【正文】 發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)，突出工業(yè)園區(qū)發(fā)展，推動政策向園區(qū)傾斜、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集聚，形成錯位發(fā)展格局，把工業(yè)園區(qū)建成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極?！?008XX市政府工作報(bào)告》也明確要加快發(fā)展文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，采取政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、多元投入、對外引資等方式，把文化產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)長期性、重要性的工作來抓好。實(shí)施“文化強(qiáng)?。ㄊ校睉?zhàn)略的必然選擇黨的十七大報(bào)告提出要堅(jiān)持社會主義先進(jìn)文化前進(jìn)方向，興起社會主義文化建設(shè)新高潮，提高國家軟實(shí)力。今年是“兩型”社會建設(shè)的開局之年，省市兩級黨委政府高度重視，意義十分重大。目前XX市印刷行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r良好，2007年印刷業(yè)總產(chǎn)值接近45億元，占GDP的比重在2%左右，年增速達(dá)到16%。XX溫州商會XX溫州商會創(chuàng)辦于2002年7月18日，現(xiàn)有會員500多位，聯(lián)合了XX市4萬多溫州商人，主要分布在房地產(chǎn)、制造、電器及汽車配件、服裝、小商品、眼鏡、皮革鞋料、印刷、娛樂等200多個行業(yè)。XX市新聞出版局印刷復(fù)制業(yè)管理處負(fù)責(zé)全市印刷復(fù)制業(yè)(包括出版物、包裝裝潢印刷品和其他印刷品)的監(jiān)督管理。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容，項(xiàng)目總投資6億元，擬打造成為中南最大的印刷耗材配件交易市場，輻射全國。對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。本文通過對XX縣黃花鎮(zhèn)黃花（空港）工業(yè)園500畝的一地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、產(chǎn)業(yè)分析、財(cái)務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可能性。隨著XX市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，各行業(yè)對印刷產(chǎn)品的需求量迅速擴(kuò)大，印刷行業(yè)已成為XX市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。預(yù)計(jì)，在今后510年內(nèi)，XX印刷行業(yè)將保持15%以上的增長率快速發(fā)展。一、報(bào)告編制目的在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。市政配套設(shè)施情況黃花工業(yè)園擁有11萬伏的供電主網(wǎng)，日供水5萬噸的自來水廠，萬門移動通信、電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、廣電傳媒和多媒體網(wǎng)站覆蓋園區(qū)，商業(yè)、教育、休閑、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)完善。擬定全市印刷復(fù)制業(yè)管理規(guī)章；負(fù)責(zé)全市印刷復(fù)制業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制訂和協(xié)調(diào)管理；負(fù)責(zé)書報(bào)刊印刷質(zhì)量的技術(shù)監(jiān)督；協(xié)助省新聞出版局審批部分非出版單位編印的內(nèi)部資料性圖書；會同有關(guān)部門組織、培訓(xùn)印刷經(jīng)營人員和管理人員。XX溫州商人的聚集區(qū)遍布XX所有地方，主要在高橋、紅星、金蘋果、三湘南湖、東大門、華美名家居、湘浙小商品等大市場及企業(yè)單位，每年給XX帶來了超過百億的投資。但是普遍存在著增長方式粗放、技術(shù)創(chuàng)新能力不足、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，競爭力不強(qiáng)，發(fā)展不平衡、總體效益不高等問題。