【正文】 塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。 開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。 《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； ； 。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 ，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 。 。辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 。臨沂市房地產(chǎn)公司開發(fā)流程一、 前期準(zhǔn)備工作1. 機會選擇獲取土地信息——→獲得土地相關(guān)資料——→進行實地考察——→市場調(diào)研——→初步可行性分析報告——→審核——→市場/競爭分析——→項目定位——→詳細(xì)可行性分析報告——→審批——→準(zhǔn)備獲取土地2. 土地獲取向土地管理部門報名參加競買并索取有關(guān)文件——→向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審 核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌——→在規(guī)定的時間參加競買——→簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》——→15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價總額的10%的定金——→按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。 （表）。 。組織拆遷及建設(shè)工程、監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)程序：向招投標(biāo)管理機構(gòu)報建——→核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍——→編制招標(biāo)文件——→發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書——→對潛在投標(biāo)人進行資格審查——→發(fā)招標(biāo)文件并報招投標(biāo)管理機構(gòu)備案——→組織項目現(xiàn)場勘察——→在規(guī)定時間內(nèi)接收投標(biāo)人編制投標(biāo)文件——→組建評標(biāo)委員會——→開標(biāo)、評標(biāo)，提交評標(biāo)報告——→確定中標(biāo)人——→15日內(nèi)向招投標(biāo)管理機構(gòu)提交施工招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告——→發(fā)出中標(biāo)通知書初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查。 。 《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。 ，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。 ，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。房地產(chǎn)開發(fā)流程（完整版）——轉(zhuǎn)帖1\土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問?！　《鳎唵蔚恼f一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。　　但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢?！　∫猿鲎尫绞饺〉脟型恋厥褂脵?quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。非常的社會主義特色。再次強調(diào)：不屬于交易。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。總平面審查階段總平面審查階段　　這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了?！　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。　　這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。引到多少電算多少電?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。我就不多說了。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位?！　　　　　　　　　　　‘?dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。買的人也少。規(guī)劃部門都這么掌握。不過這個不代表一般規(guī)律。不值得多說。消防和人防專項審查　　　　　　這兩樣?xùn)|西搞死人。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。　　　　　　　　　　　　人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。節(jié)能審查、施工圖審查　　　　在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉?！　　　≌f到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這個稍微在圖上畫一下就知道了。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。最后兩邊都說服不了對方?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都