【正文】 偏小，產(chǎn)業(yè)化、組織化程度不高，現(xiàn)代化水平較低，傳統(tǒng)商業(yè)仍占主體，新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。城區(qū)的租金水平差價較大，遠(yuǎn)城區(qū)和中心商業(yè)街的差價在150元左右，為新型高端商貿(mào)模式進(jìn)入預(yù)留了足夠空間。城區(qū)商業(yè)分布情況街道街道描述主營業(yè)態(tài)租金水平鄖陽路城區(qū)主干道、主要商業(yè)街服飾、專賣店、商場120160/㎡/月解放路北段城市主干道建材、五金3050/㎡/月解放路南段城市主干道汽配、通信5060/㎡/月金沙路城區(qū)次干道、多位政府部門宿舍日雜、酒店4060/㎡/月鄖陽東路連接鄉(xiāng)鎮(zhèn)方向道路建材、日雜、餐飲2530/㎡/月沿江大道城市外環(huán)線（209國道），灰塵大，路面不整建材、五金、汽配1530/㎡/月東嶺街城區(qū)街道日雜、餐飲1530/㎡/月雙慶街城區(qū)街道副食、日雜3050/㎡/月為此得出以下結(jié)論，鄖縣目前商業(yè)格局處在規(guī)劃發(fā)展重要轉(zhuǎn)型階段，商業(yè)模式從自發(fā)到集中規(guī)劃先行。鄖縣現(xiàn)有5個農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營面積僅8000㎡，市場缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，空間狹小，設(shè)施簡陋，價格不穩(wěn)定，質(zhì)量安全無保障，衛(wèi)生條件差，影響市容環(huán)境。鄖縣特色農(nóng)產(chǎn)品(柑橘、茶葉、木瓜等)的銷售渠道有限，缺乏統(tǒng)一的市場運營平臺，沒有品牌優(yōu)勢，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與解決“三農(nóng)”問題。由于本地市場無法滿足需求，導(dǎo)致鄖縣城鄉(xiāng)的中高端餐飲、宴席的采購需求大量外流，不利于本地商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鄖縣旅游開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展階段，每年將有百萬游客過境，但目前缺乏市場認(rèn)可的大型旅游商品集散市場，鄖縣特色農(nóng)產(chǎn)品無法有效轉(zhuǎn)化為特色品牌旅游商品，鄖陽文化無法有效展示傳播。 預(yù)計達(dá)到的目標(biāo)鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場項目是鄖縣縣委、縣政府落實中央［2009］1號文件“關(guān)于加大力度支持重點產(chǎn)區(qū)與集散地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、集貿(mào)市場等流通基地設(shè)施建設(shè)”的要求，結(jié)合鄖縣現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品市場布局與城市發(fā)展需求之間日益顯現(xiàn)的矛盾，在圍繞如何解決“三農(nóng)”問題的大前提下提出。在項目籌建工作的推進(jìn)過程中，湖北省縣域經(jīng)濟(jì)工作會議上突出了“兩圈一帶”強(qiáng)大優(yōu)勢，并強(qiáng)調(diào)“要堅定不移地加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，把壯大縣域經(jīng)濟(jì)規(guī)模與提高發(fā)展質(zhì)量和效益結(jié)合起來，在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變，在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展。要堅持不懈地優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，大力培育市場主體；要千方百計地保障和改善民生，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展、和諧發(fā)展?！