印刷物資商貿(mào)流通行業(yè)具有污染少、能耗低、前景廣闊的顯著特點(diǎn)，非常符合資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會發(fā)展的需要。省委書記張春賢在省第九次黨代會的報(bào)告中明確提出：“努力把湖南建設(shè)成為社會文明程度高、文化事業(yè)和產(chǎn)業(yè)走在前列、在國內(nèi)外享有較高知名度和影響力的文化強(qiáng)省。 在信息傳播方式發(fā)達(dá)的今天，印刷業(yè)仍然是重要的文化傳播載體，印刷產(chǎn)業(yè)是整個文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在國家政治、經(jīng)濟(jì)、文化建設(shè)中有著非常重要的作用。服務(wù)業(yè)是XX的優(yōu)勢與活力所在，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)更是興工強(qiáng)市的必要前提。按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)湖南省2010年的印刷產(chǎn)值將達(dá)到200億元，其中XX市將占到100億元，占GDP的比重將達(dá)到 %左右，達(dá)到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的平均水平，屆時，XX市將成為名副其實(shí)的中國印刷基地之一,因此將帶來印刷設(shè)備、耗材、配件等需求和相關(guān)服務(wù)業(yè)的大幅增長。所以選擇此處非常適合發(fā)展與印刷科技產(chǎn)業(yè)基地配套的印刷物資交易市場，便于形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。工業(yè)區(qū)內(nèi)引進(jìn)企業(yè)享受省單列用地許可優(yōu)惠政策，并享受國家級開發(fā)區(qū)的同等待遇，實(shí)行無費(fèi)區(qū)管理；土地出讓、轉(zhuǎn)讓收益和收取的城鎮(zhèn)國有土地使用費(fèi)全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。溫州人講究誠信服務(wù)、吃苦耐勞、微利經(jīng)營、團(tuán)結(jié)互助，開創(chuàng)了著名的溫州模式。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，將建設(shè)一個集研發(fā)、培訓(xùn)、交易、展示、物流、商務(wù)、休閑和專業(yè)化服務(wù)為一體的大型印刷物質(zhì)交易展示基地。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果顯示：，上繳稅金2000多萬元。從國家產(chǎn)業(yè)政策、市場需求、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行調(diào)查和綜合分析后認(rèn)為：本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。鐵路：京廣鐵路、武廣高速鐵路貫穿縣境。 素有“省門第一鎮(zhèn)”美譽(yù)的黃花鎮(zhèn)，位于XX市東部，是XX市、縣城市建設(shè)“東拓”戰(zhàn)略的開發(fā)目標(biāo)，是城市工業(yè)企業(yè)城區(qū)外圍轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)。319國道、長永高速、機(jī)場高速、經(jīng)開區(qū)開元東路與園區(qū)內(nèi)主干道——黃金大道、財(cái)富大道交織成網(wǎng)，形成了四橫兩縱的交通網(wǎng)絡(luò)格局。土壤均質(zhì)，顆粒細(xì)小，極易遭受淋溶侵蝕。歷年平均降雨量1400mm，／s，歷年最大風(fēng)速24m／s，歷年靜風(fēng)頻率18％。4）水文項(xiàng)目地處XX縣黃花鎮(zhèn)中心，區(qū)內(nèi)魚塘少許，水域面積達(dá)40余母，占總面積的4％。主要綠地類型為林地，以針葉林和闊葉林混交林占優(yōu)勢，在區(qū)內(nèi)分布廣泛，連通性較好。城市總體交通規(guī)劃分析 《XX縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出了未來五年地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15％左右，2010年達(dá)到358億元，XX縣將按照XX市都市區(qū)城市副中心功能定位，打造星沙新興商圈，按照產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展模式，形成規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、企業(yè)互補(bǔ)性強(qiáng)、具有核心競爭力的六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群?！