【正文】 經(jīng)經(jīng)營營 。 5 『『 項項 目目 總總 論論 』』 本本 篇篇 從從 ““ 政政 府府 政政 策策 與與 規(guī)規(guī) 劃劃 趨趨 勢勢 、 面面 臨臨 的的 資資 源源 開開 發(fā)發(fā) 和和 經(jīng)經(jīng)濟濟 價價 值值 、 項項 目目 的的 主主 要要 建建 設(shè)設(shè) 指指 標標 ”” 三三 個個 方方 面面 分分 析析 ， 意意 在在 使使 企企業(yè)業(yè) 對對 項項 目目 有有 一一 個個 宏宏 觀觀 的的 了了 解解 。 一一 個個 好好 的的 項項 目目 策策 劃劃 ， 是是以以 信信 息息 的的 收收 集集 、 加加 工工 、 整整 理理 、 利利 用用 開開 始始 的的 ， 而而 好好 的的 開開 始始 就就意意 味味 著著 成成 功功 的的 一一 半半 ， 因因 此此 ， 信信 息息 性性 原原 則則 是是 本本 策策 劃劃 的的 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 性性原原 則則 ， 也也 是是 關(guān)關(guān) 鍵鍵 性性 的的 原原 則則 。 四四 、 集集 中中 性性 在在 戰(zhàn)戰(zhàn) 爭爭 中中 ， 集集 中中 優(yōu)優(yōu) 勢勢 兵兵 力力 攻攻 擊擊 對對 方方 關(guān)關(guān) 鍵鍵 性性 的的 部部 分分 ， 成成為為 軍軍 事事 謀謀 略略 的的 上上 策策 。 本本 策策 劃劃 從從 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 、市市 場場 營營 銷銷 、 效效 益益 分分 析析 、 管管 理理 模模 式式 等等 諸諸 多多 方方 面面 進進 行行 了了 有有 益益 的的探探 索索 和和 創(chuàng)創(chuàng) 新新 。 本本 策策劃劃 書書 在在 ““ 效效 益益 ， 謹謹 慎慎 ， 創(chuàng)創(chuàng) 新新 ”” 的的 原原 則則 下下 ， 注注 重重 項項 目目 的的 可可 行行性性 、 創(chuàng)創(chuàng) 新新 性性 、 價價 值值 性性 、 集集 中中 性性 、 信信 息息 性性 和和 安安 全全 性性 ， 目目 的的 在在于于 幫幫 助助 企企 業(yè)業(yè) 負負 責(zé)責(zé) 人人 回回 答答 五五 個個 問問 題題 ， 即即 項項 目目 為為 什什 么么 要要 去去 做做 ？？做做 什什 么么 樣樣 的的 ？？ 怎怎 樣樣 去去 做做 ？？ 實實 現(xiàn)現(xiàn) 哪哪 些些 效效 益益 ？？ 由由 誰誰 來來 做做 ？？ 一一 、 可可 行行 性性 該該 策策 劃劃 是是 結(jié)結(jié) 合合 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 營營 銷銷 理理 論論 和和 實實 踐踐 方方 法法 ， 從從 項項目目 初初 始始 就就 導(dǎo)導(dǎo) 入入 策策 劃劃 營營 銷銷 ， 充充 分分 結(jié)結(jié) 合合 項項 目目 的的 實實 際際 情情 況況 ， 涵涵 蓋蓋投投 資資 、 設(shè)設(shè) 計計 、 質(zhì)質(zhì) 量量 、 工工 期期 、 形形 象象 、 營營 銷銷 推推 廣廣 等等 多多 項項 內(nèi)內(nèi) 容容 ,作作 為為 指指 導(dǎo)導(dǎo) 項項 目目 操操 作作 的的 重重 要要 依依 據(jù)據(jù) ， 注注 重重 項項 目目 實實 施施 過過 程程 中中 的的 技技術(shù)術(shù) 性性 和和 可可 操操 作作 性性 。 雖雖 然然 本本 策策 劃劃 有有 別別 于于 ““ 項項 目目 可可 行行 性性 研研 究究 報報告告 ”” ， 但但 也也 是是 基基 于于 項項 目目 的的 可可 行行 而而 進進 行行 的的 ， 項項 目目 不不 可可 行行 ， 任任何何 的的 策策 劃劃 都都 將將 失失 去去 意意 義義 。 阿阿 瑞瑞 提提 普普 說說 ：： ““ 單單 單單 靠靠 科科 學(xué)學(xué) 上上的的 創(chuàng)創(chuàng) 造造 力力 是是 不不 能能 解解 決決 人人 類類 一一 切切 領(lǐng)領(lǐng) 域域 里里 的的 不不 幸幸 和和 苦苦 惱惱 的的 ， 甚甚至至 可可 能能 給給 世世 界界 上上 的的 生生 活活 增增 加加 潛潛 在在 的的 危危 險險 。 