蓖瑫r十堰市政府出臺《市（十堰城區(qū)）縣（鄖縣）對接發(fā)展工作方案》，并在鄖縣《市縣對接發(fā)展工作責(zé)任分工方案》指出“加快特色市場建設(shè)”。項目將由商品交易區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、配套服務(wù)區(qū)四大功能區(qū)組成，將成為區(qū)域范圍內(nèi)的“品質(zhì)監(jiān)測中心、價格形成中心、物流轉(zhuǎn)運中心、信息發(fā)布中心”，形成“精加工、儲藏、銷售、運輸、品牌管理”的綜合服務(wù)平臺。其中，商品交易區(qū)將作為核心功能區(qū)域，由農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)（蔬菜水果區(qū)、水產(chǎn)海鮮區(qū)、糧油調(diào)料區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)區(qū)）、生活超市區(qū)（日常生活超市，以日用品和生鮮為主）、生活配套服務(wù)區(qū)（蛋糕店、茶葉店、煙酒禮品店、熟食店、特色餐飲店等）三大部分組成。項目首創(chuàng)縣域農(nóng)貿(mào)市場五大第一，將成為省級縣域農(nóng)貿(mào)市場的標(biāo)桿，規(guī)模最大：33000平米；檔次最高：采用最先進(jìn)的運作模式、先進(jìn)的電子信息、物流運送平臺； 產(chǎn)品最全：產(chǎn)品覆蓋蔬菜、水果、水產(chǎn)品、糧油、調(diào)料、調(diào)味品、海鮮、生活日用品等產(chǎn)品；配套最優(yōu)：配備冷藏加工、物流配送、電子結(jié)算、信息收集與處理、產(chǎn)品檢驗五大系統(tǒng)，配套齊全；輻射最廣：立足鄖縣，依托十堰，幅射周邊縣市。項目客戶主要分為三個輻射圈層，第一幅射區(qū)域：鄖縣城區(qū)、鄖縣轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；第二幅射區(qū)域：十堰地區(qū)；第三幅射區(qū)域：鄖西縣、白河縣、淅川縣、西峽縣等周邊縣，其中重點輻射客戶為項目周邊區(qū)域居民。項目將由湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司成立“鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場運營管理有限公司”對市場進(jìn)行統(tǒng)一運營管理，并向消費市場統(tǒng)一形象進(jìn)行品牌推廣，整合農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品統(tǒng)一向外地市場與客商進(jìn)行產(chǎn)品推廣。建立鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場網(wǎng)絡(luò)交易平臺：項目運營方建設(shè)項目網(wǎng)站，并搭建電子商務(wù)平臺，同時與行業(yè)門戶網(wǎng)站，電子商務(wù)網(wǎng)站形成鏈接，形成統(tǒng)一采購，擴(kuò)展銷路的現(xiàn)代資訊平臺。建立鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場信息公示系統(tǒng)：依托虛擬平臺，即時發(fā)布價格信息，提供市場供求信息等市場關(guān)鍵資訊，發(fā)揮價格形成中心、信息中心的作用。建設(shè)鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場倉儲系統(tǒng)：建設(shè)3000立方冷庫與普通倉庫形成倉儲系統(tǒng)，用于果蔬、禽蛋等的儲藏。整合資源形成規(guī)模走出去拓展渠道 ：項目運營方組織實施，定期分商品品類組織或者參與各類展銷會，以豐富商品品類，并推銷本地產(chǎn)品，打開市場。鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場交通與物流聯(lián)盟：運營方組織落實，以項目的規(guī)模優(yōu)勢與社會資源廣泛合作，形成有效的貨物物流（物流車隊）與客戶區(qū)間交通網(wǎng)絡(luò)（區(qū)間巴士）。