兑?guī)劃綱要》還提出全面構(gòu)建“九縱十二橫”路網(wǎng)，以提高公路等級，增強(qiáng)通行能力為重點(diǎn)，形成更為便捷、高效和完善的交通體系。加快村級公路建設(shè)，力爭到2010年通村公路硬化率85％以上。2007年新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位4356個，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4％以內(nèi)，年農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)5017人。XX縣將繼續(xù)大力扶持幾大主要園區(qū)，按照產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展模式，培育壯大工程機(jī)械制造業(yè)、汽車制造業(yè)、家電制造業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)，積極扶持新材料、生物工程、食品飲料等新興產(chǎn)業(yè)，努力提升建筑安裝業(yè)，形成規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、企業(yè)互補(bǔ)性強(qiáng)、具有核心競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到1500億元，財(cái)政總收入將跨入80億元大關(guān)。 三、XX縣房地產(chǎn)市場簡析根據(jù)XX市房產(chǎn)局介紹，XX縣現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)82家，在建項(xiàng)目30余個，在銷項(xiàng)目25個，籌備項(xiàng)目30個，不乏一些大盤。這將涵蓋榔梨、黃花等多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，充分發(fā)揮高速鐵路客運(yùn)站、黃花機(jī)場的人流、物流、信息流的優(yōu)勢，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，拓展XX大東區(qū)新區(qū)。輕軌通車后，黃花機(jī)場周邊將擁有20分鐘車程內(nèi)500萬人口的城市消費(fèi)群，如此龐大的消費(fèi)群必將刺激XX縣經(jīng)濟(jì)的新一輪快速增長，帶來房地產(chǎn)市場的跨越式發(fā)展。第三章 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析一、中國印刷業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢國家新聞出版總署提出力爭2010年把我國建成全球重要的印刷基地的戰(zhàn)略任務(wù)，為我國印刷業(yè)今后發(fā)展指明了方向。近十幾年來，我國的印刷業(yè)發(fā)展進(jìn)入了一個黃金階段，成就有目共睹?！笆晃濉逼陂g(2006 年～2010 年)，印刷業(yè)仍然有著廣闊的發(fā)展前景。印刷作為現(xiàn)代加工服務(wù)業(yè)，又具有文化產(chǎn)業(yè)屬性，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展，在我國社會主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)中發(fā)揮著重要作用，成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)部門。我國印刷業(yè)發(fā)展趨勢 從北京召開的第七屆世界印刷大會上就預(yù)測到，本世紀(jì)以數(shù)字、網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)為基礎(chǔ)的新科技革命將對全球的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深刻影響，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶來重大沖擊。 印刷媒體產(chǎn)品將不再局限于紙質(zhì)為主的物理媒體，相同的數(shù)字資源可以按照不同方式輸出，成為不同媒體產(chǎn)品，多媒體和跨媒體將成為印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域和新的增長點(diǎn)。印刷生產(chǎn)和服務(wù)不再局限大眾化市場，按需、個性化生產(chǎn)和服務(wù)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，并以更快速度發(fā)展。