【正文】 發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重大舉措“興工強(qiáng)市”是XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心戰(zhàn)略，新型工業(yè)化是XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一推動力。突出發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)，突出工業(yè)園區(qū)發(fā)展，推動政策向園區(qū)傾斜、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集聚，形成錯位發(fā)展格局，把工業(yè)園區(qū)建成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極。服務(wù)業(yè)是XX的優(yōu)勢與活力所在，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)更是興工強(qiáng)市的必要前提。建設(shè)XX市印刷大市場就是要首先和XX印刷科技產(chǎn)業(yè)基地形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、集約發(fā)展，滿足周邊各類印刷企業(yè)的迫切要求，統(tǒng)籌優(yōu)勢力量，打造完美的印刷產(chǎn)業(yè)集群，形成規(guī)模效應(yīng)和積聚效應(yīng)，推動長株潭乃至整個中部印刷產(chǎn)業(yè)帶的成型，打破長三角、珠三角、環(huán)渤海三大印刷基地三足鼎立的格局，加速湖南省在中部的崛起。三、項目可行性分析與評價產(chǎn)業(yè)規(guī)模比較可觀在美國，印刷業(yè)的年產(chǎn)值在全國各行業(yè)中排行第三；在香港，印刷業(yè)是第三大支柱產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人數(shù)位居各行業(yè)第一；在我國內(nèi)地，北京、上海、安徽、浙江、廣東、江西等省市相繼把印刷業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)，印刷業(yè)的發(fā)展空間非常大。2007 年全國(內(nèi)地)印刷業(yè)總產(chǎn)值約4400 億元，XX市的印刷產(chǎn)值為45億元左右。按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢，預(yù)計湖南省2010年的印刷產(chǎn)值將達(dá)到200億元，其中XX市將占到100億元，占GDP的比重將達(dá)到 %左右，達(dá)到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的平均水平，屆時，XX市將成為名副其實的中國印刷基地之一,因此將帶來印刷設(shè)備、耗材、配件等需求和相關(guān)服務(wù)業(yè)的大幅增長。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯擬建的XX市印刷大市場位于XX黃花（國際空港）工業(yè)區(qū)，與XX印刷科技產(chǎn)業(yè)基地一路之隔。項目位于湖南省會XX市東郊，距市區(qū)20公里、黃花國際機(jī)場1公里左右，毗鄰國家級XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，長永高速、機(jī)場高速、珠黃高速及國、省道等交通要塞與區(qū)內(nèi)主干道交織成網(wǎng)，交通優(yōu)勢十分明顯。未來XX投資15億將黃花機(jī)場航站樓擴(kuò)建近5倍，XX地鐵、武廣專線緊鄰而建，屆時，這里將名副其實的成為我國中部地區(qū)的交通樞紐。所以選擇此處非常適合發(fā)展與印刷科技產(chǎn)業(yè)基地配套的印刷物資交易市場，便于形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。項目建成后，XX印刷科技產(chǎn)業(yè)基地將借助其優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，向市場廣闊的中西部地區(qū)輻射，并依靠較低的成本承接?xùn)|部印刷產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成中部明顯的印刷產(chǎn)業(yè)隆起帶。土地儲備空間較大項目所在位置的土地已經(jīng)完成控制性詳細(xì)規(guī)劃，面積在1200畝左右，尚未開發(fā)，屬于微丘陵地貌，地勢較為平坦，植被多以雜草灌木為主，有少量耕地，周邊居民很少，具備開展大規(guī)模建設(shè)的土地空間。