【正文】 ，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。2北京市兩個(gè)標(biāo)志性法規(guī)是：①北京市人民政府令1995年第21號(hào)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》②北京市人民政府令2010年第219號(hào)《北京市物業(yè)管理辦法》。在第六章 民事責(zé)任中的有關(guān)規(guī)定，與我們?nèi)粘Ｎ飿I(yè)管理服務(wù)密切的關(guān)系。自行招用保安員的單位，應(yīng)當(dāng)自開始保安服務(wù)之日起30日內(nèi)向所在地設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公安機(jī)關(guān)備案，備案應(yīng)當(dāng)提供材料：①法人資格證明②法寶代表人、分管負(fù)責(zé)人、保安員的基本情況③保安服務(wù)區(qū)域的基本情況④建立保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況。 2☆《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)建設(shè)工程最低保修期限的規(guī)定：①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年③供熱、供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年⑤其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。1☆最高人民法院對(duì)物權(quán)法規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積的認(rèn)定：①專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算②尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算③尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算④建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。③物權(quán)法第二章第三節(jié)：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或人民政府的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更；因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的；因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的所有權(quán)人。三、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部110號(hào)令1☆《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對(duì)住宅裝修的禁止行為：①未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)②將沒有防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間③擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體④損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果⑤其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。★《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的七項(xiàng)基本制度及具體內(nèi)容：創(chuàng)設(shè)了①業(yè)主大會(huì)②管理規(guī)約③前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)④物業(yè)承接查驗(yàn)⑤物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理⑥物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格⑦住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)基本制度?！睢段餀?quán)法》中關(guān)于建筑物及附屬設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配的內(nèi)容：《物權(quán)法》第八十條規(guī)定:建筑物及附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。★《物權(quán)法》中建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、車位、車庫、物業(yè)管理用房等所有機(jī)歸屬的內(nèi)容：《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！睢段餀?quán)法》規(guī)定的住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的前提條件：《物權(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外。☆《物權(quán)法》規(guī)定的建筑物及附屬設(shè)施的管理形式：《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定:業(yè)主可以自行管理建筑物及附屬設(shè)施，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理?！铩段飿I(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作的規(guī)定：《條例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。1★《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方面的規(guī)定：《條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。1需要變動(dòng)建筑主體或承重結(jié)構(gòu)時(shí)的處理方式：110號(hào)第十四條規(guī)定：變動(dòng)建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。上述所有權(quán)人須依照法律規(guī)定辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！镒罡呷嗣穹ㄔ簩?duì)物權(quán)法第七十七條所稱有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定：①業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”②建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或可能受到不利影響。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或擴(kuò)散。2《消防法》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的重要規(guī)定內(nèi)容六個(gè)有：①有義務(wù)②有制度③有責(zé)任④有教育（培訓(xùn)）⑤有檢查⑥有演練?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》的基本思路：①圍繞開發(fā)遺留問題，創(chuàng)新前期物業(yè)管理制度②完善業(yè)主自我治理機(jī)制③構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)環(huán)境，創(chuàng)新管理手段④規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式。3《北京市物業(yè)管理辦法》對(duì)業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或合并事項(xiàng)時(shí)的規(guī)定：業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。②供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。3前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。4業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理時(shí)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)內(nèi)容：①制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則②選舉或更換業(yè)主委員會(huì)委員③確定或變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案④選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)⑤籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金⑥申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施⑦申請(qǐng)分立或合并物業(yè)管理區(qū)域⑧決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。4建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人的條件：已交付專有部分達(dá)到50%以上的，建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人。4《北京市物業(yè)管理辦法》中對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止后移交工作的規(guī)定：應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。5物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況時(shí)的具體規(guī)定：《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。5物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主共同決定續(xù)聘或解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。5業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主維護(hù)自己權(quán)益的措施：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可請(qǐng)求人民法院予以撤銷。6★《關(guān)于〈北京市物業(yè)管理辦法〉實(shí)施中若干問題的通知》對(duì)業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求分別是：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前，對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定：按合同約定執(zhí)行。70、☆住宅專項(xiàng)維修資金的審批條件：經(jīng)兩個(gè)三分之二以上的業(yè)主討論通過。7☆本市物業(yè)服務(wù)信用信息系統(tǒng)監(jiān)督管理的分工和職責(zé)：市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的信用信息管理工作； 區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其負(fù)責(zé)人的違法違規(guī)行為進(jìn)行檢查、處理、記分，將結(jié)果記入信用信息檔案。一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有一名駐場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，另有約定的除外。采集渠道：包括市、區(qū)縣房屋行政主管部門及相關(guān)行政主管部門提供、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自行申報(bào)。80、依據(jù)信用記分結(jié)果：①企業(yè)記分達(dá)到3分時(shí)書面警示、限期整改，不得參加示范項(xiàng)目考評(píng)，告知注冊(cè)地區(qū)縣房屋行政主管部門。8物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息用途：可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、相關(guān)行政主管部門及北京物協(xié)等實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)核定、物業(yè)管理示范項(xiàng)目評(píng)定、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。承擔(dān)責(zé)任：房屋建筑的安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋建筑的安全使用、檢查維護(hù)、安全評(píng)估與鑒定、安全問題治理等承擔(dān)責(zé)任，保證房屋建筑的安全性、適用性、耐久性。8★管理人對(duì)房屋建筑日常檢查的內(nèi)容：①異?，F(xiàn)象②蟲蛀、腐朽③蟻情④構(gòu)件完好性⑤裝飾裝修⑥構(gòu)筑物牢固情況⑦運(yùn)行狀況⑧消防標(biāo)志完好性⑨供水、電等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的完好性。費(fèi)用由安全責(zé)任人承擔(dān)，人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問題的，鑒定費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。9★房屋修繕工程應(yīng)依法取得施工許可證的對(duì)象：投資額達(dá)到30萬元以上或面積達(dá)到300平方米以上時(shí)，依法取得施工許可。9★物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理：是指物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評(píng)估監(jiān)理服務(wù)的活動(dòng)。9★物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍、收費(fèi)方式和付費(fèi)主體：①項(xiàng)目交接查驗(yàn)②服務(wù)費(fèi)用評(píng)估③服務(wù)質(zhì)量評(píng)估④其他需要評(píng)估監(jiān)理的事項(xiàng)。10☆物業(yè)項(xiàng)目交接的主體的規(guī)定：已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主進(jìn)行交接； 未成立業(yè)主大會(huì)的，可由全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主代表進(jìn)行交接。⑵業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)的：①書面告知物