另一方面，數(shù)字技術(shù)對傳統(tǒng)印刷的技術(shù)改造將更為深刻和全面。許多世界著名生產(chǎn)企業(yè)將加快進(jìn)入中國，實(shí)現(xiàn)本土化生產(chǎn)。 2）器材配套。“大珠三角”將繼續(xù)保持外向型特色，到2010年印刷出口產(chǎn)值占本地區(qū)印刷業(yè)產(chǎn)業(yè)1/3以上，成為外向型的世界印刷中心；“長三角”地區(qū)印刷業(yè)歷史悠久，基礎(chǔ)雄厚。在區(qū)域印刷業(yè)發(fā)展中要重視科學(xué)規(guī)劃印刷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，努力使土地資源合理利用，重視研究促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康發(fā)展的各項(xiàng)措施。 5）發(fā)展現(xiàn)代物流。二、《我國印刷業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》解析 “十五”期間，我國印刷業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、生產(chǎn)能力將持續(xù)擴(kuò)大，生產(chǎn)總值不斷增長，印刷技術(shù)迅速向國際先進(jìn)水平靠近，區(qū)域性印刷產(chǎn)業(yè)帶正在形成，出現(xiàn)了—批具有相當(dāng)規(guī)模和較強(qiáng)競爭力的骨干企業(yè)，總體發(fā)展態(tài)勢良好。預(yù)計(jì)全國印刷業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值年均增長速度8%左右。 珠三角”、“長三角”和“環(huán)渤?！比齻€綜合性印刷產(chǎn)業(yè)帶將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。 我國政府已經(jīng)確立了印刷業(yè)的發(fā)展目標(biāo)：第一步是力爭在2010年把中國建設(shè)成為全球重要的印刷生產(chǎn)基地之一。70年代末，全省印刷廠發(fā)展到2000多家。作為全國五大出版基地之一的湖南書刊印刷，已為湖南的新聞出版事業(yè)發(fā)展作出了很大貢獻(xiàn)，尤其是在快出書、出好書方面較為突出。與此同時，更促進(jìn)了湖南書報(bào)刊印刷企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模和素質(zhì)提升。目前，全省重點(diǎn)印刷企業(yè)已經(jīng)擁有國內(nèi)外最先進(jìn)的圖文數(shù)字制版，高速多色膠印和凹印，無線膠裝聯(lián)動等自動化程度較高的現(xiàn)代設(shè)備，尤其在書刊印刷國家定點(diǎn)企業(yè)和合資包裝企業(yè)，不但設(shè)備先進(jìn)，技術(shù)精良，結(jié)構(gòu)合理，而且現(xiàn)代化管理程度高，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良。在現(xiàn)階段，粵港澳等沿海地區(qū)印刷業(yè)有進(jìn)一步向周邊省份轉(zhuǎn)移、繼續(xù)深入經(jīng)濟(jì)腹地發(fā)展的內(nèi)在要求和動力。以月餅精美包裝市場為例，90%被上海、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市占據(jù)，湖南包裝企業(yè)只能大量模仿和拷貝，占到市場極少一部分。XX印刷業(yè)還將眼光投向了省外：XX鴻發(fā)印務(wù)實(shí)業(yè)有限公司70%的業(yè)務(wù)來自于上海、河南、廣州等地，其印刷的《故事會》獲得了2003 年上海文藝出版社的最佳印制獎?！盭X市新聞出版局局長王體澤表示，XX印刷業(yè)將借力建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群基地、印刷產(chǎn)業(yè)配套基地，改變XX印刷業(yè)“小、散、差”的狀況，“十一五”末將印刷業(yè)建成XX經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成功打造出中國重要的印刷業(yè)中心。四、國內(nèi)印刷耗材配件市場分析及預(yù)測 印刷技術(shù)的飛速發(fā)展，印刷質(zhì)量、印刷能力的大幅度提高，促進(jìn)了我國印刷器材制造業(yè)的發(fā)展，近年，我國主要印刷器材的年銷售收入已超過千億元。