項目整體價格水平定位將采取租售并舉的方式出售、出租鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場一期商業(yè)鋪位。你銷售項目一期一樓非農(nóng)貿(mào)區(qū)域，二樓非超市區(qū)域以及三、四樓商業(yè)鋪位。根據(jù)對鄖縣市場和商業(yè)鋪面的調(diào)查在農(nóng)貿(mào)市場，通達(dá)服裝市場建材一條街了解到租金普遍為1530每平方，售價根據(jù)地段不一，均價為30005000，鄖陽路繁華地段為6000左右，通過市調(diào)顯示本地居民對本項目需求為售價4000左右，投資金額為610萬居多。結(jié)合問卷調(diào)研與市場發(fā)展趨勢判定，建議項目未來可實現(xiàn)均價為：租金2050元/㎡月。在調(diào)查租賃市場的同時，對鄖縣商鋪進(jìn)行了充分的市場調(diào)查，本項目一期擬銷售一樓非農(nóng)貿(mào)區(qū)域銷售均價為7400元/平方米，二樓非超市區(qū)域銷售均價為7300元/平方米，三樓銷售均價為5500元/平方米，四樓銷售均價為4000元/平方米。、劣狀況分析優(yōu)勢：地段：項目所在位置為鄖陽大道東段，是城市發(fā)展方向所在，隨著城市商業(yè)的進(jìn)一步升級換代，項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘猩虡I(yè)的發(fā)展重心區(qū)域，隨著未來項目周邊眾多地產(chǎn)項目的全面入住，項目將擁有得天獨厚的地段優(yōu)勢。交通：項目臨街為鄖縣主干道——鄖陽大道，是鄖縣車流、人流最為集中的道路。同時項目距離鄖縣汽車客運站僅一步之遙，能夠借助客運站通達(dá)十堰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通優(yōu)勢十分明顯?？诒喉椖繛檎攸c招商引資項目，將打造鄖縣標(biāo)志性建筑，其功能、規(guī)劃以及商業(yè)運營將全面提升鄖縣現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營水平。投資企業(yè)實力雄厚，擁有多年成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并在湖北省多個縣市有過成功開發(fā)案例，在業(yè)界擁有極大的影響力。劣勢： 環(huán)境：目前周邊環(huán)境發(fā)展配套不完善，目前鄖縣城市配套主要集中在鄖陽大道西段，項目所在區(qū)域缺乏醫(yī)療、教育等公共配套設(shè)施。市場：項目區(qū)域為城市未發(fā)展區(qū)域，人流、車流相對偏少，周邊商業(yè)氛圍較差，缺少積聚人氣的大型商業(yè)。機(jī)會：政策優(yōu)勢：國家實施擴(kuò)大內(nèi)需政策的機(jī)遇，“十二五”時期，國家將繼續(xù)實施擴(kuò)大內(nèi)需政策，重點是消費空間較大的農(nóng)村市場和中西部市場。鄖縣地處中西部結(jié)合部，又是農(nóng)業(yè)大縣，區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢有利于在鄖縣發(fā)展大型商業(yè)項目。政府支持：根據(jù)鄖縣縣城總體規(guī)劃，城東區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，項目將能夠得到鄖縣政府的大力支持，在一些行政事務(wù)的處理上擁有較強(qiáng)的優(yōu)勢。市場優(yōu)勢：根據(jù)湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司的市場調(diào)研，項目周邊已經(jīng)有多個大型房地產(chǎn)項目處于建設(shè)當(dāng)中，同時鄖縣政府有意在項目周邊區(qū)域建造大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房,將能夠帶來數(shù)萬的消費群體，極大的擴(kuò)展項目的市場空間，為項目帶來消費支撐。