【正文】 ..........654. 環(huán)保設(shè)計(jì) ..........................................................................................66七、全林國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)推廣策略 ...............................................................67(一) 市場(chǎng)推廣策略臺(tái)階 ..........................................................................67(二) 地標(biāo)性物業(yè)的塑造 ..........................................................................68(二) 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣步驟 ..........................................................................71（三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動(dòng) .......................................................................76籌備 CEO 精英會(huì) ——招募 CEO 精英會(huì)會(huì)員 .............................76連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多，享受越高） .........................................77 “全林杯 ”高爾夫球邀請(qǐng)賽 ...........................................................79公關(guān)活動(dòng)：貴陽(yáng)市首個(gè) CEO 沙龍成立儀式品酒美食會(huì) ...........82公關(guān)活動(dòng)：最新德國(guó)奔馳 S 系列名車展及拍賣會(huì) .....................82八、項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌 ...................................................................................84(一) 概念 ....................................................................................................846 / 92(二) 內(nèi)容 ..................................................................................................841. 人員素質(zhì)的訓(xùn)練和控制 ..................................................................842. 計(jì)劃清晰詳盡 ..................................................................................853. 人員安排和分配 ..............................................................................854. 控制 ..................................................................................................855. 信息反饋 ..........................................................................................856. 策略調(diào)整 ..........................................................................................867 / 92一、貴陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：(一) 2022 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分析：2022 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。(三) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國(guó)土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)楸阋耍@就很矛盾。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。目前，據(jù)稱房管部門仍有60 萬(wàn) M2存量房。房管部門將會(huì)有更大的動(dòng)作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)大力發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年貴州省共完成住宅總投資 37 億元，比上年增長(zhǎng) 90%。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購(gòu)買住房的積極性，住房開(kāi)始成為人們最大消費(fèi)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過(guò)綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火，同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來(lái)越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你怎樣去做。由于市中心的房?jī)r(jià)高企,該區(qū)域成為眾多貴陽(yáng)市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在極大的發(fā)展空間。3．從項(xiàng)目包裝推廣手法分析1) 策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí),但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看,每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費(fèi)者對(duì)新事物的了解,接受也有一過(guò)程。6．從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場(chǎng),消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒(méi)有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。2)貴州省唯一的國(guó)家級(jí)城市住宅示范小區(qū)。2)商\住\辦一體的綜合樓。3) 1138 元/M 2起價(jià)。7) 教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠 12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價(jià)位相矛盾.鑫海大廈封頂在即 1) 4 月 10 日前優(yōu)惠價(jià) 2780 元/M2起 。3)六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院。3)錯(cuò)層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層。2) 聚東山仙人之靈氣。2) 樓頂花園,游泳池。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無(wú)限。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品?？偨ㄖ娣e為 180000M2，其中住宅面積 130000M2，居住戶數(shù) 1000 戶，戶型 18種，大型康體會(huì)所 20220M2，停 車位 350 個(gè)，歐式園林廣場(chǎng)12022M2。25 / 921. 中天廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象是： 歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗(yàn)完美人生感覺(jué)。廣場(chǎng)上擁有 30 米的歐工羅馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場(chǎng)，高 12 米、 寬 米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。