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明：我國紙張與紙板生產(chǎn)企業(yè)總數(shù)達(dá)3000余家， 2006年，我國紙和紙板共生產(chǎn)了6804萬噸，與2005年同比增長20％，其中，新聞紙比上一年增長了17％，書寫印刷紙比上一年增長了34％。盡管我國造紙工業(yè)高速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總量與市場需求之間仍有缺口，進(jìn)口量較大，其中新聞出版印刷用紙2003年進(jìn)口量達(dá)到197萬噸，較上一年增長約27%。屆時紙張與紙板的進(jìn)口量將為1000萬噸，出口量為500萬噸，總產(chǎn)量達(dá)到9500萬噸。連續(xù)多年較為穩(wěn)定的增長率是油墨行業(yè)的顯著特點(diǎn)，這也從一個側(cè)面反映了我國印刷工業(yè)的發(fā)展。每年，我國油墨出口量在1萬噸左右。由于我國是當(dāng)今世界最大的報(bào)紙消費(fèi)國，隨著我國報(bào)業(yè)的高速發(fā)展，其中新聞出版印刷用輪轉(zhuǎn)膠印油墨的增長率要更高；凹版印刷用油墨市場需求是處于平穩(wěn)狀態(tài)；鑒于食品及其他塑料包裝的迅速崛起，塑料印刷油墨、食品包裝印刷用油墨、無芳烴油墨以及水性油墨等需求量將呈上升趨勢；凸版印刷用油墨市場需求量將會大幅度下降，但柔性版印刷用油墨隨著包裝印刷業(yè)的高速增長，其所占比例會大幅度增加；絲網(wǎng)印刷油墨的需求量亦將呈上升趨勢，特別是玻璃、塑料、金屬、織物等除紙基以外的其他承印物網(wǎng)印油墨的使用量還會繼續(xù)增加；隨著我國國民經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，商品市場興旺，各種高檔包裝印刷、票據(jù)印刷、證件印刷、有價證券印刷、鈔票印刷等之需求將迅速擴(kuò)大，從而使特種防偽油墨、專用油墨的市場需求量呈上升的發(fā)展趨勢，其中，各種防偽油墨、UV油墨、熒光油墨、珠光油墨和噴印油墨等的需求量會有較大幅度的增加。年銷售數(shù)量同比增長超過30%，銷售量占當(dāng)年印刷橡皮布生產(chǎn)總量的98%以上，產(chǎn)銷基本平衡，無庫存積壓。 印刷橡皮布系膠印橡皮布、印鈔橡皮布、印鐵橡皮布和各種印刷膠布等之統(tǒng)稱。有關(guān)資料顯示，日本市場上，氣墊橡皮布與普通橡皮布需求量比例已為9∶1。 以上情況表明，我國印刷橡皮布生產(chǎn)連續(xù)獲得高速增長，形勢喜人。今后，我國印刷橡皮布的生產(chǎn)，應(yīng)注重于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加品種、提高檔次，提高質(zhì)量，尤其要提高質(zhì)量的穩(wěn)定性。 據(jù)有關(guān)資料報(bào)道，在我國印刷器材制造業(yè)中，生產(chǎn)印刷膠輥的企業(yè)達(dá)400余家。國內(nèi)高檔印刷膠輥產(chǎn)品市場，基本上被進(jìn)口產(chǎn)品所壟斷。但我國印刷膠輥生產(chǎn)總體水平與國外相比尚有較大差距。其性能和用途因結(jié)構(gòu)而異。國產(chǎn)電化鋁在優(yōu)先供給國內(nèi)市場消費(fèi)的前提下，每年都有部分產(chǎn)品出口，出口量一般在1000噸左右，出口平均單價6000美元/噸。 說明與國際先進(jìn)水平相比，總體水平有待進(jìn)一步提高。在膠印版材中，CTP版比常規(guī)PS版增長幅度更為明顯。據(jù)對我國主要印刷膠輥生產(chǎn)廠的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2006年印刷膠輥產(chǎn)量為309，524萬立方厘米，比2005年增長了14％以上，銷售額3億多元人民幣，也比上一年增長了8％以上。第四章 項(xiàng)目定位一、開發(fā)主題快速響應(yīng)湖南省產(chǎn)業(yè)集群、新型工業(yè)化戰(zhàn)略，積極促進(jìn)湖南文化產(chǎn)業(yè)提升，加速推進(jìn)XX縣工業(yè)興市戰(zhàn)略，積極配合印刷產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)與發(fā)展，努力降低印刷行業(yè)生產(chǎn)、交易成本，提高湖南印刷行業(yè)的國內(nèi)影響力，徹底改變我市印刷耗材配件市場分布零散、規(guī)模偏小、品種不全、效益不高、不易管理等現(xiàn)象，填補(bǔ)中部無大型印刷耗材配件交易中心的空白。 四、產(chǎn)品定位 該項(xiàng)目服務(wù)范圍將涵蓋印刷包裝行業(yè)所有耗材、配件、檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)設(shè)備、軟件圖書、流通、二手設(shè)備交易；成套設(shè)備維修、租賃、技術(shù)咨詢、進(jìn)出口、培訓(xùn)、研發(fā)、會展、商務(wù)休閑等服務(wù)。印刷耗材區(qū) 1）印刷用紙：銅版紙/新聞紙/膠版紙/啞粉紙/