3 三三 、 價價 值值 性性 任任 何何 一一 項項 策策 劃劃 必必 然然 以以 價價 值值 量量 的的 形形 式式 來來 衡衡 量量 ， 一一 個個 優(yōu)優(yōu) 秀秀的的 項項 目目 策策 劃劃 其其 價價 值值 一一 定定 很很 大大 ， 相相 反反 ， 無無 價價 值值 的的 項項 目目 策策 劃劃 ，不不 能能 稱稱 之之 為為 一一 個個 好好 的的 策策 劃劃 。 不不 論論 是是 軍軍 事事 項項 目目 ， 還還 是是 體體 育育 項項 目目 ， 都都可可 以以 借借 此此 達達 到到 勝勝 利利 的的 目目 標標 。 為為 此此 ， 我我 們們 進進 行行 了了 大大 量量 的的 策策 劃劃前前 期期 信信 息息 的的 收收 集集 和和 整整 理理 工工 作作 ， 力力 爭爭 使使 本本 策策 劃劃 更更 貼貼 近近 市市 場場 ，促促 成成 企企 業(yè)業(yè) 取取 得得 預(yù)預(yù) 期期 的的 經(jīng)經(jīng) 濟濟 和和 社社 會會 效效 益益 。 一一 、 政政 府府 政政 策策 與與 規(guī)規(guī) 劃劃 趨趨 式式 （（ 一一 ）） 東東 營營 市市 海海 洋洋 資資 源源 豐豐 富富 ， 有有 著著 4800 平平 方方 公公 里里 的的淺淺 海海 和和 180 萬萬 畝畝 的的 灘灘 涂涂 資資 源源 ， 但但 漁漁 業(yè)業(yè) 在在 省省 內(nèi)內(nèi) 沿沿 海海 七七 地地 市市 中中 ，產(chǎn)產(chǎn) 量量 與與 GDP 比比 重重 均均 處處 于于 末末 位位 ， 2020 年年 ， 市市 政政 府府 為為 加加 快快 東東 營營漁漁 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 濟濟 ， 編編 制制 了了 《《 東東 營營 市市 海海 洋洋 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 規(guī)規(guī) 劃劃（（ 20202020）） 》》 ， 提提 出出 了了 東東 營營 市市 漁漁 業(yè)業(yè) 應(yīng)應(yīng) 立立 足足 國國 內(nèi)內(nèi) 外外 市市 場場 ，加加 快快 漁漁 業(yè)業(yè) 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 調(diào)調(diào) 整整 ， 圍圍 繞繞 漁漁 業(yè)業(yè) 增增 效效 、 漁漁 民民 增增 收收 ， 大大 力力 發(fā)發(fā) 展展?jié)O漁 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 濟濟 合合 作作 組組 織織 ， 突突 出出 水水 產(chǎn)產(chǎn) 品品 精精 深深 加加 工工 和和 水水 產(chǎn)產(chǎn) 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場建建 設(shè)設(shè) ， 發(fā)發(fā) 展展 漁漁 業(yè)業(yè) 龍龍 頭頭 企企 業(yè)業(yè) ， 營營 造造 優(yōu)優(yōu) 良良 環(huán)環(huán) 境境 擴擴 大大 對對 外外 開開 放放 ，增增 加加 出出 口口 創(chuàng)創(chuàng) 匯匯 能能 力力 ， 實實 現(xiàn)現(xiàn) 海海 洋洋 漁漁 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 濟濟 持持 續(xù)續(xù) 發(fā)發(fā) 展展 。 在在 《《 東東 營營 市市 廣廣 利利 港港 總總 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 》》 中中 ， 廣廣 利利 港港 的的 發(fā)發(fā) 展展 定定 位位是是 ：： 以以 引引 進進 外外 資資 和和 利利 用用 民民 間間 投投 資資 為為 主主 ， 鼓鼓 勵勵 發(fā)發(fā) 展展 具具 有有 經(jīng)經(jīng) 濟濟活活 力力 的的 外外 資資 企企 業(yè)業(yè) 和和 私私 營營 企企 業(yè)業(yè) ， 重重 點點 發(fā)發(fā) 展展 海海 產(chǎn)產(chǎn) 品品 養(yǎng)養(yǎng) 殖殖 、 加加 工工 、貿(mào)貿(mào) 易易 一一 體體 化化 的的 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 龍龍 頭頭 企企 業(yè)業(yè) 。 （（ 二二 ）） 可可 借借 助助 的的 天天 鵝鵝 湖湖 旅旅 游游 資資 源源 本本 項項 目目 緊緊 臨臨 亞亞 洲洲 最最 大大 的的 平平 原原 水水 庫庫 天天 鵝鵝 湖湖 風(fēng)風(fēng) 景景 區(qū)區(qū) ， 環(huán)環(huán)境境 優(yōu)優(yōu) 美美 ， 水水 域域 遼遼 闊闊 ， 四四 季季 水水 鳥鳥 不不 絕絕 ， 每每 年年 吸吸 引引 數(shù)數(shù) 萬萬 游游 客客 ，而而 周周 圍圍 缺缺 乏乏 相相 應(yīng)應(yīng) 的的 配配 套套 服服 務(wù)務(wù) 設(shè)設(shè) 施施 及及 旅旅 游游 項項 目目 。 廣廣 利利 港港 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場 的的 建建 成成 ， 不不 但但 可可 以以 滿滿 足足 東東 營營 三三 縣縣 兩兩 區(qū)區(qū)的的 水水 產(chǎn)產(chǎn) 品品 消消 費費 ， 濱濱 洲洲 、 淄淄 博博 等等 周周 邊邊 地地 區(qū)區(qū) 因因 地地 理理 位位 置置 靠靠 近近 ，也也 會會 來來 此此 進進 行行 水水 產(chǎn)產(chǎn) 交交 易易 。 項項 目目 區(qū)區(qū) 南南 北北 長長 453 米米 ， 東東西西 寬寬 160 米米 ， 占占 地地 面面 積積 72480 平平 方方 米米 。 廣廣 利利 港港1987 年年 由由 勝勝 利利 油油 田田 投投 資資 建建 設(shè)設(shè) ， 1992 年年 移移 交交 市市 海海 洋洋 與與 漁漁 業(yè)業(yè)局局 管管 理理 ， 2020 年年 移移 交交 東東 營營 區(qū)區(qū) 廣廣 利利 港港 管管 理理 局局 管管 理理 ， 根根 據(jù)據(jù) 《《 東東營營 市市 人人 民民 政政 府府 關(guān)關(guān) 于于 發(fā)發(fā) 展展 海海 洋洋 經(jīng)經(jīng) 濟濟 加加 快快 ““ 海海 上上 東東 營營 ”” 建建 設(shè)設(shè) 的的意意 見見 》》 、 《《 東東 營營 市市 海海 洋洋 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 規(guī)規(guī) 劃劃 （（ 20202020）） 》》 與與《《 東東 營營 市市 城城 市市 總總 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 》》 ， 廣廣 利利 港港 將將 成成 為為 未未 來來 東東 營營 海海 洋洋 產(chǎn)產(chǎn)品品 聚聚 集集 的的 國國 家家 一一 級級 漁漁 港港 。 交交 通通 條條 件件 9 已已 經(jīng)經(jīng) 修修 建建 的的 東東 營營 旅旅 游游 景景 觀觀 路路 南南 二二 路路 直直 達達 本本 項項 目目 ， 天天 鵝鵝湖湖 每每 日日 有有 旅旅 游游 專專 車車 直直 通通 。 土土 地地 征征 用用 情情 況況 開開 發(fā)發(fā) 單單 位位 即即 東東 營營 市市 鑫鑫 奧奧 特特 建建 材材 有有 限限 公公 司司 依依 法法 以以 拍拍 賣賣形形 式式 購購 得得 含含 中中 丹丹 冷冷 藏藏 廠廠 在在 內(nèi)內(nèi) 的的 資資 產(chǎn)產(chǎn) 及及 土土 地地 72480 平平 方方 米米 ，土土 地地 變變 性性 為為 商商 業(yè)業(yè) 用用 地地 ， 手手 續(xù)續(xù) 基基 本本 完完 成成 。建建 筑筑 便便 于于 分分 割割 組組 合合 ；； 排排 煙煙 、 排排 污污 、 通通 風(fēng)風(fēng) 、 采采 光光 在在 戶戶 型型 設(shè)設(shè) 計計上上 要要 重重 點點 考考 慮慮 ；； 應(yīng)應(yīng) 設(shè)設(shè) 有有 廚廚 衛(wèi)衛(wèi) ， 以以 便便 于于 投投 資資 業(yè)業(yè) 主主 和和 經(jīng)經(jīng) 營營 業(yè)業(yè) 戶戶投投 資資 于于 不不 同同 的的 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 。 （（ 2）） 水水 文文 地地 質(zhì)質(zhì) ：： 根根 據(jù)據(jù) 地地 質(zhì)質(zhì) 勘勘 察察 結(jié)結(jié) 果果 ， 場場 區(qū)區(qū) 內(nèi)內(nèi) 地地 下下 水水的的 化化 學(xué)學(xué) 類類 型型 對對 建建 筑筑 混混 凝凝 土土 無無 腐腐 蝕蝕 性性 ， 對對 鋼鋼 筋筋 混混 凝凝 土土 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 中中的的 鋼鋼 筋筋 無無 腐腐 蝕蝕 性性 。項目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實用性。 （（ 4）） 注注 重重 漁漁 港港 漁漁 碼碼 頭頭 的的 景景 觀觀 設(shè)設(shè) 計計 。 特特 別別 提提 示示 的的 是是 環(huán)環(huán) 境境 保保 護護 ：： 停停車車 場場 汽汽 車車 排排 放放 尾尾 氣氣 對對 地地 面面 周周 圍圍 空空 氣氣 的的 污污 染染 。 在在 景景 觀觀 上上 ， 注注 重重 造造景景 提提 升升 建建 筑筑 品品 質(zhì)質(zhì) ；； 在在 建建 筑筑 上上 ， 著著 力力 體體 現(xiàn)現(xiàn) 海海 洋洋 文文 化化 ， 建建 設(shè)設(shè) 一一處處 極極 具具 海海 港港 特特 色色 的的 建建 筑筑 豐豐 碑碑 ， 同同 時時 吹吹 響響 鑫鑫 奧奧 特特 品品 牌牌 在在 東東 營營地地 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 的的 沖沖 鋒鋒 號號 角角 ， 讓讓 ““ 建建 筑筑 銘銘 刻刻 歷歷 史史 、 讓讓 建建 筑筑 改改 變變 生生 活活 ”” 。 住住漁漁 村村 、 觀觀 海海 港港 景景 色色 、 吃吃 海海 鮮鮮 ， 聞聞 覽覽 漁漁 家家 風(fēng)風(fēng) 俗俗 。 作作 為為 項項目目 標標 志志 性性 引引 導(dǎo)導(dǎo) ， 可可 配配 合合 政政 府府 公公 建建 配配 套套 操操 作作 。 北北 斗斗 七七 星星 廣廣 場場 用用現(xiàn)現(xiàn) 代代 造造 景景 手手 法法 夸夸 張張 地地 表表 現(xiàn)現(xiàn) 漁漁 民民 們們 出出 海海 打打 魚魚 時時 靠靠 北北 斗斗 七七 星星位位 導(dǎo)導(dǎo) 航航 的的 場場 景景 。 （（ 四四 ）） 大大 型型 海海 鮮鮮 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場 ““ 漁漁 家家 賣賣 場場 ”” 建建 筑筑 于于 項項 目目 的的 中中 心心 位位 置置 ， 總總 規(guī)規(guī) 劃劃 面面 積積 六六 萬萬 平平 方方 米米 ， 是是項項 目目 開開 發(fā)發(fā) 的的 核核 心心 區(qū)區(qū) ， 由由 于于 啟啟 動動 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場 不不 確確 定定 因因 素素 較較 多多 ，建建 議議 分分 步步 開開 發(fā)發(fā) ， 前前 期期 開開 發(fā)發(fā) 控控 制制 在在 三三 萬萬 平平 方方 米米 以以 內(nèi)內(nèi) ， 二二 期期 作作為為 儲儲 備備 項項 目目 。 另另 一一 種種 是是 不不 違違 被被 政政 府府 總總體體 規(guī)規(guī) 劃劃 原原 則則 下下 ， 設(shè)設(shè) 計計 分分 體體 街街 區(qū)區(qū) 式式 市市 場場 。 酒酒 店店 是是 建建 立立 在在 港港 口口 整整 16 體體 規(guī)規(guī) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 上上 ， 面面 向向 旅旅 游游 人人 群群 、 批批 發(fā)發(fā) 經(jīng)經(jīng) 營營 業(yè)業(yè) 主主 ， 為為 其其 提提 供供 餐餐飲飲 、 娛娛 樂樂 、 住住 宿宿 、 會會 議議 等等 服服 務(wù)務(wù) ， 建建 議議 規(guī)規(guī) 劃劃 縮縮 小小 規(guī)規(guī) 模模 ， 還還 可可結(jié)結(jié) 合合 旅旅 游游 資資 源源 的的 開開 發(fā)發(fā) ， 辟辟 出出 部部 分分 面面 積積 建建 設(shè)設(shè) ““ 漁漁 船船 展展 覽覽 館館 ”” ，向向