b①生活配套 處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購(gòu)物消費(fèi)，應(yīng)有盡有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場(chǎng)和 122 路公交車及8 條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。①4① 物業(yè)管理a①物業(yè)配套 純凈水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有線電視、有線電話、住宅電梯、煤氣、獨(dú)立電表、樓宇 對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2022 平方米康體運(yùn)動(dòng)中心等近 50 項(xiàng)配套的高科技設(shè)施。 ①2① 價(jià)格策略塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價(jià)位推盤，配以一種相對(duì)豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場(chǎng)受大眾歡迎的一種原因這一。總結(jié)語(yǔ) 中天廣場(chǎng)緊扣住“歐陸風(fēng)情，典雅氣派” 的項(xiàng)目形象定位作為宣傳的中心，不斷提練出新優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)人們對(duì)中天廣場(chǎng)的印象和了解， 通過(guò)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達(dá)到成功銷售的目標(biāo)。毗鄰甲秀樓，人民廣 場(chǎng)，緊鄰花鳥(niǎo)市場(chǎng)，南明河。采用美國(guó)喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)管理模式，讓您享受猶如貴賓般的居家生活。 為了配合這個(gè)市場(chǎng)形象，鉆石廣場(chǎng)做了以下準(zhǔn)備工作：1①總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 一幢 32 層的景觀住宅，一幢 16 層景觀寫(xiě)字樓，5 層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈， 設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致， 顯出高雅氣派。3．推廣策略鉆石廣場(chǎng)為 2022 年 1 月 15 日正式開(kāi)盤。三 中天星園案例：中天星園位于外環(huán)東路團(tuán)坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。2 建筑 設(shè)計(jì)34 / 92 一梯兩戶，三面采光，無(wú)梁無(wú)柱。4 景觀設(shè)計(jì) 大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝?yán)?、太?yáng)神雕像、休閑椅等。2. 物業(yè)管理 由獲 ISO9000 質(zhì) 量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國(guó) 際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施 24 小時(shí)全方位的酒店式管理，展示未來(lái)的社區(qū)文化。 2 智能化可視對(duì)講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，IC 系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的 INTERNET 系統(tǒng)。大面積地下停車場(chǎng)，完全實(shí)現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流” 的原則。飄窗、觀景陽(yáng)臺(tái)、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽(yáng)光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流動(dòng)。4. 目標(biāo)客戶群1 崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人生的人士；2 對(duì)中天集團(tuán)及項(xiàng)目持較高信心的投資者；3 向往智能化生活方式的人士；4 事業(yè)非常成功的高收入金領(lǐng)人士；5 部分經(jīng)商一族；6 在周邊生活習(xí)慣的富人之家。人民廣場(chǎng)近在咫尺。1. 新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵全新智能人生化物管模式1) 全新城市居住地理概念a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。40 / 92b. 全景落地窗與大凸窗。b. 歐陸建筑符號(hào)點(diǎn)綴。五 時(shí)代名仕案例 時(shí)代名仕樓位于貴陽(yáng)市“鉑金地段” ——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、 購(gòu)物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。采用超大戶型 165205m2，且 80M2的大客廳盡顯尊耀。c. 維護(hù)服務(wù)；d. 清潔服務(wù)；e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿 足用戶諸如接送小孩，43 / 92看護(hù)老人，購(gòu)物等方面的服務(wù)。 44 / 92五、項(xiàng)目分析(一) 項(xiàng)目概況1. 位置 ：項(xiàng)目處于中華路、富水路 、護(hù) 國(guó)路、文昌路、新華路、西湖路、陽(yáng)明路及濱河路交匯處。4. 樓宇配套設(shè)施： 4000M2會(huì)所、大堂、休 閑購(gòu) 物步行街，6000M 2空中花園，其中包括：1）兒童樂(lè)園 2）兒童托管服務(wù) 3）老年活動(dòng)中心 4）健身房 5）乒乓球館 6）網(wǎng)球場(chǎng) 7）保齡球館 8）游泳池 9）法律咨詢服務(wù)中心 10）家政鐘點(diǎn)服務(wù)中心 11）醫(yī)療 咨詢中心 12）娛樂(lè)餐飲服務(wù) 13）購(gòu)物小超市 14）郵政及車票機(jī)票代辦 15）洗滌服務(wù)中心 16）車庫(kù)附設(shè)洗車場(chǎng)5. 智能化管理系統(tǒng)1)安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2)消防警報(bào)系統(tǒng)3)車場(chǎng)停車系統(tǒng)4)三菱高速電梯46 / 926. 戶內(nèi)配套1)獨(dú)立電表 2）分戶水表 3）程控電話端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 5）門鈴三方彩色可視對(duì)講系統(tǒng) 6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱 7）自來(lái)水凈化器 8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9）送大帶子防火防盜門、實(shí)木門、 10）煤氣表進(jìn)戶7. 物業(yè)管理 按照 ISO9000 國(guó) 際質(zhì)量認(rèn)證體系，實(shí)行酒店式的服 務(wù)。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善，使本項(xiàng)目能成為貴陽(yáng)市明星樓盤的機(jī)會(huì)大大提高。2)西南第一大、第一家在中庭空中采用高 強(qiáng) 網(wǎng)架，1500M 2透光玻璃地板及一條用特殊材料鋪就的健身路。 這些是塑造項(xiàng)目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎(chǔ)才能做出地標(biāo)性物業(yè)。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。建議：1）針對(duì)目標(biāo)客戶群的需求，參照他們的趨向時(shí)尚，精細(xì)和準(zhǔn)確的把握項(xiàng)目實(shí)施的每一細(xì)節(jié)，務(wù)真求實(shí)，將策劃思路落實(shí)為實(shí)操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點(diǎn)，即唯一性。最高大廈（唯一性）最大花園（獨(dú)特性） 貴 陽(yáng)地 標(biāo) 性物 業(yè)至高檔酒店（權(quán)威性） 3000 元/m 2以上的樓盤有 20 多個(gè)。 概念的提法實(shí)際上是提出一種全新的生活方式，成功人士的背后要有個(gè)賢內(nèi)助，太太在家全職照顧孩子的教育問(wèn)題，營(yíng)造一個(gè)舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活， 賦予了項(xiàng)目一種生命力。2. 二次或以上的置業(yè)人士1) 35 歲左右的高級(jí)管理層（或金領(lǐng)階層）；55 / 922) 社