配套設(shè)施比較完善黃花工業(yè)園擁有11萬伏的供電主網(wǎng)，日供水5萬噸的自來水廠，萬門移動通信、電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、廣電傳媒和多媒體網(wǎng)站覆蓋園區(qū)，商業(yè)、教育、休閑、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)完善。工業(yè)區(qū)內(nèi)引進(jìn)企業(yè)享受省單列用地許可優(yōu)惠政策，并享受國家級開發(fā)區(qū)的同等待遇，實行無費區(qū)管理；土地出讓、轉(zhuǎn)讓收益和收取的城鎮(zhèn)國有土地使用費全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。自身條件十分突出項目開發(fā)單位—XX溫州商會是湖南省第一家異地商會，也是湖南省第一家建立黨組織的商會、第一家省級黨建示范點創(chuàng)建單位。XX市溫州商會團(tuán)結(jié)了在XX的4萬多溫州人，涉及了100多個行業(yè)。在過去幾年時間里，他們每年都向XX市投入了上百億的資金。溫州人講究誠信服務(wù)、吃苦耐勞、微利經(jīng)營、團(tuán)結(jié)互助，開創(chuàng)了著名的溫州模式?，F(xiàn)在溫州已經(jīng)成為全國著名的三大印刷基地城市之一，也是最大的印刷設(shè)備、耗材生產(chǎn)基地之一，溫州人對中國印刷業(yè)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。溫州人經(jīng)營印刷行業(yè)有著豐富的經(jīng)驗、雄厚的資金、先進(jìn)的理念、科學(xué)的模式，XX溫州商會開發(fā)XX市印刷大市場一定會非常成功。四、主要結(jié)論該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展方向，加強(qiáng)了印刷產(chǎn)業(yè)的配套和商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，具有較好的社會效益。通過本項目的實施，將建設(shè)一個集研發(fā)、培訓(xùn)、交易、展示、物流、商務(wù)、休閑和專業(yè)化服務(wù)為一體的大型印刷物質(zhì)交易展示基地。項目投產(chǎn)后，能帶動國內(nèi)相關(guān)配套耗材、設(shè)備、配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成完整的印刷產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，可為社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增強(qiáng)動力。本項目的開發(fā)單位——XX溫州商會在印刷行業(yè)以及房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗豐富，具有順利實施本項目的技術(shù)保證。項目規(guī)劃及投資分配合理。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果顯示：，上繳稅金2000多萬元。項目租賃、物業(yè)管理等年收入2500萬元，上繳稅金150萬元。項目帶動市場經(jīng)營總收入可望達(dá)到每年20億元左右。上述數(shù)字表明，該項目的經(jīng)濟(jì)效益良好，投資回收期短，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。從國家產(chǎn)業(yè)政策、市場需求、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行調(diào)查和綜合分析后認(rèn)為：本項目的建設(shè)是必要的，可行的。第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、基礎(chǔ)環(huán)境分析區(qū)位地理優(yōu)勢分析XX縣位于湖南省東部，地處長株潭都市經(jīng)濟(jì)圈核心地帶，全縣總面積1997平方公里，總?cè)丝?4萬。作為湖南省會XX市的近郊縣，從東、南、北三面環(huán)繞XX市區(qū)，并以十二個現(xiàn)代化交通接口與之緊緊相連，區(qū)位、交通優(yōu)勢極為明顯?？