發(fā)展：本區(qū)域為鄖縣重點發(fā)展規(guī)劃區(qū)域，未來大量的市政工程將集中于項目區(qū)域，將為項目周邊區(qū)域城市發(fā)展提升一個臺階，市民對購物消費的需求與品位也將持續(xù)上升，區(qū)域的發(fā)展將進(jìn)一步提升項目的市場價值。威脅： 招商難度：鄖縣現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展處于較為初級的階段，多數(shù)商戶選擇在臨街鋪面甚至流動攤販進(jìn)行經(jīng)營活動，對于大型商業(yè)項目存在一定的抵觸心理，這為項目的招商提供了一定難度。作為一個綜合性的商業(yè)項目，若缺少具有號召力的商戶進(jìn)入，將無法吸引眾多小商戶選擇在市場進(jìn)行經(jīng)營。開業(yè)風(fēng)險：若招商進(jìn)行不到位，項目開業(yè)將會面臨較大風(fēng)險，無法吸引大量的人流到場，消費者的認(rèn)可度與知名度也無從打響，商場經(jīng)營也會遭致失敗。市場競爭：鄖縣現(xiàn)有幾個大型超市與農(nóng)貿(mào)市場，將對本項目形成直接的競爭，商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無法徹底解套。 市場需求點分析10月2227日在鄖縣進(jìn)行了約1007份問卷調(diào)研，經(jīng)分析整理歸納如下：216。 受訪群體以2645歲年齡段有穩(wěn)定收入、具備投資可能性的居民為主，置業(yè)主要為個體經(jīng)營戶，使得本次問卷調(diào)查更具說服力和可信度；216。 從調(diào)查問卷結(jié)果顯示鄖縣城區(qū)居民家庭月收入偏低，主要集中在20003000元/月，對他們投資存在一定影響；216。 相對于購買商鋪，當(dāng)?shù)鼐用窀鼉A向于以租賃方式進(jìn)行投資，且對租金承受能力較高，多在2050元/㎡/月；216。 當(dāng)?shù)鼐用駥ι啼伱娣e要求傾向于面積較小、總價較低的商鋪，偏好面積在2040㎡之間，對樓層選擇更傾向于一、二層商鋪；216。 當(dāng)?shù)鼐用駥ν顿Y回報率期望較高，在10%左右，對項目后期的招商運營要求較高。通過對1007份有效問卷的整理分析，發(fā)現(xiàn)：216。 79%的客源對本項目有投資興趣216。 過半客源希望先長期租賃，再購買的方式（58%），其次是固定回報方式（17%）；216。 月租40元是客源承租心理價位（99%），5000元以下是客源希望的購買價格（97%）；216。 投資能力不高，76%的客源投資額在20萬元及以下；216。 需要經(jīng)營面積2040平米的客源占68%。由此可見，目前市場對門面散戶戶型投資面積為1030平方比較居多，居民年齡為2645歲，人居收入根據(jù)市場調(diào)查分為3000左右居多，投資金額普遍為20萬元內(nèi)，品牌企業(yè)根據(jù)需求所定，目前鄖縣大型知名企業(yè)不多，還在挖掘之中，以上數(shù)據(jù)根據(jù)鄖縣農(nóng)貿(mào)，通達(dá)，建材等居民回訪而來，僅供參考。商業(yè)業(yè)態(tài)定位1F為農(nóng)貿(mào)商品經(jīng)營區(qū)：西北側(cè)區(qū)域為農(nóng)貿(mào)生鮮市場，東北角區(qū)域為集中攤販?zhǔn)降娜针s小商品市場，其他獨立門面主要經(jīng)營與農(nóng)貿(mào)相關(guān)的商品，并兼有少量生活服務(wù)型商業(yè)。2F以超市為主力店的零售商業(yè)區(qū)。3F以零售商業(yè)為主，兼有特色小吃等餐飲商業(yè)。4F功能靈活，以餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)為主。商業(yè)功能分區(qū)1F功能分區(qū)：西面（上部）為農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營糧油、肉類、禽蛋、水產(chǎn)、蔬菜、干貨調(diào)料等農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品。東北角區(qū)域（右下部）為攤位式的小商品零售區(qū)，劃分為攤位，滿足小商戶的需求。東面（下部）區(qū)域為獨立門面，經(jīng)營干貨、熟食、旅游產(chǎn)品等與農(nóng)貿(mào)相關(guān)的零售商業(yè)，也可有少量生活服務(wù)型商業(yè)，業(yè)態(tài)放寬。