèn)定，稅務(wù)部門審批，免征企業(yè)所得稅3年；免稅期滿后當(dāng)年安置待業(yè)人員占企業(yè)原從業(yè)人員總數(shù)30%以上的，減半征收所得稅2年。 建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、民政、財(cái)政、物價(jià)、工商、稅務(wù)、園林等相關(guān)部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，依法做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理和服務(wù)工作。 鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公區(qū)域，以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、學(xué)校等其它物業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理。 第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本細(xì)則。 第三條新建住宅區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。 第四條鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管部門）是全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本細(xì)則的組織實(shí)施。 街道辦事處（含鎮(zhèn)人民政府，下同）負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)開展工作。 （三）對(duì)社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)，3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加隨營(yíng)業(yè)稅一同免征，3年內(nèi)免征工商行政性收費(fèi)。 第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 第七條物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 物業(yè)使用人出席業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)出具業(yè)主的書面委托書。業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主代表大會(huì)7日前，就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見。 第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50％，或者首戶業(yè)主入住已滿2年的，應(yīng)當(dāng)依法召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在收到書面告知15日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。 籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于5日，籌備組自公告期滿后成立。與住宅同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)按照每一房屋權(quán)屬證為一票，每一房屋權(quán)屬證所登記的建筑面積超過該住宅小區(qū)住宅戶均建筑面積一倍以上的，可增加一票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用征求意見的形式。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)30%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 第十六條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)并承擔(dān)義務(wù)。 業(yè)主委員會(huì)委員在任屆內(nèi)拒不履行業(yè)主義務(wù)，以及其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止其委員資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 第二十一條業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促換屆選舉。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷，并通告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。 第二十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中依照法律的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)委托合同的約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。在未落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)之前，其小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序等服務(wù)，由物業(yè)所在地街道辦事處協(xié)調(diào)社區(qū)代為臨時(shí)管理。履約保證金存入轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的帳戶。業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘前期物業(yè)管理企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)及時(shí)與續(xù)聘企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)作出解聘前期物業(yè)管理企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，在30日內(nèi)完成重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，并與新聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 第三十條新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同必須包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 第三十二條普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。未通過招標(biāo)確定的公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，事前應(yīng)報(bào)價(jià)格主管部門審核。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公布物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。 第三十四條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收具備交付條件的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主、物業(yè)使用人連續(xù)六個(gè)月未居住且向受托的物業(yè)管理企業(yè)辦理未入住書面告知手續(xù)的視為空關(guān)房，業(yè)主在空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按70％交納。 第三十五條建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)所委托物業(yè)管理
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