h城星沙與國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)融為一體，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美，先后榮獲“全國創(chuàng)建文明小城鎮(zhèn)示范點”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“首批國家園林縣城”、“全國環(huán)境生態(tài)示范縣”、“聯(lián)合國中國人居環(huán)境范例獎”、“全國環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)”等多項榮譽(yù)，已成為XX市2020年310平方公里城市總體規(guī)劃“一主兩次”中的兩個城市次中心之一和XX市商業(yè)體系規(guī)劃“一主兩幅”中的兩個商業(yè)副中心之一。鐵路：京廣鐵路、武廣高速鐵路貫穿縣境。航空：湖南唯一的國際機(jī)場黃花機(jī)場坐落于縣內(nèi)黃花鎮(zhèn)，機(jī)場已開通國內(nèi)及境外香港、澳門、孟買航線56條。水運：XX縣水運便利，縣域內(nèi)湘江、瀏陽河通江達(dá)海，縣城星沙距千噸級深水碼頭霞凝新港僅10公里。公路：XX縣交通發(fā)達(dá)，京珠高速、長永高速、機(jī)場高速、長株高速及繞城高速縱橫交錯；107國道、319國道、S207穿行其中，全縣“三縱九橫”骨干道路網(wǎng)加以全面拉通，一個以縣城星沙為中心的“10分鐘經(jīng)濟(jì)圈”已經(jīng)形成。 素有“省門第一鎮(zhèn)”美譽(yù)的黃花鎮(zhèn)，位于XX市東部，是XX市、縣城市建設(shè)“東拓”戰(zhàn)略的開發(fā)目標(biāo)，是城市工業(yè)企業(yè)城區(qū)外圍轉(zhuǎn)移的重點。其工業(yè)小區(qū)位于長永高速、319國道交匯處。2003年黃花鎮(zhèn)榮獲XX縣小城鎮(zhèn)建設(shè)一等獎，黃花（國際空港）工業(yè)區(qū)榮獲XX縣招商引資一等獎和XX市工業(yè)園（區(qū)）唯一一個建設(shè)一等獎，今年國家副主席曾慶紅到黃花鎮(zhèn)視察，給予了很高的評價。中南印刷耗材配件城位于黃花鎮(zhèn)的中心集鎮(zhèn)，距XX火車站15公里、湘江航運碼頭20公里、京珠高速10公里、南連黃花國際機(jī)場。319國道、長永高速、機(jī)場高速、經(jīng)開區(qū)開元東路與園區(qū)內(nèi)主干道——黃金大道、財富大道交織成網(wǎng)，形成了四橫兩縱的交通網(wǎng)絡(luò)格局。如下圖所示： 圖21 XX市印刷大市場位置示意圖圖22 黃花（空港）工業(yè)園交通區(qū)位圖圖23 黃花鎮(zhèn)周邊主要公路交通現(xiàn)狀自然環(huán)境分析1）地形地貌項目處于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原的過渡地帶，與向西南延伸的連云山余脈構(gòu)成向西南傾斜；又因受北南兩面的中低山脈向中間傾斜的影響，形成東南北三面高，向西傾斜的地勢。境內(nèi)山崗、平地相間，海拔高差為30～70m。2）地質(zhì)、地震項目區(qū)域地質(zhì)屬元古代地質(zhì)年代，出露巖性為第四紀(jì)紅土，成土母質(zhì)為第四紀(jì)風(fēng)化物，在高溫多雨的長期作用下，成土層多為紅色粘性土壤，一般厚度為5～8m，下部為網(wǎng)紋狀不滲水母巖層。土壤均質(zhì)，顆粒細(xì)小，極易遭受淋溶侵蝕。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該區(qū)域為地震烈度6度區(qū)。3）氣候氣象項目區(qū)域處亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，四季分明，春溫多雨，夏秋多晴，嚴(yán)寒期短，暑熱期長?！?，一月平均氣溫4～6℃，七月平均氣溫28～30℃，極端最高氣溫43℃，極端最低氣溫12℃。歷年平均降雨量1400mm，／s，歷年最大風(fēng)速24m／s，歷年靜風(fēng)頻率18％。常年主導(dǎo)風(fēng)向為WN風(fēng)，頻率為24％。年相對溫度81％。，，年均日照時數(shù)1677小時，最大凍土深度5cm。4）水文項目地處XX縣黃花鎮(zhèn)中心，區(qū)內(nèi)魚塘少許，水域面積達(dá)40余母，占總面積的4％。既是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)漁業(yè)養(yǎng)殖的主要水源，又是地表徑流、生活污水的排污渠道。由于城市的擴(kuò)展，森林植被的縮小，漁塘面積在逐步的萎縮。5）生物資源項目區(qū)域生態(tài)體系以農(nóng)田、綠地為主。主要綠地類型為林地，以針葉林和闊葉林混交林占優(yōu)勢，在區(qū)內(nèi)分布廣泛，連通性較好。境內(nèi)無重要的野生動物，以家禽家畜為主。綠地覆蓋率達(dá)40％以上(不含農(nóng)田、菜地)，附近有櫻花溫泉休閑度假村。