2F功能分區(qū)：西北角區(qū)域（右上角）為中型超市，建筑面積約1100平米；壽康永樂已進(jìn)駐。西面（上部）區(qū)域系本項目人流主通道，此處為柜臺式商業(yè)，招入數(shù)碼通訊、化妝品、飾品、箱包皮具等商家。其他區(qū)域為內(nèi)街商鋪，主要以服飾為主。3F功能分區(qū)：右上角區(qū)域為餐飲休閑娛樂商業(yè)，可考慮中西簡餐、特色小吃、咖啡廳、足療、KTV以及棋牌等商家。其他區(qū)域為內(nèi)街商鋪，服飾類為主，經(jīng)營范圍可以適度放寬。4F功能分區(qū)：右上角區(qū)域為休閑娛樂商業(yè)，可考慮中西簡餐、咖啡廳、足療、KTV以及棋牌等商家。其他區(qū)域規(guī)劃設(shè)計為大型餐飲場所，其中，上部區(qū)域為大型宴會廳，滿足婚禮及集體慶典就餐之需，左上角為餐廚區(qū)，下部則為包房。項目整體營銷思路：對本項目可采取多方案的靈活招商策略，先確定主力商戶，吸引散戶集中選鋪。按照確定的商業(yè)布局，積累客戶，在商業(yè)火爆開業(yè)后再進(jìn)行商鋪的銷售，使商鋪價值最大化。隨著商業(yè)日漸繁榮，本項目租賃區(qū)域租金逐步上調(diào)；租期越長，折扣比例越大。營銷執(zhí)行時間表2012年元月開始租賃招商，2012年9月開業(yè)前招商率達(dá)到80%，開業(yè)后開始商鋪的銷售工作，計劃2012年完成總銷售面積的20%，約3382平方米，2013年完成銷售13529平方米。營銷人員配置情況招商團(tuán)隊設(shè)項目經(jīng)理1名，招商經(jīng)理各2名；招商員4名；客服文員1名。策劃團(tuán)隊設(shè)駐場策劃1名，文案及設(shè)計各1名。營銷團(tuán)隊設(shè)項目經(jīng)理1名，置業(yè)顧問6名，客戶文員1名策劃及文案設(shè)計各1人。第四章　項目選址及建設(shè)條件鄖縣地處鄂豫陜?nèi)∵呇?，湖北省西北部十堰市北部和西部，漢江上游，秦嶺巴山東延余脈褶皺緩坡地帶，史稱“五丁於蜀道，武陵之桃源”。境內(nèi)高山與盆地兼有 ，北部屬秦嶺余脈，南部屬武當(dāng)山，海拔多在800米以上；中部漢江谷地為海拔250～500米的丘陵區(qū)。溝壑與崗地交錯、山野遼闊、地勢險要。全縣轄16個鎮(zhèn)、1個縣級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、3個鄉(xiāng)、1個國營林場，521個村民委員會，28個居民委員會，3093個村民小組。國土面積3863平方公里，總?cè)丝?5萬。鄖縣地處湖北省西北部，與豫陜兩省交界。大巴山余脈逶迤之南，秦嶺山東延屏障其北，史有“鄂之屏障，豫之門戶，陜之咽喉，蜀之外局”之稱。概括起來講，鄖縣是一個山水大縣、人口大縣、資源大縣、貢獻(xiàn)大縣、希望大縣。山水大縣。全境幅員3863平方公里，其中耕地60萬畝，山場471萬畝，水域23萬畝，大體呈“八山半水一分田，半分道路和莊園”的格局。南水北調(diào)中線工程實施以后我縣的水域面積將進(jìn)一步增加。人口大縣。全縣轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2個國營農(nóng)林場，338個行政村，總?cè)丝?3萬，是十堰市人口最多的一個縣。人口多但整體文化素質(zhì)不高是我縣人口資源的一個突出表現(xiàn)。資源大縣。已探明各類礦產(chǎn)資源9類30余種，砂金、大理石、漢白玉、米黃玉等儲量居全省前列，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷日本、東南亞、歐洲，綠松石為世界稀有，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美、英、法等27個國家和地區(qū)。境內(nèi)有漢江、堵河、滔河等大小河流800余條，河流總長3351公里可開發(fā)水能39600千瓦。全縣林地面積1304平方公里，森林覆蓋率為34%，共有林木品種1018種，木林蓄積量180萬平方米。有白羽烏雞、鄖巴黃牛等獨特的畜禽資源。有豐富的旅游資源，已開發(fā)的自然景觀有50多處，人文景觀68處，古文化遺址46處，有震驚中外的“鄖縣人”頭骨化石旅游區(qū)，有舉世稀有的恐龍蛋化石群保護(hù)區(qū)，有新石器時代的