2006年黃花鎮(zhèn)榮獲全市首屆十大魅力鄉(xiāng)鎮(zhèn)稱號。城市總體交通規(guī)劃分析 《XX縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出了未來五年地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15％左右，2010年達(dá)到358億元，XX縣將按照XX市都市區(qū)城市副中心功能定位，打造星沙新興商圈，按照產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展模式，形成規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、企業(yè)互補(bǔ)性強(qiáng)、具有核心競爭力的六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。強(qiáng)化園區(qū)集聚效應(yīng)，提高自主創(chuàng)新能力。同時，還將打通縣城與XX市區(qū)對接的12個出入通道，建設(shè)城市交通骨架，按縣（區(qū)）城60平方公里規(guī)劃，建設(shè)好東至東十二線，北至濱湖路，南至機(jī)場高速等25條城市主次干道，形成完善的縣城道路網(wǎng)絡(luò)，做大城市規(guī)模。拉通縣城和近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)與XX市區(qū)對接的濱湖大道西延過月形山互通與開福區(qū)接通的“星沙連接線”；人民東路東延至梨鎮(zhèn)接通黃興大道；開元西路拉直接通開福區(qū)新世紀(jì)大道；洞井路延伸至跳馬接通東山大橋；香樟路延伸經(jīng)黃興大橋入黃江路接通干杉、江背；火星路南延至暮云接通雨花區(qū)；芙蓉南路南延接通暮云鎮(zhèn)；火星路北延至水渡河（橋壩）；湘江路延伸至暮云；星沙大道接通遠(yuǎn)大路和人民路；市繞城路南端黃興鎮(zhèn)境內(nèi)接通長株高速與李家塘互通；市繞城路北端接通毛塘鋪與長永高速等12個出入通道?！兑?guī)劃綱要》還提出全面構(gòu)建“九縱十二橫”路網(wǎng)，以提高公路等級，增強(qiáng)通行能力為重點，形成更為便捷、高效和完善的交通體系。改造完善S103（朱家橋——江背）、金五線、八清線、暮石線，構(gòu)成國道、省道、縣道“九縱十二橫”的主干路網(wǎng)。規(guī)劃建設(shè)東八線北延、春華至干杉連接線、毛塘鋪至春華連接線、星沙至毛塘東連接線、黃興至江背公路、撈刀河?xùn)|大橋，擴(kuò)建開元東路，改造水渡河大橋，與G10繞城高速、京珠外移線（黃花至集里）、長永高速、機(jī)場高速、S103構(gòu)成“1＋6＋3”經(jīng)濟(jì)核心圈環(huán)線。規(guī)劃建設(shè)、改造S207和宋水線、暮五線、影珠公路、福南線等縣鄉(xiāng)公路。加快村級公路建設(shè)，力爭到2010年通村公路硬化率85％以上。到2010年，全縣通車?yán)锍踢_(dá)2921公里，／萬人。詳見下圖：圖24 湖南省高速公路規(guī)劃（部分）示意圖二、XX縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析2007年XX縣GDP完成280億元，連續(xù)4年平均增幅超過17%，人均GDP接近5000美元，比上年凈增8個億，增幅達(dá)32%，工業(yè)總產(chǎn)值540億元，%，對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到70%，繼續(xù)領(lǐng)先于全省各縣（縣級市）。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14250元，年均增長9％，2010年達(dá)18460元；2007農(nóng)村居民人均可支配收入5513元，年均增長9％，2010年達(dá)7140元。2007年新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位4356個，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4％以內(nèi)，年農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)5017人。5年來固定資產(chǎn)投入達(dá)412億元，年均增長30%。新型工業(yè)化依然是XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，堅持走新型工業(yè)化道路，以信息化帶動工業(yè)化，以工業(yè)化促進(jìn)信息化，抓住“泛珠三角”區(qū)域合作和沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的發(fā)展契機(jī)，以“1＋6＋3”經(jīng)濟(jì)核心圈為載體，全力實施“1211”工程。重點支持和培育主業(yè)突出、技術(shù)先進(jìn)、核心競爭力強(qiáng)的大企業(yè)、大集團(tuán)，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)縣域工業(yè)超常規(guī)、跨越式的發(fā)展。XX縣將繼續(xù)大力扶持幾大主要園區(qū)，按照產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展模式，培育壯大工程機(jī)械制造業(yè)、汽車制造業(yè)、家電制造業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)，積極扶持新材料、生物工程、食品飲料等新興產(chǎn)業(yè)，努力提升建筑安裝業(yè)，形成規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、企業(yè)互補(bǔ)性強(qiáng)、具有核心競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。強(qiáng)化園區(qū)集聚效應(yīng)，提高自主創(chuàng)新能力?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)也將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，交通、物流體系將日趨完善和發(fā)達(dá)。2012年，預(yù)計XX縣的GDP將達(dá)到660億元，人均GDP將翻一番，達(dá)到1萬美元，年均增長19％左右。工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到1500億元，財政總收入將跨入80億元大關(guān)。XX縣在前不久揭曉的第5屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價中從上屆第65位躍升到第53位，一年躍升了12位，兩年躍升了20位。從近年的發(fā)展來看，今年底XX縣進(jìn)入全國百強(qiáng)縣（市）五十強(qiáng)很有希望。目前在全國中西部排名位居第4，與排名第1位的差距越來越小，領(lǐng)跑中西部的目標(biāo)也有望提前實現(xiàn)。 三、XX縣房地產(chǎn)市場簡析根據(jù)XX市房產(chǎn)局介紹，XX縣現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)82家，在建項目30余個，在銷項目25個，籌備項目30個，不乏一些大盤。2007年19月份，%,商品房均價2915元/平方米，%,市場反映出XX縣房地產(chǎn)強(qiáng)大的發(fā)展動力。據(jù)悉，2008年將有27個新項目上士，總建筑面積將達(dá)230萬余平方米，比去年有大幅增加。目前XX市和XX縣聯(lián)合規(guī)劃“高鐵空港”新城，以新編制的XX機(jī)場總規(guī)劃和高鐵站新規(guī)劃為龍頭，北至長永高速，南至黃江公路，東界規(guī)劃的京珠高速外遷線，西臨京珠高速的80平方公里核心區(qū)。這將涵蓋榔梨、黃花等多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，充分發(fā)揮高速鐵路客運站、黃花機(jī)場的人流、物流、信息流的優(yōu)勢，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，拓展XX大東區(qū)新區(qū)。 武廣高鐵、長株高速正在緊張施工中，黃花機(jī)場新航站即將開建，XX市輕軌一號線經(jīng)高鐵站達(dá)黃花機(jī)場，以及目前黃花機(jī)場的一系列改革與發(fā)展，都將使得整個黃興大道沿線經(jīng)濟(jì)建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)隨之而騰飛。分析預(yù)計，2010年左右，武廣高鐵運營后，從XX到武漢僅需1小時，到達(dá)廣州只需3小時，沿途將影響20余個城市1億多人口，新火車站大商貿(mào)圈將形成對外輻射的強(qiáng)大優(yōu)勢。黃花機(jī)場目前年旅客吞吐量800萬人次，規(guī)模位居國內(nèi)130個機(jī)場的第13位，中部第一位，待擴(kuò)建完成后，年旅客吞吐量達(dá)2000萬人次，有望進(jìn)入國內(nèi)五大機(jī)場行列。輕軌通車后，黃花機(jī)場周邊將擁有20分鐘車程內(nèi)500萬人口的城市消費群，